🇩🇴 Guía Ley 5038 Condominios República Dominicana, para Consorcios y Administradores Propiedad Horizontal (PDF Gratis 📥)

¿Sabías que la Ley 5038 sobre Condominios de República Dominicana data de 1958 y sigue siendo la norma que rige la vida en tu condominio? Aunque ha sido reformada en varias ocasiones (la más importante, por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario), su estructura esencial permanece. Conocerla es imprescindible para administradores, juntas de condóminos y propietarios que quieran evitar conflictos, tomar decisiones válidas y proteger sus derechos.

En esta guía te explicamos, artículo por artículo, los aspectos clave de la Ley 5038, con ejemplos prácticos, resolución de conflictos y los organismos a los que puedes acudir. Al final, podrás descargar el texto consolidado en PDF de forma gratuita.

📌 Índice de la Guía sobre Condominios R. Dominicana

1. Preámbulo, introducción e historia: origen y cambios relevantes de la ley
2. ¿Qué se entiende por propiedad horizontal según la ley?
3. Órganos de gestión y administrativos según la ley
4. Obligaciones de los propietarios, toma de decisiones y quórum
5. Casos prácticos y situaciones cotidianas
6. Vías de resolución de conflictos y entes a los que acudir
7. Otras leyes y normativas que regulan la propiedad horizontal
8. Descarga la Ley 5038 (PDF Gratis)

1. Preámbulo, introducción e historia: origen y cambios relevantes de la ley 

El crecimiento vertical y el desarrollo de proyectos residenciales cerrados en la República Dominicana han transformado la convivencia comunitaria y la administración inmobiliaria. El régimen legal que sustenta este modelo es la Ley No. 5038 sobre Condominios, promulgada el 21 de noviembre de 1958 y publicada en la Gaceta Oficial No. 8308.

Surgida en una época de rápida urbanización en las principales ciudades dominicanas, la norma tomó inspiración de legislaciones internacionales avanzadas de mediados del siglo XX, como la Ley de Copropiedad francesa de 1938 y modelos latinoamericanos contemporáneos. Estructurada originalmente en 44 artículos, se convirtió en el pilar para otorgar seguridad jurídica a compradores e inversionistas.

A lo largo de los años, el texto normativo ha experimentado transformaciones y reformas clave:

Reformas clave

Ley	Año	Cambios relevantes
Ley No. 404	1972	Amplió la cobertura para incorporar edificaciones de un solo piso divididas entre varios propietarios, regulando condominios horizontales y urbanizaciones cerradas.
Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario	2005	La modificación más trascendental. Actualizó los artículos 1, 13, 14, 15, 19, 20, 21, 33 y 36, derogó los artículos 23 y 34, y modernizó el sistema registral. Trasladó la competencia para los diferendos judiciales a la Jurisdicción Inmobiliaria (Tribunales de Tierras).

En esencia, la Ley 5038 busca ordenar de manera completa la propiedad por pisos o departamentos, reconociendo la propiedad privativa de cada unidad y la copropiedad sobre los elementos comunes, con reglas claras para la administración y la convivencia.

2. ¿Qué se entiende por propiedad horizontal según la ley?

Conforme al Artículo 1 de la Ley 5038 (modificado por la Ley 108-05), el régimen de propiedad horizontal o condominio se define como una forma de propiedad en la cual las distintas partes de un inmueble —que gocen de independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública— pertenecen en propiedad exclusiva a una o más personas, quienes a su vez son copropietarios indivisos de las partes comunes.

Elementos esenciales para someterse al régimen

Para que un inmueble pueda someterse legalmente a este régimen, debe cumplir con tres elementos esenciales:

Elemento	Descripción	Base legal
Autonomía funcional	Cada unidad (apartamento, local u oficina) debe poseer salida a la vía pública o a un paso común (pasillo, escalera, patio) que permita su aprovechamiento independiente.	Art. 2
Copropiedad sobre áreas comunes y terreno	Además del área privativa, el adquirente es coautor y dueño proporcional del terreno y de los elementos comunes (cimientos, muros maestros, techos, fachadas, pasillos, escaleras, ascensores, instalaciones generales).	Art. 3
Inseparabilidad de derechos	Los derechos sobre las partes comunes son inseparables de la propiedad exclusiva del apartamento o local; se transfieren automáticamente con la enajenación o gravamen del inmueble.	Art. 5

En el ordenamiento jurídico dominicano, la propiedad horizontal está consolidada como un derecho real autónomo, diferenciado de la copropiedad ordinaria.

Fuente Ley 5038 sobre Condominios RD:

• Artículo 1 — Definición del régimen de propiedad horizontal o condominio.
• Artículo 2 — Autonomía funcional: salida a la vía pública o paso común.
• Artículo 3 — Copropiedad sobre áreas comunes y terreno.
• Artículo 5 — Inseparabilidad de los derechos sobre las cosas comunes.
• Artículo 6 — Libre disposición de la unidad privativa (enajenar, hipotecar, arrendar).
• Artículo 7 — Limitaciones al uso de la unidad privativa y prohibiciones

3. Órganos de gestión y administrativos según la ley

La Ley 5038 establece una estructura orgánica clara para la dirección y representación de los condominios:

A. El Consorcio de Propietarios

Creado de pleno derecho y de forma obligatoria por el solo hecho de organizarse el inmueble bajo la ley (Art. 9). Constituye una entidad con personalidad jurídica propia que representa legalmente a la totalidad de los propietarios frente a terceros y frente a los mismos condóminos. Sus facultades están circunscritas exclusivamente a las medidas colectivas referentes al goce y administración de las cosas comunes.

B. La Asamblea de Condóminos

Es el máximo órgano deliberativo y de decisión del condominio. Le corresponde:

• Aprobar el presupuesto anual de gastos ordinarios.
• Examinar los estados financieros.
• Elegir o remover al administrador.
• Aprobar obras extraordinarias.
• Modificar el reglamento interno.

C. El Administrador del Condominio

Es el ejecutor de los acuerdos de la asamblea y representante legal del Consorcio (Arts. 14 y 15).

Aspecto	Detalle
Designación	Elegido por la Asamblea de Condóminos. A falta de nombramiento, cualquier propietario puede acudir al Juzgado de Paz para la designación de un administrador judicial.
Atribuciones (Art. 29)	Dirección operativa, nombrar o remover al personal, llevar libros de contabilidad y actas, cobrar cuotas, disponer reparaciones menudas u ordenar las de emergencia notificando de inmediato.
Representación judicial	Puede actuar en justicia a nombre del Consorcio (demandante o demandado), requiriendo autorización previa de la asamblea para interponer demandas o recursos.

D. El Reglamento de Copropiedad

Constituye la "ley interna" que rige la comunidad. Para ser oponible a terceros y nuevos adquirentes, debe registrarse e inscribirse en el Registro de Títulos. Debe especificar obligatoriamente:

• Las unidades privadas.
• Las reglas de asignación de votos.
• El porcentaje de contribución a las cargas comunes.
• Las bases de remuneración del administrador.
• El destino del inmueble.

Fuente Ley 5038 sobre Condominios RD:

• Artículo 9 — Consorcio de Propietarios: creación obligatoria, personalidad jurídica.
• Artículo 10 — Reglamento de Copropiedad: modificación, obligatoriedad y registro.
• Artículo 11 — Obligación de contribuir a seguros colectivos.
• Artículo 12 — Resoluciones del Consorcio: mayorías y obligatoriedad.
• Artículo 13 — Designación de administrador judicial por el Juez de Paz.
• Artículo 14 — Funciones y atribuciones del administrador.
• Artículo 15 — Representación judicial y extrajudicial del Consorcio.
• Artículo 21 — Requisito de registro del Reglamento de Copropiedad.
• Artículo 29 — Iniciativa y dirección de trabajos por el administrador.
• Artículo 30 — Convocatoria a asambleas por el administrador.​
  

4. Obligaciones de los propietarios, toma de decisiones y quórum 

Obligaciones principales de los propietarios

Obligación	Descripción	Base legal
Contribución a gastos comunes	Cubrir puntualmente la cuota de mantenimiento ordinaria y las extraordinarias acordadas, en proporción al porcentaje fijado en el reglamento.	Art. 4
Mantenimiento y uso de la unidad	Realizar las reparaciones internas a su costo, sin alterar la seguridad, estética o fachada del edificio, ni cambiar el destino asignado.	Art. 7
Respeto a la convivencia	Abstenerse de ruidos, perturbaciones o actividades contrarias a la moral, las buenas costumbres o la seguridad del inmueble.	Art. 7
Notificación de traslado	Informar al administrador en caso de venta y saldar las cuotas pendientes antes de la enajenación.	Art. 31

Régimen de convocatoria y asambleas

Aspecto	Regla
Convocatoria (Arts. 25 y 30)	A falta de norma en el reglamento, las asambleas se convocan con al menos 3 días de anticipación mediante aviso en periódico de circulación nacional y carta certificada (o circular) al domicilio registrado.
Representación (Art. 26)	Cualquier propietario puede hacerse representar por otro condómino o por un tercero mediante poder, sin que el reglamento pueda prohibirlo.

Mayorías y quórum para resoluciones (Arts. 8 y 12)

Tipo de decisión	Mayoría requerida
Decisiones ordinarias (presupuesto, mantenimiento, elección de administrador)	Mayoría simple de los votos de los interesados presentes o representados.
Modificación del reglamento interno	Tres cuartas partes (3/4) de los votos de la totalidad de los propietarios y mayoría ordinaria.
Obras nuevas o construcción de nuevos pisos	Unanimidad (100%) de todos los propietarios, salvo norma expresa en contrario del reglamento.
Modificación de coeficientes y cosas comunes	Unanimidad (100%) para alterar los porcentajes de gastos/votos o redefinir áreas comunes.
Reconstrucción por ruina o destrucción	Unanimidad (100%) de los propietarios para acordar la reconstrucción del edificio.

Fuente Ley 5038 sobre Condominios RD:

• Artículo 4 — Uso libre de cosas comunes y contribución proporcional a gastos.
• Artículo 6 — Libre disposición de la unidad privativa.
• Artículo 7 — Conservación y reparación de la unidad; prohibiciones.
• Artículo 8 — Consentimiento unánime para obras nuevas y modificación de cosas comunes.
• Artículo 12 — Mayorías y quórum para resoluciones del Consorcio.
• Artículo 25 — Convocatoria a asambleas (3 días de anticipación).
• Artículo 26 — Representación en asambleas por otro propietario o tercero.
• Artículo 27 — Representación de propietarios proindiviso.
• Artículo 28 — Domicilio para citaciones.
• Artículo 31 — Notificación de traslado en caso de venta.
• Artículo 32 — Presupuesto anual y cuota de gastos ordinarios.
• Artículo 35 — Solicitud de liquidación de cuota contributiva.

5. Casos prácticos y situaciones cotidianas

Caso A: Realización de obras y modificaciones

Dentro del apartamento:

Un propietario puede remodelar el interior de su unidad a su costa. Sin embargo, el Artículo 7 prohíbe modificar muros de carga, alterar la estética de la fachada (cambiar ventanas, cerrar balcones) o afectar instalaciones comunes de agua o electricidad.

En áreas comunes:

Ningún propietario o junta puede construir nuevos pisos, anexos o alterar pasillos y parqueos sin el consentimiento unánime de todos los condóminos (Art. 8).

Ocupación ilegal de áreas comunes:

Cuando un propietario ocupa ilegalmente un área común, el Consorcio puede accionar en justicia. La Suprema Corte de Justicia (Sentencia No. 18 de febrero de 2013) ratificó que el desalojo de un condómino que ocupa áreas comunes se rige bajo los procedimientos de la Ley 5038.

Fuente Ley 5038 sobre Condominios RD:

• Artículo 7 — Reparaciones internas a costa del propietario; prohibición de alterar seguridad, estética o servicios comunes.
• Artículo 8 — Consentimiento unánime para construir nuevos pisos u obras que afecten el edificio.

Caso B: Morosidad e impago de cuotas de mantenimiento

Prohibición de autotutela:

Un propietario no puede dejar de pagar la cuota como protesta por mala gestión del administrador. Tampoco la administración puede cortar arbitrariamente los servicios privados de agua o luz al moroso. El Tribunal Constitucional (Sentencia TC/0482/16) estableció que la vía legal exclusiva para el cobro es el procedimiento de la ley.

Procedimiento legal de cobro mediante privilegio especial (Arts. 18 y 33):

1. El administrador elabora la liquidación de la deuda con sus comprobantes y la presenta a la Asamblea de Propietarios para su aprobación.
2. Aprobada la resolución, el administrador la notifica al propietario moroso mediante acto de alguacil.
3. El deudor dispone de 15 días para impugnar la resolución ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Transcurrido dicho plazo sin impugnación, la resolución queda inatacable y con fuerza ejecutoria.
4. El administrador inscribe un privilegio especial sobre la unidad en el Registro de Títulos.
5. Este privilegio otorga preferencia sobre otros acreedores y bloquea la propiedad, impidiendo que el dueño pueda venderla, traspasarla o hipotecarla hasta tanto salde la totalidad de la deuda.

Fuente Ley 5038 sobre Condominios RD:

• Artículo 18 — Privilegio sobre la parte dividida del propietario deudor.
• Artículo 33 — Procedimiento de comprobación y fijación de deuda por la asamblea; título para inscribir el privilegio.
• Artículo 34 — (Derogado por la Ley 106-05, art. 123).

Caso C: Actividades molestas, prohibidas o ilícitas

Ruidos y perturbaciones:

El Artículo 7 sanciona todo comportamiento que perturbe la tranquilidad, la moral o la seguridad del inmueble. Ante violaciones reiteradas, el Consorcio debe acudir a las vías judiciales para intimar al cese de la turbación y solicitar indemnización por daños.

Alquileres de corta duración (Airbnb):

Conforme al Artículo 15, el subarriendo o cesión de la unidad a terceros requiere el consentimiento de la mayoría de los propietarios, a menos que el reglamento disponga lo contrario. Las comunidades pueden normar o limitar el uso de plataformas turísticas en su reglamento registrado para preservar la convivencia y la seguridad.

Fuente Ley 5038 sobre Condominios RD:

• Artículo 7 — Prohibición de perturbar la tranquilidad, la moral o la seguridad.
• Artículo 15 — Consentimiento de la mayoría para subarriendo o cesión de la unidad.

6. Vías de resolución de conflictos y entes a los que acudir 

Ante un conflicto no resuelto por la vía conciliatoria interna en la asamblea, las partes deben acudir a los órganos jurisdiccionales correspondientes según la materia:

Órgano Judicial	Competencias y Casos de Aplicación	Artículos de la Ley 5038
Juzgado de Paz	• Designación o revocación de Administrador Judicial: A falta de un administrador nombrado por el consorcio, cualquier propietario puede solicitar su designación ante el Juez de Paz​ • Sede de Asambleas: Sirve como lugar de reunión para la asamblea cuando el reglamento guarde silencio y no exista un domicilio convenido • Notificaciones Supletorias: Recibe en su Secretaría las citaciones de propietarios que no hayan realizado elección de domicilio en la localidad del inmueble.	Arts. 13, 14, 25 y 28
Tribunal de Tierras / Jurisdicción Original	• Litigios entre Condóminos: Conoce de las acciones relacionadas con la administración y el goce de las áreas comunes, así como de la interpretación o ejecución del reglamento de copropiedad • Impugnación de Resoluciones: Conoce las demandas de impugnación de actas de asamblea presentadas por propietarios deudores dentro del plazo de 15 días tras la notificación por alguacil • Ejecución de Privilegio Especial: Conoce de los procesos judiciales sobre el cobro de cuotas impagas y ejecución del privilegio.	Arts. 17 y 33
Tribunal Superior de Tierras	• Reconstrucción del Edificio: Recibe los documentos y planos de reconstrucción por destrucción, ruina o vetustez para ordenar las anotaciones correspondientes al Registrador de Títulos • Homologación de Partición Societaria: Conoce y homologa el proyecto de partición y atribución de apartamentos cuando se disuelven sociedades de construcción o adquisición de inmuebles en condominio.	Arts. 40 y 43

Nota: Para las reclamaciones por morosidad, el procedimiento de privilegio especial es la vía legal exclusiva. No se puede recurrir a la autotutela (cortar servicios) ni dejar de pagar cuotas como protesta.

Fuente Ley 5038 sobre Condominios RD:

• Artículo 13 — Juzgado de Paz: designación/revocación de administrador judicial.
• Artículo 14 — Funciones del administrador en la ejecución de decisiones.
• Artículo 17 — Competencia del Tribunal de Tierras en acciones entre propietarios sobre administración y goce de partes comunes.
• Artículo 18 — Privilegio por morosidad.
• Artículo 33 — Ejecución e inscripción del privilegio.
• Artículo 40 — Reconstrucción: documentos y planos al Tribunal Superior de Tierras.
• Artículo 43 — Disolución de sociedades inmobiliarias: designación de liquidadores.

7. Otras leyes y normativas que regulan la propiedad horizontal

El régimen de propiedad horizontal en República Dominicana se complementa con las siguientes disposiciones normativas:

Ley	Descripción
Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario	Regula el procedimiento de constitución del régimen, la matriculación individualizada mediante Certificados de Título para cada unidad exclusiva y la delimitación de competencias judiciales.
Ley No. 404 de 1972	Extiende las reglas de la Ley 5038 a los proyectos residenciales de una sola planta y condominios horizontales.
Código Civil Dominicano (Artículo 664)	Mantiene su vigencia de carácter supletorio únicamente para inmuebles no registrados catastralmente o que no hayan sido sometidos formalmente al régimen de condominio de la Ley 5038 (Art. 44).

Fuente Ley 5038 sobre Condominios RD:

• Artículo 44 — Vigencia supletoria del artículo 664 del Código Civil.
• Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario — Regula el procedimiento de constitución del régimen y la matriculación individualizada.
• Ley No. 404 de 1972 — Extiende las reglas a proyectos residenciales de una sola planta.
• Código Civil Dominicano (Artículo 664) — Aplicación supletoria para inmuebles no registrados catastralmente.

8. Tabla de Contenido e Índice de Consulta Legal

Módulo / Sección del Post	Subtemas y Contenido Práctico	Artículos de la Ley 5038 de Consulta Directa
1. Preámbulo, Introducción e Historia	• Contexto histórico de promulgación en 1958 (Gaceta Oficial 8308). • Evolución normativa y ampliación a proyectos de una sola planta. • Reformas clave de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.	Marco Legal General: • Ley No. 404 de 1972 • Ley No. 108-05 (Arts. 1, 13, 14, 15, 19-21, 33 y 36)
2. Definición y Alcance de la Propiedad Horizontal	• Concepto legal de condominio y autonomía funcional. • Copropiedad sobre el terreno y elementos comunes. • Inseparabilidad de los derechos privativos y comunes. • Requisitos para la solicitud e inscripción del régimen.	• Art. 1: Definición del régimen • Art. 2: Requisito de independencia funcional • Art. 3: Copropiedad de áreas comunes y terreno • Art. 5: Inseparabilidad de derechos • Arts. 19, 20, 22, 24: Proceso registral y Títulos
3. Órganos de Gestión y Administrativos	• Consorcio de Propietarios: Personalidad jurídica y representación. • Asamblea de Condóminos: Votos y deliberación. • Administrador: Designación judicial o voluntaria, deberes operacionales y libros contables. • Reglamento de Copropiedad: Contenido obligatorio y registro de oponibilidad.	• Art. 9: Creación del Consorcio • Art. 10: Modificación y registro del reglamento • Art. 12: Resoluciones del Consorcio • Arts. 13, 14, 15: Designación, facultades y representación del Administrador • Art. 21: Contenido mínimo del reglamento • Arts. 29, 30: Gestión de libros, reparaciones y actas
4. Obligaciones, Decisiones, Quórum y Asambleas	• Cuota de mantenimiento ordinario y presupuesto anual. • Proceso de convocatoria a asambleas y representación por poder. • Régimen de Mayorías: Decisión por mayoría simple, 3/4 partes para reglamento y unanimidad para obras o cambios comunes. • Pago de seguros colectivos contra riesgos.	• Art. 4: Obligación de pago de gastos comunes • Art. 8: Regla de unanimidad para obras nuevas o alteración de áreas comunes • Art. 11: Seguros colectivos • Art. 12: Votación, mayoría simple y quórum de 3/4 • Arts. 25, 26, 27, 28: Convocatoria, representación y elección de domicilio • Art. 32: Aprobación del presupuesto anual
5. Casos Prácticos y Situaciones Cotidianas	• Caso A (Obras e Innovaciones): Límites dentro de la unidad, alteración de fachada y gastos en ausencia del administrador. • Caso B (Morosidad de Cuotas): Procedimiento de liquidación, notificación por alguacil y bloqueo por privilegio especial en el Registro de Títulos. • Caso C (Molestias y Normas Internas): Ruido, afectación de moral o seguridad y acción en justicia del Consorcio. • Venta y Alquileres (Airbnb): Comunicación previa, salde de deuda, derecho de preferencia y restricciones al subarriendo.	• Art. 6: Libertad de enajenar o arrendar • Art. 7: Prohibición de innovaciones que afecten estética/seguridad o ruidos • Arts. 13, 14: Notificación previa y preferencia de compra • Art. 15: Autorización requerida para subarriendo • Art. 16: Gastos reembolsables por conservación • Arts. 18, 33: Inclusión e inscripción del privilegio especial por morosidad • Art. 31: Consignación de cuotas pendientes antes de vender
6. Vías de Resolución de Conflictos y Tribunales	• Juzgado de Paz: Competencia para designar o revocar administradores judiciales y notificaciones supletorias. • Tribunal de Tierras / Jurisdicción Inmobiliaria: Competencia exclusiva para demandas sobre administración, áreas comunes, impugnación de resoluciones e interpretación del reglamento. • Tribunal Superior de Tierras: Sometimiento de planos para reconstrucción y procesos societarios.	• Arts. 13, 14, 25, 28: Atribuciones del Juzgado de Paz • Art. 17: Competencia del Tribunal de Tierras • Art. 33 (Párrafo): Impugnación de resoluciones de morosidad a los 15 días • Arts. 40, 43: Atribuciones del Tribunal Superior de Tierras
7. Destrucción, Reconstrucción y Disolución	• Destrucción total o parcial del edificio e indemnizaciones de seguro. • Acuerdos de reconstrucción en casos de ruina o vetustez. • Renuncia al régimen de condominio por los propietarios. • Sociedades inmobiliarias de construcción y su disolución.	• Art. 36: Hipotecas pre-construcción • Art. 37: Renuncia al régimen de condominio • Arts. 38, 39, 40: Destrucción, ruina, seguro y reconstrucción • Arts. 41, 42, 43: Sociedades de construcción y liquidación
8. Normativa Acompañante y Leyes Afines	• Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario: Regulación de deslindes y matriculación de certificados. • Ley No. 404 de 1972: Regulación de condominios horizontales. • Código Civil Dominicano (Art. 664): Aplicación supletoria para inmuebles no sometidos formalmente a la Ley 5038.	• Art. 44: Vigencia supletoria del Art. 664 del Código Civil • Disposiciones de la Ley 108-05 y Ley 404/72

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Fuentes oficiales:

• Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo: https://www.consultoria.gov.do/consulta/leyes
• Suprema Corte de Justicia (Jurisdicción Inmobiliaria): https://www.poderjudicial.gob.do

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