El Artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un procedimiento para sancionar a los propietarios que incumplen reiteradamente con sus obligaciones dentro del condominio, incluyendo la posibilidad de obligarlos a vender sus derechos. A continuación, te explico el proceso paso a paso para aplicar este artículo, incluyendo las personas involucradas y las acciones que se deben tomar antes, durante y después de ejercer el artículo.

Proceso para Aplicar el Artículo 39 de la LPH

1. Antes de Ejercer el Artículo 39

Paso 1: Identificar el Incumplimiento Reiterado

• Acción: El Administrador o la Junta de Condominio debe identificar a un propietario que está incumpliendo reiteradamente con sus obligaciones.
• Ejemplos de incumplimiento:
  • Impago reiterado de cuotas de mantenimiento.
  • Daños constantes a las áreas comunes.
  • Ruidos molestos o actividades que perturben la convivencia.

Paso 2: Notificar al Propietario

• Acción: El Administrador debe notificar por escrito al propietario sobre los incumplimientos y las consecuencias si no rectifica su comportamiento.
• Contenido de la notificación:
  • Descripción de los incumplimientos.
  • Plazo para regularizar la situación (por ejemplo, pagar las cuotas adeudadas o cesar las actividades molestas).
  • Advertencia de que, si no se regulariza la situación, se procederá a aplicar el Artículo 39 de la LPH.

Paso 3: Intentar una Solución Amistosa

• Acción: El Administrador o la Junta de Condominio puede intentar resolver el problema de manera amistosa, mediante una reunión con el propietario para buscar una solución.
• Objetivo: Evitar llegar a medidas extremas como la aplicación del Artículo 39.

2. Durante el Ejercicio del Artículo 39

Paso 4: Convocar una Asamblea de Propietarios

• Acción: Si el propietario no regulariza la situación, el Administrador o la Junta de Condominio debe convocar una Asamblea de Propietarios para discutir el caso.
• Requisitos de la convocatoria:
  • Debe hacerse con al menos 3 días de anticipación (Artículo 24 de la LPH).
  • Debe incluir el orden del día, especificando que se discutirá la aplicación del Artículo 39.
  • Debe publicarse en un periódico de circulación local y fijarse en la entrada del edificio.

Paso 5: Discutir y Votar en la Asamblea

• Acción: En la asamblea, los propietarios discuten el caso y votan sobre la aplicación del Artículo 39.
• Quórum y mayoría requerida:
  • Para que la asamblea sea válida, debe contar con la presencia de propietarios que representen al menos dos tercios (2/3) del valor total del edificio en la primera convocatoria, o más de la mitad en la segunda convocatoria (Artículo 23 de la LPH).
  • La decisión de aplicar el Artículo 39 debe ser aprobada por al menos el 75% de los propietarios presentes (Artículo 39 de la LPH).

Paso 6: Levantar el Acta de la Asamblea

• Acción: Se levanta un acta que documenta la discusión y la decisión tomada en la asamblea.
• Contenido del acta:
  • Fecha, hora y lugar de la asamblea.
  • Lista de asistentes.
  • Descripción del caso y los incumplimientos del propietario.
  • Resultado de la votación (aprobación o rechazo de la aplicación del Artículo 39).

3. Después de Ejercer el Artículo 39

Paso 7: Iniciar el Proceso Legal

• Acción: Si la asamblea aprueba la aplicación del Artículo 39, el Administrador o la Junta de Condominio debe iniciar un proceso legal para obligar al propietario a vender sus derechos.
• Personas involucradas:
  • Abogado: Un abogado especializado en propiedad horizontal debe presentar la demanda ante un tribunal competente.
  • Juez: El juez evaluará el caso y decidirá si se procede con la venta forzosa del apartamento o local.

Paso 8: Ejecución de la Venta Forzosa

• Acción: Si el juez falla a favor del condominio, se procede con la venta forzosa del apartamento o local.
• Proceso de venta:
  • El apartamento o local se pone en subasta pública.
  • El dinero obtenido de la venta se utiliza para cubrir las deudas del propietario (cuotas de mantenimiento, daños, etc.).
  • El remanente, si lo hay, se entrega al propietario.

Paso 9: Comunicación a los Propietarios

• Acción: El Administrador debe informar a todos los propietarios sobre el resultado del proceso legal y la venta forzosa.
• Objetivo: Mantener a la comunidad informada y garantizar la transparencia del proceso.

Personas Involucradas en el Proceso

1. Administrador:
   • Identifica el incumplimiento.
   • Notifica al propietario.
   • Convoca la asamblea.
   • Inicia el proceso legal.
2. Junta de Condominio:
   • Supervisa el proceso.
   • Participa en la asamblea y vota sobre la aplicación del Artículo 39.
3. Propietarios:
   • Asisten a la asamblea.
   • Votan sobre la aplicación del Artículo 39.
4. Abogado:
   • Presenta la demanda ante el tribunal.
   • Representa al condominio en el proceso legal.
5. Juez:
   • Evalúa el caso y decide si se procede con la venta forzosa.

Disposiciones finales de las sanciones a propietarios

El proceso para aplicar el Artículo 39 de la LPH es un mecanismo legal que permite sancionar a los propietarios que incumplen reiteradamente con sus obligaciones dentro del condominio. Este proceso involucra varias etapas, desde la identificación del incumplimiento hasta la venta forzosa del apartamento o local, y requiere la participación de diferentes personas, como el Administrador, la Junta de Condominio, los propietarios, un abogado y un juez. Siguiendo estos pasos, se garantiza que el proceso sea justo, transparente y conforme a la ley.

Referencia Legal:

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445