El Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es fundamental porque regula cómo los propietarios deben contribuir a los gastos comunes del condominio. Este artículo establece las obligaciones financieras de los propietarios y cómo se deben gestionar estos pagos. A continuación, te explico cómo interpretaría el Artículo 14 y cómo se relaciona con otros artículos de la LPH.

Texto del Artículo 14 de la LPH

Artículo 14. - Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

Interpretación del Artículo 14

El Artículo 14 establece dos aspectos clave relacionados con los gastos comunes en un condominio:

1. Exigibilidad de las Contribuciones:

• Las contribuciones para cubrir los gastos comunes (como mantenimiento, reparaciones, servicios, etc.) pueden ser exigidas por:
  • El Administrador del inmueble.
  • Un propietario que haya pagado sumas que corresponden a otro propietario (por ejemplo, si un propietario cubre la cuota de otro que no pagó).

2. Prueba de las Deudas:

• Para demostrar que un propietario está en mora (es decir, que no ha pagado sus cuotas), se pueden utilizar:
  • Las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios.
  • Los acuerdos inscritos por el Administrador en dicho libro, siempre que estén justificados por los comprobantes requeridos por la ley.
• Estos documentos tienen fuerza probatoria, lo que significa que se consideran válidos a menos que el propietario moroso demuestre lo contrario.

3. Fuerza Ejecutiva de las Liquidaciones:

• Las liquidaciones o planillas que el Administrador entrega a los propietarios, detallando las cuotas correspondientes por gastos comunes, tienen fuerza ejecutiva.
• Esto significa que, si un propietario no paga, el condominio puede iniciar un proceso judicial para cobrar las deudas sin necesidad de un juicio previo.

Relación con Otros Artículos de la LPH

El Artículo 14 está estrechamente relacionado con otros artículos de la LPH que regulan los gastos comunes y las obligaciones de los propietarios:

1. Artículo 7: Cuotas de Participación

• El Artículo 7 establece que a cada apartamento se le atribuye una cuota de participación en relación al valor total del inmueble.
• Estas cuotas determinan la proporción en que cada propietario debe contribuir a los gastos comunes, tal como lo establece el Artículo 14.

2. Artículo 11: Gastos Comunes

• El Artículo 11 enumera los tipos de gastos que son comunes a todos los propietarios, como los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes.
• El Artículo 14 complementa esto al establecer cómo se deben cobrar estas contribuciones.

3. Artículo 39: Sanciones por Incumplimiento

• El Artículo 39 establece sanciones para los propietarios que incumplen reiteradamente con sus obligaciones, incluyendo el impago de las cuotas de mantenimiento.
• El Artículo 14 proporciona el mecanismo para exigir el pago de estas cuotas y, en casos graves, iniciar un proceso legal para cobrar las deudas.

Ejemplos Prácticos de Aplicación del Artículo 14

Ejemplo 1: Impago de Cuotas de Mantenimiento

• Situación: Un propietario no paga sus cuotas de mantenimiento durante varios meses.
• Aplicación del Artículo 14: El Administrador puede exigir el pago de las cuotas adeudadas utilizando las actas de asambleas y las liquidaciones como prueba. Si el propietario no paga, el condominio puede iniciar un proceso judicial para cobrar las deudas.

Ejemplo 2: Reparación de un Ascensor

• Situación: Se necesita reparar el ascensor del edificio, y los gastos se distribuyen entre todos los propietarios según sus cuotas de participación.
• Aplicación del Artículo 14: El Administrador pasa una liquidación a cada propietario detallando su cuota correspondiente. Si un propietario no paga, se puede exigir el pago utilizando las liquidaciones como prueba.

Ejemplo 3: Cubrir la Cuota de Otro Propietario

• Situación: Un propietario paga la cuota de mantenimiento de otro propietario que no ha pagado.
• Aplicación del Artículo 14: El propietario que pagó puede exigir el reembolso de la suma pagada al propietario moroso, utilizando las actas de asambleas y las liquidaciones como prueba.

Disposiciones Finales sobre el articulo 14

El Artículo 14 de la LPH es esencial para garantizar que los gastos comunes del condominio se cubran de manera justa y eficiente. Establece los mecanismos para exigir el pago de las contribuciones y proporciona las herramientas legales necesarias para cobrar las deudas en caso de impago. Su interpretación y aplicación son clave para mantener la buena administración y el funcionamiento del condominio.

Referencia Legal:

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445