La vida bajo el régimen de propiedad horizontal impone una dinámica de coexistencia que desafía la visión tradicional e individualista de la propiedad. Tal como señalan María Candelaria Domínguez Guillén y Carlos Pérez Fernández en su Curso de Bienes y Derechos Reales, las relaciones de vecindad acontecen en un mismo medio físico donde las fricciones y los roces entre copropietarios son inevitables. Mientras que el "buen vecino" adopta conductas alineadas con la sana convivencia, el interés público y la solidaridad, la realidad comunitaria suele verse fracturada por la aparición del vecino indeseable o molesto.
De acuerdo con la doctrina de Luis Eduardo Aveledo Morasso, el vecino molesto es aquel que, por acción u omisión, causa desasosiego, fastidio o desagrado a la comunidad a través de conductas perceptibles de forma objetiva por la vista, el oído o el olfato. Estos actos perturbadores se categorizan técnicamente en dos vertientes:
- Las inmisiones: Actos continuos y persistentes que exceden los límites de la normal tolerancia (establecidos de forma general en el artículo 545 del Código Civil), tales como ruidos molestos, olores desagradables, invasión de puestos de estacionamiento o el manejo inadecuado de desechos de mascotas.
- Los actos emulativos: Conductas que conllevan una carga de intencionalidad y abuso de derecho con el único propósito de causar un daño a terceros.
Aunque el uso adecuado de las unidades privativas se deriva de una interpretación conjunta de los artículos 3, 4, 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, la normativa e incluso las restricciones de los documentos de condominio suelen ser insuficientes si no van acompañadas de una verdadera "cultura condominial". Ante la recurrencia y la falta de sensibilidad de estos infractores, el Derecho venezolano ofrece una respuesta drástica en su articulado. Cuando las herramientas de convivencia se agotan y el ejercicio antisocial del derecho lesiona gravemente a la comunidad, se activa la vía judicial mediante la aplicación del artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual sanciona el incumplimiento reiterado de las obligaciones permitiendo demandar al propietario para obligarlo a vender sus derechos en subasta pública, siempre que la acción sea respaldada por el 75% de la comunidad.
A continuación, te explicamos el proceso paso a paso para aplicar este artículo, incluyendo las personas involucradas y las acciones que se deben tomar antes, durante y después de ejercer el procedimiento legal que plantea este artículo:
1. Marco Jurídico: Análisis del Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal
El Artículo 39 de la LPH (Gaceta Oficial N.º 3.241 Extraordinario, 1983) de Venezuela establece las bases para la venta forzosa de los derechos del propietario que incumplan de forma reiterada sus obligaciones. El texto legal dispone textualmente:
Artículo 39: «El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsables de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asambleas de propietarios que representen el setenta y cinco (75%) de la comunidad.»
Aspectos Claves del precepto normativo:
- 1. Incumplimiento Reiterado y Continuado de las Obligaciones: La aplicación del Artículo 39 no procede ante una falta aislada o un retraso puntual en el pago. Exige una conducta contumaz, repetida y persistente del propietario en la inobservancia de sus deberes legales o estatuarios. Este incumplimiento abarca tanto las obligaciones de pago de las cuotas de condominio (artículo 12 LPH) como las normas de convivencia y uso de áreas comunes (artículo 3 LPH), incluyendo actos de perturbación recurrente como inmisiones (ruidos molestos, olores) o actos emulativos orientados a causar perjuicio a la comunidad.
- 2. Sanción Extrema: La Venta Forzosa en Subasta Pública: Constituye la sanción civil más drástica prevista en el ordenamiento de propiedad horizontal venezolano. Al agotarse las vías de resolución pacífica o administrativa, el tribunal puede condenar al infractor a la pérdida de la titularidad del inmueble, ordenando la venta forzada de sus derechos mediante subasta pública. Del producto obtenido en el remate judicial se cancelan las deudas pendientes de condominio y las costas del proceso, entregándose el remanente —si lo hubiere— al propietario ejecutado.
- 3. Doble Consecuencia Legal: Acumulación de Daños y Perjuicios: El precepto consagra una responsabilidad patrimonial integral. Además de ser obligado a vender su apartamento o local, el propietario infractor debe resarcir cuantitativamente los daños y perjuicios materiales y morales causados a los demás copropietarios o a las áreas comunes del inmueble. Ambas pretensiones pueden y deben acumularse en el mismo libelo de la demanda.
- 4. Requisito de Procedibilidad Indispensable: Quórum Calificado del 75%: La decisión de incoar la demanda no la toma unilateralmente la Junta de Condominio ni el Administrador. Constituye una norma de orden público imperativa que exige la aprobación previa en Asamblea de Propietarios que represente, como mínimo, el 75% del valor total del inmueble (expresado en alícuotas), y no simplemente el 75% de los propietarios presentes en la reunión. La falta de un acta de asamblea que pruebe este quórum calificado vicia la acción y genera la declaración de inadmisibilidad in limine litis por parte del juez.
- 5. Legitimación Activa y Representación Legal Restringida: El ejercicio de la acción judicial debe ser ejecutado por el Administrador del condominio en su condición de representante legal de la comunidad de propietarios. Para ello, el administrador debe estar válidamente electo por Asamblea General y contar con una autorización explícita de la Junta de Condominio asentada formalmente en el Libro de Actas
2. Guía de Procesos y Consejos de Gestión para la Comunidad
La ejecución de la sanción de venta forzosa prevista en el Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es un mecanismo legal de carácter excepcional que exige el cumplimiento estricto de un procedimiento bifurcado en dos etapas secuenciales e interdependientes. Lejos de ser un acto discrecional de la administración, la viabilidad de esta acción judicial depende enteramente del rigor técnico con el que la comunidad gestione la fase extrajudicial o corporativa-comunitaria y formalice posteriormente la fase judicial.
En primer lugar, la fase extrajudicial o corporativa constituye la antesala obligatoria donde la Junta de Condominio y el Administrador deben documentar la trazabilidad del incumplimiento del propietario, agotar las notificaciones escritas e instancias de conciliación, y culminar con la formal convocatoria y celebración de una Asamblea de Propietarios. Esta etapa exige con carácter imperativo la aprobación de una mayoría calificada que represente como mínimo el 75% del valor total del inmueble (alícuotas), requisito de procedibilidad de orden público sin el cual ningún tribunal admitirá la pretensión.
Posteriormente, superado el filtro comunicatorio, se activa la fase judicial, la cual se tramita bajo el canal del Juicio Breve regulado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (CPC). Dada la celeridad que demandan los conflictos comunitarios, esta vía procesal acorta los lapsos probatorios y de contestación para ofrecer una tutela judicial efectiva a la comunidad afectada. El estricto apego a este itinerario procesal garantiza la protección de los derechos de la copropiedad y previene la inadmisibilidad de la demanda in limine litis o la nulidad de las actuaciones judiciales
El Procedimiento para aplicar la demanda del artículo 39 Ley de Propiedad Horizontal lo dividiremos en dos fase para fines de conocimiento didáctico:
2.1 El Procedimiento Previo Obligatorio (Fase Corporativa - Comunidad)
Para que el tribunal admita la demanda por el Artículo 39, se debe cumplir con un procedimiento interno en el condominio que es de obligatorio cumplimiento:
- Convocatoria a Asamblea Extraordinaria: Se debe citar a los copropietarios conforme a los estatutos de la ley.
- Aprobación Calificada (El Requisito de Procedibilidad): La acción judicial no la decide la Junta de Condominio por sí sola. El Artículo 39 exige de forma taxativa que el ejercicio de esta acción sea resuelto y aprobado en una asamblea de propietarios que represente como mínimo el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad. Sin el acta que demuestre este quórum aprobatorio, el juez declarará la demanda inadmisible.
- Representación Activa: El procedimiento judicial debe ser ejecutado formalmente por el Administrador del condominio (o el abogado a quien este le otorgue el poder, previa autorización de la junta), ya que ejerce la representación legal de la comunidad.
Paso 1: Identificar el Incumplimiento Reiterado
- Acción: El Administrador o la Junta de Condominio debe identificar a un propietario que está incumpliendo reiteradamente con sus obligaciones.
- Ejemplos de incumplimiento:
- Impago reiterado de cuotas de mantenimiento.
- Daños constantes a las áreas comunes.
- Ruidos molestos o actividades que perturben la convivencia.
Paso 2: Notificar al Propietario
- Acción: El Administrador debe notificar por escrito al propietario sobre los incumplimientos y las consecuencias si no rectifica su comportamiento.
- Contenido de la notificación:
- Descripción de los incumplimientos.
- Plazo para regularizar la situación (por ejemplo, pagar las cuotas adeudadas o cesar las actividades molestas).
- Advertencia de que, si no se regulariza la situación, se procederá a aplicar el Artículo 39 de la LPH.
Paso 3: Intentar una Solución Amistosa
- Acción: El Administrador o la Junta de Condominio puede intentar resolver el problema de manera amistosa, mediante una reunión con el propietario para buscar una solución.
- Objetivo: Evitar llegar a medidas extremas como la aplicación del Artículo 39.
Paso 4: Convocar una Asamblea de Propietarios
- Acción: Si el propietario no regulariza la situación, el Administrador o la Junta de Condominio debe convocar una Asamblea de Propietarios para discutir el caso.
- Requisitos de la convocatoria:
- Debe hacerse con al menos 3 días de anticipación (Artículo 24 de la LPH).
- Debe incluir el orden del día, especificando que se discutirá la aplicación del Artículo 39.
- Debe publicarse en un periódico de circulación local y fijarse en la entrada del edificio.
Paso 5: Discutir, Deliberar y Votar en la Asamblea
- Acción: En la asamblea, los propietarios discuten el caso y votan sobre la aplicación del Artículo 39.
- Quórum y mayoría requerida:
- La decisión de aplicar el Artículo 39 debe ser aprobada por al menos el 75% del valor total del inmueble (comunidad), no de los propietarios presentes. Si a una asamblea solo asiste el 50% de la comunidad, jamás se podrá aprobar la sanción del artículo 39 en esa reunión.
Paso 6: Levantar el Acta de la Asamblea
- Acción: Se levanta un acta que documenta la discusión y la decisión tomada en la asamblea.
- Contenido del acta:
- Fecha, hora y lugar de la asamblea.
- Lista de asistentes.
- Descripción del caso y los incumplimientos del propietario.
- Resultado de la votación (aprobación o rechazo de la aplicación del Artículo 39).
2.2 Efectuar el Procedimiento Judicial - Juicio Breve CPC / LPH (Fase judicial)
Para interponer la demanda fundamentada en el Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en Venezuela —el cual castiga al propietario que incumple reiteradamente sus obligaciones obligándolo a vender sus derechos en subasta pública— se aplican dos fases procesales estrictas: una de carácter extrajudicial (corporativa) y otra estrictamente judicial.
El Procedimiento Judicial: Juicio Breve
A nivel procesal en los tribunales civiles, el tipo de juicio que rige esta materia es el Procedimiento Breve, el cual se encuentra regulado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (CPC) de Venezuela.
A pesar de que el Artículo 39 faculta la sanción de venta forzosa, la propia ley y la jurisprudencia determinan que los conflictos derivados de la LPH que no tengan un procedimiento especial expreso se tramitarán por la vía del juicio breve debido a la celeridad que requieren los asuntos vecinales.
- Características del juicio breve: Posee plazos más cortos para la contestación de la demanda, la promoción y la evacuación de pruebas en comparación con el juicio ordinario, buscando una resolución rápida para no prolongar el daño a la comunidad de copropietarios.
A nivel administrativo, el administrador designado y Comunidad siguen las trazabilidad del caso:
Paso 7: Iniciar el Proceso Legal
- Acción: Si la asamblea aprueba la aplicación del Artículo 39, el Administrador o la Junta de Condominio debe iniciar un proceso legal para obligar al propietario a vender sus derechos.
- Personas involucradas:
- Abogado: Un abogado especializado en propiedad horizontal debe presentar la demanda ante un tribunal competente.
- Juez: El juez evaluará el caso y decidirá si se procede con la venta forzosa del apartamento o local.
Paso 8: Ejecución de la Venta Forzosa
- Acción: Si el juez falla a favor del condominio, se procede con la venta forzosa del apartamento o local.
- Proceso de venta:
- El apartamento o local se pone en subasta pública.
- El dinero obtenido de la venta se utiliza para cubrir las deudas del propietario (cuotas de mantenimiento, daños, etc.).
- El remanente, si lo hay, se entrega al propietario.
Paso 9: Comunicación a los Propietarios
- Acción: El Administrador debe informar a todos los propietarios sobre el resultado del proceso legal y la venta forzosa.
- Objetivo: Mantener a la comunidad informada y garantizar la transparencia del proceso.
2.3 Personas Involucradas en el Proceso
- Administrador:
- Identifica el incumplimiento.
- Notifica al propietario.
- Convoca la asamblea.
- Inicia el proceso legal.
- Junta de Condominio:
- Supervisa el proceso.
- Participa en la asamblea y vota sobre la aplicación del Artículo 39.
- Propietarios:
- Asisten a la asamblea.
- Votan sobre la aplicación del Artículo 39.
- Abogado:
- Presenta la demanda ante el tribunal.
- Representa al condominio en el proceso legal.
- Juez:
- Evalúa el caso y decide si se procede con la venta forzosa.
2.4. Puntos claves de la fase previa extrajudicial y fase judicial tribunales, Artículo 39 LPH:
| Aspecto | Contenido |
|---|---|
| Artículo 39 LPH | Castiga al propietario que incumple reiteradamente sus obligaciones, obligándolo a vender sus derechos en subasta pública. |
| Fase extrajudicial obligatoria | La acción debe ser aprobada por una Asamblea de Propietarios que represente como mínimo el 75% de la comunidad. Sin el acta que demuestre este quórum aprobatorio, el juez declarará la demanda inadmisible. |
| Fase judicial | Se tramita por el Procedimiento Breve (artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, Título XII. Del procedimiento breve). |
| Representación activa | El procedimiento debe ser ejecutado formalmente por el Administrador del condominio (o el abogado a quien este le otorgue poder, previa autorización de la junta). |
3.💡 Alternativa Procesal Común: Vía Ejecutiva (Cobro de Bolívares)
Si el "incumplimiento reiterado" se debe exclusivamente a que el propietario es moroso con los recibos del condominio, las juntas de condominio suelen aplicar otro tipo de procedimiento más expedito en lugar del Artículo 39: el Juicio por la Vía Ejecutiva (con base en el artículo 630 del CPC).
- Bajo esta modalidad, las planillas de liquidación de gastos comunes (recibos de condominio) firmadas por el administrador tienen fuerza ejecutiva, lo que permite solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor (incluyendo el inmueble) desde el inicio del proceso sin necesidad de esperar el 75% de aprobación de una asamblea.
Comparativa de Acciones para Cobro de Condominio
Vía Procesal | Ventajas | Desventajas / Requisitos |
|---|---|---|
| Juicio Breve (Art. 881 CPC) | • Plazos de respuesta rápidos. • Pocas incidencias dilatorias. | • Sujeto a los techos de cuantía vigentes determinados por el TSJ. |
| Vía Ejecutiva (Art. 630 CPC) | • Permite solicitar medidas de embargo o prohibición de enajenar desde el inicio del juicio. | • El título ejecutivo (recibo de condominio) debe estar perfectamente estructurado y sin vicios. |
4. Criterios Jurisprudenciales del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ)
A.1. ⚖️ Sentencia: Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caso: Mercedes Coromoto Febres-Cordero Yepes y otros vs. Junta de Condominio del Edificio Residencias El Parque
Fecha: 6 de junio de 2011
Expediente: 10-10517
Ponente: Arturo Martínez Jiménez
Decisión: INADMISIBLE el recurso de apelación por falta de cuantía.
2. Actores en la Demanda, Motivo y Juez que la Preside
Demandantes: Mercedes Coromoto Febres-Cordero Yepes, Gregorio González Perdomo y Carmen Sánchez González, propietarios de apartamentos en el Edificio Residencias El Parque.
Demandada: Junta de Condominio del Edificio Residencias El Parque, representada por Rubén Caro, Miguel Ángel Clemente, Nuncio Barone, Francisco Arocha y José Ángel Parejo (Presidente de Catas XXI Administración y Servicios, C.A.).
Motivo: Nulidad de asamblea. Los demandantes impugnaron el acta N° 21 de la Asamblea de Propietarios del 7 de julio de 2009, específicamente el Punto Tercero, donde se aprobó aplicar el Artículo 39 de la LPH para demandar a los propietarios morosos, y se autorizó al administrador para ejercer acciones legales.
Juez que la preside: Arturo Martínez Jiménez (Juzgado Superior Segundo).
3. Análisis y Síntesis de la Controversia
Los propietarios demandaron la nulidad del acuerdo de la Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias El Parque, recogido en el Acta Nº 21 del 7 de julio de 2009, específicamente en el Punto Tercero, mediante el cual se aprobó:
"Proceder según lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, para demandar a los propietarios de los inmuebles que reiteradamente incumplan con sus obligaciones de pago... Se acuerda que la Junta de Condominio autorice al Administrador para que ejerza las acciones legales... A los efectos de instaurar la correspondiente demanda, se acuerda que se ejerza contra aquellos propietarios que acumulen tres (3) a más recibos..."
Los argumentos de los demandantes:
- La Asamblea se celebró con solo 20 propietarios de 82 apartamentos, lo que representa una minoría que no alcanza el 75% de la comunidad exigido por el Artículo 39 de la LPH para aprobar el ejercicio de esa acción.
- La designación del administrador (José Ángel Parejo, de Catas XXI Administración y Servicios, C.A.) para ejercer acciones judiciales contra propietarios morosos es ilegal, porque el Artículo 20 de la LPH solo faculta al administrador a ejercer la representación en juicio en asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, no a bienes propios de los propietarios.
- La sanción del Artículo 39 (venta forzosa en subasta pública) es una acción que excede las facultades del administrador, pues se dirige contra bienes de uso exclusivo y excluyente de cada propietario.
El tribunal de primera instancia declaró parcialmente con lugar la demanda, anulando solo el Punto Tercero (relativo al Artículo 39), pero manteniendo la vigencia del resto de los acuerdos.
El Juzgado Superior Segundo, antes de entrar al fondo, declaró INADMISIBLE el recurso de apelación por un problema de cuantía: la demanda fue estimada en Bs. 3.000 (aproximadamente 54,54 U.T.), inferior a las 500 U.T. exigidas por la Resolución Nº 2009-0006 de la Sala Plena del TSJ para acceder a la apelación en el procedimiento breve.
4. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General
El Juzgado Superior Segundo declaró INADMISIBLE la apelación y confirmó la sentencia de primera instancia, con los siguientes criterios:
| Criterio | Contenido |
|---|---|
| La cuantía determina la admisibilidad de la apelación en el procedimiento breve. | Conforme al Artículo 891 del CPC y la Resolución Nº 2009-0006, la apelación en el procedimiento breve solo procede si la cuantía supera las 500 U.T. La demanda fue estimada en Bs. 3.000, equivalente a 54,54 U.T., muy por debajo del umbral. |
| El tribunal ad quem tiene facultad para reexaminar la admisibilidad del recurso. | Aunque el a quo haya admitido la apelación, el superior puede revisar de oficio si se cumplen los requisitos de admisibilidad, pues es una cuestión de orden público. |
| El Artículo 39 exige un quórum del 75% de la comunidad. | La acción de venta forzosa del Artículo 39 debe ser aprobada en Asamblea por el 75% de los propietarios. Una asamblea con solo 20 de 82 propietarios no alcanza ese quórum, lo que vicia el acuerdo de nulidad. |
| El administrador no tiene facultad para ejercer acciones contra bienes privativos. | El Artículo 20, literal e, de la LPH faculta al administrador para representar a los propietarios en asuntos de administración de cosas comunes, no en acciones contra bienes propios de los propietarios (como la venta forzosa de un apartamento). |
Interpretación general del juez: El Artículo 39 de la LPH es una norma de orden público que exige un quórum del 75% de la comunidad para aprobar la venta forzosa de un propietario moroso. Una asamblea con menos del 75% no puede aprobar esa sanción. Además, el administrador no puede ser autorizado para ejercer acciones contra bienes propios de los propietarios, solo contra cosas comunes, extractos de inerés:
- La sentencia de primera instancia, que anuló el Punto Tercero por violación del Artículo 39, quedó firme al declararse inadmisible la apelación.
- El Artículo 39 exige un quórum del 75% para aprobar la acción de venta forzosa. Sin ese quórum, el acuerdo es nulo.
- El administrador no puede ser autorizado para ejercer acciones que excedan la administración de cosas comunes.
5. Relación con el Tema de Estudio: Artículo 39 de la LPH
Esta sentencia es una aplicación directa del Artículo 39 y su procedimiento:
| Aspecto del Artículo 39 | Interpretación en la sentencia |
|---|---|
| La acción de venta forzosa debe ser aprobada por el 75% de la comunidad. | El tribunal confirma que la Asamblea que aprobó el ejercicio del Artículo 39 no alcanzó el quórum exigido (20 de 82 propietarios), por lo que el acuerdo es nulo. |
| El administrador es quien debe ejercer la acción, previa autorización de la Junta. | El tribunal aclara que el administrador puede ejercer la representación en juicio solo para asuntos de administración de cosas comunes, no para acciones contra bienes privativos (como la venta forzosa). |
| La acción se tramita por el procedimiento breve. | La sentencia confirma que el juicio breve es el procedimiento aplicable, y que la cuantía determina la admisibilidad de la apelación. |
| El quórum del 75% es de orden público. | El tribunal no entra a conocer el fondo porque la apelación es inadmisible, pero la sentencia de primera instancia (que anuló el acuerdo) queda firme, reafirmando que el quórum del 75% es un requisito esencial. |
Nota de interés: El Artículo 39 exige un quórum del 75% para aprobar la venta forzosa de un moroso. Sin ese quórum, el acuerdo es nulo. Además, el administrador no puede ser autorizado para ejercer acciones contra bienes propios de los propietarios.
6. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores
Para Propietarios
- El Artículo 39 exige un quórum del 75% de la comunidad. Si la Asamblea no alcanza ese porcentaje, el acuerdo de ejercer la acción de venta forzosa es nulo.
- El administrador no puede ser autorizado para acciones que excedan la administración de cosas comunes. La venta forzosa de un apartamento es una acción contra un bien privativo, no una cosa común.
- La cuantía de la demanda determina la admisibilidad de la apelación. En el procedimiento breve, solo se admite apelación si la cuantía supera las 500 U.T.
Para la Junta de Condominio
- No aprueben el ejercicio del Artículo 39 sin el quórum del 75%. Si lo hacen, el acuerdo será nulo y la acción judicial inadmisible.
- No autoricen al administrador para ejercer acciones contra bienes privativos. El Artículo 20, literal e, solo lo faculta para asuntos de administración de cosas comunes.
- Documenten el quórum de la Asamblea. Si no pueden demostrar el 75%, el acuerdo es impugnable.
Para el Administrador
- No acepten autorizaciones para ejercer acciones que excedan sus facultades legales. El Artículo 39 es una acción que debe ser aprobada por el 75% de la comunidad y ejercida conforme a la ley.
- La representación en juicio está limitada a asuntos de administración de cosas comunes (Art. 20, literal e, LPH).
- La transparencia y la documentación son clave: si la Asamblea aprueba el Artículo 39 sin el quórum requerido, el acuerdo es nulo y usted podría ser responsable.
Fuente legal: https://lara.tsj.gob.ve/DECISIONES/2011/JUNIO/2139-6-10517-.HTML
B.1. ⚖️ Sentencia: Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta
Caso: Condominio Residencias Alfa vs. Sucesión de Juan Roberto Acosta Pérez
Fecha: 20 de mayo de 2011
Expediente: 10-2735
Ponente: Dr. Leonardo J. Iribarren Urdaneta
Decisión: SIN LUGAR la demanda por cobro de bolívares (vía ejecutiva).
2. Actores en la Demanda, Motivo y Juez que la Preside
Demandante: Condominio Residencias Alfa, inscrito ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 08-06-1994, bajo el Nº 4, Folios 20 al 30, Protocolo Primero, Tomo 16.
Apoderada Judicial: Blanca González Nava, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 28.121.
Demandada: Juana Pérez viuda de Acosta, en su condición de heredera del ciudadano Juan Roberto Acosta Pérez, propietario del apartamento 2-A del Edificio Residencias Alfa.
Motivo: Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva).
Juez que la Preside: Dr. Leonardo J. Iribarren Urdaneta.
3. Análisis y Síntesis de la Controversia
El Condominio Residencias Alfa demandó por cobro de bolívares (vía ejecutiva) a la sucesión de Juan Roberto Acosta Pérez, propietario del apartamento 2-A, por el incumplimiento en el pago de las cuotas de condominio desde octubre de 2002 y, específicamente, desde julio de 2004 hasta marzo de 2010.
Los argumentos del demandante:
- El apartamento 2-A tiene una alícuota del 7,22% sobre los gastos y obligaciones comunes.
- El propietario incumplió con el pago de las cuotas de condominio desde octubre de 2002.
- En asamblea de copropietarios del 27 de febrero de 2010, se decidió demandar el cobro de las cuotas generadas por el apartamento 2-A.
- La deuda total asciende a Bs. 17.909,64, discriminada en cuotas mensuales (Bs. 8.094,69), cuotas extraordinarias (Bs. 2.985,25), e intereses de mora y cobranza (Bs. 6.829,70).
- Solicitó la aplicación de la sanción del Artículo 39 de la LPH (venta forzosa en subasta pública), aprobada por la asamblea de propietarios.
- Fundamentó su acción en los artículos 825, 1.112 y 1.977 del Código Civil, y los artículos 12, 13, 14 y 39 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Los argumentos de la demandada:
- Cuestión Previa (ordinal 6° del Art. 346 CPC): Defecto de forma de la demanda por no especificar correctamente los daños y perjuicios reclamados (intereses al 1% mensual). El documento de condominio no establece intereses convencionales, por lo que solo procede el interés legal del 3% anual (Art. 1.746 C.C.).
- Cuestión Previa (ordinal 3° del Art. 346 CPC): Ilegitimidad de la representación del administrador, porque el acuerdo de la Junta de Condominio autorizando la representación judicial no constaba en el Libro de Actas acompañado al libelo.
- Cuestión Previa (ordinal 3° del Art. 346 CPC): Ilegitimidad del poder otorgado, porque no se acompañó el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
- Prescripción de la acción: Alegó que, conforme al Art. 1.980 del Código Civil, prescriben por tres años las obligaciones de pagar atrasos de arrendamientos, intereses y todo cuanto deba pagarse por años o plazos periódicos más cortos. Por lo tanto, están prescritos los recibos anteriores al 20 de abril de 2007 (tres años antes de la interposición de la demanda).
- Convenimiento parcial: Convino en pagar únicamente los recibos desde junio de 2007 hasta marzo de 2010 (Bs. 5.251,86), al interés legal del 3% anual.
El tribunal de primera instancia declaró SIN LUGAR la demanda, con los siguientes fundamentos:
- Improcedencia de la prescripción alegada: El tribunal consideró que la obligación de pagar gastos comunes es una obligación propter rem (adherida a la cosa), por lo que el lapso de prescripción aplicable es el veintenal del Art. 1.977 del Código Civil (acciones reales), no el trienal del Art. 1.980.
- Falta de fuerza ejecutiva de las planillas: Las planillas de gastos de condominio no contenían la identificación del inmueble ni del propietario, por lo que no cumplían con los requisitos del Art. 14 de la LPH para tener fuerza ejecutiva. En consecuencia, la demanda por vía ejecutiva era improcedente.
4. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General
| Criterio | Contenido |
|---|---|
| La prescripción de los gastos comunes es veintenal, no trienal. | El tribunal consideró que la obligación de pagar gastos comunes es una obligación propter rem (adherida a la cosa), por lo que aplica el lapso de prescripción veintenal del Art. 1.977 del Código Civil (acciones reales), no el trienal del Art. 1.980. |
| Las planillas de condominio deben identificar el inmueble y el propietario para tener fuerza ejecutiva. | El Art. 14 de la LPH otorga fuerza ejecutiva a las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador. Pero para ello, deben identificar claramente el inmueble y el propietario. Si no lo hacen, no constituyen título ejecutivo. |
| La falta de identificación del inmueble en las planillas hace improcedente la vía ejecutiva. | El tribunal desestimó la demanda porque las planillas (folios 66 al 149) no indicaban a qué inmueble correspondían. Sin esa identificación, no podían atribuirse al apartamento 2-A ni tener fuerza ejecutiva. |
| La autorización de la Junta de Condominio debe constar en el Libro de Actas. | La demandada alegó la ilegitimidad de la representación del administrador porque el acuerdo de la Junta no constaba en el Libro de Actas acompañado al libelo. El tribunal, aunque no se pronunció expresamente sobre esta cuestión previa en la parte motiva, la parte actora subsanó posteriormente consignando los libros. |
| La sanción del Artículo 39 requiere aprobación de la asamblea. | El demandante solicitó la aplicación del Art. 39 (venta forzosa), pero el tribunal declaró SIN LUGAR la demanda, por lo que no se aplicó la sanción. |
Interpretación general del juez:
- La prescripción de los gastos comunes es un tema controvertido. El tribunal se inclinó por la tesis veintenal (obligación propter rem), pero esta no es una posición unánime en la jurisprudencia venezolana.
- Las planillas de condominio deben cumplir con requisitos mínimos de identificación (inmueble y propietario) para tener fuerza ejecutiva. Sin ellos, la vía ejecutiva es improcedente.
- La sanción del Art. 39 (venta forzosa) requiere aprobación de la asamblea, pero en este caso no se aplicó porque la demanda fue declarada sin lugar.
5. Relación con el Tema de Estudio: Artículo 39 de la LPH
| Aspecto del Artículo 39 | Interpretación en la sentencia |
|---|---|
| La acción de venta forzosa debe ser aprobada por el 75% de la comunidad. | El demandante alegó que la asamblea del 27 de febrero de 2010 aprobó la aplicación del Art. 39. Sin embargo, el tribunal no entró a analizar el quórum porque la demanda fue declarada sin lugar por falta de fuerza ejecutiva de las planillas. |
| El administrador es quien debe ejercer la acción, previa autorización de la Junta. | La demandada alegó la ilegitimidad de la representación del administrador porque el acuerdo de la Junta no constaba en el Libro de Actas. La parte actora subsanó posteriormente consignando los libros. |
| La acción se tramita por el procedimiento breve. | La demanda fue admitida por el procedimiento ejecutivo (cobro de bolívares vía ejecutiva), pero el tribunal la declaró sin lugar por falta de título ejecutivo. |
| El quórum del 75% es de orden público. | El tribunal no se pronunció sobre el quórum porque la demanda fue declarada sin lugar por otras razones. |
Nota de interés: Esta sentencia no analiza el fondo del Art. 39 porque la demanda fue declarada sin lugar por falta de fuerza ejecutiva de las planillas. Sin embargo, reafirma que las planillas deben identificar el inmueble y el propietario para tener fuerza ejecutiva, y que la prescripción de los gastos comunes es veintenal (según la tesis del tribunal).
6. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores
Para Propietarios
- Las planillas de condominio deben identificar claramente el inmueble y el propietario. Si no lo hacen, no tienen fuerza ejecutiva y no pueden cobrarse por vía ejecutiva.
- La prescripción de los gastos comunes es un tema controvertido. Algunos tribunales aplican el lapso trienal (Art. 1.980 C.C.) y otros el veintenal (Art. 1.977 C.C.). Consulta a un abogado antes de dejar pasar el tiempo.
- La sanción del Art. 39 requiere aprobación de la asamblea por el 75% de la comunidad. Si no se cumple ese quórum, el acuerdo es nulo.
Para la Junta de Condominio
- No aprueben el ejercicio del Art. 39 sin el quórum del 75%. Si lo hacen, el acuerdo será nulo y la acción judicial inadmisible.
- Asegúrense de que las planillas de condominio identifiquen el inmueble y el propietario. Sin esos datos, no tienen fuerza ejecutiva.
- Documenten el quórum de la Asamblea. Si no pueden demostrar el 75%, el acuerdo es impugnable.
- La autorización al administrador para representar judicialmente al condominio debe constar en el Libro de Actas de la Junta. Sin esa constancia, la representación es ilegítima.
Para el Administrador
- No acepten autorizaciones para ejercer acciones que excedan sus facultades legales. El Art. 39 es una acción que debe ser aprobada por el 75% de la comunidad y ejercida conforme a la ley.
- La representación en juicio está limitada a asuntos de administración de cosas comunes (Art. 20, literal e, LPH), previa autorización de la Junta que conste en el Libro de Actas.
- Las planillas de condominio deben ser claras y completas. Si no identifican el inmueble y el propietario, no podrán cobrarse por vía ejecutiva.
- La transparencia y la documentación son clave: si la Asamblea aprueba el Art. 39 sin el quórum requerido, el acuerdo es nulo y usted podría ser responsable.
Fuente legal: https://nueva-esparta.tsj.gob.ve/DECISIONES/2011/MAYO/286-20-10-2735-.HTML
C.1. Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
Caso: Copropietarios del Edificio Saint Lucie del Conjunto Residencial Saint Thomas vs. Carlos Ruiz Villanueva y María Arteaga de Ruiz
Fecha: 27 de junio de 2008
Expediente: 10.980 – N° S2-104-08
Ponente: Dr. Edison Edgar Villallobos Acosta
Decisión: CON LUGAR el recurso de apelación. Se REVOCA la sentencia de primera instancia y se declara INADMISIBLE la demanda de obligación de vender inmueble.
2. Actores en la Demanda, Motivo y Juez que la Preside
Demandantes: Copropietarios del Edificio Saint Lucie del Conjunto Residencial Saint Thomas, representados por la ciudadana Anabella Rossell, en su carácter de Administradora del condominio.
Apoderada Judicial: Mileny Parra, abogada en ejercicio.
Demandados: Carlos Ruiz Villanueva y María Arteaga de Ruiz, propietarios del apartamento 3B del Edificio Saint Lucie.
Motivo: Obligación de Vender Inmueble (aplicación del Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Juez que la Preside: Dr. Edison Edgar Villalobos Acosta.
3. Análisis y Síntesis de la Controversia
Los copropietarios del Edificio Saint Lucie demandaron a los propietarios del apartamento 3B, solicitando la aplicación de la sanción del Artículo 39 de la LPH, que consiste en obligar al copropietario que incumple reiteradamente sus obligaciones a vender sus derechos en subasta pública.
Los argumentos de los demandantes:
- En la Asamblea de Propietarios N° 47, celebrada el 9 de abril de 2002, se aprobó con el 85,71% la aplicación del Artículo 39 a los demandados.
- Los demandados habían incumplido reiteradamente con el pago de las cuotas de condominio desde 1998 y habían violado el literal f del Artículo 3 de la LPH (no producir ruidos, molestias ni daños que perturben la tranquilidad).
- La asamblea fue presenciada por el Notario Público Décimo de Maracaibo.
- Solicitaron la venta forzosa del apartamento 3B y el pago de las costas procesales.
Los argumentos de los demandados:
- La decisión apelada está viciada de incongruencia positiva, infracción a la Ley por falta de aplicación, inmotivación y falsa suposición.
- La demanda fue calificada como "Cumplimiento de Acuerdo de Asamblea", pero se aplicó el Artículo 39, cuando debió aplicarse el Artículo 25 de la LPH.
- La confesión ficta declarada por el tribunal a quo no era procedente porque la petición era contraria a derecho al no sustentarse en un título ejecutivo.
- Se violaron derechos constitucionales (derecho a la vivienda, derecho de propiedad).
- Existía una causa seguida por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo por cobro de acreencias, que debió acumularse.
El tribunal de primera instancia declaró CON LUGAR la demanda, aplicando la confesión ficta de los demandados (Art. 362 CPC) y ordenando la venta del inmueble.
El Juzgado Superior Segundo, antes de entrar al fondo, detectó de oficio una serie de irregularidades en la legitimación activa de la parte demandante, específicamente en el quórum de la asamblea que aprobó el ejercicio de la acción.
4. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General
| Criterio | Contenido |
|---|---|
| La confesión ficta no procede en materias de orden público. | El tribunal consideró que el Artículo 39 de la LPH involucra el orden público (es una sanción civil, y el quórum del 75% y la representación del administrador son de orden público). Por lo tanto, la falta de contestación de los demandados no invirtió la carga de la prueba; la parte actora seguía obligada a probar sus alegatos. |
| El quórum del 75% es de orden público y no puede ser reducido. | El tribunal reafirmó que el quórum del 75% exigido por el Artículo 39 para aprobar la acción de venta forzosa no puede ser reducido por acuerdo de los condóminos. |
| La asamblea que aprobó el Artículo 39 no alcanzó el quórum legal. | El tribunal analizó las actas de la asamblea (la notarial y la asentada en el Libro de Acuerdos) y detectó múltiples irregularidades: asistentes sin documentos de propiedad registrados, sobreposición documental, discordancias entre ambas actas, y un voto en contra que no fue reflejado en el acta notarial. |
| La legitimación activa del administrador está viciada. | El tribunal detectó que la administradora Anabella Rossell no fue electa mediante Asamblea General de Copropietarios (como exige el Art. 19 LPH), sino mediante consulta escrita. Además, el Documento de Condominio exige que el administrador sea nombrado para todos los edificios del conjunto, no solo para el Edificio Saint Lucie. |
| La falta de legitimación activa hace inadmisible la demanda. | El tribunal, citando jurisprudencia de la Sala Constitucional, declaró que la falta de legitimación (legitimatio ad causam) es un presupuesto de la pretensión que, si falta, hace inadmisible la demanda y el juez debe omitir pronunciamiento sobre el fondo. |
Interpretación general del juez:
- El Artículo 39 de la LPH es una norma de orden público que exige un quórum del 75% de la comunidad para aprobar la venta forzosa de un propietario moroso.
- La asamblea que aprobó el ejercicio de la acción no alcanzó ese quórum, debido a múltiples irregularidades en la acreditación de los asistentes (falta de documentos de propiedad registrados, sobreposición documental, discordancias entre actas).
- La administradora no fue válidamente electa (no fue designada por Asamblea General de Copropietarios, como exige el Art. 19 LPH), por lo que carecía de legitimación para representar al condominio.
- La confesión ficta no procede en materias de orden público; la parte actora debía probar sus alegatos.
- En consecuencia, la demanda es INADMISIBLE por falta de legitimación activa.
5. Relación con el Tema de Estudio: Artículo 39 de la LPH
| Aspecto del Artículo 39 | Interpretación en la sentencia |
|---|---|
| La acción de venta forzosa debe ser aprobada por el 75% de la comunidad. | El tribunal confirmó que la asamblea que aprobó el Artículo 39 no alcanzó el quórum exigido, debido a múltiples irregularidades en la acreditación de los asistentes. |
| El quórum del 75% es de orden público. | El tribunal reafirmó que este quórum no puede ser reducido por acuerdo de los condóminos y que su incumplimiento vicia el acuerdo. |
| El administrador es quien debe ejercer la acción, previa autorización de la Junta. | El tribunal detectó que la administradora no fue válidamente electa (no fue designada por Asamblea General de Copropietarios), por lo que carecía de legitimación para representar al condominio. |
| La confesión ficta no procede en materias de orden público. | El tribunal declaró que, al ser el Artículo 39 una norma de orden público, la falta de contestación de los demandados no invirtió la carga de la prueba. |
| La falta de legitimación activa hace inadmisible la demanda. | El tribunal declaró inadmisible la demanda por falta de legitimación activa, sin entrar a conocer el fondo. |
6. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores
Para Propietarios
- El Artículo 39 exige un quórum del 75% de la comunidad. Si la Asamblea no alcanza ese porcentaje, el acuerdo de ejercer la acción de venta forzosa es nulo.
- La confesión ficta no procede en materias de orden público. Si demandas la venta forzosa de un moroso, debes probar todos los extremos de la ley, aunque el demandado no conteste.
- La asamblea debe estar debidamente documentada: cada asistente debe acreditar su condición de propietario con documento registrado, y las autorizaciones deben ser válidas.
Para la Junta de Condominio
- No aprueben el ejercicio del Artículo 39 sin el quórum del 75%. Si lo hacen, el acuerdo será nulo y la acción judicial inadmisible.
- Verifiquen la cualidad de cada asistente a la asamblea. No basta con que alguien diga ser propietario; debe acreditarse con documento público registrado.
- Documenten el quórum de la Asamblea. Si no pueden demostrar el 75%, el acuerdo es impugnable.
- Asegúrense de que el administrador esté válidamente electo. El administrador debe ser designado por Asamblea General de Copropietarios (Art. 19 LPH), no por consulta escrita.
Para el Administrador
- No acepten autorizaciones para ejercer acciones que excedan sus facultades legales. El Artículo 39 es una acción que debe ser aprobada por el 75% de la comunidad y ejercida conforme a la ley.
- Asegúrense de estar válidamente electos. Si no fueron designados por Asamblea General de Copropietarios, carecen de legitimación para representar al condominio.
- La representación en juicio está limitada a asuntos de administración de cosas comunes (Art. 20, literal e, LPH), previa autorización de la Junta que conste en el Libro de Actas.
- La transparencia y la documentación son clave: si la Asamblea aprueba el Art. 39 sin el quórum requerido, el acuerdo es nulo y usted podría ser responsable.
Fuente legal: https://zulia.tsj.gob.ve/DECISIONES/2008/JUNIO/530-27-10.980-S2-104-08.HTML
D.1. Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caso: Administradora Integral, C.A. (administradora del Condominio del Edificio Residencias Las Garzas) vs. Beatriz Eugenia Boccheciampe Bracho
Fecha: 26 de enero de 2015
Expediente: AP71-R-2014-001106
Ponente: Dra. Rosa Da Silva Guerra
Decisión: SIN LUGAR el recurso de apelación. Se CONFIRMA la INADMISIBILIDAD de la demanda por no alcanzar el quórum del 75% exigido por el Artículo 39 de la LPH.
2. Actores en la Demanda, Motivo y Juez que la Preside
Demandante: Sociedad mercantil Administradora Integral, C.A., en su carácter de administradora del Condominio del Edificio Residencias Las Garzas, ubicado en la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta, Estado Miranda.
Apoderados Judiciales: José Luis Torres Ramos, Marcello Caponi, Giancarla Mazza y David D'Amico Tallini.
Demandada: Beatriz Eugenia Boccheciampe Bracho, propietaria del apartamento 8-B del Edificio Residencias Las Garzas.
Motivo: Venta Forzada de Derechos sobre Inmueble (Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Juez que la Preside: Dra. Rosa Da Silva Guerra.
3. Análisis y Síntesis de la Controversia
La Administradora Integral, C.A., actuando a requerimiento de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Las Garzas, demandó la venta forzada de los derechos de propiedad de la ciudadana Beatriz Eugenia Boccheciampe Bracho sobre su apartamento 8-B, con fundamento en el Artículo 39 de la LPH.
Los argumentos de la demandante:
- La demandada había incurrido en una conducta anárquica, grosera, agresiva y poco respetuosa hacia los demás copropietarios y residentes, incumpliendo reiteradamente con sus obligaciones (Art. 3, literal f, LPH).
- Los hechos incluían: insultos y agresiones verbales contra la trabajadora residencial y otros residentes; romper bolsas de basura y esparcir desperdicios; rayar vehículos; generar escándalos y gritar insultos desde su balcón.
- En Asamblea General de Propietarios, celebrada en segunda convocatoria el 25 de agosto de 2014, se aprobó con un 72,10% de quórum tomar acciones legales contra la demandada.
- Subsidiariamente, solicitó una acción cautelar innominada para que cesara en sus actitudes contrarias a la convivencia y, en caso de continuar, abandonara el apartamento.
El tribunal de primera instancia declaró INADMISIBLE la demanda, por considerar que no se alcanzó el 75% exigido por el Artículo 39 de la LPH. La parte actora apeló, alegando que:
- El Artículo 39 exige que la asamblea represente el 75% de la comunidad, pero no exige que la aprobación sea por el 75%. La aprobación debe ser por simple mayoría de los presentes.
- La sentencia apelada violó el derecho a la defensa al ignorar la pretensión subsidiaria (acción cautelar innominada).
- Se violaron los artículos 12, 243 y 244 del CPC.
El Juzgado Superior Sexto analizó el fondo y confirmó la inadmisibilidad, estableciendo que:
- El Artículo 39 exige un quórum del 75% de la comunidad para aprobar el ejercicio de la acción de venta forzosa. La asamblea solo alcanzó el 72,10%.
- El quórum del 75% es de orden público y no puede ser reducido por acuerdo de los condóminos.
- La acción cautelar innominada es accesoria de la acción principal; al declararse inadmisible la demanda, la cautelar resulta improcedente.
4. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General
| Criterio | Contenido |
|---|---|
| El Artículo 39 exige un quórum del 75% de la comunidad. | El tribunal confirmó que la asamblea que aprobó el ejercicio de la acción solo alcanzó el 72,10% de quórum, por lo que no cumplió con el requisito legal. |
| El quórum del 75% es de orden público y no puede ser reducido. | El tribunal reafirmó que este quórum es una norma imperativa que no puede ser relajada por los particulares. |
| La demanda es inadmisible si no se cumple con el requisito del 75%. | El tribunal declaró inadmisible la demanda por no alcanzar el quórum exigido, sin entrar a conocer el fondo. |
| La acción cautelar innominada es accesoria de la acción principal. | Al declararse inadmisible la demanda principal, la cautelar resulta improcedente. |
| La confesión ficta no procede en materias de orden público. | El tribunal consideró que el Artículo 39 involucra el orden público, por lo que la falta de contestación de la demandada no invirtió la carga de la prueba. |
| El juez puede declarar la inadmisibilidad in limine litis si la demanda es contraria a una disposición expresa de la ley. | El tribunal aplicó el Artículo 341 del CPC, que permite al juez negar la admisión de la demanda si es contraria a una disposición expresa de la ley (en este caso, el Artículo 39 de la LPH). |
Interpretación general del juez:
- El Artículo 39 de la LPH es una norma de orden público que exige un quórum del 75% de la comunidad para aprobar la venta forzosa de un propietario moroso o incumplidor.
- La asamblea que aprobó el ejercicio de la acción no alcanzó ese quórum, por lo que el acuerdo es nulo y la demanda inadmisible.
- El tribunal aclaró que el Artículo 39 exige que la asamblea represente el 75% de la comunidad, y que la aprobación de la acción debe ser por ese mismo quórum. No basta con que la asamblea se constituya con el 75%; la decisión de ejercer la acción debe ser aprobada por el 75%.
- La acción cautelar innominada, al ser accesoria, sigue la suerte de la acción principal.
5. Relación con el Tema de Estudio: Artículo 39 de la LPH
| Aspecto del Artículo 39 | Interpretación en la sentencia |
|---|---|
| La acción de venta forzosa debe ser aprobada por el 75% de la comunidad. | El tribunal confirmó que la asamblea que aprobó el ejercicio de la acción solo alcanzó el 72,10% de quórum, por lo que no cumplió con el requisito legal. |
| El quórum del 75% es de orden público. | El tribunal reafirmó que este quórum no puede ser reducido por acuerdo de los condóminos y que su incumplimiento vicia el acuerdo. |
| El administrador es quien debe ejercer la acción, previa autorización de la Junta. | El tribunal no cuestionó la legitimación del administrador, pero declaró inadmisible la demanda por falta de quórum. |
| La acción se tramita por el procedimiento breve. | La demanda fue admitida por el procedimiento breve, pero declarada inadmisible in limine litis por no cumplir con el requisito del 75%. |
| La confesión ficta no procede en materias de orden público. | El tribunal consideró que el Artículo 39 involucra el orden público, por lo que la falta de contestación de la demandada no invirtió la carga de la prueba. |
6. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores
Para Propietarios
- El Artículo 39 exige un quórum del 75% de la comunidad. Si la Asamblea no alcanza ese porcentaje, el acuerdo de ejercer la acción de venta forzosa es nulo.
- La asamblea debe representar el 75% de la comunidad, y la aprobación debe ser por ese mismo quórum. No basta con que la asamblea se constituya con el 75%; la decisión de ejercer la acción debe ser aprobada por el 75%.
- Si la demanda es inadmisible, la acción cautelar innominada también lo es. Porque es accesoria de la principal.
Para la Junta de Condominio
- No aprueben el ejercicio del Artículo 39 sin el quórum del 75%. Si lo hacen, el acuerdo será nulo y la acción judicial inadmisible.
- Documenten el quórum de la Asamblea. Si no pueden demostrar el 75%, el acuerdo es impugnable.
- Verifiquen que la convocatoria y la asamblea cumplan con todos los requisitos legales. La falta de quórum es la causa más común de inadmisibilidad.
Para el Administrador
- No acepten autorizaciones para ejercer acciones que excedan sus facultades legales. El Artículo 39 es una acción que debe ser aprobada por el 75% de la comunidad y ejercida conforme a la ley.
- La representación en juicio está limitada a asuntos de administración de cosas comunes (Art. 20, literal e, LPH), previa autorización de la Junta que conste en el Libro de Actas.
- Si la Asamblea no alcanza el 75%, no interpongan la demanda. El juez la declarará inadmisible in limine litis.
- La transparencia y la documentación son clave: si la Asamblea aprueba el Art. 39 sin el quórum requerido, el acuerdo es nulo y usted podría ser responsable.
Fuente legal: https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2015/ENERO/2143-26-AP71-R-2014-001106-.HTML
5. Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre el Artículo 39 de la LPH
1. Preguntas sobre el Quórum y la Aprobación
¿El 75% exigido por el Artículo 39 se calcula sobre los propietarios presentes o sobre el valor total del inmueble (alícuotas)?
Se calcula sobre el valor total del inmueble expresado en alícuotas. La asamblea debe representar el 75% de la comunidad, no el 75% de los presentes. Cada propietario tiene una alícuota fija en el Documento de Condominio, y la suma de las alícuotas de quienes votan a favor debe ser igual o superior al 75%.
Te explico con base en la ley y las sentencias analizadas.
📌 ¿Qué dice textualmente el Artículo 39?
"El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad."
Interpretación literal:
- "Asamblea de propietarios que representen el 75% de la comunidad" → El 75% se refiere a la representación de la comunidad, es decir, al valor total del inmueble expresado en alícuotas.
- No dice "el 75% de los propietarios presentes" ni "el 75% de los asistentes".
📊 Cómo lo confirman las sentencias analizadas
1. Sentencia del Juzgado Superior Sexto (Caracas, 2015) – Caso Residencias Las Garzas
| Elemento | Dato |
|---|---|
| Quórum alcanzado | 72,10% |
| Decisión del tribunal | INADMISIBLE la demanda |
| Razón | No se alcanzó el 75% de la comunidad (alícuotas). El quórum se calculó sobre el valor total del inmueble, no sobre el número de presentes. |
El tribunal dejó claro que no basta con que la asamblea se constituya con el 75% de los presentes; la decisión de ejercer la acción debe ser aprobada por el 75% de la comunidad (alícuotas).
2. Sentencia del Juzgado Superior Segundo (Zulia, 2008) – Caso Edificio Saint Lucie
| Elemento | Dato |
|---|---|
| Quórum alegado | 85,71% |
| Decisión del tribunal | INADMISIBLE la demanda |
| Razón | El tribunal verificó que la asamblea no representaba realmente el 75% de la comunidad, porque algunos asistentes no acreditaron su condición de propietarios con documento registrado. |
El tribunal no contó a los presentes, sino que verificó que cada asistente representara la alícuota correspondiente a su apartamento. Sin esa verificación, el quórum no se considera válido.
3. Sentencia del Juzgado Superior Segundo (Caracas, 2011) – Caso Residencias El Parque
| Elemento | Dato |
|---|---|
| Asamblea | 20 propietarios de 82 apartamentos |
| Decisión del tribunal | Acuerdo nulo |
| Razón | 20 propietarios no representan el 75% de la comunidad. El tribunal no se fijó en el número de asistentes, sino en el porcentaje de alícuotas que representaban. |
⚖️ Regla clara: El quórum se calcula sobre alícuotas, no sobre personas
| Criterio | ¿Correcto? |
|---|---|
| 1. El Artículo 39 debe ser aprobado por al menos el 75% de los propietarios presentes. | ❌ Incorrecto. La ley no exige el 75% de los presentes, sino el 75% de la comunidad. |
| 2. El 75% del valor total del inmueble (comunidad) por alícuota de propiedad, no de los presentes. | ✅ Correcto. El quórum se calcula sobre el valor total del inmueble expresado en alícuotas. Cada propietario tiene una alícuota (porcentaje) fija en el Documento de Condominio. La suma de las alícuotas de los propietarios que votan a favor debe ser igual o superior al 75%. |
📌 Ejemplo práctico
Edificio con 10 apartamentos, cada uno con una alícuota del 10% (total 100%):
| Propietario | Alícuota | ¿Asiste? | ¿Vota a favor? |
|---|---|---|---|
| A | 10% | Sí | Sí |
| B | 10% | Sí | Sí |
| C | 10% | Sí | Sí |
| D | 10% | Sí | Sí |
| E | 10% | Sí | Sí |
| F | 10% | Sí | Sí |
| G | 10% | Sí | Sí |
| H | 10% | No | — |
| I | 10% | No | — |
| J | 10% | Sí | No |
Cálculo del quórum:
- Asistentes: 8 propietarios (80% de los propietarios).
- Alícuotas representadas por los que votan a favor: 7 × 10% = 70%.
- Resultado: No se alcanza el 75% de la comunidad → el acuerdo es nulo.
Conclusión: Aunque asistieron 8 de 10 propietarios (80%), solo el 70% de las alícuotas votó a favor. No se cumple el requisito del Artículo 39.
¿Qué pasa si un propietario tiene varias alícuotas (varios apartamentos)?
Su voto representa la suma de las alícuotas de todos sus apartamentos. Si tiene 3 apartamentos con alícuotas del 5% cada uno, su voto vale 15%.
¿Se puede reducir el quórum del 75% por acuerdo de la asamblea?
No. El quórum del 75% es una norma de orden público y no puede ser reducido por acuerdo de los condóminos. Cualquier intento de reducirlo es nulo.
¿Qué pasa si la asamblea no alcanza el 75%?
El acuerdo es nulo. La demanda de venta forzosa será declarada inadmisible por el juez, sin entrar a conocer el fondo.
¿El quórum del 75% se exige solo para la aprobación, o también para la constitución de la asamblea?
Se exige para la aprobación de la acción. La asamblea puede constituirse con el quórum que establezca el Documento de Condominio, pero la decisión de ejercer el Artículo 39 debe ser aprobada por el 75% de las alícuotas.
2. Preguntas sobre el Procedimiento y la Demanda
¿Quién debe ejercer la acción judicial: el administrador o la junta de condominio?
El administrador es quien ejerce la representación en juicio, pero debe estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio. Esa autorización debe constar en el Libro de Actas de la Junta.
¿Qué pasa si el administrador no está válidamente electo?
Si el administrador no fue designado por Asamblea General de Copropietarios (Art. 19 LPH), carece de legitimación activa para representar al condominio. La demanda será declarada inadmisible.
¿Qué procedimiento se sigue para la demanda de venta forzosa?
El procedimiento breve, regulado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
¿La confesión ficta procede en el juicio de venta forzosa?
No. El Artículo 39 involucra el orden público, por lo que la falta de contestación del demandado no invierte la carga de la prueba. La parte actora sigue obligada a probar todos los extremos de la ley.
¿Se puede acumular la acción de venta forzosa con la de daños y perjuicios?
Sí. El Artículo 39 prevé ambas acciones: la venta forzosa y la indemnización por daños y perjuicios. Pueden acumularse en una misma demanda, siempre que no sean contrarias entre sí y correspondan al mismo tribunal.
3. Preguntas sobre la Conducta del Propietario
¿Qué se entiende por "incumplimiento reiterado" de las obligaciones?
No hay una definición legal exacta. La doctrina y la jurisprudencia consideran que debe tratarse de un incumplimiento constante, repetido y persistente de las obligaciones del propietario (falta de pago de cuotas, violación de normas de convivencia, etc.). Un solo incumplimiento no basta.
¿El incumplimiento debe ser solo de pago de cuotas, o también de convivencia?
Puede ser de ambas. El Artículo 39 se aplica al propietario que incumple "sus obligaciones", lo que incluye tanto las obligaciones de pago (Art. 12 LPH) como las de convivencia (Art. 3 LPH).
¿Qué pasa si el propietario incumplidor vende su apartamento antes de la demanda?
La obligación es propter rem (adherida a la cosa). El nuevo propietario responde por las deudas anteriores. Sin embargo, si el incumplimiento fue de convivencia, la acción debe dirigirse contra el propietario que incurrió en la conducta.
¿Se puede demandar la venta forzosa si el propietario es una persona jurídica?
Sí. Si el propietario es una persona jurídica (empresa), la acción se dirige contra ella, representada por su representante legal.
4. Preguntas sobre la Asamblea y la Convocatoria
¿Cómo se convoca la asamblea para aprobar el Artículo 39?
Conforme al Artículo 24 de la LPH y al Documento de Condominio. La convocatoria debe indicar el orden del día, lugar, fecha y hora, y publicarse en un periódico de circulación local y fijarse en la entrada del edificio.
¿Qué pasa si no se convoca correctamente la asamblea?
La asamblea es nula, y el acuerdo también. Cualquier propietario puede impugnarlo por la vía del Artículo 25 LPH (juicio breve).
¿Puede la Junta de Condominio convocar la asamblea sin el administrador?
Sí. El Artículo 18, literal a, de la LPH faculta a la Junta para convocar en caso de urgencia. Si no hay administrador, la Junta puede convocar directamente.
¿Qué pasa si el propietario incumplidor asiste a la asamblea y vota en contra?
Su voto en contra no impide la aprobación si el 75% de las alícuotas restantes vota a favor. Lo que importa es que la suma de las alícuotas a favor alcance el 75%.
¿Se puede celebrar la asamblea en segunda convocatoria con menos del 75%?
La asamblea puede celebrarse en segunda convocatoria con el quórum que establezca el Documento de Condominio. Pero la aprobación del Artículo 39 requiere el 75% de las alícuotas, independientemente de la convocatoria.
5. Preguntas sobre la Venta Forzosa
¿Qué significa "vender sus derechos hasta en subasta pública"?
Significa que el juez ordena la venta del inmueble en subasta pública, y el producto de la venta se destina a pagar las deudas del propietario y los costos del proceso. El propietario recibe el remanente, si lo hay.
¿El propietario puede evitar la venta forzosa pagando sus deudas?
Sí. Si el propietario paga todas sus deudas antes de que se ejecute la sentencia, puede evitar la venta forzosa. El juez debe permitir el pago y declarar extinguida la obligación.
¿Qué pasa con el dinero de la venta?
Se destina a pagar:
- Las costas procesales.
- Las deudas del propietario con el condominio (cuotas, intereses, daños y perjuicios).
- El remanente, si lo hay, se entrega al propietario.
¿Se puede vender el apartamento a un tercero antes de la subasta?
Sí. El propietario puede vender su apartamento en cualquier momento antes de la subasta. Pero el nuevo propietario responde por las deudas anteriores (obligación propter rem).
6. Preguntas sobre la Impugnación y los Recursos
¿Qué puede hacer el propietario si considera que el acuerdo es ilegal?
Puede impugnar el acuerdo por la vía del Artículo 25 de la LPH (juicio breve), dentro de los 30 días siguientes a la asamblea o desde que tuvo conocimiento del acuerdo.
¿El propietario puede impugnar la demanda de venta forzosa?
Sí. Puede oponer las defensas que considere pertinentes:
- Falta de quórum del 75%.
- Falta de legitimación del administrador.
- Incumplimiento no reiterado.
- Nulidad de la asamblea.
- Prescripción de la deuda.
¿Qué pasa si el juez declara inadmisible la demanda?
La demanda no prospera, y el condominio debe asumir las costas procesales. El propietario conserva su apartamento.
¿Se puede apelar la sentencia que ordena la venta forzosa?
Sí. La sentencia definitiva es apelable. Pero en el procedimiento breve, la apelación solo procede si la cuantía supera las 500 U.T.
7. Preguntas sobre la Prescripción
¿Cuál es el plazo de prescripción de las deudas de condominio?
Es un tema controvertido. Algunos tribunales aplican el lapso trienal (Art. 1.980 C.C.) y otros el veintenal (Art. 1.977 C.C.). La tesis veintenal se fundamenta en que la obligación de pagar gastos comunes es propter rem (adherida a la cosa).
¿La prescripción se interrumpe con la demanda?
Sí. La interposición de la demanda interrumpe la prescripción. También la interrumpe cualquier acto de cobro extrajudicial (carta, requerimiento, etc.).
¿El propietario puede renunciar a la prescripción?
Sí. El propietario puede renunciar a la prescripción una vez transcurrido el plazo. Pero no puede renunciar anticipadamente.
8. Preguntas sobre la Estrategia y Buenas Prácticas
¿Es recomendable demandar la venta forzosa como primera opción?
No. La venta forzosa es una medida extrema. Se recomienda:
- Agotar las vías de cobro extrajudicial (cartas, requerimientos, mediación).
- Demandar el cobro de bolívares por la vía ejecutiva (las planillas tienen fuerza ejecutiva).
- Solo si el propietario persiste en el incumplimiento, considerar la venta forzosa.
¿Cómo se puede prevenir el incumplimiento reiterado?
- Aprobar un reglamento interno claro y con sanciones.
- Llevar un registro actualizado de pagos y morosidad.
- Enviar recordatorios periódicos a los morosos.
- Ofrecer planes de pago a los propietarios con dificultades.
- Documentar cada incumplimiento y cada requerimiento.
¿Qué documentos debe tener el condominio para sustentar la demanda?
- Documento de Condominio.
- Actas de asamblea donde conste la aprobación del Artículo 39 (con el quórum del 75%).
- Registro de asistencia y votación.
- Estados de cuenta del propietario moroso.
- Planillas de cobro con identificación del inmueble y propietario.
- Comunicaciones enviadas al propietario (requerimientos, cartas).
- Autorización al administrador para ejercer la acción (constante en el Libro de Actas de la Junta).
¿Se puede demandar la venta forzosa por conductas de convivencia (ruidos, agresiones) sin que haya deudas?
Sí. El Artículo 39 se aplica al propietario que incumple "sus obligaciones", lo que incluye las de convivencia (Art. 3 LPH). Pero la conducta debe ser reiterada y grave, y debe estar documentada.
9. Preguntas sobre Costos y Honorarios
¿Quién paga las costas del juicio de venta forzosa?
Si la demanda prospera, el propietario demandado paga las costas. Si la demanda es declarada inadmisible o sin lugar, el condominio asume las costas.
¿El condominio puede cobrar honorarios de abogados al propietario?
Sí. Las costas procesales incluyen los honorarios de abogados, siempre que estén debidamente calculados y aprobados por el juez.
¿Qué pasa si el propietario no tiene bienes para pagar las costas?
El condominio asume las costas. Por eso es importante evaluar la solvencia del propietario antes de demandar.
10. Preguntas sobre la Ejecución de la Sentencia
¿Cómo se ejecuta la sentencia que ordena la venta forzosa?
El juez ordena la subasta pública del inmueble. El producto de la venta se destina a pagar las deudas y las costas.
¿Qué pasa si nadie compra el inmueble en la subasta?
El juez puede:
- Fijar una nueva subasta con un precio reducido.
- Adjudicar el inmueble al condominio (si este lo solicita).
- Declarar desierto el acto y archivar el expediente.
¿El propietario puede recuperar su apartamento después de la subasta?
No. Una vez ejecutada la subasta y adjudicado el inmueble, el propietario pierde su derecho de propiedad.
6. Disposiciones finales de las sanciones a propietarios
El proceso para aplicar el Artículo 39 de la LPH es un mecanismo legal que permite sancionar a los propietarios que incumplen reiteradamente con sus obligaciones dentro del condominio. Este proceso involucra varias etapas, desde la identificación del incumplimiento hasta la venta forzosa del apartamento o local, y requiere la participación de diferentes personas, como el Administrador, la Junta de Condominio, los propietarios, un abogado y un juez. Siguiendo estos pasos, se garantiza que el proceso sea justo, transparente y conforme a la ley.
7. Referencias legales y bibliográficas
Fuentes legales
- 📘 Gaceta Oficial LEctura HTML - LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE VENEZUELA
- 📥 Guía LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL de Venezuela: Análisis Definitivo para Juntas y Administradores (Descarga PDF Gratis)
- https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf
https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf
https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445
Jurisprudencia
- TSJ, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Expediente KP02-V-2025-001944 (8 de agosto de 2025): Inadmisibilidad de la demanda de rendición de cuentas por falta de cualidad activa de los propietarios individuales. https://lara.tsj.gob.ve/DECISIONES/2025/AGOSTO/651-8-KP02-V-2025-001944-2025-000357.HTML
- TSJ, Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Expediente 14.249 (6 de abril de 2026): Inadmisibilidad de la apelación y declinatoria de competencia a la Sala Electoral del TSJ en materia de nulidad de actas de asamblea. https://carabobo.tsj.gob.ve/DECISIONES/2026/ABRIL/725-6-14.249-.HTML
- TSJ, Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente 10-10517 (6 de junio de 2011): Inadmisibilidad de la apelación por falta de cuantía. El Artículo 39 exige quórum del 75% para aprobar la venta forzosa. El administrador no puede ser autorizado para ejercer acciones contra bienes privativos. https://lara.tsj.gob.ve/DECISIONES/2011/JUNIO/2139-6-10517-.HTML
- TSJ, Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Expediente 10-2735 (20 de mayo de 2011): Sin lugar la demanda por cobro de bolívares (vía ejecutiva). Las planillas de condominio deben identificar el inmueble y el propietario para tener fuerza ejecutiva. Prescripción veintenal de los gastos comunes. https://nueva-esparta.tsj.gob.ve/DECISIONES/2011/MAYO/286-20-10-2735-.HTML
- TSJ, Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente 10.980 – N° S2-104-08 (27 de junio de 2008): Con lugar el recurso de apelación. Se revoca la sentencia de primera instancia y se declara inadmisible la demanda de obligación de vender inmueble por falta de legitimación activa. La confesión ficta no procede en materias de orden público. https://zulia.tsj.gob.ve/DECISIONES/2008/JUNIO/530-27-10.980-S2-104-08.HTML
- TSJ, Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente AP71-R-2014-001106 (26 de enero de 2015): Sin lugar el recurso de apelación. Se confirma la inadmisibilidad de la demanda por no alcanzar el quórum del 75% exigido por el Artículo 39 de la LPH. La acción cautelar innominada es accesoria de la acción principal. https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2015/ENERO/2143-26-AP71-R-2014-001106-.HTML
Fuentes doctrinarias y de referencia
- La Propiedad horizontal https://rvlj.com.ve/wp-content/uploads/2022/08/769-827.pdf
- Los Honorarios Profesional https://rvlj.com.ve/wp-content/uploads/2023/07/Pags.-381-414.pdf
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