El Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es un artículo clave porque establece las sanciones para los propietarios que incumplen reiteradamente con sus obligaciones dentro del condominio. Este artículo es fundamental para garantizar el cumplimiento de las normas de convivencia y administración en un régimen de propiedad horizontal. A continuación, te explico cómo interpretaría el Artículo 39 y cómo se relaciona con otros artículos de la LPH.

Texto del Artículo 39 de la LPH

Artículo 39. - El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.

Interpretación del Artículo 39

El Artículo 39 establece un mecanismo para sancionar a los propietarios que incumplen reiteradamente con sus obligaciones dentro del condominio. A continuación, te explico los elementos clave de este artículo:

1. Incumplimiento Reiterado:

• El artículo se refiere a propietarios que reiteradamente no cumplen con sus obligaciones. Esto significa que no se trata de un incumplimiento aislado, sino de un patrón de comportamiento que afecta a la comunidad.
• Ejemplos de incumplimiento reiterado:
  • No pagar las cuotas de mantenimiento de manera constante.
  • Realizar ruidos molestos de manera repetida, a pesar de las advertencias.
  • Dañar las áreas comunes de manera intencional o por negligencia.

2. Responsabilidad por Daños y Perjuicios:

• El propietario que incumple reiteradamente con sus obligaciones es responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás propietarios.
• Ejemplo: Si un propietario causa daños a las áreas comunes (por ejemplo, rompe una puerta o daña un ascensor), debe reparar los daños y compensar a los afectados.

3. Obligación de Vender sus Derechos:

• En casos graves de incumplimiento reiterado, el propietario puede ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos sobre el apartamento o local.
• Esta venta puede realizarse hasta en subasta pública, lo que significa que el condominio puede forzar la venta del apartamento si el propietario no cumple con sus obligaciones.

4. Decisión de la Asamblea de Propietarios:

• La decisión de demandar al propietario para que venda sus derechos debe ser tomada en una asamblea de propietarios.
• Para que esta decisión sea válida, debe ser aprobada por al menos el 75% de los propietarios, según lo establece el artículo.

Relación con Otros Artículos de la LPH

El Artículo 39 está relacionado con otros artículos de la LPH que regulan las obligaciones de los propietarios y las sanciones por incumplimiento:

1. Artículo 3: Obligaciones de los Propietarios

• El Artículo 3 establece las obligaciones de los propietarios en relación con el uso y disfrute de sus apartamentos o locales.
• El Artículo 39 complementa esto al establecer sanciones para los propietarios que incumplen reiteradamente con estas obligaciones.

2. Artículo 14: Cobro de Gastos Comunes

• El Artículo 14 establece que los propietarios deben contribuir a los gastos comunes.
• Si un propietario no paga sus cuotas de mantenimiento de manera reiterada, el Artículo 39 permite sancionarlo, incluso obligándolo a vender sus derechos.

3. Artículo 25: Impugnación de Acuerdos

• El Artículo 25 permite a los propietarios impugnar los acuerdos de la mayoría si violan la ley o el documento de condominio.
• Sin embargo, el Artículo 39 establece que la decisión de demandar a un propietario para que venda sus derechos debe ser tomada por el 75% de los propietarios, lo que garantiza que sea una decisión consensuada.

Ejemplos Prácticos de Aplicación del Artículo 39

Ejemplo 1: Impago Reiterado de Cuotas de Mantenimiento

• Situación: Un propietario no paga sus cuotas de mantenimiento durante varios meses, a pesar de las advertencias.
• Aplicación del Artículo 39: La asamblea de propietarios, con el 75% de los votos, puede decidir demandar al propietario para que venda sus derechos y pague las cuotas adeudadas.

Ejemplo 2: Ruidos Molestos y Daños a las Áreas Comunes

• Situación: Un propietario organiza fiestas ruidosas en horas nocturnas y daña las áreas comunes de manera reiterada.
• Aplicación del Artículo 39: La asamblea de propietarios puede decidir demandar al propietario para que venda sus derechos, ya que su comportamiento afecta la convivencia y el estado del edificio.

Ejemplo 3: Negativa a Permitir Reparaciones Necesarias

• Situación: Un propietario se niega reiteradamente a permitir que se realicen reparaciones necesarias en su apartamento, lo que afecta a otros propietarios.
• Aplicación del Artículo 39: La asamblea de propietarios puede decidir demandar al propietario para que venda sus derechos, ya que su negativa afecta el funcionamiento del edificio.

Disposiciones Finales sobre el Articulo 39 LPH

El Artículo 39 de la LPH es una herramienta importante para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios dentro de un condominio. Establece sanciones severas, como la obligación de vender los derechos sobre el apartamento o local, para aquellos propietarios que incumplen reiteradamente con sus obligaciones. Esta disposición protege los derechos de la comunidad y asegura que el condominio funcione de manera armoniosa y eficiente.

Relación y sustento del Articulo 39 LPH y el Código Civil Venezolano

Tal como hemos venido trabando en el POST, el Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece sanciones para los propietarios que incumplen reiteradamente con sus obligaciones dentro del condominio, incluyendo la posibilidad de obligarlos a vender sus derechos. Para complementar y relacionar este artículo con el Código Civil de Venezuela, podemos recurrir a varios artículos que regulan temas como las obligaciones contractuales, la responsabilidad civil, y los derechos reales. A continuación, les explicamos cómo se relaciona el Artículo 39 de la LPH con algunos artículos del Código Civil.

1. Obligaciones Contractuales y Responsabilidad Civil

Artículo 1.135 del Código Civil:

• Este artículo establece que las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y de los actos ilícitos.
• Relación con el Artículo 39 de la LPH:
  • Las obligaciones de los propietarios en un condominio (como pagar las cuotas de mantenimiento o respetar las normas de convivencia) nacen de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Si un propietario incumple reiteradamente con estas obligaciones, puede ser sancionado según el Artículo 39 de la LPH.

Artículo 1.186 del Código Civil:

• Este artículo establece que el deudor es responsable de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento.
• Relación con el Artículo 39 de la LPH:
  • Si un propietario causa daños a las áreas comunes o a otros propietarios, es responsable de reparar esos daños, tal como lo establece el Artículo 39 de la LPH.

Artículo 1.276 del Código Civil:

• Este artículo establece que el incumplimiento de una obligación puede dar lugar a la resolución del contrato.
• Relación con el Artículo 39 de la LPH:
  • En casos graves de incumplimiento reiterado, el Artículo 39 de la LPH permite que se obligue al propietario a vender sus derechos, lo que puede interpretarse como una forma de "resolución" de su relación con el condominio.

2. Derechos Reales y Propiedad

Artículo 545 del Código Civil:

• Este artículo define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, dentro de los límites establecidos por la ley.
• Relación con el Artículo 39 de la LPH:
  • Aunque los propietarios tienen derechos exclusivos sobre sus apartamentos o locales, estos derechos están limitados por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • El Artículo 39 de la LPH establece que, si un propietario incumple reiteradamente con sus obligaciones, puede ser obligado a vender sus derechos, lo que limita su derecho de propiedad.

Artículo 546 del Código Civil:

• Este artículo establece que el ejercicio del derecho de propiedad no debe perjudicar a terceros.
• Relación con el Artículo 39 de la LPH:
  • Si un propietario utiliza su apartamento o local de manera que perjudica a otros propietarios (por ejemplo, produciendo ruidos molestos o dañando las áreas comunes), el Artículo 39 de la LPH permite sancionarlo, incluso obligándolo a vender sus derechos.

3. Servidumbres y Uso de las Cosas Comunes

Artículo 782 del Código Civil:

• Este artículo define las servidumbres como gravámenes impuestos sobre un inmueble en beneficio de otro.
• Relación con el Artículo 39 de la LPH:
  • En un condominio, las áreas comunes son de uso y disfrute de todos los propietarios, lo que puede considerarse una forma de servidumbre.
  • Si un propietario incumple con sus obligaciones relacionadas con el uso de las áreas comunes (por ejemplo, dañándolas o negándose a permitir reparaciones), el Artículo 39 de la LPH permite sancionarlo.

Artículo 783 del Código Civil:

• Este artículo establece que las servidumbres pueden establecerse por ley o por contrato.
• Relación con el Artículo 39 de la LPH:
  • Las normas de uso de las áreas comunes en un condominio están establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal y el documento de condominio.
  • Si un propietario incumple con estas normas, el Artículo 39 de la LPH permite sancionarlo.

4. Sanciones y Ejecución Forzosa

Artículo 1.871 del Código Civil:

• Este artículo establece los privilegios que tienen ciertos créditos sobre los bienes del deudor.
• Relación con el Artículo 39 de la LPH:
  • Si un propietario no paga sus cuotas de mantenimiento, el condominio tiene un privilegio sobre sus bienes para cobrar las cuotas adeudadas.
  • En casos graves, el Artículo 39 de la LPH permite que se obligue al propietario a vender sus derechos para cubrir las deudas.

Artículo 1.876 del Código Civil:

• Este artículo establece que los créditos privilegiados tienen preferencia sobre otros créditos.
• Relación con el Artículo 39 de la LPH:
  • Las cuotas de mantenimiento y otros gastos comunes tienen preferencia sobre otros créditos que pueda tener el propietario.
  • Si el propietario no paga, el condominio puede ejecutar forzosamente sus derechos, tal como lo permite el Artículo 39 de la LPH.

Disposiciones Finales Código Civil y Artículo 39 LPH

El Artículo 39 de la LPH se complementa y relaciona con varios artículos del Código Civil, especialmente aquellos que regulan las obligaciones contractuales, la responsabilidad civil, los derechos reales, y las sanciones por incumplimiento. Estos artículos del Código Civil proporcionan el marco legal necesario para entender y aplicar las sanciones establecidas en el Artículo 39 de la LPH, garantizando que los derechos y obligaciones de los propietarios se respeten dentro del condominio.

Referencia Legal:

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445