Garantizar la convivencia armónica, el mantenimiento patrimonial y la paz social en un edificio o conjunto residencial en Venezuela requiere de una estructura organizativa clara, legalmente respaldada y eficiente. Muchas veces, la falta de delimitación de funciones entre los copropietarios, la junta y el administrador genera conflictos de competencia, parálisis administrativa o, peor aún, actuaciones nulas de toda nulidad.
El Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) constituye el eje vertebral del gobierno de los inmuebles bajo este régimen. Este precepto normativo define la arquitectura institucional del condominio, delimitando quiénes toman las decisiones, quiénes ejecutan las obras y cómo se fiscalizan los recursos de la comunidad.
Si eres propietario, integrante de una Junta de Condominio o Administrador profesional, esta guía completa te dará el marco jurídico, contable y operativo necesario para ejercer tus facultades con total apego a la ley venezolana y optimizar la conservación de las áreas comunes. Si alguna vez te has preguntado “¿quién manda aquí de verdad?”, sigue leyendo para dominar el artículo que define el gobierno de tu comunidad.
1. Marco Jurídico: Análisis del Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal
El Artículo 18 de la LPH (Gaceta Oficial N.º 3.241 Extraordinario, 1983) de Venezuela establece las bases institucionales para la administración de los edificios. El texto legal dispone textualmente:
Artículo 18: «La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en el orden de su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios o los copropietarios se formularán la consulta por carta. Sus integrantes durarán un año en el ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno la Junta elegirá un Presidente.
La Junta de Condominio deberá constituirse dentro de los sesenta (60) días siguientes a la liquidación de la comunidad de multiplicidad de propietarios formulada por el enajenante promotor del inmueble...»
Aspectos Claves del precepto normativo:
- Principio de Tripartición de Gobierno: La ley no deja la gestión en una sola persona ni en un grupo aislado. Establece tres órganos interconectados con funciones diferenciadas: Asamblea, Junta y Administrador.
- Composición de la Junta: Debe estar conformada obligatoriamente por un mínimo de 3 miembros principales y 3 suplentes, todos ellos con la condición estricta de ser copropietarios.
- Duración del Mandato: Los miembros ejercen funciones durante un (1) año, contando con la posibilidad de reelección.
- Elección Interna del Presidente: La Asamblea elige a los integrantes de la Junta, pero la designación del Presidente de la Junta de Condominio se realiza internamente en el seno de la propia Junta elegida.
2. Los Tres Órganos de Administración del Condominio
Para evitar conflictos de poder, la ley atribuye un rol específico a cada entidad dentro del inmueble:
2.1. La Asamblea de Copropietarios (Máxima Autoridad)
Es el órgano soberano y deliberante. Está integrada por la totalidad de los propietarios del inmueble.
- Función: Tomar las decisiones estructurales, aprobar o rechazar presupuestos, modificar el Documento de Condominio, dictar el Reglamento Interno, elegir a los miembros de la Junta de Condominio y nombrar o remover al Administrador.
- Mecanismos de Consulta: Las decisiones se toman mediante Asambleas presenciales o mediante la modalidad de Carta Consulta (Artículo 23 e instrucciones del Artículo 22 de la LPH).
2.2. La Junta de Condominio (Órgano de Supervisión y Control)
Es un órgano colegiado de enlace y contraloría social entre los copropietarios y la administración.
- Función: Supervisar la gestión del Administrador, velar por el uso adecuado de las áreas comunes, velar por el cumplimiento de los acuerdos de la Asamblea y asumir temporalmente funciones administrativas de emergencia cuando el inmueble carezca de un Administrador designado.
2.3. El Administrador (Órgano de Gestión y Ejecución)
Es la persona natural o jurídica encargada de la ejecución operativa de la comunidad.
- Función: Recaudar las cuotas de condominio, llevar la contabilidad del inmueble (Diario, Mayor y Libros Auxiliares), ejecutar los pagos de servicios públicos y nómina residencial, contratar proveedores aprobados por la Junta y representar legalmente al condominio de acuerdo con las facultades concedidas en la LPH (Artículo 20) y el Documento de Condominio.
2.4. Reparto de poder:
- La Asamblea General de Copropietarios: máxima autoridad. Elige a la Junta, aprueba presupuesto y cuentas, decide lo grande.
- La Junta de Condominio: órgano de vigilancia y control entre asamblea y asamblea.
- El Administrador: ejecuta el día a día (cobra, paga, lleva contabilidad, rinde cuentas).
La idea de fondo: el administrador ejecuta, la junta vigila, la asamblea decide. Cuando uno se salta a otro, empiezan los problemas.
3. Atribuciones y Funciones Legales de la Junta de Condominio
De acuerdo con el propio Artículo 18 y las disposiciones complementarias de la LPH, las atribuciones esenciales de la Junta de Condominio comprenden:
- Elegir de su seno al Presidente de la Junta de Condominio.
- Supervisar la gestión del Administrador y auditar periódicamente los estados de cuenta, soportes de egresos y conciliaciones bancarias.
- Convocar a la Asamblea de Copropietarios cuando lo considere necesario o cuando lo solicite un porcentaje representado de los propietarios.
- Proponer a la Asamblea la adopción de reglamentos internos de convivencia y uso de áreas comunes (canchas, salones de fiesta, piscinas).
- Decidir sobre la realización de obras urgentes de conservación y reparación de las cosas comunes cuando el gasto no exceda las facultades delegadas o ante emergencias imprevistas.
- Ejercer las funciones de Administración cuando la Asamblea no haya designado un Administrador o mientras se concreta la contratación de una empresa administradora profesional.
- Velar por el cumplimiento de las obligaciones de los copropietarios en el pago de sus alícuotas ordinarias y extraordinarias.
3.1 La Junta de Condominio: quiénes la forman y por cuánto tiempo
El Artículo 18 es muy concreto:
| Aspecto | Regla |
|---|---|
| Composición | Mínimo tres (3) copropietarios titulares y tres (3) suplentes que llenan las faltas en orden de elección. En este apartado deben verificar su documento de condominio, puede dar un número mayor, organización y especificar cargos. |
| Designación | La realiza la Asamblea de Copropietarios (no se autoproclama nadie). |
| Duración | Un (1) año en ejercicio de sus funciones. Pueden ser reelegidos. |
| Presidente | De su seno se elige un Presidente. |
| Requisito | Deben ser copropietarios. No vale nombrar a un inquilino ni a alguien ajeno al edificio. |
Dos detalles que se pasan por alto:
- Si tu edificio lleva tres años con la misma junta y nadie ha vuelto a votar, técnicamente esa junta está vencida, aunque siga funcionando de hecho. La solución es ratificarla o renovarla en asamblea.
- Los libros de actas y contabilidad deben estar sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito . Sin ese sellado, la junta puede tener problemas para acreditar su representación ante bancos y entes públicos.
3.2. Qué puede y qué no puede hacer la Junta según el Artículo 18
El Artículo 18 dice que la Junta decide por mayoría de votos y le da atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración. Además de las que fije el Reglamento, el propio artículo le asigna estas cinco atribuciones legales:
| Atribución | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios. | Solo cuando exista una situación que ponga en peligro o cause daño a los intereses de la comunidad (inundación, deslave, plaga, etc.). No es para convocar cada rato. |
| b) Proponer a la Asamblea la destitución del Administrador. | La Junta no puede destituir por sí sola. Solo propone; la Asamblea decide. |
| c) Ejercer las funciones del Administrador si la Asamblea no lo ha designado. | Si no hay administrador, la Junta asume esa función. |
| d) Velar por el uso de las cosas comunes y adoptar la reglamentación necesaria. | Puede dictar normas internas para el uso de áreas comunes (horarios, normas de convivencia, uso del dinero, etc.). |
| e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador. | Puede exigir facturas, presupuestos, estados de cuenta y cualquier soporte. |
Lo que NO aparece: la Junta no puede destituir al administrador por sí sola, no puede aprobar el presupuesto, no puede subir la alícuota. Eso es competencia de la Asamblea. Confundir esto es la causa número uno de acuerdos que luego se caen por impugnación.
3.4. Cuándo debe constituirse la Junta (y por qué es obligatoria)
El Artículo 18 impone dos reglas duras que mucha gente desconoce:
- Plazo de constitución: La Junta debe constituirse en un plazo no mayor de 60 días luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales.
- Obligatoriedad: Es de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por la LPH.
Traducción: tener Junta de Condominio no es opcional. Un edificio “sin junta” no está en una zona gris legal cómoda; está incumpliendo la Ley. Y eso tiene consecuencias prácticas: sin junta válida es más fácil que un moroso impugne un cobro, que un vecino cuestione un gasto, o que nadie pueda firmar con autoridad frente a un banco o proveedor.
4. Casos Prácticos y Situaciones Reales de Aplicación
A continuación, se presentan escenarios cotidianos en los condominios venezolanos y la forma correcta de actuar conforme al Artículo 18:
Caso 1: Vencimiento del periodo de un año de la Junta sin convocatoria a elecciones
- Situación: La Junta de Condominio cumplió su año de gestión en enero y, llegada la mitad del año, no ha convocado a elecciones, continuando con la firma de cheques y toma de decisiones. La Junta vencida que sigue firmando, ejemplo: Un edificio lleva 2 años con la misma Junta. Nadie ha vuelto a votar. La Junta sigue cobrando, pagando proveedores y firmando contratos.
- Riesgo: un propietario moroso impugna un cobro alegando que la Junta no tiene legitimidad vigente. El juez revisa y determina que, aunque la Junta sea “de hecho”, sus actos pueden ser impugnables porque no fue ratificada en asamblea dentro del plazo legal.
- Aplicación del Artículo 18: El periodo legal es de un (1) año. Vencido el lapso, la Junta entra en situación de reconducción tácita o administración de hecho únicamente para actos de mera conservación. Los propietarios (mínimo el 33% de alícuotas) pueden exigir la convocatoria inmediata a Asamblea o Carta Consulta para renovar la Junta. Todo acto de disposición o contratación extraordinaria realizado por una junta vencida sin aval de la comunidad puede ser impugnado por falta de legitimación.
- Solución: convocar una asamblea para ratificar o renovar la Junta. El Artículo 18 no impide la reelección; solo exige que sea la Asamblea quien designe.
Caso 2: Intento de nombrar a un inquilino como miembro de la Junta
- Situación: En la Asamblea, un arrendatario muy colaborador propone su candidatura para el cargo de Tesorero o Presidente de la Junta.
- Aplicación del Artículo 18: La Ley de Propiedad Horizontal exige de forma imperativa que la Junta esté integrada exclusivamente por copropietarios. Salvo que el inquilino posea un poder autenticado emitido por el propietario que lo faculte expresamente para representarlo con voz y voto en la comunidad, no puede ser electo ni figurar formalmente como miembro principal o suplente de la Junta.
Caso 3: Renuncia del Administrador y asunción por parte de la Junta
- Situación: La empresa administradora rescinde el contrato de forma imprevista dejando al edificio sin gestión de cobro.
- Aplicación del Artículo 18: Ante la ausencia de Administrador, la Junta de Condominio asume de pleno derecho la ejecución de los actos de administración indispensables (cobro de recibos, pago de conserjería, electricidad) mientras convoca a la Asamblea para nombrar a un nuevo Administrador o decidir la autogestión formal.
Caso 4: La Junta quiere destituir al administrador “porque no rinde cuentas”
- La Junta detecta que el administrador no presenta estados de cuenta desde hace 6 meses. Decide “destituirlo” por mayoría de votos en una reunión de Junta.
- Error legal: la Junta solo puede proponer la destitución a la Asamblea (atribución b). No puede destituirlo por sí sola.
- Consecuencia: si el administrador impugna, la “destitución” es nula. La Junta debe convocar una Asamblea, presentar las pruebas (falta de rendición de cuentas) y que la Asamblea decida por mayoría.
5. Guía de Procesos y Consejos de Gestión para la Comunidad
Para garantizar un funcionamiento ajustado a derecho y transparente, se recomienda seguir estos pasos en la organización interna del condominio:
Pasos para la Elección y Formalización de la Junta de Condominio
- Convocatoria oportuna: Publicar la convocatoria a Asamblea con al menos el lapso previsto en el Documento de Condominio, indicando expresamente en el Orden del Día: "Elección y juramentación de la Junta de Condominio para el período [Año-Año]".
- Postulación formal: Verificar que los candidatos sean propietarios registrados en el Documento de Condominio o mediante documento de propiedad debidamente protocolizado en el Registro Inmobiliario.
- Votación por Alícuota: Realizar el conteo de votos ponderado según el porcentaje de alícuota de cada apartamento o local (salvo que el Documento de Condominio establezca el voto por unidad).
- Elección de 3 Principales y 3 Suplentes: Asignar los cargos respetando la designación de suplentes en el orden de votación obtenido.
- Redacción y Asentamiento en el Libro de Actas: Redactar el Acta de Asamblea en el Libro de Actas de la Asamblea de Copropietarios (debidamente sellado y foliado por la Notaría Pública de la jurisdicción) y recabar las firmas de los asistentes.
- Reunión de Instalación: La Junta electa se reúne en un plazo no mayor a 5 días para nombrar internamente al Presidente de la Junta.
- Notificación al Administrador y Bancos: Entregar copia certificada del Acta a la empresa administradora y actualizar los registros de firmas en las entidades bancarias correspondientes.
Consejos Prácticos Para Propietarios
| Proceso | Consejo |
|---|---|
| Verificar que la Junta esté vigente | Revisa la fecha del acta de designación. Si tiene más de 12 meses, exige en asamblea que se renueve o ratifique. |
| Exigir cuentas claras | Solicita por escrito al administrador (y a la Junta) los estados de cuenta mensuales. La LPH te da derecho a examinar los comprobantes en días y horas fijadas. |
| Participar en la Asamblea | Las decisiones se toman por mayoría. Si no asistes, otros deciden por ti. |
Consejos Prácticos Para la Junta de Condominio
| Proceso | Consejo |
|---|---|
| Llevar un libro de actas al día | Cada reunión de Junta debe quedar asentada con fecha, asistentes, temas tratados y acuerdos. El libro debe estar sellado por Notario. |
| Documentar cada actuación | Si la Junta pide facturas al administrador, deja constancia en acta. Si propone destitución, documenta las causas. |
| No extralimitarse | No firmes contratos ni tomes decisiones que correspondan a la Asamblea. La Junta vigila y propone; no decide lo grande. |
| Renovar anualmente | Agenda la renovación de la Junta en la asamblea ordinaria anual. No dejes que el mandato expire sin ratificación. |
Consejos Prácticos Para el Administrador
| Proceso | Consejo |
|---|---|
| Rendir cuentas mensuales | Aunque la LPH exige informe anual, la transparencia mensual evita conflictos y fortalece la confianza. |
| Colaborar con la Junta | La Junta tiene derecho a pedirte facturas, presupuestos y estados de cuenta. Entregarlos no es opcional; es tu obligación. |
| Mantener libros sellados | El Libro Diario de Contabilidad, el Libro de Asambleas y el Libro de Actas de Junta deben estar sellados por Notario y disponibles para examen. |
6. Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre el Artículo 18 de la LPH
¿Un miembro suplente de la Junta tiene voz y voto en las reuniones de la Junta?
Los miembros suplentes tienen derecho a voz en las reuniones de la Junta. Su derecho a voto se activa automáticamente para suplir la ausencia temporal o definitiva de uno de los tres miembros principales, en el estricto orden de su elección.
¿Puede un familiar (hijo, cónyuge) de un propietario ser miembro de la Junta?
Únicamente si es copropietario registrado en el documento de propiedad (co-propietario) o si ostenta un Poder Especial Notariado que lo faculte para actuar en nombre y representación del propietario en los actos de administración del condominio.
¿Puede un inquilino formar parte de la Junta?
No. El Artículo 18 exige que sean copropietarios. Un inquilino puede participar en la vida del edificio, pero no ocupar un cargo de la Junta.
¿Qué sucede si nadie en el edificio quiere ser parte de la Junta de Condominio?
Es un problema común. Legalmente, el régimen de propiedad horizontal exige la existencia de la Junta. De no lograrse la conformación voluntaria, la comunidad incurre en una situación de irregularidad que impide la aprobación de presupuestos, contrataciones y representación legal. En casos extremos, cualquier propietario puede acudir a la vía judicial (Tribunal de Municipio) para solicitar la convocatoria e intimación a la comunidad para la conformación de la Junta.
¿La Junta de Condominio puede fijar cuotas extraordinarias por sí sola?
No. La aprobación de cuotas extraordinarias o derramas para mejoras, reparaciones mayores o compras de activos es competencia exclusiva de la Asamblea de Copropietarios o de la consulta mediante Carta Consulta. La Junta solo puede autorizar gastos de conservación dentro del presupuesto ordinario aprobado o ante emergencias comprobadas que pongan en riesgo el inmueble.
¿La Junta de Condominio se registra en algún organismo?
El Artículo 18 no exige inscribirla en un registro público: exige que la designe la Asamblea y que quede constancia en acta y libro. Otra cosa es tramitar el RIF del condominio o certificar el acta ante Notaría para gestiones bancarias o ante el SENIAT estos organismo puede que exija que el acta de elección de la nueva junta esté notariado, prueba ante terceros.
¿Cuántos miembros debe tener como mínimo?
Tres titulares y tres suplentes. Puedes tener más si el documento de condominio o la Asamblea así lo deciden, pero menos de tres, no.
¿Qué pasa si el edificio no tiene Junta de Condominio?
Está incumpliendo la Ley, porque su funcionamiento es obligatorio. Además, mientras no la haya, sus atribuciones (como el control del administrador) quedan sin ejercer. Lo correcto es convocar una Asamblea y designarla.
¿La Junta puede botar al administrador?
No por sí sola. Puede proponer su destitución a la Asamblea (atribución b), pero quien decide es la Asamblea de Copropietarios.
Qué pasa si un miembro de la Junta vende su apartamento?
Sale de la Junta y entra el suplente en su lugar. El Artículo 18 ya previó el orden de sustitución, por lo que no es necesaria una asamblea extraordinaria solo para eso.
¿La Junta puede prohibir el acceso a un propietario moroso?
No. La Sala Constitucional del TSJ (Sentencia N° 603 del 30 de abril de 2025) estableció que las juntas de condominio no pueden hacerse justicia por propia mano. Restringir el acceso a un propietario por deudas es una usurpación de autoridad y una violación de derechos constitucionales. La vía legal para el cobro es la demanda, no la coerción
7. Criterios Jurisprudenciales del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ)
La Sala Político-Administrativa y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de Venezuela han sentado precedentes definitivos sobre el alcance del Artículo 18:
- Validez de Actas y Notariado (Sentencia N° 01154 de la Sala Político-Administrativa): El TSJ ha reiterado que las decisiones de la Asamblea de Copropietarios y la designación de la Junta de Condominio tienen plena validez legal desde su asentamiento en el Libro de Actas formal del condominio. No obstante, para surtir efectos frente a terceros (como bancos, entes públicos o contratistas), el acta debe ser transcrita e ingresada en una Notaría Pública para otorgar fe pública a la representación legal otorgada.
- Legitimación para Demandar el Cobro de Condominio: La jurisprudencia ratifica que el Presidente de la Junta de Condominio o el Administrador están plenamente legitimados para ejercer la cobranza judicial de las alícuotas morosas en base al Artículo 18 y 20 de la LPH, siempre que el nombramiento conste en el Libro de Actas legalizado.
- Nulidad de Acuerdos por Exceso de Atribuciones: El TSJ ha declarado nulos los acuerdos aprobados únicamente por la Junta de Condominio cuando la materia requería expresamente la aprobación de la Asamblea de Copropietarios (como la modificación del uso de áreas comunes o imposición de multas no previstas en el Documento de Condominio).
A. ⚖️ Sentencia: Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara
Caso: Maura Rosa García Andueza y otras vs. Administradora Veneto, C.A.
Fecha: 8 de agosto de 2025
Expediente: KP02-V-2025-001944
Decisión: INADMISIBLE la demanda de rendición de cuentas por falta de cualidad activa.
A.1. Análisis y Síntesis de la Controversia
Cuatro propietarias de apartamentos en el Conjunto Residencial Centro Metropolitano Javier I Etapa demandaron, cada una por separado, la rendición de cuentas de la Administradora Veneto, C.A., por su gestión al frente del condominio.
Las demandantes fundamentaron su acción en el Artículo 1.694 del Código Civil y en el Artículo 673 del Código de Procedimiento Civil, pero actuaron sin invocar ni acreditar la representación de la Junta de Condominio ni de la Asamblea de Copropietarios.
El tribunal detectó de oficio un vicio procesal insubsanable: la falta de cualidad activa de las demandantes para ejercer una acción que, conforme al Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a los órganos de administración del condominio, no a los propietarios individualmente considerados.
A.2. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General
El tribunal declaró INADMISIBLE la demanda, con los siguientes fundamentos:
| Criterio | Contenido |
|---|---|
| Legitimación activa colectiva | La rendición de cuentas en condominios debe ser demandada por la Junta de Condominio (autorizada por la Asamblea) o por la Asamblea misma. Los propietarios individuales no tienen cualidad. |
| Interés colectivo | El interés en la rendición de cuentas es de la comunidad, no de cada propietario por separado. Demandar individualmente desnaturaliza el régimen de propiedad horizontal. |
| Falta de cualidad como materia de orden público | El juez puede y debe declararla de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, incluso en la etapa de admisión. |
| Cita doctrinaria | El tribunal invocó a Rafael Ángel Briceño (De la Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales, p. 228), quien establece que la legitimación activa la tiene la Junta autorizada por la Asamblea, o la Asamblea cuando la administración esté en manos de la Junta. |
| Cita jurisprudencial | Se invocó sentencia del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara (13/03/2023, Exp. KC02-R-2022-000033), que declaró la falta de cualidad de una presidenta de junta que demandó sin que la acción fuera ejercida por la Junta en pleno. |
A.3. Relación con el Tema de Estudio: Artículo 18 de la LPH
Esta sentencia es una aplicación directa del Artículo 18:
| Atribución del Artículo 18 | Aplicación en la sentencia |
|---|---|
| La administración corresponde a la Asamblea, la Junta y el Administrador. | El tribunal reafirma que son estos tres órganos los que tienen legitimación para actuar en juicio en asuntos de administración de cosas comunes. |
| La Junta tiene atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración. | La rendición de cuentas es el mecanismo mediante el cual la Junta ejerce esa vigilancia y control. |
| La Junta vela por el correcto manejo de los fondos. | La rendición de cuentas es la herramienta principal para velar por ese correcto manejo. |
El mensaje central: La rendición de cuentas del administrador no puede ser demandada por propietarios individuales. La Junta de Condominio es la que tiene la legitimación activa, pero debe estar autorizada por la Asamblea.
A.4. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores
Para Propietarios
- No demandes la rendición de cuentas por tu cuenta. Solicita a la Junta de Condominio que ejerza la acción.
- Si la Junta no actúa, solicita una Asamblea para que se autorice la acción o se exijan directamente las cuentas.
- Recuerda: el interés en las cuentas es colectivo, no particular.
Para la Junta de Condominio
- La Junta tiene la legitimación activa para demandar la rendición de cuentas del administrador, pero debe estar autorizada por la Asamblea.
- Si no tienes autorización, convoca a una Asamblea extraordinaria para obtenerla.
- Documenta en acta el incumplimiento del administrador y la decisión de demandar.
Para el Administrador
- Estás obligado a rendir cuentas anuales (Artículo 20, literal h, LPH). Si no lo haces, la Junta puede demandarte.
- La falta de rendición de cuentas es causal de destitución (Artículo 20, Parágrafo Único).
- La transparencia mensual evita conflictos y fortalece la confianza de la comunidad.
B. ⚖️ Sentencia: Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo
Caso: Roberto Antonio Contreras Ramírez vs. Junta de Condominio Ciudad Parque La Pradera
Fecha: 6 de abril de 2026
Expediente: 14.249
Ponente: Dr. Omar Alexis Montes Meza
Decisión: INADMISIBLE el recurso de apelación. Competente para conocer: Sala Electoral del TSJ.
B.1. Análisis y Síntesis de la Controversia
Un propietario de un apartamento en el Condominio de la Macromanzana "1" (Edificios Apamate 1 al 30) del Conjunto Residencial Ciudad Parque La Pradera demandó la nulidad del acta de asamblea N° 422, de fecha 21 de septiembre de 2025, mediante la cual se eligió una nueva Junta de Condominio.
El problema central: La junta electa estaba integrada por propietarios de diferentes condominios:
- Presidente: propietario en la Macromanzana 1
- Tesorero: propietario en la Macromanzana 2
- Secretario: propietario en la Macromanzana 3
El demandante alegó que esta integración violaba el Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige que los miembros de la Junta de Condominio sean copropietarios del mismo condominio. Sostuvo que, al ser condominios distintos y no haberse reformado los Documentos de Condominio conforme a los artículos 7 y 29 de la LPH, la junta era nula de pleno derecho por violación de normas de orden público.
El Tribunal Primero de Municipio se declaró incompetente por la materia y declinó el caso a la Sala Electoral del TSJ, por considerar que la elección de la junta constituía un acto de naturaleza electoral. El demandante apeló.
B.2. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General
El Juzgado Superior declaró INADMISIBLE el recurso de apelación, estableciendo los siguientes criterios:
| Criterio | Contenido |
|---|---|
| La competencia en materia de nulidad de elección de juntas de condominio corresponde a la Sala Electoral del TSJ. | La Sala Electoral tiene competencia exclusiva y excluyente para conocer las demandas contencioso-electorales contra actos de naturaleza electoral que emanen de "otras organizaciones de la sociedad civil", entre las que se encuentran las juntas de condominio (Art. 27, num. 2, Ley Orgánica del TSJ). |
| El medio idóneo para impugnar la incompetencia es la regulación de competencia, no la apelación. | El artículo 69 del Código de Procedimiento Civil establece que la decisión de incompetencia queda firme si no se solicita la regulación dentro de los 5 días siguientes. La apelación no es el mecanismo procedente. |
| La falta de solicitud de regulación de competencia hace inadmisible la apelación. | El tribunal a quo había oído la apelación en ambos efectos, pero el superior advirtió que no se trataba de una apelación en sentido estricto, sino de una verdadera regulación de competencia derivada de la declinatoria. Al no haberse ejercido oportunamente, el fallo de incompetencia quedó firme. |
| La tutela judicial efectiva (Art. 26 CRBV) obliga al juez a resolver con prontitud. | El tribunal, en lugar de limitarse a declarar inadmisible la apelación, remitió las actuaciones a la Sala Electoral del TSJ para que sea ella quien conozca del fondo de la demanda de nulidad. |
Interpretación general del juez: El tribunal reafirma que la elección de juntas de condominio es un acto de naturaleza electoral, y por tanto, las controversias sobre su validez (nulidad del acta de elección) corresponden a la jurisdicción contencioso-electoral, no a la civil. Esta es una interpretación vinculante de la Sala Electoral del TSJ (sentencia N° 011 del 20 de marzo de 2025), que ratifica la competencia exclusiva y excluyente de esa Sala.
B.3. Relación con el Tema de Estudio: Artículo 18 de la LPH
Esta sentencia conecta directamente con el Artículo 18 en dos aspectos:
| Aspecto del Artículo 18 | Conexión con la sentencia |
|---|---|
| La Junta debe estar integrada por copropietarios del mismo condominio. | El demandante alegó que la junta electa violaba el Artículo 18 porque sus miembros pertenecían a condominios distintos (Macromanzanas 1, 2 y 3), y no se había reformado el Documento de Condominio para permitirlo. |
| La elección de la Junta es un acto de naturaleza electoral. | El tribunal determina que la impugnación de esa elección no es materia civil, sino electoral, y debe ser conocida por la Sala Electoral del TSJ. Esto significa que, si quieres impugnar la elección de una junta de condominio, debes acudir a la Sala Electoral, no a los tribunales civiles. |
| Las normas del Artículo 18 son de orden público. | El demandante sostuvo que la violación del Artículo 18 constituye una violación de normas de orden público. El tribunal, aunque no entró a conocer el fondo, reconoció la naturaleza electoral del acto y remitió el caso a la Sala Electoral para que sea ella quien decida si hubo o no violación. |
B.4. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores
Para Propietarios
- Si quieres impugnar la elección de una junta de condominio, debes acudir a la Sala Electoral del TSJ, no a los tribunales civiles.
- La falta de cualidad de un miembro de la junta (por no ser propietario del mismo condominio) es una causal de nulidad, pero debe ser alegada ante la jurisdicción competente (electoral).
- No dejes pasar los lapsos: Si un tribunal se declara incompetente, el medio para impugnar esa decisión es la regulación de competencia (5 días), no la apelación.
Para la Junta de Condominio
- Verifica que todos tus miembros sean copropietarios del mismo condominio. Si el Documento de Condominio exige que la junta sea de un condominio específico, no puedes integrarla con propietarios de otros condominios sin reformar el documento (lo cual requiere unanimidad, Art. 29 LPH).
- La elección de la junta es un acto electoral. Cualquier impugnación debe tramitarse por la vía contencioso-electoral.
- Documenta el proceso electoral: convocatoria, quórum, votación, acta. Si no cumples con las formalidades, la elección puede ser anulada.
Para el Administrador
- Asegúrate de que la junta con la que trabajas esté válidamente constituida. Si hay dudas sobre la legalidad de su elección, los acuerdos que tomes con ella pueden ser impugnados.
- La reforma del Documento de Condominio requiere unanimidad (Art. 29 LPH) y debe registrarse. Si la comunidad quiere integrar una junta con propietarios de distintos condominios, debe reformar el documento previamente.
C. ⚖️ Sentencia: Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caso: Ilse Eduvigis Montilla de Mora y Roque Ramón Mora Gil (Solicitud de designación de administrador)
Fecha: 29 de octubre de 2021
Expediente: AP71-R-2021-000134
Ponente: Dra. Bella Dayana Sevilla Jiménez
Motivo: SOLICITUD DE DESIGNACIÓN DE ADMINISTRADOR
Decisión: SIN LUGAR el recurso de apelación. Se confirma la inadmisibilidad de la solicitud.
C.1. Análisis y Síntesis de la Controversia
Dos copropietarios del Edificio El País (Caracas) solicitaron judicialmente la designación de un administrador para el inmueble, invocando el Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, ante la ausencia de administrador desde el año 2006.
Los hechos alegados por los solicitantes:
- El edificio tiene más de 20 años de construido y no se ha vendido el 75% de los apartamentos y locales, por lo que no se ha podido constituir legalmente una Junta de Condominio (Artículo 18 LPH).
- La última administradora, "Administradora Doralbe, C.A.", abandonó sus labores desde hace varios años.
- No existe administrador, ni junta de condominio, lo que ha impedido convocar asambleas y ha generado conflictos, filtraciones y deterioro del inmueble.
- Solicitaron que se designara como administrador al ciudadano Roque Ramón Mora Gil por un año.
El Tribunal de Municipio declaró inadmisible la solicitud, argumentando que:
- Mientras no se venda el 75% de los apartamentos, la obligación de constituir la Junta de Condominio no ha nacido.
- La administración corresponde al promotor o propietario original (Andrés E. De Chene M.), quien se reservó esa facultad en el Documento de Condominio.
- Los solicitantes no demostraron el abandono del administrador ni el desacuerdo del quórum para convocar asamblea.
Los solicitantes apelaron, alegando que la jueza interpretó erróneamente los artículos 18 y 19 de la LPH, y que el juez de municipio sí puede designar un administrador a solicitud de uno o más copropietarios cuando no lo hay.
C.2. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General
El Juzgado Superior Sexto declaró SIN LUGAR la apelación y confirmó la inadmisibilidad, pero corrigiendo la motivación del tribunal inferior. Los criterios establecidos son:
| Criterio | Contenido |
|---|---|
| La Asamblea de Copropietarios es el órgano supremo y no requiere el 75% de ventas para constituirse. | El tribunal aclaró que el Artículo 18 exige el 75% de ventas solo para la constitución de la Junta de Condominio, no para la Asamblea de Copropietarios. La Asamblea puede reunirse y decidir con los propietarios existentes, sin importar el porcentaje vendido. |
| El juez puede designar administrador solo si no hay acuerdo en asamblea. | El Artículo 19 establece que, a falta de designación oportuna del administrador por la Asamblea, el juez de municipio puede designarlo a solicitud de uno o más copropietarios. Pero primero debe intentarse la designación en asamblea. |
| No consta que se haya intentado la designación en asamblea. | Los solicitantes no demostraron haber convocado una asamblea de copropietarios para discutir la designación del administrador. Sin ese intento previo, la solicitud judicial es prematura. |
| La vía para convocar asamblea cuando no hay administrador es el Artículo 24 LPH. | Los copropietarios pueden acudir al juez para que convoque la asamblea cuando el administrador no lo hace. Ese es el mecanismo correcto antes de pedir la designación judicial directa de un administrador. |
| La designación de administrador no puede ser unilateral. | El tribunal rechazó que los solicitantes pretendieran que el administrador recayera en una persona específica (Roque Ramón Mora Gil) sin consultar al resto de los copropietarios (19 apartamentos en total). Todos tienen derecho a elegir quién los administra. |
Interpretación general del juez:
- La Asamblea de Copropietarios es el pilar fundamental de la administración y puede constituirse sin necesidad de que se haya vendido el 75% de los apartamentos.
- La Junta de Condominio es la única que requiere el 75% de ventas para su constitución (Artículo 18).
- El juez solo designa administrador a falta de acuerdo en asamblea (Artículo 19). Si no se ha intentado la asamblea, la solicitud judicial es inadmisible.
- Si no hay administrador que convoque la asamblea, los copropietarios pueden pedir al juez que convoque la asamblea (Artículo 24), no que designe directamente al administrador.
C.3. Relación con el Tema de Estudio: Artículo 18 de la LPH
Esta sentencia es una interpretación directa del Artículo 18 y su relación con el Artículo 19:
| Artículo 18 | Interpretación en la sentencia |
|---|---|
| La administración corresponde a la Asamblea, la Junta y el Administrador. | El tribunal aclara que la Asamblea es el órgano supremo y puede constituirse sin el 75% de ventas. La Junta es la única que requiere ese porcentaje. |
| La Junta debe constituirse en un plazo no mayor de 60 días luego de protocolizarse la venta del 75% de los apartamentos. | El tribunal confirma que este requisito aplica solo a la Junta de Condominio, no a la Asamblea. Antes del 75%, no puede exigirse la constitución de la Junta, pero sí puede haber Asamblea. |
| La Asamblea designa al Administrador por mayoría de votos (Artículo 19). | El tribunal reafirma que la designación del administrador es facultad de la Asamblea. Solo a falta de designación oportuna puede el juez designarlo. |
| La Junta puede ejercer las funciones del Administrador si la Asamblea no lo designa (Artículo 18, literal c). | El tribunal no menciona este literal, pero su lógica es coherente: si no hay administrador, la Junta (o la Asamblea) debe asumir esas funciones, no un juez designar unilateralmente. |
Conclusión: El Artículo 18 no impide que la Asamblea de Copropietarios se reúna y designe administrador antes de que se venda el 75% de los apartamentos. Lo que impide es exigir la constitución de la Junta de Condominio antes de ese porcentaje.
C.4. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores
Para Propietarios
- No puedes pedir al juez que designe un administrador sin antes intentar la asamblea. El Artículo 19 exige que la Asamblea no haya podido designarlo. Si no has convocado asamblea, tu solicitud será inadmisible.
- Si no hay administrador que convoque la asamblea, puedes pedir al juez que la convoque (Artículo 24 LPH). Ese es el mecanismo correcto.
- La Asamblea puede constituirse aunque no se haya vendido el 75%. No dejes que la falta de Junta de Condominio te impida organizarte. Reúnete con los propietarios existentes y tomen decisiones.
Para la Junta de Condominio
- La Junta solo puede constituirse después del 75% de ventas. Si tu edificio no ha alcanzado ese porcentaje, la figura de la Junta no es exigible (aunque puede haber Asamblea).
- Si la Asamblea no designa administrador, la Junta puede ejercer esas funciones (Artículo 18, literal c). No dejes el edificio acéfalo.
- Documenta todo: convocatorias, asambleas, designaciones. La falta de documentación fue clave para la inadmisibilidad en este caso.
Para el Administrador
- La designación judicial solo procede a falta de designación en asamblea. Si no hay administrador, los copropietarios deben primero intentar la asamblea (o pedir al juez que la convoque).
- La responsabilidad del administrador se rige por el mandato (Artículo 19). Debes rendir cuentas y actuar con diligencia.
- Si abandonas tus funciones, los copropietarios pueden pedir al juez que convoque asamblea para designar un nuevo administrador. No puedes aferrarte al cargo si no cumples.
D. ⚖️ Sentencia: Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caso: Jesús Salvador Rendón Carrillo vs. Junta de Condominio del Edificio Sur-2
Fecha: 4 de abril de 2022
Expediente: AP71-R-2022-000050
Ponente: Dra. Bella Dayana Sevilla Jiménez
Motivo: ACCIÓN DE AMPARO CONSTITUCIONAL (APELACIÓN).
Decisión: SIN LUGAR la apelación. Se confirma la INADMISIBILIDAD de la acción de amparo constitucional.
D.1. Análisis y Síntesis de la Controversia
Un propietario de una oficina en el Edificio Sur-2 (Caracas) interpuso una acción de amparo constitucional contra la Junta de Condominio, alegando violaciones a derechos constitucionales (propiedad, debido proceso) y a la Ley de Propiedad Horizontal.
Los hechos alegados por el accionante:
- La Junta de Condominio estaba integrada por un inquilino, lo que a su juicio violaba el Artículo 18 de la LPH (solo propietarios pueden integrar la Junta).
- La Junta cobraba las cuotas de condominio en dólares, sin autorización unánime de los propietarios y sin cumplir con los artículos 23 y 24 de la LPH.
- La Carta Consulta mediante la cual se aprobó el cobro en dólares era nula por extemporánea.
- La Presidente de la Junta le negaba información (recibos, actas, estados de cuenta) y lo había excluido de un grupo de WhatsApp, creándole una insolvencia virtual.
- Solicitó la nulidad de la asamblea, del acta de designación y de la carta consulta; que se ordenara publicar los gastos en bolívares; la continuidad administrativa de la Junta anterior; y la convocatoria de una nueva asamblea.
El Juzgado Décimo de Primera Instancia declaró INADMISIBLE la acción de amparo, con fundamento en el artículo 6, ordinal 5 de la Ley Orgánica de Amparo, por considerar que el accionante no agotó la vía ordinaria (la impugnación de acuerdos prevista en el artículo 25 de la LPH). El accionante apeló.
D.2. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General
El Juzgado Superior Sexto declaró SIN LUGAR la apelación y confirmó la inadmisibilidad del amparo. Los criterios establecidos son:
| Criterio | Contenido |
|---|---|
| El amparo es un medio extraordinario, no sustitutivo de las vías ordinarias. | El accionante debió impugnar los acuerdos de la Junta mediante el procedimiento breve del Artículo 25 de la LPH, que es la vía idónea para cuestionar la validez de asambleas, cartas consulta y designaciones de juntas. |
| La existencia de una vía ordinaria hace inadmisible el amparo (Art. 6.5 LOA). | El tribunal verificó que el accionante tenía a su disposición el juicio breve del Artículo 25 LPH y no demostró haberlo agotado ni justificó por qué no lo hizo. |
| La impugnación de acuerdos de la Junta debe tramitarse por el procedimiento breve. | El Artículo 25 de la LPH establece que "cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho", y que "a los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves". |
| El amparo no puede sustituir los mecanismos procesales existentes. | La Sala Constitucional ha reiterado que el amparo solo procede cuando no existen medios idóneos para restablecer la situación jurídica infringida, o cuando existiendo, se hubieren agotado y estos lesionaran los derechos constitucionales. |
| La carga de justificar la vía del amparo recae sobre el accionante. | Corresponde al presunto agraviado poner en evidencia, en su escrito, las circunstancias que justifican el uso del amparo en lugar de la vía ordinaria (urgencia, irreparabilidad del daño, inidoneidad de la vía ordinaria). El accionante no lo hizo. |
Interpretación general del juez:
- Las controversias sobre la validez de asambleas, cartas consulta y designaciones de juntas de condominio no son materia de amparo constitucional, sino de impugnación ordinaria (Artículo 25 LPH, procedimiento breve).
- El amparo es extraordinario y subsidiario. Solo procede si no hay otra vía o si la vía existente es inidónea o se agotó sin éxito.
- La vía ordinaria (juicio breve del Art. 25 LPH) es idónea y eficaz para tutelar los derechos constitucionales invocados.
D.3. Relación con el Tema de Estudio: Artículo 18 de la LPH
Esta sentencia se relaciona con el Artículo 18 en dos aspectos clave:
| Aspecto del Artículo 18 | Conexión con la sentencia |
|---|---|
| La Junta debe estar integrada por copropietarios. | El accionante alegó que la Junta estaba integrada por un inquilino, lo que violaba el Artículo 18. Sin embargo, el tribunal no entró a conocer el fondo porque la vía era el amparo, no la impugnación ordinaria. |
| La impugnación de la designación de la Junta se tramita por el Artículo 25 LPH (procedimiento breve). | El tribunal reafirma que la vía idónea para impugnar la designación de una junta de condominio es el juicio breve del Artículo 25 LPH, no el amparo constitucional. |
| Los acuerdos de la Junta son impugnables por violación de la ley o abuso de derecho (Art. 25 LPH). | El accionante debió impugnar la Carta Consulta (que aprobó el cobro en dólares) por la vía del Artículo 25 LPH, no por amparo. |
D.4. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores
Para Propietarios
- Si quieres impugnar un acuerdo de la Junta de Condominio, usa el Artículo 25 de la LPH (juicio breve), no el amparo. El amparo es extraordinario y solo procede si no hay otra vía.
- El plazo para impugnar acuerdos es de 30 días desde la asamblea o desde que tuviste conocimiento del acuerdo. No dejes pasar ese lapso.
- Si la Junta está mal constituida (por ejemplo, con un inquilino), impugna su designación por la vía ordinaria. No esperes a que el amparo te lo resuelva.
Para la Junta de Condominio
- Verifica que todos tus miembros sean copropietarios. Si hay un inquilino en la Junta, la designación es impugnable por violación del Artículo 18.
- Documenta todas tus actuaciones: asambleas, cartas consulta, aprobaciones de gastos. Si un propietario impugna, tendrás que demostrar que cumpliste con la ley.
- La vía para impugnar tus acuerdos es el juicio breve (Art. 25 LPH), no el amparo. Si alguien intenta un amparo, puedes alegar la inadmisibilidad por existir vía ordinaria.
Para el Administrador
- Las decisiones sobre cobro de gastos (en bolívares o dólares) deben estar respaldadas por acuerdos válidos de la asamblea o carta consulta. Si no lo están, son impugnables.
- La falta de rendición de cuentas o la negativa a entregar información puede generar conflictos. Es mejor mantener la transparencia y documentar todo.
- El amparo no es la vía para resolver conflictos de condominio. La vía es la impugnación ordinaria (Art. 25 LPH).
8. Referencias legales y bibliográficas
Fuentes legales
- Ley de Propiedad Horizontal (Gaceta Oficial N.º 3.241 Extraordinario, 18 de agosto de 1983), Artículos 18, 19, 20, 23, 24, 25. Tñitulo II de la Administración. Leer y Descarga la norma LPH
- Código Civil de Venezuela, Artículos 1.692, 1.693, 1.694 (normas del mandato aplicables al administrador).
Jurisprudencia
- TSJ, Sala Constitucional, Sentencia N° 603 (30 de abril de 2025): Prohibición de las juntas de condominio de hacer justicia por propia mano .
- TSJ, Sala de Casación Civil, Expediente 24-530 (2025): Plazo de 30 días para impugnar actas de asamblea.
- TSJ, Juzgado Primero de Primera Instancia, Expediente KP02-V-2025-001944 (2026):
- https://lara.tsj.gob.ve/DECISIONES/2025/AGOSTO/651-8-KP02-V-2025-001944-2025-000357.HTML
- TSJ, JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, Expediente 14.249 (2026):
- https://carabobo.tsj.gob.ve/DECISIONES/2026/ABRIL/725-6-14.249-.HTML
- TSJ, JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, AP71-R-2021-000134 (2021): https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2021/OCTUBRE/2143-29-AP71-R-2021-000134-0058-2021(ICFD).HTML
- TSJ, JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, AP71-R-2022-000050 (2021): https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2022/ABRIL/2143-4-AP71-R-2022-000050-0018-2022(ICFD).HTML
Fuentes doctrinarias y de referencia
- Procondominios (2017). ¿Cuáles son las atribuciones legales de la Junta de Condominio en Venezuela? .
- Recinta (2026). El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, explicado sin rodeos.
- Odoo Condominio (2026). Atención Juntas de Condominio: SAREN ya permite solicitar citas ONLINE para el sellado de libros
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