Del Quorum Condominio: Porcentajes para Aprobación de Consultas y Asambleas según LPH Venezuela.Mayoría Simple, Mayoría Calificada y Unanimidad

Legislación y ejemplos de los distinto porcentaje de Aprobación para la toma de decisiones de propiedades bajo el régimen de Propiedad Horizontal

La Importancia del Quórum en la Propiedad Horizontal

En Venezuela, la convivencia en condominios se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) (Gaceta Oficial N.º 3.241 Extraordinario, de fecha 18 de agosto de 1983), un instrumento normativo que establece las reglas para la administración, conservación y uso de las cosas comunes. Dentro de este marco legal, uno de los aspectos más relevantes —y a la vez más incomprendidos— es el quórum requerido para la toma de decisiones.

📌 ¿Qué es el Quórum en un Condominio?

El quórum es la cantidad mínima de participación requerida por la ley o por el Documento de Condominio para que la comunidad pueda tomar decisiones válidas. Se divide en dos momentos:

Quórum de Constitución o Asistencia: La presencia mínima de copropietarios o alícuotas necesaria para declarar válidamente instalada una asamblea o consulta.
Quórum Aprobatorio: El porcentaje específico de votos o alícuotas exigido por la ley para aprobar un determinado acuerdo.

El quórum no es un simple formalismo: es el mecanismo que garantiza que las decisiones que afectan a la comunidad sean adoptadas con el respaldo suficiente de los propietarios. Cuando se incumple el quórum exigido por la ley o por el Documento de Condominio, el acuerdo puede ser impugnado y anulado judicialmente, y todos los actos derivados de él (recibos de condominio, designaciones, cobros) quedan sin efecto.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N.º AA20-C-2017-000332 (1 de agosto de 2017, ponente Francisco Ramón Velázquez Estévez), ha sido enfática al señalar que la falta de quórum constituye una violación de ley que el juez debe controlar de oficio, incluso si no fue alegada por las partes. Este criterio ha sido reiterado en diversas decisiones, entre ellas las que analizaremos en este post: Torre La Noria (2013), Super Telas vs. Administradora Paseo Las Mercedes (2017), Vista Daymar I (2026), entre otras.

Este preámbulo tiene como objetivo sentar las bases teóricas y legales para comprender cómo se toman las decisiones en un condominio, qué mayoría se requiere en cada caso y cuáles son las consecuencias de no respetar el quórum. Posteriormente, en la sección 2. Análisis detallado por artículo y quórum para la toma de decisiones, desglosaremos cada artículo de la LPH con su respectivo cuadro de mayorías y medios de aprobación.

2. Los Tres Criterios de Votación en un Condominio

La LPH establece que las decisiones de los propietarios pueden adoptarse bajo tres criterios distintos, que no deben confundirse. La sentencia AA20-C-2017-000332 los delimita con claridad:

Criterio	¿Cómo se cuenta?	¿Cuándo aplica?	Fundamento
Por alícuota (porcentaje de condominio)	Se suman los porcentajes de participación (alícuotas) de los propietarios que votan a favor.	Es la regla general para la mayoría de las decisiones de administración y conservación de cosas comunes.	Arts. 7, 9, 11, 23 LPH
Por propietario (unanimidad de personas)	Se cuenta el número de propietarios, no sus alícuotas. Se requiere el 100% de los propietarios.	Para decisiones que afectan derechos esenciales o la estructura del condominio.	Arts. 7, 10, 29 LPH
Por mayoría de propietarios (sin alícuota)	Se cuenta el número de propietarios presentes que votan a favor, sin considerar sus alícuotas.	Para elección de Junta de Condominio y Administrador (órganos de gobierno).	Arts. 18 y 19 LPH

Importante: No confundir alícuota con propietario. La alícuota es el porcentaje de participación en el valor del inmueble; el propietario es la persona. En algunas decisiones se vota por alícuota (ej. mejoras, gastos comunes) y en otras por propietario (ej. elección de Junta).

3. Mayorías y Quórums en la LPH

La LPH establece distintos umbrales de mayoría según la trascendencia de la decisión. Estos son los principales:

⚖️ 3.1. Mayoría Simple (50% + 1)

Es el umbral básico para la toma de decisiones cotidianas o administrativas de la comunidad. Representa la mitad más uno de los votos o de los coeficientes de copropiedad (alícuotas).

Cómo se mide: Se calcula por alícuotas (% del valor del inmueble) para acuerdos económicos y de conservación; o por mayoría de votos presentes (por persona/cabeza) para la elección de órganos de gobierno.
Para qué se usa: Elección o revocatoria de la Junta de Condominio (Art. 18) y del Administrador (Art. 19), aprobación del presupuesto anual ordinario en caso que aplique en Documento o reglamente de condominio aprobación de mantenimiento rutinario y decisiones adoptadas en segundas consultas escritas o asambleas en segunda convocatoria (Arts. 23 y 24).

🔒 3.2. Mayoría Calificada del 75%

Es un quórum superior exigido por la ley para decisiones trascendentales o de gran impacto financiero que afectan el patrimonio o la estructura del inmueble. El TSJ sanciona con nulidad absoluta cualquier acuerdo aprobado sin alcanzar estos porcentajes de ley.

Mayoría Calificada del 75% (3/4 partes de alícuotas): Requerida para la ejecución de mejoras en las cosas comunes (Art. 9), declaración de gastos comunes (Art. 11 lit. b), venta o gravamen de puestos de estacionamiento no asignados a terceros (Art. 5 lit. i), división por destrucción o ruina mayor a 3/4 partes del edificio (Art. 16) y la aprobación en Asamblea de la acción judicial de venta forzosa del propietario moroso o infractor (Art. 39).

🚪 3.4. Mayoría Calificada de Dos Tercios (2/3 = 66,67%)

Mayoría Calificada de 2/3 (66,67% de alícuotas): Necesaria para el quórum de aprobación en primera consulta escrita (Art. 23) y para acordar la división voluntaria de las cosas comunes en Asamblea de Propietarios (Art. 8).

Para qué se usa: Quórum de participación en primera consulta: se requiere el voto favorable de los propietarios que representen al menos dos tercios (2/3) del valor atribuido a la totalidad del inmueble (art. 23 LPH, en concordancia con el art. 7), División de cosas comunes (art. 8 LPH).

🌎 3.4. Mayoría Calificada ó Unanimidad (100% de los propietarios)

Aunque técnicamente va más allá de una mayoría, el TSJ la trata como la máxima exigencia de consenso, La Unanimidad (100% de los propietarios): Exige el consentimiento expreso y total del 100% de los copropietarios que integran el inmueble. Requerida para modificar las alícuotas de participación (Art. 7), realizar construcciones de nuevos pisos, sótanos o excavaciones que afecten la estructura o estética (Art. 10) y modificar el Documento de Condominio (Art. 29).

Para qué se usa: Modificación de las alícuotas o cuotas de participación de los apartamentos (art. 7 LPH), Construcción de nuevos pisos, sótanos o excavaciones (art. 10 LPH), Modificación del Documento de Condominio (art. 29 LPH).

✍️ 3.5 Especiales y Actuaciones sin Quórum

Quórum de Convocatoria (33,33% / 1/3 del valor): No aprueba decisiones por sí mismo, sino que otorga el derecho legal a un grupo de propietarios para exigir obligatoriamente la convocatoria a Asamblea al Administrador o al Juez de Municipio (Art. 24).
Actos Unilaterales (Sin Quórum): Situaciones donde la ley faculta a un solo propietario o al Administrador para actuar sin previa asamblea, como la ejecución de reparaciones urgentes (Art. 21), modificaciones internas dentro del apartamento (Art. 4) o la impugnación judicial de acuerdos ilegales (Art. 25)

4. Asamblea vs. Carta Consulta: ¿Cuándo se Usa Cada Mecanismo?

La LPH prevé dos mecanismos para conocer la voluntad de los propietarios:

Mecanismo	Fundamento	¿Cuándo se usa?
Asamblea de Propietarios	Arts. 18, 24 LPH	Es el órgano soberano y deliberante. Se usa para todas las decisiones, especialmente las reservadas exclusivamente a ella (elección de Junta y Administrador, modificación del Documento de Condominio, rendición de cuentas, etc.).
Carta Consulta	Art. 23 LPH	Es un mecanismo alternativo o complementario para decisiones de administración y conservación de cosas comunes. No sustituye a la Asamblea para materias reservadas a ella.

Regla de oro: Si la ley utiliza expresiones como "será designada por la Asamblea", "será resuelto en Asamblea" o "la Asamblea de los copropietarios por el voto de...", la decisión es exclusiva de Asamblea y no puede tomarse por Carta Consulta. Si, en cambio, la ley exige un porcentaje de aprobación (75%, 100%) sin mencionar el foro, la decisión puede adoptarse por Asamblea o por Carta Consulta, siempre que se obtenga el porcentaje requerido.

Materias exclusivas de Asamblea:

Elección/Revocatoria de Junta de Condominio (art. 18 LPH).
Designación/Revocatoria de Administrador (art. 19 LPH).
Acción de venta forzosa (art. 39 LPH).
División de cosas comunes (art. 8 LPH).
Rendición de cuentas y balances financieros (art. 20, lit. h, LPH).
Modificación del Documento de Condominio (art. 29 LPH).

Materias que admiten Carta Consulta o Asamblea:

Mejoras en cosas comunes (art. 9 LPH - 75%).
Obras estructurales/estéticas (art. 10 LPH - 100%).
Declaración de gastos comunes (art. 11 LPH - 75%).
Aprobación de mejoras en segunda consulta (art. 23 LPH - 50% + 1).

5. El Quórum en la Carta Consulta (Art. 23 LPH)

El artículo 23 de la LPH regula el procedimiento de consulta por escrito. Su quórum es el siguiente:

Consulta	Quórum de Aprobación	Mayoría Requerida
Primera consulta	Propietarios que representen al menos dos tercios (2/3) del valor atribuido a la totalidad del inmueble.	Voto favorable de los propietarios que representen al menos 2/3 del valor del inmueble.
Segunda consulta	Si no se alcanza el quórum en la primera, se procede a una segunda consulta.	Voto favorable de más de la mitad (50% + 1) del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hayan respondido dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta.

Plazo para responder: Ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado. Este plazo es para responder, no el tiempo entre una consulta y otra.

Comunicación de resultados: El Administrador debe comunicar por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentar los acuerdos en el Libro de Acuerdos y conservar los comprobantes.

6. Consecuencias del Incumplimiento del Quórum

Consecuencia	Fundamento
Nulidad absoluta del acuerdo	Los acuerdos adoptados sin el quórum exigido por la ley o el Documento de Condominio son nulos de nulidad absoluta.
Nulidad de los actos derivados	Los recibos de condominio, cobros y designaciones que se deriven del acuerdo nulo también carecen de validez (sentencia AA20-C-2017-000332).
Caducidad de la acción de impugnación	El propietario tiene 30 días para impugnar el acuerdo viciado (art. 25 LPH). Si no lo hace, el acuerdo queda firme aunque sea nulo.
Verificación de oficio por el juez	El juez debe verificar de oficio el cumplimiento del quórum, pues su falta constituye violación de ley (art. 25 LPH).
Responsabilidad del Administrador	El Administrador que ejecute un acuerdo nulo puede ser responsable de los daños y perjuicios causados.

7. Lecciones Prácticas

No confundir alícuota con propietario. La alícuota es el porcentaje de participación en el valor del inmueble; el propietario es la persona. En algunas decisiones se vota por alícuota (ej. mejoras, gastos comunes) y en otras por propietario (ej. elección de Junta).
La modificación de la alícuota requiere unanimidad de propietarios. No basta con una mayoría calificada de alícuotas. Debe estar de acuerdo cada propietario, individualmente considerado. Si falta uno solo, el acuerdo es nulo.
El Documento de Condominio puede establecer reglas específicas. Revisar siempre el documento de condominio para determinar si exige mayorías especiales o unanimidad para ciertas materias.
La falta de quórum correcto genera nulidad absoluta. Los acuerdos adoptados sin el quórum exigido por la ley o el documento de condominio son nulos, y los actos derivados (recibos, cobros) también son nulos.
La acción de impugnación debe intentarse dentro de los 30 días siguientes a la asamblea o a la comunicación del acuerdo (art. 25 LPH). Si no se impugna oportunamente, el acuerdo queda firme, aunque sea nulo.
El juez debe verificar de oficio el quórum. La falta de quórum es una violación de ley que debe ser controlada por el juez, incluso si no fue alegada por las partes.
La Carta Consulta no sustituye a la Asamblea para materias reservadas a ella. Si la ley exige Asamblea, no puede decidirse por consulta escrita.
La modificación del Reglamento requiere Asamblea, no Carta Consulta, aunque la LPH no fije un quórum específico. Se aplica el quórum general del art. 24 LPH.

8. Análisis por artículo representativos y quorum para la toma de decisiones.

En la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de Venezuela, existen varios artículos que regulan los porcentajes de aprobación quorum necesarios para que las decisiones de los propietarios sean válidas. Estos porcentajes varían según el tipo de decisión que se esté tomando. A continuación, detallamos los artículos clave y las situaciones en las que aplica cada uno:

- Artículo 7 de la LPH: Quorum Unanimidad (100%)

Explicación:

Este artículo establece que para realizar cambio en la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas, que se estableció a cada apartamento al inicio de la obra, se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios para ejecuta dicha modificación (es decir, 100%).

- Artículo 9 de la LPH: Quorum Mayoría Calificada (75%)

Explicación:

Este artículo establece que, para realizar mejoras en las cosas comunes del edificio, se requiere el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.

Procedimiento:

Se convoca una asamblea o se realiza una carta consulta.
Se requiere que los propietarios que aprueben la mejoras en decisión a favor sea al menos el 75% de los propietarios.
Si se alcanza este porcentaje, la mejora se aprueba.

Ejemplos de situaciones:

Instalación de un ascensor nuevo: Se necesita la aprobación del 75% de los propietarios.
Renovación de la fachada del edificio: Se requiere el 75% de los votos para aprobar la obra.
Creación de un área de juegos infantiles en el jardín: Se necesita el 75% de los votos para su aprobación.

- Artículo 10 de la LPH: Quorum Unanimidad (100%)

Explicación:

Este artículo establece que, para realizar obras que afecten la estructura, conservación o estética del inmueble (como construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones), se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios (es decir, 100%).

Procedimiento:

Se convoca una asamblea / en segunda instancia se realiza una carta consulta.
Se requiere que todos los propietarios aprueben la obra.
Además, se debe obtener el permiso correspondiente de las autoridades competentes.

Ejemplos de situaciones:

Construcción de un nuevo piso en el edificio: Se necesita la aprobación de todos los propietarios.
Excavación para construir un sótano adicional: Se requiere unanimidad para su aprobación.
Cambio significativo en la estructura del edificio: Se necesita el consentimiento de todos los propietarios.

- Artículo 11 de la LPH: Quorum Mayoría Calificada (75%)

Explicación:

Este artículo establece en su literal B que un gasto puede ser acordado común cuando hubieren sido acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.

Procedimiento:

Se convoca una asamblea o se realiza una carta consulta.
Se requiere que los propietarios que aprueben el gasto común decisión a favor de al menos el 75% decisión a favor
Si se alcanza este porcentaje, la mejora se aprueba.

- Artículo 16 de la LPH: Quorum Mayoría Calificada (75%)

Explicación:

Este artículo establece que, en caso de destrucción total o parcial del edificio (que represente al menos las 3/4 partes de su valor), los propietarios pueden decidir sobre la división de las cosas comunes.
Si un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes (75%) del valor del inmueble decide adquirir las partes de los propietarios minoritarios, pueden hacerlo a justa regulación de expertos.

Procedimiento:

Se convoca una asamblea para discutir la división de las cosas comunes.
Se requiere que los propietarios que aprueben la división representen al menos el 75% del valor total del edificio.
Si se alcanza este porcentaje, se procede con la división.

Ejemplos de situaciones:

Destrucción del 80% del edificio por un incendio: Los propietarios que representen al menos el 75% pueden decidir sobre la división de las cosas comunes.
Amenaza de ruina del edificio: Si el 75% de los propietarios decide dividir las cosas comunes, se puede proceder.
Reconstrucción parcial del edificio: Si el 75% de los propietarios aprueba la reconstrucción, se puede llevar a cabo.

- Artículo 18 de la LPH: Designación de Junta de Condominio por Asamblea de Copropietarios

Explicación:

La Ley establece de Propiedad Horizontal estable que la Junta de Condominio es designado por la Asamblea de Copropietarios.
No se especifica un quórum mínimo para esta decisión, pero se aplican las reglas generales de las asambleas.
Se decide por mayoría de votos de los copropietarios presente en Asamblea.

Procedimiento:

La Junta de Condominio es elegido por los propietarios en una asamblea.
La decisión se toma por mayoría simple de los votos presentes en la asamblea.

Ejemplos de situaciones:

La Asamblea de Copropietarios convoca una reunión para elegir al Administrador.
Los propietarios votan, y el candidato con la mayoría de votos es designado como Administrador.
Designación de la junta de Condominio, revocatoria o destitución de sus miembros.
Designación del administrador, revocatoria o destitución del Administrador.

- Artículo 18 de la LPH: Toma de decisión interna Junta de Condominio; deciden por mayoría de votos de sus integrantes.

Explicación:

Establece que la Junta de Condominio debe estar integrada por al menos tres copropietarios y tres suplentes.
Las decisiones de la Junta se toman por mayoría de votos de sus miembros.
La Junta de Condominio es un órgano ejecutivo que supervisa la administración del condominio.
Sus decisiones no requieren un quórum específico de propietarios, ya que se toman internamente por los miembros de la Junta.

Procedimiento:

La Junta se reúne para discutir y votar sobre un tema.
Las decisiones se toman por mayoría simple de los miembros presentes.

Ejemplos de situaciones:

La Junta de Condominio decide proponer a la Asamblea la destitución del Administrador por mal manejo de fondos. La decisión se toma por mayoría de votos de los miembros de la Junta.

- Artículo 19 de la LPH: Se decide por mayoría de votos de los copropietarios.

Explicación:

Establece que el Administrador es designado por la Asamblea de Copropietarios por mayoría de votos.
No se especifica un quórum mínimo para esta decisión, pero se aplican las reglas generales de las asambleas.

Procedimiento:

El Administrador es elegido por los propietarios en una asamblea.
La decisión se toma por mayoría simple de los votos presentes en la asamblea.

Ejemplos de situaciones:

La Asamblea de Copropietarios convoca una reunión para elegir al Administrador.
Los propietarios votan, y el candidato con la mayoría de votos es designado como Administrador.

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- Artículo 23 de la LPH: Quorum Mayoría simple en función de alícuota

Explicación:

Este artículo establece que, en la segunda consulta o carta consulta, las decisiones se toman por mayoría simple, es decir, con el voto favorable de los propietarios que representen más de la mitad del valor atribuido al inmueble, es decir 50 + 1% de las alícuotas del condominio.

Procedimiento:

Si en la primera consulta no se alcanza el quórum de dos tercios (2/3) = 66.667%, se realiza una segunda consulta.
En la segunda consulta, la proposición consultada es aprobada o negada si los propietarios que responden a la consulta representan más de la mitad del valor total del edificio.
Las decisiones se toman por mayoría absoluta (más del 50% del quorum).

Ejemplos de situaciones:

Aprobación del presupuesto anual: Si en la primera consulta no se alcanza el quórum, en la segunda consulta se aprueba con más del 50% de los votos.
Cambio de horario de uso de áreas comunes: Si no se alcanza el quórum en la primera consulta, en la segunda se decide con más del 50% de los votos.
Cambio del reglamento interno de condominio no confundir con el documento de condominio el cual requiere unanimidad para cualquier cambio.

- Artículo 24 de la LPH: Quorum Un tercio valor de alícuotas (33%)

Explicación:

Este artículo establece que los propietarios que representen al menos un tercio (33%) del valor básico del inmueble pueden exigir la convocatoria de una Asamblea de Propietarios.

Procedimiento:

Los propietarios que representen al menos el 33% del valor total del inmueble pueden exigir convocatoria de Asamblea Directamente al Administrador.
Si el Administrador no convoca una asamblea cuando es necesario os propietarios interesados pueden recurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea.
Esto no significa que el 33% apruebe decisiones, sino que tiene el poder de forzar la convocatoria de una asamblea para discutir temas importantes

Ejemplos de situaciones:

Un grupo de propietarios que representa el 33% del valor del inmueble solicita una asamblea para discutir un aumento en las cuotas de mantenimiento. El Administrador está obligado a convocar la asamblea.

- Artículo 29 de la LPH: Unanimidad (100%)

Explicación:

Este artículo establece que, para modificar el documento de condominio, se requiere la unanimidad de los propietarios (es decir, 100%).

Procedimiento:

Se convoca una asamblea o se realiza una carta consulta.
Se requiere que todos los propietarios aprueben la modificación del documento de condominio.
La modificación debe realizarse con las mismas formalidades que la elaboración del documento original.

Ejemplos de situaciones:

Cambio en las normas de uso de las áreas comunes: Se necesita la aprobación de todos los propietarios.
Modificación de las cuotas de participación: Se requiere unanimidad para su aprobación.
Inclusión de nuevas normas en el Documento de Condominio: Se necesita el consentimiento de todos los propietarios.

- Artículo 39 de la LPH: Mayoría Calificada (75%)

Explicación:

Este artículo establece que, la comunidad de propietarios organizada puede realizar la acción de demandada al propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asambleas de propietarios que representen el setenta y cinco (75%) de la comunidad

Procedimiento:

Se convoca una asamblea extraordinaria u ordinaria. (No se puede recurrir a carta consulta).
Se requiere que los propietarios que aprueben la demanda representen al menos el 75% del valor total del edificio.
Si es efectiva la Asamblea, queda aprobado la demanda, Procedimiento Judicial: Juicio Breve

Ejemplos de situaciones:

Aplicación de la sanción establecida en el artículo 39 de la ley de Propiedad Horizontal Venezolana
Demanda para la venta forzosa de los derechos del copropietario (incluso mediante subasta pública), además de la responsabilidad por los daños y perjuicios causados a la comunidad.

- ⚠️ No requieren Quorum específico y puede ser habilitado por un solo Propietario Titular

En el régimen de propiedad horizontal, la toma de decisiones generalmente requiere la participación de los copropietarios y, en muchos casos, un quórum específico para que las decisiones sean válidas. Sin embargo, existen situaciones en las que no se requiere un quórum específico o en las que un solo propietario puede actuar sin necesidad de la aprobación de los demás. Estas situaciones están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, en algunos casos, por el Código Civil de Venezuela. A continuación, se detallan los casos más relevantes:

a. Reparaciones urgentes o actos de conservación (Artículo 21 de la LPH):

Según el Artículo 21 de la LPH:

"El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes."

Interpretación: En caso de que se requieran reparaciones urgentes o actos de conservación del inmueble (por ejemplo, reparar una fuga de agua que afecte la estructura del edificio), un solo propietario puede actuar sin necesidad de convocar a una asamblea o obtener un quórum. Esto es válido siempre que la situación sea de urgencia y que el propietario justifique los gastos incurridos.
Ejemplo: Si hay una fuga de agua en un apartamento que amenaza con dañar la estructura del edificio, un propietario puede contratar a un plomero para repararla y luego solicitar el reembolso proporcional de los gastos a los demás copropietarios.

b. Abandono de un apartamento (Artículo 12 de la LPH):

El Artículo 12 de la LPH establece que:

"Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos."

Interpretación: Si un propietario decide abandonar su apartamento (por ejemplo, debido a la imposibilidad de pagar los gastos comunes), puede hacerlo sin necesidad de un quórum o aprobación de los demás copropietarios. El apartamento abandonado pasa a ser propiedad común de los demás copropietarios.
Ejemplo: Un propietario que no puede pagar los gastos comunes puede abandonar su apartamento, notificando al administrador del condominio, y el apartamento pasará a ser propiedad común de los demás copropietarios.

c. Actos de administración ordinaria (Artículo 20 de la LPH):

El Artículo 20 de la LPH establece las funciones del Administrador, quien puede actuar sin necesidad de un quórum en ciertos casos:

"Corresponde al Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes..."

Interpretación: El Administrador tiene la facultad de realizar actos de administración ordinaria (como reparaciones menores, mantenimiento de áreas comunes, etc.) sin necesidad de convocar a una asamblea o obtener un quórum. Estas decisiones pueden ser tomadas por el Administrador de manera unilateral, siempre que estén dentro de sus atribuciones.
Ejemplo: El Administrador puede contratar a un jardinero para mantener las áreas verdes del condominio sin necesidad de consultar a los copropietarios.

d. Designación oportuna del Administrador (Artículo 19 de la LPH):

El Artículo 19 de la LPH aplica en situaciones donde la Asamblea de Copropietarios no ha designado a un Administrador de manera oportuna. En estos casos, uno o más copropietarios pueden solicitar la intervención del Juez de Departamento o Distrito para que designe a un Administrador, preferiblemente entre los propietarios del condominio. Este mecanismo garantiza que el condominio no quede sin gestión, incluso en situaciones de conflicto o desorganización entre los copropietarios. El parrafo del articulo de estudio es:

"A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios...."

Interpretación del Artículo 19:

Designación oportuna del Administrador: La Asamblea de Copropietarios es el órgano encargado de designar al Administrador del condominio. Sin embargo, si la Asamblea no realiza esta designación en el plazo establecido o no logra llegar a un acuerdo, se considera que hay una falta de designación oportuna.
Intervención del Juez: En caso de que no se haya designado al Administrador, uno o más copropietarios pueden solicitar la intervención del Juez de Departamento o Distrito para que designe al Administrador. Esto garantiza que el condominio cuente con un Administrador, incluso en situaciones de conflicto o desorganización entre los copropietarios.
Preferencia por un propietario: El Juez, al designar al Administrador, debe preferir a uno de los propietarios del condominio. Esto significa que, en la medida de lo posible, el Administrador debe ser alguien que tenga un interés directo en el edificio (es decir, un copropietario), en lugar de una persona externa.

Ejemplo de situación cuándo aplica este artículo:

Imagina un edificio de condominio donde la Asamblea de Copropietarios no ha logrado designar a un Administrador. Esto puede ocurrir por varias razones:

Desacuerdos entre los copropietarios: Los propietarios no logran ponerse de acuerdo sobre quién debe ser el Administrador.
Falta de quórum: No se ha podido convocar una asamblea con el quórum necesario para tomar decisiones.
Negligencia: Los copropietarios no han tomado la iniciativa de designar a un Administrador, dejando al condominio sin una gestión adecuada.

En este caso, uno o más copropietarios (incluso un solo propietario) pueden solicitar la intervención del Juez de Departamento o Distrito para que designe a un Administrador.

Procedimiento que puede ejecutar:

Solicitud al Juez: Uno o más copropietarios presentan una solicitud ante el Juez, explicando que no se ha designado a un Administrador y solicitando que el Juez intervenga.
Designación del Juez: El Juez evalúa la situación y designa a un Administrador. Según el Artículo 19, el Juez debe preferir a uno de los propietarios del condominio, siempre que sea posible.
Nombramiento del Administrador: El Juez nombra al Administrador, quien asume las funciones de gestión del condominio.

Resultado de aplicar articulo 19:

El condominio cuenta con un Administrador designado por el Juez, lo que permite que se gestionen adecuadamente los asuntos del edificio (reparaciones, cobro de gastos comunes, mantenimiento, etc.).

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e. Modificaciones internas en el apartamento (Artículo 4 de la LPH):

Según el Artículo 4 de la LPH:

"El propietario de cada apartamento o local podrá modificar sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador."

Interpretación: Un propietario puede realizar modificaciones internas en su apartamento (como cambiar pisos, pintar paredes o instalar nuevos servicios) sin necesidad de un quórum o aprobación de los demás copropietarios, siempre que estas modificaciones no afecten la estructura del edificio, la seguridad o los derechos de los demás propietarios.
Ejemplo: Un propietario puede remodelar su cocina o baño sin necesidad de consultar a la asamblea de copropietarios, siempre que no afecte la estructura del edificio.

f. Uso ordinario de las áreas comunes (Artículo 8 de la LPH):

El Artículo 8 de la LPH establece:

"Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás..."

Interpretación: Los propietarios pueden hacer uso ordinario de las áreas comunes (como pasillos, ascensores, jardines, etc.) sin necesidad de un quórum o aprobación de los demás copropietarios, siempre que no se altere el destino de estas áreas o se perjudique a otros propietarios.
Ejemplo: Un propietario puede usar el ascensor o los pasillos para acceder a su apartamento sin necesidad de consultar a los demás copropietarios.

g. Acciones judiciales individuales (Artículo 25 de la LPH):

El Artículo 25 de la LPH establece que:

"Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho."

Interpretación: Si un propietario considera que un acuerdo de la asamblea de copropietarios viola la Ley o el documento de condominio, puede impugnar dicho acuerdo ante un juez de manera individual, sin necesidad de un quórum o apoyo de otros copropietarios.
Ejemplo: Si la asamblea de copropietarios aprueba una modificación que perjudica a un propietario, este puede impugnar la decisión ante un juez sin necesidad de consultar a los demás. Otros motivos: Aprobación de gastos comunes injustificados, Uso abusivo de las áreas comunes, Modificación del documento de condominio sin unanimidad.

h. Destrucción total o parcial del edificio (Artículo 16 de la LPH):

El Artículo 16 de la LPH establece que:

"En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por lo menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación."

Interpretación: Si el edificio sufre una destrucción total o parcial que afecta al menos el 75% de su valor, cualquier propietario puede solicitar la división de las cosas comunes sin necesidad de un quórum o aprobación de los demás copropietarios.
Ejemplo: Si un terremoto destruye el 80% del edificio, un propietario puede solicitar la división de las áreas comunes sin necesidad de consultar a los demás.

Resumen de situaciones en la que no se requiere un quorum especifico y un solo propietario puede intervenir:

En resumen, no se requiere un quórum específico o la participación de los demás copropietarios en los siguientes casos:

Reparaciones urgentes (Artículo 21 de la LPH).
Abandono de un apartamento (Artículo 12 de la LPH).
Actos de administración ordinaria realizados por el Administrador (Artículo 20 de la LPH).
Designación oportuna del Administrador (Artículo 19 de la LPH).
Modificaciones internas en el apartamento (Artículo 4 de la LPH).
Uso ordinario de las áreas comunes (Artículo 8 de la LPH).
Acciones judiciales individuales (Artículo 25 de la LPH).
Destrucción total o parcial del edificio (Artículo 16 de la LPH).

En estos casos, un solo propietario puede actuar sin necesidad de la aprobación de los demás copropietarios, siempre que se respeten las normas establecidas en la LPH y el Código Civil.

⚠️ ¡Nota de Interés Legal! para el caso de las acciones que puede ser habilitado por un Solo Propietario Titular

¡Nota de Interés Legal! En el régimen de propiedad horizontal, la toma de decisiones suele requerir quórums específicos. Sin embargo, por mandato de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil, existen supuestos donde un solo propietario o el administrador pueden actuar de forma individual o unilateral sin necesidad de aprobación previa en asamblea:

⚠️ Gestión urgente y conservación (Art. 20 y 21): Valida de forma exacta la facultad del administrador o del propietario aislado para actuar de inmediato ante emergencias y gastos apremiantes de conservación.
⚠️ Derechos dominicales e individuales (Art. 4, 8 y 12): Describe con precisión los límites del uso y disfrute de los apartamentos, las modificaciones internas sin afectar la estructura general y la figura legal del abandono del inmueble.
⚠️ Mecanismos de salvaguarda y contrapeso (Art. 19 y 25): Explica con claridad la vía judicial ante la inercia de la Asamblea para nombrar administrador y el derecho legítimo de cualquier propietario a impugnar acuerdos ilegales o abusivos.
⚠️ Situaciones catastróficas (Art. 16): Delimita correctamente que la facultad de solicitar la división o disolución de la comunidad ante una destrucción mayor al 75% del edificio corresponde a cualquier copropietario de forma independiente.
⚠️Debate entre Jueces (Art. 24) Convocatoria de Asamblea por vía Judicial, los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Municipio para que convoque la asamblea cuando el administrador (Junta en auto gestión) por cualquier causa deje de convocarla.

9. ⚠️ Aspectos Clave: Decisiones que Exigen Exclusivamente Asamblea de Propietarios

En la gestión de condominios bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de Venezuela, existen escenarios, situaciones donde la norma exige (orden público) que SIEMPRE deben tramitarse a través de una Asamblea de Copropietarios legalmente convocada, constituida y finalizada. Estos puntos no pueden resolverse mediante una carta consulta escrita debido a la naturaleza de su control y debate presencial donde la Asamblea de Propietarios se Impone:

Materia	Fundamento Legal	Mayoría Requerida
División de las cosas comunes	Artículo 8 de la LPH: "No podrá acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus miembros...". División de las cosas comunes por decisión voluntaria: El texto legal exige expresamente el acuerdo de la "Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes (2/3) de sus miembros", además de las autorizaciones administrativas	Dos terceras partes (2/3) de sus miembros", además de las autorizaciones administrativas
Construcción de nuevos pisos, sótanos o excavaciones	Artículo 10 de la LPH: "Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios (100%)...".	Unanimidad (100%)
Elección de la Junta de Condominio	Artículo 18 de la LPH: "La Junta de Condominio... será designada por la Asamblea de Copropietarios...". Elección, revocatoria o reelección de la Junta de Condominio: La ley otorga esta facultad expresamente a la Asamblea de Copropietarios. La jurisprudencia ha ratificado que la elección de la Junta no puede tramitarse por carta consulta	Mayoría de votos
Designación, revocación o reelección del Administrador	Artículo 19 de la LPH: "La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador... sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales". Así como estipula la Ley Especial, la jurisprudencia (caso SUPER TELAS vs. Administradora Paseo Las Mercedes) estableció que la elección o delegación del administrador es materia reservada a la Asamblea y no puede realizarse por carta consulta ni delegarse en la Junta	Mayoría de votos
Aprobación del presupuesto anual y acuerdos de gastos comunes	Artículo 11 de la LPH: Los gastos comunes pueden ser acordados como tales "por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios". La aprobación del presupuesto de gastos comunes del próximo año requiere una asamblea para su discusión y aprobación. Sobre el Presupuesto Anual, artículo aplicable para aquellos que contemplen la figura según Documento de Condominio o acuerdo previos de Asamblea para su gestión inerna.	75% de los propietarios
Aprobación de balances, estados financieros y rendición de cuentas	Artículo 20 lit. h y jurisprudencia: La jurisprudencia ha determinado que la aprobación o improbación de cuentas e informes de gestión del Administrador debe someterse a la Asamblea de Copropietarios para su debate presencial Jurisprudencia Sentencia Fecha: 2 de julio de 2024 Expediente: AP31-F-V-2023-000674 Ponente: Dr. Luis Alejandro Rivas Parra *"La Carta Consulta no es el mecanismo para aprobar balances y estados financieros*La aprobación de balances y estados financieros debe someterse a la Asamblea de copropietarios"	Mayoría de votos
Modificación del Documento de Condominio	Artículo 29 de la LPH: "Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio...". La doctrina y la jurisprudencia confirman que esta modificación no puede hacerse por carta consulta, sino por acuerdo unánime en asamblea.	Unanimidad (100% de los propietarios)
Acordar el ejercicio de la acción de venta forzosa del propietario incumplidor (art. 39)	Artículo 39 LPH Este artículo consagra una sanción civil de carácter extremo: la venta forzosa del apartamento o local del propietario que, de manera reiterada, ha incumplido sus obligaciones (por ejemplo, no pagar las cuotas de condominio, perturbar la convivencia, etc.). La finalidad es proteger a la comunidad frente a un miembro que atenta contra la sana convivencia y la solvencia económica del condominio. Esto significa que no basta con la voluntad del administrador, de la Junta de Condominio o de un grupo de propietarios, ni mucho menos con una carta consulta. Se requiere un acuerdo formal y expreso adoptado en el seno de una Asamblea de Propietarios debidamente convocada, donde se discuta y vote la procedencia de iniciar la acción judicial contra el copropietario moroso o infractor.	El ejercicio de esta acción será resuelto en Asamblea de Propietarios que represente el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad. Alícuota El artículo 39 señala taxativamente que la sanción será "resuelta en asambleas de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad". La doctrina prohíbe el uso de la carta consulta para este procedimiento judicial

💡 Lección Práctica y Consideraciones adicionales

La asamblea como órgano máximo de decisión: El artículo 18 de la LPH establece que la administración del condominio corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador. La Asamblea es el órgano soberano y deliberante, integrado por la totalidad de los propietarios.
La carta consulta como mecanismo alternativo: El artículo 23 de la LPH regula el procedimiento de consulta por escrito (carta consulta) para los asuntos del artículo 22. Sin embargo, este mecanismo no puede utilizarse para las materias reservadas a la asamblea, pues la ley exige para ciertas decisiones una deliberación que solo puede darse en el seno de la asamblea.
El documento de condominio puede ampliar las materias reservadas a la asamblea: El artículo 22 de la LPH remite al documento de condominio para regular la administración y conservación de las cosas comunes. Si el documento de condominio establece que ciertas decisiones deben ser tomadas en asamblea, esa disposición prevalece sobre la ley supletoria. En la práctica, la mayoría de los documentos de condominio exigen la asamblea para la elección de la Junta de Condominio y del Administrador, y para la aprobación de presupuestos y mejoras.
Consecuencias de decidir por carta consulta materias reservadas a la asamblea: La decisión sería nula de nulidad absoluta por violación de una norma de orden público. La jurisprudencia ha anulado carta
Para los administradores y juntas de condominio, es crucial tener presente que el artículo 39 no es una herramienta que puedan activar de forma unilateral. La decisión de demandar a un copropietario para obligarlo a vender sus derechos por incumplimiento reiterado debe ser discutida y aprobada en una Asamblea de Propietarios con una mayoría del 75%. Cualquier intento de ejercer esta acción sin dicho respaldo será jurídicamente inviable.

10. ⚠️ Decisiones que pueden tramitar por Carta Consulta o en su defecto Asamblea

Materia	Fundamento Legal	Mayoría Requerida
Mejoras de las cosas comunes	Artículo 9 de la LPH: "Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios". La LPH y la práctica jurídica permiten tramitar las mejoras (Art. 9) mediante Carta Consulta, siempre y cuando los votos favorables alcancen o superen el 75% de las alícuotas del inmueble	75% de los copropietarios
Construcción de nuevos pisos, sótanos o excavaciones	Artículo 10 de la LPH: "Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios (100%)...". Obras que afecten la estructura o estética: Requieren el consentimiento unánime (100%) de todos los propietarios. Aunque la asamblea es el foro ideal de discusión, el requisito legal de fondo es la unanimidad, la cual puede recabarse formalmente por consulta escrita siempre que se obtenga el 100% de las firmas y los permisos municipales	Unanimidad (100%) y los permisos municipales
Declaración, acuerdo de gastos comunes	Artículo 11 de la LPH: Los gastos comunes pueden ser acordados como tales "por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios". La aprobación del presupuesto de gastos comunes del próximo año requiere una asamblea para su discusión y aprobación. El Literal. b se refiere a la declaración de ciertos gastos como comunes con el 75%. Sin embargo, la aprobación de gastos o cuotas de mantenimiento ordinarias/extraordinarias sí puede canalizarse a través del mecanismo de Carta Consulta bajo las reglas de los Arts. 22 y 23 de la LPH	75% de los copropietarios

11. 📝 Cuadro Resumen: ¿Cuándo se Vota por Alícuota, por Propietario o por Unanimidad, Asamblea o Carta Consulta ?

Tipo de Decisión, Situaciones en las que aplica	Artículo de LPH	Criterio de Votación	Mayoría Requerida	Medio de Aprobación
Cambio de cuota de participación Cambio o modificación en la cuota de participación asignada a los apartamentos.	Artículo 7	Por unanimidad de propietarios	Unanimidad 100% de los propietarios	Asamblea de Propietarios
Construcción de nuevos pisos, sótanos o excavaciones Obras que afecten la estructura, conservación o estética del inmueble (construcción de nuevos pisos, sótanos, excavaciones, etc.).	Artículo 10	Por unanimidad de propietarios	Unanimidad 100% de los propietarios	Carta Consulta / Asamblea de Propietarios *
Modificación del Documento de Condominio	Artículo 29	Por unanimidad de propietarios	Unanimidad 100% de los propietarios	Asamblea de Propietarios *
División de cosas comunes División de las cosas comunes por decisión voluntaria	Artículo 8		Calificada dos terceras partes de sus miembros	Asamblea de Propietarios
Mejoras de cosas comunes Realización de mejoras en las cosas comunes, creación de nuevos servicios comunes o imposición de servidumbres.	Artículo 9	Por alícuota	Calificada 75% de las alícuotas	Carta Consulta / Asamblea de Propietarios
Declaración de gastos comunes Acuerdos de gastos comunes: El Art. 11 lit. b se refiere a la declaración de ciertos gastos como comunes con el 75%	Artículo 11	Por alícuota	Calificada 75% de las alícuotas	Carta Consulta / Asamblea de Propietarios *
División de las cosas comunes en caso de destrucción total o parcial del edificio (que represente al menos las 3/4 partes de su valor).	Artículo 16	Por alícuota	Calificada 75% de las alícuotas, 3/4 partes del valor del inmueble total	Carta Consulta / Asamblea de Propietarios
Aprobación de mejoras (segunda consulta) Decisiones tomadas mediante segunda consulta o carta consulta (más del 50% de las alícuotas consultadas).	Artículo 23	Por alícuota	Simple Más del 50% de las alícuotas que respondan	Carta Consulta / Asamblea de Propietarios *
Asamblea de propietarios extraordinarias Exigir la convocatoria obligatoria de una Asamblea de Propietarios al Administrador (o acudir al Juez en caso de negativa).	Artículo 24	Por alícuota	Un tercio (33%) del valor básico del inmueble	Solicitud Expresa al Administrador por parte de los propietarios Interesados
Modificación del Reglamento de Condominio	Artículo 26	Criterio de primera convocatorio y segunda establecida en artículo 24	La Ley Especial no establece un quórum específico, se toma mayoría Calificada artículo 24	Asamblea de Propietarios
Acción de venta forzosa (art. 39)	Artículo 39	Por alícuota	Calificada 75% de las alícuota	Asamblea de Propietarios
Elección de Junta de Condominio	Artículo 18	Por propietario (mayoría de votos)	Simple Mayoría de propietarios presentes	Asamblea de Propietarios
Decisiones que toma de forma interna la Junta de Condominio	Artículo 18	Por propietario (mayoría de votos)	Simple Mayoría de propietarios miembros de la Junta	Acta de Junta de Condominio
Designación/revocatoria de Administrador	Artículo 19	Por propietario (mayoría de votos)	Simple Mayoría de propietarios presentes	Asamblea de Propietarios
Modificaciones internas del apartamento, El propietario puede modificar los elementos ornamentales, instalaciones y servicios de su apartamento de forma individual, siempre que no menoscabe la seguridad, estructura o configuración exterior del edificio, ni perjudique derechos de otros. La única obligación es dar cuenta previamente al Administrador.	Artículo 4	Unilateral	Idividual / Voluntario	Un solo propietario puede actuar
Uso ordinario de áreas comunes, el uso de las cosas comunes según su destino ordinario es un derecho inherente a cada propietario. No requiere decisión ni quórum, ya que se ejerce de forma directa y sin perjuicio del uso legítimo de los demás.	Artículo 8	Unilateral	Derechos inherentes por Ley	Un solo propietario puede actuar
Abandono de apartamento, deberá hacer constar esa decisión en documento registrado Es un acto jurídico del propietario que desea liberarse de las obligaciones de gastos comunes	Artículo 12	Unilateral	Individual / Voluntario No hay una decisión colectiva de la comunidad, sino una manifestación de voluntad individual que se formaliza ante el registro.	Un solo propietario puede actuar
Destrucción total o parcial del edificio, (Destrucción ≥ 3/4 partes): Cualquiera de los propietarios puede pedir la división de las cosas comunes. No se requiere un quórum previo, sino que se activa un derecho individual.	Artículo 16	Unilateral	No se requiere un quórum previo, sino que se activa un derecho individual.	Un solo propietario puede actuar
Destrucción < 3/4 partes): Los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción.	Artículo 17	Por alícuota	Requiere una mayoría, que la ley no especifica	Se rige por las reglas generales de los artículos 22 y 23
Designación judicial del Administrador, A falta de designación oportuna y a solicitud de uno o más de los copropietarios, el Juez de municipio deberá designar un administrador y el nombramiento que efectúe deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.	Artículo 19	Es un mecanismo sustitutivo que se activa a solicitud de uno o más copropietarios.	No se requiere quórum, ya que la asamblea no pudo o no quiso designarlo.	Un solo propietario puede actuar
Actos de administración ordinaria del Administrador, funciones y obligaciones las cuales ejerce de forma unilateral y sin necesidad de aprobación de la asamblea para su gestión diaria (cuidar cosas comunes, realizar actos urgentes, cobrar, llevar contabilidad, etc.).	Artículo 20	Las actividades diarias del administrador no requieren votación si supervisión de la Junta.	Son actos de gestión, no de gobierno.	La responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
Reparaciones urgentes Si el administrador no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad	Artículo 21	La norma faculta al administrador (o a cualquier propietario, en su defecto) para ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración de urgente necesidad.	No se requiere una decisión previa de la asamblea ni un quórum.	Un solo propietario puede actuar El propietario que actúa tiene derecho a requerir el pago proporcional a los demás, mediante las justificaciones pertinentes.
Acciones judiciales individuales, Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho.	Artículo 25	Unilateral La norma faculta al propietario para impugnar acuerdos.	Individual / Voluntario	Un solo propietario puede actuar

* Ver sección sobre Aspectos Clave: Decisiones que Exigen Exclusivamente Asamblea de Propietarios

12. ⚖️ Criterios Jurisprudenciales del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ)

A.1. ⚖️ Sentencia: Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Datos de la Sentencia

Caso: Ismael Ramírez Villabona vs. Sociedad Mercantil Administradora Danoral, C.A.

Fecha: 16 de octubre de 2013

Expediente: AP31-V-2012-001230

Ponente: Dra. María Auxiliadora Gutiérrez

Decisión: SIN LUGAR la demanda por falta de cualidad pasiva. Se imponen costas a la parte actora.

Actores en la Demanda, Motivo y Juez que la Preside

Demandante: Ismael Ramírez Villabona, propietario del inmueble N° 233, Torre B, del Edificio Centro Residencial Mirador, ubicado en la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Demandada: Sociedad Mercantil Administradora Danoral, C.A., en su carácter de administradora del Edificio Centro Residencial Mirador, Torre B.

Motivo: Nulidad de Asamblea (Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Juez que la Preside: Dra. María Auxiliadora Gutiérrez.

2. Análisis y Síntesis de la Controversia

El ciudadano Ismael Ramírez Villabona, propietario de un apartamento en la Torre B del Centro Residencial Mirador, demandó la nulidad de la Asamblea General Ordinaria celebrada el 4 de junio de 2012, convocada por la Administradora Danoral, C.A.

Los argumentos del demandante:

Fragmentación ilegal de la administración: Desde 1985, el Centro Residencial Mirador (compuesto por cuatro torres: A, B, C y D) fue dividido en cuatro administradoras y cuatro juntas de condominio, una para cada torre, sin que se hubiera reformado el Documento de Condominio. Esto viola la LPH, que exige una sola administración para todo el conjunto.
Vicios en la convocatoria: La asamblea fue convocada para el 5 de junio de 2012, pero se celebró el 4 de junio de 2012. Además, las asambleas ordinarias deben realizarse en la segunda quincena de febrero, según el Documento de Condominio (Art. 6.2), y se realizó en junio.
Falta de quórum: El Documento de Condominio exige un quórum de 2/3 del valor de los bienes comunes para la primera convocatoria. No hubo quórum y, sin embargo, se tomaron acuerdos sin seguir el procedimiento de segunda y tercera convocatoria.
Falta de verificación de propietarios: No se verificó la cualidad de los asistentes conforme al Registro de Propietarios, ni se exigieron autorizaciones, ni se verificó la solvencia de los presentes.
Creación ilegal de un "Fondo de Mejoras": Se aprobó la creación de un "Fondo de Mejoras para Reparaciones Futuras" sin el quórum de ley, existiendo ya un Fondo de Reserva creado por el Documento de Condominio.
Administrador extemporáneo: El administrador, Francisco Salcedo, lleva 11 años y 6 meses sin reelección, y no ha informado sobre el saldo del Fondo de Reserva, los intereses producidos, ni el banco donde se encuentra depositado.
Falta de rendición de cuentas: El administrador no ha presentado el informe y cuenta anual de su gestión conforme al Art. 20, literal h, de la LPH.

El petitorio del demandante:

Impugnar por graves vicios de legalidad la actual administración de cuatro administradoras y cuatro juntas de condominio bajo un mismo Documento de Condominio.
Impugnar el acuerdo informal tomado en la Asamblea del 4 de junio de 2012.
Solicitar la consignación del saldo acumulado del Fondo de Reserva, intereses, banco y firmas autorizadas.
Solicitar la convocatoria de una Asamblea Extraordinaria para elegir una nueva Junta de Condominio y Administrador para todo el Centro Residencial Mirador, nombrar una comisión de legislación para elaborar el reglamento del Documento de Condominio, y en caso de no haber acuerdo, que el tribunal nombre una Junta de Condominio y Administrador Ad Hoc.

Los argumentos de la demandada:

Inadmisibilidad de la acción: Alegó incongruencia entre los hechos narrados y el petitorio, porque la acción de nulidad de asamblea solo puede declarar la nulidad de la asamblea, pero no puede satisfacer las otras pretensiones del actor (rendición de cuentas, reintegro de intereses, nombramiento de junta ad hoc, etc.).
Falta de cualidad pasiva: Alegó que la demanda debió dirigirse contra la comunidad de propietarios del Edificio Mirador Torre B, no contra la administradora, que es solo un órgano de representación de la comunidad. La legitimación ad causam la tiene la comunidad de propietarios; la legitimación ad procesum la tiene el administrador.

La decisión del tribunal:

El tribunal declaró CON LUGAR la falta de cualidad pasiva y SIN LUGAR la demanda, con los siguientes fundamentos:

Improcedencia de la inadmisibilidad por incongruencia: El tribunal aplicó el principio pro actione y consideró que, aunque el libelo era desordenado, la pretensión era clara: impugnar los acuerdos asamblearios y hacer cesar sus efectos. La falta de congruencia no justifica la inadmisibilidad.
Procedencia de la falta de cualidad pasiva: El tribunal aplicó la doctrina de la Sala de Casación Civil (sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina), según la cual la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o, en su defecto, a la Junta como tal. La comunidad de propietarios es el sujeto pasivo de la demanda, y el administrador es solo su representante en juicio (Art. 20, literal e, LPH).
Consecuencia: Al no estar dirigida la demanda contra la comunidad de propietarios, sino contra la administradora, la demanda es improcedente por falta de cualidad pasiva.

3. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General

Criterio	Contenido
La cualidad pasiva en demandas de nulidad de asamblea corresponde a la comunidad de propietarios, no al administrador.	El tribunal citó la doctrina de la Sala de Casación Civil (sentencia N° 36/1970), según la cual la comunidad de propietarios es el sujeto pasivo de la demanda, y el administrador es solo su representante en juicio (Art. 20, literal e, LPH).
El administrador es el representante procesal de la comunidad, pero no el sujeto pasivo de la demanda.	El tribunal aclaró que la legitimación ad causam (cualidad) la tiene la comunidad de propietarios; la legitimación ad procesum (representación en juicio) la tiene el administrador.
La demanda de nulidad de asamblea debe dirigirse contra la comunidad de propietarios, representada por su administrador.	El tribunal desestimó la demanda porque el actor dirigió su pretensión directamente contra la administradora, sin indicar que actuaba en representación de la comunidad.
El principio pro actione obliga al juez a interpretar los requisitos de admisibilidad a favor del acceso a la justicia.	El tribunal desestimó la inadmisibilidad por incongruencia, aplicando el principio pro actione (Sala Constitucional, sentencia N° 2.229/2002).
La falta de cualidad pasiva es una defensa perentoria que debe resolverse como punto previo.	El tribunal declaró con lugar la falta de cualidad pasiva y, en consecuencia, sin lugar la demanda, sin entrar a conocer el fondo.

Interpretación general del juez:

La comunidad de propietarios es el sujeto pasivo de las demandas de nulidad de asamblea. El administrador es solo su representante procesal (Art. 20, literal e, LPH).
La demanda debe dirigirse contra la comunidad de propietarios, representada por su administrador. Si se dirige directamente contra el administrador, la demanda es improcedente por falta de cualidad pasiva.
El tribunal aplicó el principio pro actione para desestimar la inadmisibilidad por incongruencia, pero declaró con lugar la falta de cualidad pasiva.

4. Relación con el Tema de Estudio: Quórum y Toma de Decisiones en Asambleas

Aspecto del Tema	Interpretación en la sentencia
El quórum para la asamblea ordinaria es de 2/3 del valor de los bienes comunes (según el Documento de Condominio).	El demandante alegó que no hubo quórum y que, sin embargo, se tomaron acuerdos sin seguir el procedimiento de segunda y tercera convocatoria. El tribunal no entró a analizar este punto porque declaró la falta de cualidad pasiva.
La asamblea ordinaria debe realizarse en la segunda quincena de febrero (según el Documento de Condominio).	El demandante alegó que la asamblea se realizó en junio, fuera del plazo. El tribunal no entró a analizar este punto.
La creación de un "Fondo de Mejoras" requiere el quórum de ley.	El demandante alegó que se aprobó sin el quórum requerido. El tribunal no entró a analizar este punto.
La convocatoria debe indicar el orden del día, lugar, fecha y hora.	El demandante alegó vicios en la convocatoria (fecha de realización distinta a la convocada). El tribunal no entró a analizar este punto.
La cualidad pasiva es un presupuesto procesal que debe resolverse antes del fondo.	El tribunal declaró la falta de cualidad pasiva y, en consecuencia, no entró a conocer el fondo de la controversia (quórum, vicios de la convocatoria, etc.).

Nota de interés: Esta sentencia no analiza el fondo del tema de quórum porque la demanda fue declarada sin lugar por falta de cualidad pasiva. Sin embargo, reafirma que la demanda de nulidad de asamblea debe dirigirse contra la comunidad de propietarios, representada por su administrador, no directamente contra el administrador.

5. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores

Para Propietarios

La demanda de nulidad de asamblea debe dirigirse contra la comunidad de propietarios, representada por su administrador. No contra el administrador directamente. Si demandas al administrador, la demanda será declarada sin lugar por falta de cualidad pasiva.
Puedes impugnar los acuerdos de la asamblea por violación de la ley, del documento de condominio o por abuso de derecho (Art. 25 LPH). El plazo es de 30 días desde la asamblea o desde que tuviste conocimiento del acuerdo.
Documenta los vicios de la asamblea: falta de quórum, convocatoria defectuosa, incumplimiento del orden del día, etc. Pero recuerda que la demanda debe dirigirse contra la comunidad.

Para la Junta de Condominio

La comunidad de propietarios es el sujeto pasivo de las demandas de nulidad de asamblea. La Junta, como órgano de la comunidad, puede ser demandada en representación de la comunidad, pero no directamente.
El administrador es el representante procesal de la comunidad (Art. 20, literal e, LPH). La demanda debe dirigirse contra la comunidad, representada por el administrador.
Documenten el quórum de la asamblea y el cumplimiento de los requisitos del Documento de Condominio. Si no pueden demostrar el quórum, el acuerdo es impugnable.

Para el Administrador

El administrador es el representante procesal de la comunidad, pero no el sujeto pasivo de la demanda. Si un propietario demanda directamente al administrador, la demanda es improcedente por falta de cualidad pasiva.
La representación en juicio está limitada a asuntos de administración de cosas comunes (Art. 20, literal e, LPH). Para ejercer la representación, debe estar autorizado por la Junta de Condominio, y la autorización debe constar en el Libro de Actas.
La transparencia y la documentación son clave: si la asamblea no cumple con el quórum o los requisitos del Documento de Condominio, el acuerdo es impugnable.

Fuente legal: https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2013/OCTUBRE/2161-16-AP31-V-2012-001230-.HTML

B.1. ⚖️ Sentencia:Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida

Datos de la Sentencia

Caso: Miriam Rojas vs. Junta Administradora de Condominio de las Residencias Carolinas A

Fecha: 15 de junio de 2009

Expediente: 09703

Ponente: Dr. Albio Contreras Zambrano

Decisión: Parcialmente con lugar la apelación. Se confirma la sentencia de primera instancia (que declaró con lugar la demanda), pero por motivaciones distintas. Se declara la nulidad del acta de asamblea por falta de publicación de la convocatoria.

Actores en la Demanda, Motivo y Juez que la Preside

Demandante: Miriam Rojas, propietaria del Apartamento A-3 del Edificio A del Conjunto Residencial Las Carolinas, ubicado en la Parroquia Juan Rodríguez Suárez, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Demandada: Junta Administradora de Condominio de las Residencias Carolinas A, integrada por Jackeline Fontiveros (Presidente), Orlando Gómez (Tesorero) y Marian Guevara Díaz (Secretaria).

Motivo: Nulidad de Acta de Asamblea (Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Juez que la Preside: Dr. Albio Contreras Zambrano.

2. Análisis y Síntesis de la Controversia

La ciudadana Miriam Rojas demandó la nulidad del acta de asamblea de fecha 27 de mayo de 2008, mediante la cual se constituyó la nueva Junta Administradora del Edificio A del Conjunto Residencial Las Carolinas, por considerar que la asamblea no contaba con el quórum requerido (2/3 de los copropietarios) ni cumplió con los requisitos de convocatoria establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

Los argumentos de la demandante:

La asamblea se celebró el 27 de mayo de 2008, a las 6:00 p.m. (primera convocatoria) y a las 7:00 p.m. (segunda convocatoria), sin que se hubiera alcanzado el quórum de 2/3 requerido.
La convocatoria no se publicó en un periódico de circulación local, como exige el Artículo 24 de la LPH.
La convocatoria se realizó para un mismo día y con solo una hora de diferencia entre la primera y la segunda reunión, lo que viola el principio de publicidad.
La asamblea fue presidida por la abogada Cioly Zambrano, representante de la nueva administradora, quien permitió que nuevos copropietarios e inquilinos votaran sobre asuntos que no conocían.
Se aprobó un cobro de Bs. 4.445,71 contra la demandante por un supuesto faltante en el fondo de reserva, sin que existiera acuerdo previo de la Junta Administradora.
La Junta Administradora fue elegida ilegalmente porque no se cumplió con el quórum requerido.

Los argumentos de la demandada:

Rechazaron la nulidad del acta de asamblea, alegando que la misma fue celebrada conforme a la convocatoria publicada.
Señalaron que en la primera reunión (6:00 p.m.) no hubo quórum, por lo que se celebró una segunda reunión (7:00 p.m.) con los presentes, siendo válidas las decisiones tomadas, conforme al Documento de Condominio.
Alegaron que la demandante entregó el fondo de reserva a la Junta Administradora, no a la nueva administradora.
Propusieron reconvención contra la demandante por una deuda de Bs. 4.445,71.

La decisión del tribunal de primera instancia:

El Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina declaró CON LUGAR la demanda, ordenando la convocatoria de una nueva asamblea para elegir la Junta de Condominio y el Administrador, y declarando la confesión ficta de la parte demandada por no haber contestado la demanda en el término legal.

La decisión del Juzgado Segundo de Primera Instancia (Alzada):

El tribunal de alzada confirmó la sentencia apelada, pero por motivaciones distintas. Estableció que:

No hubo confesión ficta: La parte demandada contestó la demanda el 28 de julio de 2008, día siguiente a su citación (21 de julio de 2008). Aunque el Artículo 883 del CPC establece que la contestación en el juicio breve debe realizarse al segundo día siguiente a la citación, el tribunal aplicó el criterio jurisprudencial que considera válida la contestación anticipada cuando no se oponen cuestiones previas. Por lo tanto, no hubo confesión ficta.
La convocatoria no cumplió con los requisitos del Artículo 24 de la LPH: La convocatoria no fue publicada en un periódico de circulación local con tres días de anticipación. Solo se fijó en la cartelera y se notificó personalmente a los copropietarios, lo que no es suficiente para la validez de la asamblea.
La celebración de dos asambleas el mismo día con una hora de diferencia viola el Artículo 24 de la LPH: La ley exige que, si no hay quórum, se proceda a una nueva consulta por escrito (Artículo 23), no a una nueva asamblea una hora después.
Consecuencia: La asamblea es NULA DE PLENO DERECHO, y todos los acuerdos tomados en ella carecen de efecto jurídico.

3. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General

Criterio	Contenido
La confesión ficta no procede cuando el demandado contesta anticipadamente la demanda y no opone cuestiones previas.	El tribunal aplicó el criterio de la Sala Constitucional (sentencias de 2006, 2007 y 2008), según el cual la contestación anticipada en el juicio breve es válida si no se oponen cuestiones previas, porque no causa perjuicio a la parte actora.
La convocatoria a asamblea debe publicarse en un periódico de circulación local con tres días de anticipación.	El Artículo 24 de la LPH exige la publicación en prensa y la fijación de un ejemplar en la entrada del edificio. La simple notificación personal o la fijación en cartelera no sustituyen este requisito.
No se pueden celebrar dos asambleas el mismo día con una hora de diferencia.	El tribunal consideró que esta práctica viola el Artículo 24 de la LPH, que exige que, si no hay quórum, se proceda a una nueva consulta por escrito (Artículo 23), no a una nueva asamblea inmediata.
La falta de publicación de la convocatoria vicia de nulidad absoluta la asamblea.	El tribunal declaró la nulidad de la asamblea y de todos los acuerdos tomados en ella, por no cumplir con el requisito de publicidad.
Los acuerdos tomados en una asamblea nula no tienen efecto jurídico.	El tribunal ordenó realizar una nueva convocatoria para celebrar una nueva asamblea, conforme a los Artículos 22, 24 y 25 de la LPH.

Interpretación general del juez:

La convocatoria a asamblea debe cumplir con los requisitos de publicidad del Artículo 24 de la LPH: publicación en un periódico de circulación local con tres días de anticipación y fijación de un ejemplar en la entrada del edificio.
La notificación personal o la fijación en cartelera no sustituyen la publicación en prensa.
La celebración de dos asambleas el mismo día con una hora de diferencia es contraria a la ley. Si no hay quórum, debe procederse a una nueva consulta por escrito (Artículo 23).
La confesión ficta no procede cuando el demandado contesta anticipadamente la demanda y no opone cuestiones previas.

4. Relación con el Tema de Estudio: Quórum y Toma de Decisiones en Asambleas

Aspecto del Tema	Interpretación en la sentencia
El quórum para la asamblea extraordinaria es de 2/3 de los copropietarios (según el Documento de Condominio).	El tribunal confirmó que no se alcanzó el quórum en la primera reunión (6:00 p.m.), pero la segunda reunión (7:00 p.m.) se celebró con los presentes, lo que viola el Artículo 24 de la LPH.
La convocatoria debe publicarse en un periódico de circulación local con tres días de anticipación (Art. 24 LPH).	El tribunal verificó que la convocatoria no fue publicada en prensa, solo se fijó en cartelera y se notificó personalmente. Esto vicia de nulidad la asamblea.
Si no hay quórum, debe procederse a una nueva consulta por escrito (Art. 23 LPH), no a una nueva asamblea inmediata.	El tribunal consideró que la celebración de dos asambleas el mismo día con una hora de diferencia viola el Artículo 24 de la LPH.
La asamblea debe cumplir con los requisitos de contenido y publicación de la convocatoria.	El tribunal enumeró los requisitos: nombre y dirección del edificio, fecha de emisión, día y hora, lugar, puntos a tratar, nombre y firma del administrador, publicación en prensa y fijación en la entrada.
La falta de publicación de la convocatoria vicia de nulidad absoluta la asamblea.	El tribunal declaró la nulidad de la asamblea y de todos los acuerdos, por no cumplir con el requisito de publicidad.

Nota de interés: Esta sentencia es un precedente importante sobre los requisitos de convocatoria y quórum en asambleas de propietarios. Reafirma que la publicación en prensa es un requisito esencial y que la celebración de dos asambleas el mismo día es contraria a la ley.

5. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores

Para Propietarios

La convocatoria a asamblea debe publicarse en un periódico de circulación local con tres días de anticipación. Si no se cumple este requisito, la asamblea es nula.
No se pueden celebrar dos asambleas el mismo día con una hora de diferencia. Si no hay quórum, debe procederse a una nueva consulta por escrito (Art. 23 LPH).
Puedes impugnar la asamblea por violación de la ley o del Documento de Condominio (Art. 25 LPH). El plazo es de 30 días desde la asamblea o desde que tuviste conocimiento del acuerdo.
Documenta los vicios de la convocatoria: falta de publicación en prensa, falta de quórum, celebración de dos asambleas el mismo día, etc.

Para la Junta de Condominio

No celebren asambleas sin cumplir con los requisitos de publicidad del Artículo 24 de la LPH. La convocatoria debe publicarse en prensa con tres días de anticipación y fijarse en la entrada del edificio.
Si no hay quórum, procedan a una nueva consulta por escrito (Art. 23 LPH). No convoquen una nueva asamblea una hora después.
Documenten el quórum de la asamblea y el cumplimiento de los requisitos de convocatoria. Si no pueden demostrar el quórum, el acuerdo es impugnable.
La confesión ficta no procede si contestan la demanda anticipadamente y no oponen cuestiones previas. Pero es mejor contestar en el término legal.

Para el Administrador

La convocatoria a asamblea debe cumplir con los requisitos de contenido y publicación del Artículo 24 de la LPH. No basta con notificar personalmente o fijar en cartelera.
Si no hay quórum, deben realizar una nueva consulta por escrito (Art. 23 LPH). No convoquen una nueva asamblea inmediata.
La transparencia y la documentación son clave: si la asamblea no cumple con el quórum o los requisitos de convocatoria, el acuerdo es nulo.
La representación en juicio está limitada a asuntos de administración de cosas comunes (Art. 20, literal e, LPH). Para ejercer la representación, deben estar autorizados por la Junta de Condominio, y la autorización debe constar en el Libro de Actas.

Fuente legal: https://merida.tsj.gob.ve/DECISIONES/2009/JUNIO/962-15-9703-.HTML

C.1. ⚖️ Sentencia: Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Datos de la Sentencia

Caso: Dienny Izarra Lucena vs. Comunidad de Propietarios del Parque Residencial Las Islas
Fecha: 20 de octubre de 2022
Expediente: AP31-F-V-2022-000193
Ponente: Dra. Andreina Mejías Díaz
Decisión: CON LUGAR la demanda. Se declara la nulidad de la asamblea por no cumplir con los requisitos de convocatoria y quórum.

Actores en la Demanda, Motivo y Juez que la Preside

Demandante: Dienny Izarra Lucena, propietaria del inmueble N° 5-D, Edificio Saint Thomas, Parque Residencial Las Islas, ubicado en la Calle San Francisco, Urbanización Colinas de la California, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Demandada: Comunidad de Propietarios del Parque Residencial Las Islas, en la persona de la ciudadana Mercedes González Manrique, en su carácter de Administradora del Conjunto Residencial.

Motivo: Nulidad de Acta de Asamblea (Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Juez que la Preside: Dra. Andreina Mejías Díaz.

2. Análisis y Síntesis de la Controversia

La ciudadana Dienny Izarra Lucena demandó la nulidad de la Asamblea General Ordinaria de Propietarios del Parque Residencial Las Islas, celebrada el 29 de abril de 2022, por considerar que la convocatoria y la asamblea no cumplieron con los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio.

Los argumentos de la demandante:

Vicios en la convocatoria: La convocatoria se publicó en el diario Últimas Noticias el 08 de abril de 2022, pero la asamblea se celebró el 29 de abril de 2022. Se convocaron dos asambleas el mismo día (6:00 p.m. y 6:45 p.m.) con solo 45 minutos de diferencia, lo que viola el Artículo 24 de la LPH y el Documento de Condominio.
Falta de quórum: La asamblea se inició a las 7:00 p.m. sin el quórum requerido de 2/3 del valor total del inmueble (202 propietarios). Según el acta, solo asistieron 87 copropietarios de los 305 que habitan en el conjunto.
Designación ilegal de la Junta de Condominio: Los representantes de la Junta de Condominio para el período 2022-2023 ya habían sido seleccionados previamente en reuniones individuales por edificio, sin que hubiera votación en la Asamblea General.
Discrepancia entre la convocatoria y el acta: El cuarto punto de la convocatoria se refería a "Autorización al administrador y la Junta de Condominio para establecer pago lineal en caso de cuotas especiales", pero en el acta se transcribió "Autorización al administrador y la Junta de Condominio para establecer pago lineal en caso de cuotas especiales en caso de emergencias".
Abuso de derecho: La administradora no le suministró copia del acta de asamblea ni sus anexos, a pesar de haberlo solicitado formalmente.
Violación del Artículo 7 de la LPH: Se pretendió modificar la cuota de participación (alícuota) sin el acuerdo unánime requerido.

Los argumentos de la demandada:

Rechazo de los alegatos: Negaron, rechazaron y contradijeron todos los alegatos de la demandante, calificándolos de temerarios y maliciosos.
Convocatoria válida: La convocatoria se realizó con más de 15 días de anticipación, se publicó en un diario de circulación nacional, se colocó en los ascensores y carteleras de los cuatro edificios, y se envió por correo electrónico a todos los propietarios.
Quórum suficiente: En la primera convocatoria no hubo quórum (2/3), pero en la segunda convocatoria la asamblea se consideró con quórum suficiente con los asistentes, conforme al Artículo 24 del Documento de Condominio.
La demandante conocía el contenido: La demandante estaba en conocimiento de cada punto de la agenda desde el 29 de abril de 2022.
No hubo abuso de derecho: El acta fue entregada a la demandante por el ciudadano Julio Marrero, empleado de la administración.

La decisión del tribunal:

El tribunal declaró CON LUGAR la demanda y NULA la asamblea, con los siguientes fundamentos:

La convocatoria no cumplió con los requisitos del Artículo 24 de la LPH: Se convocaron dos asambleas el mismo día con solo 45 minutos de diferencia. El Artículo 24 exige que, si no hay quórum, se proceda a una nueva consulta por escrito (Artículo 23), no a una nueva asamblea inmediata.
La asamblea se realizó a una hora distinta a la convocada: Se convocó para las 6:45 p.m. (segunda convocatoria), pero se realizó a las 6:30 p.m.
No se cumplió con el principio de publicidad: La demandada no demostró haber cumplido cabalmente con el principio de publicidad de las convocatorias a asambleas de propietarios.
Consecuencia: La asamblea es NULA DE PLENO DERECHO, y todos los acuerdos tomados en ella carecen de efecto jurídico.

3. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General

Criterio	Contenido
No se pueden celebrar dos asambleas el mismo día con minutos de diferencia.	El tribunal consideró que esta práctica viola el Artículo 24 de la LPH, que exige que, si no hay quórum, se proceda a una nueva consulta por escrito (Artículo 23), no a una nueva asamblea inmediata.
La asamblea debe realizarse a la hora exacta fijada en la convocatoria.	El tribunal verificó que la asamblea se realizó a las 6:30 p.m., cuando estaba convocada para las 6:45 p.m. Esto constituye un vicio adicional.
La falta de publicación de la convocatoria vicia de nulidad absoluta la asamblea.	El tribunal consideró que la demandada no demostró haber cumplido cabalmente con el principio de publicidad de las convocatorias.
La asamblea debe cumplir con los requisitos de contenido y publicación de la convocatoria.	El tribunal enumeró los requisitos: nombre y dirección del edificio, fecha de emisión, día y hora, lugar, puntos a tratar, nombre y firma del administrador, publicación en prensa y fijación en la entrada.
La falta de quórum y la celebración de dos asambleas el mismo día son causales de nulidad.	El tribunal declaró la nulidad de la asamblea y de todos los acuerdos, por no cumplir con el requisito de publicidad y quórum.

Interpretación general del juez:

La convocatoria a asamblea debe cumplir con los requisitos de publicidad del Artículo 24 de la LPH: publicación en un periódico de circulación local con tres días de anticipación y fijación de un ejemplar en la entrada del edificio.
La celebración de dos asambleas el mismo día con minutos de diferencia es contraria a la ley. Si no hay quórum, debe procederse a una nueva consulta por escrito (Artículo 23).
La asamblea debe realizarse a la hora exacta fijada en la convocatoria.
La falta de publicación o la celebración de dos asambleas el mismo día vicia de nulidad absoluta la asamblea.

4. Relación con el Tema de Estudio: Quórum y Toma de Decisiones en Asambleas

Aspecto del Tema	Interpretación en la sentencia
El quórum para la asamblea extraordinaria es de 2/3 del valor total del inmueble (según el Documento de Condominio).	El tribunal confirmó que no se alcanzó el quórum en la primera convocatoria (6:00 p.m.), pero la segunda reunión (6:45 p.m.) se celebró con los presentes, lo que viola el Artículo 24 de la LPH.
La convocatoria debe publicarse en un periódico de circulación local con tres días de anticipación (Art. 24 LPH).	El tribunal verificó que la convocatoria no se publicó correctamente, solo se fijó en cartelera y se notificó personalmente. Esto vicia de nulidad la asamblea.
Si no hay quórum, debe procederse a una nueva consulta por escrito (Art. 23 LPH), no a una nueva asamblea inmediata.	El tribunal consideró que la celebración de dos asambleas el mismo día con 45 minutos de diferencia viola el Artículo 24 de la LPH.
La asamblea debe cumplir con los requisitos de contenido y publicación de la convocatoria.	El tribunal enumeró los requisitos: nombre y dirección del edificio, fecha de emisión, día y hora, lugar, puntos a tratar, nombre y firma del administrador, publicación en prensa y fijación en la entrada.
La falta de publicación de la convocatoria vicia de nulidad absoluta la asamblea.	El tribunal declaró la nulidad de la asamblea y de todos los acuerdos, por no cumplir con el requisito de publicidad.

5. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores

Para Propietarios

La convocatoria a asamblea debe publicarse en un periódico de circulación local con tres días de anticipación. Si no se cumple este requisito, la asamblea es nula.
No se pueden celebrar dos asambleas el mismo día con minutos de diferencia. Si no hay quórum, debe procederse a una nueva consulta por escrito (Art. 23 LPH).
Puedes impugnar la asamblea por violación de la ley o del Documento de Condominio (Art. 25 LPH). El plazo es de 30 días desde la asamblea o desde que tuviste conocimiento del acuerdo.
Documenta los vicios de la convocatoria: falta de publicación en prensa, falta de quórum, celebración de dos asambleas el mismo día, etc.

Para la Junta de Condominio

No celebren asambleas sin cumplir con los requisitos de publicidad del Artículo 24 de la LPH. La convocatoria debe publicarse en prensa con tres días de anticipación y fijarse en la entrada del edificio.
Si no hay quórum, procedan a una nueva consulta por escrito (Art. 23 LPH). No convoquen una nueva asamblea inmediata.
Documenten el quórum de la asamblea y el cumplimiento de los requisitos de convocatoria. Si no pueden demostrar el quórum, el acuerdo es impugnable.
La asamblea debe realizarse a la hora exacta fijada en la convocatoria.

Para el Administrador

La convocatoria a asamblea debe cumplir con los requisitos de contenido y publicación del Artículo 24 de la LPH. No basta con notificar personalmente o fijar en cartelera.
Si no hay quórum, deben realizar una nueva consulta por escrito (Art. 23 LPH). No convoquen una nueva asamblea inmediata.
La transparencia y la documentación son clave: si la asamblea no cumple con el quórum o los requisitos de convocatoria, el acuerdo es nulo.
La representación en juicio está limitada a asuntos de administración de cosas comunes (Art. 20, literal e, LPH). Para ejercer la representación, deben estar autorizados por la Junta de Condominio, y la autorización debe constar en el Libro de Actas.

Fuente legal: https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2022/OCTUBRE/3054-20-AP31-F-V-2022-00193-PJ0112021000276.HTML

D.1. ⚖️ Sentencia: Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Datos de la Sentencia

Caso: Sociedad Mercantil SUPER TELAS, C.A. vs. Sociedad Mercantil Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, C.A. y Eliana Maily Bustamante Laguna
Fecha: 2 de julio de 2024
Expediente: AP31-F-V-2023-000674
Ponente: Dr. Luis Alejandro Rivas Parra
Decisión: INADMISIBLE la demanda por inepta acumulación de pretensiones.

Actores en la Demanda, Motivo y Juez que la Preside

Demandante: Sociedad Mercantil SUPER TELAS, C.A., propietaria de un local en el Centro Comercial Paseo Las Mercedes.

Demandadas: Sociedad Mercantil Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, C.A., y la ciudadana Eliana Maily Bustamante Laguna (nueva administradora designada en la asamblea impugnada).

Motivo: Nulidad de Acta de Asamblea (Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal) + Desacato Judicial.

Juez que la Preside: Dr. Luis Alejandro Rivas Parra.

2. Análisis y Síntesis de la Controversia

La Sociedad Mercantil SUPER TELAS, C.A. demandó la nulidad de la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, celebrada el 9 de noviembre de 2023, y adicionalmente solicitó que se declarara que las codemandadas habían incurrido en desacato judicial del auto de ejecución forzosa dictado el 9 de agosto de 2017 por el Tribunal Noveno de Municipio.

Los argumentos de la demandante:

Vicios en la asamblea:
1. La asamblea se inició a las 4:17 p.m., cuando estaba convocada para las 3:00 p.m., con el fin de buscar quórum.
2. La asamblea fue presidida por un tercero (Zoraida Zerpa) que no era administradora ni copropietaria.
3. La administradora renunció en pleno desarrollo de la asamblea sin haber aprobado los balances o estados financieros.
4. Se eligió una nueva administradora sin contar con el 75% de aprobación de los copropietarios.
5. La Junta de Condominio no fue elegida válidamente.
6. No se presentaron los informes y cuentas anuales de gestión de los ejercicios 2017-2022.
Desacato judicial: La Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, C.A., no dio cumplimiento al auto de ejecución forzosa del 9 de agosto de 2017, que ordenaba que todas las funciones de administración fueran realizadas por la Junta de Condominio vigente antes de la Carta Consulta de 2016, cuya nulidad fue declarada.

Los argumentos de la codemandada Eliana Bustamante:

Inepta acumulación de pretensiones: La parte actora acumula dos pretensiones con procedimientos incompatibles: la nulidad de asamblea (juicio breve, Art. 25 LPH) y el desacato judicial (amparo constitucional, Art. 31 LOADGC, o delito penal, Art. 483 Código Penal).
Falta de cualidad pasiva: La demanda debió dirigirse contra la Comunidad de Propietarios, no contra la administradora o la nueva administradora.
Contestación al fondo: Negó los vicios alegados y sostuvo que la asamblea se celebró válidamente con el 67.89% de quórum.

Los argumentos de la codemandada Administradora Condominio Paseo Las Mercedes:

Inadmisibilidad por fraude procesal: La demandante no dirigió la demanda contra la Comunidad de Propietarios, sino contra las administradoras.
Falta de cualidad pasiva: La administradora renunció el 9 de noviembre de 2023, por lo que carece de legitimación para ser demandada.
Contestación al fondo: Negó los vicios alegados y sostuvo que la renuncia fue válida y que los balances se pusieron a disposición de los copropietarios.

La decisión del tribunal:

El tribunal declaró INADMISIBLE la demanda por inepta acumulación de pretensiones, con los siguientes fundamentos:

La inepta acumulación es una causal de inadmisibilidad: El Artículo 78 del CPC prohíbe acumular pretensiones que se excluyan mutuamente, que no correspondan al mismo tribunal por la materia, o cuyos procedimientos sean incompatibles.
La nulidad de asamblea se tramita por juicio breve (Art. 25 LPH).
El desacato judicial se tramita por procedimientos especiales: Amparo constitucional (Art. 31 LOADGC), delito penal (Art. 483 Código Penal), o procedimiento especial de ejecución de sentencias (Art. 529 CPC).
Los procedimientos son incompatibles: La nulidad de asamblea y el desacato tienen procedimientos disímiles que hacen imposible su acumulación.
Consecuencia: La demanda es INADMISIBLE por ser contraria al orden público.

3. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General

Criterio	Contenido
La inepta acumulación de pretensiones es una causal de inadmisibilidad de la demanda.	El tribunal aplicó el Artículo 78 del CPC, que prohíbe acumular pretensiones con procedimientos incompatibles.
La nulidad de asamblea (Art. 25 LPH) se tramita por juicio breve.	El tribunal confirmó que la acción de nulidad de asamblea tiene un procedimiento especial: el juicio breve.
El desacato judicial tiene procedimientos especiales incompatibles con el juicio breve.	El desacato puede tramitarse por amparo constitucional (Art. 31 LOADGC), por el procedimiento penal (Art. 483 Código Penal), o por el procedimiento de ejecución de sentencias (Art. 529 CPC).
No se pueden acumular pretensiones con procedimientos incompatibles.	El tribunal declaró inadmisible la demanda porque la nulidad de asamblea y el desacato no pueden tramitarse en un mismo proceso.
La inepta acumulación es de orden público.	El tribunal puede declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa.
El tribunal no entró a conocer el fondo de la controversia.	Al declarar la inadmisibilidad por inepta acumulación, el tribunal se abstuvo de pronunciarse sobre los vicios de la asamblea o la falta de cualidad pasiva.

Interpretación general del juez:

La inepta acumulación de pretensiones es una causal de inadmisibilidad que debe declararse cuando el demandante acumula pretensiones con procedimientos incompatibles.
La nulidad de asamblea (Art. 25 LPH) y el desacato judicial tienen procedimientos especiales diferentes que no pueden tramitarse en un mismo proceso.
La falta de cualidad pasiva alegada por las codemandadas no fue analizada por el tribunal porque la demanda fue declarada inadmisible por inepta acumulación.

4. Relación con el Tema de Estudio: Quórum y Toma de Decisiones en Asambleas

Aspecto del Tema	Interpretación en la sentencia
El quórum para la asamblea extraordinaria es de 2/3 del valor total del inmueble (Art. 23 LPH).	La demandante alegó que no se alcanzó el quórum requerido, pero el tribunal no entró a analizar este punto porque declaró la inadmisibilidad por inepta acumulación.
La asamblea debe realizarse a la hora fijada en la convocatoria.	La demandante alegó que la asamblea se inició a las 4:17 p.m., cuando estaba convocada para las 3:00 p.m. El tribunal no entró a analizar este punto.
La designación del administrador requiere mayoría de votos (Art. 19 LPH).	La demandante alegó que se designó a la nueva administradora sin el 75% de aprobación. El tribunal no entró a analizar este punto.
La inepta acumulación impide el análisis del fondo.	El tribunal declaró inadmisible la demanda por inepta acumulación, sin entrar a conocer los vicios de la asamblea.
La falta de cualidad pasiva es una defensa perentoria que debe resolverse como punto previo.	Las codemandadas alegaron falta de cualidad pasiva, pero el tribunal no entró a analizarla porque la demanda fue declarada inadmisible por inepta acumulación.

Nota de interés: Esta sentencia es un precedente importante sobre la inepta acumulación de pretensiones en demandas de nulidad de asamblea. Reafirma que no se pueden acumular pretensiones con procedimientos incompatibles, y que la inepta acumulación es una causal de inadmisibilidad que debe declararse de oficio.

5. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores

Para Propietarios

No acumules pretensiones con procedimientos incompatibles. Si quieres impugnar una asamblea y, además, denunciar un desacato judicial, debes hacerlo en procesos separados.
La nulidad de asamblea se tramita por juicio breve (Art. 25 LPH). No puedes incluir en la misma demanda pretensiones que tengan procedimientos diferentes.
La falta de cualidad pasiva es una defensa que puede prosperar. Si demandas a la administradora en lugar de a la comunidad de propietarios, la demanda puede ser declarada inadmisible.
Documenta los vicios de la asamblea: falta de quórum, convocatoria defectuosa, designación ilegal del administrador, etc. Pero recuerda que la demanda debe dirigirse contra la comunidad.

Para la Junta de Condominio

La comunidad de propietarios es el sujeto pasivo de las demandas de nulidad de asamblea. La demanda debe dirigirse contra la comunidad, representada por su administrador.
No permitan que la asamblea se realice fuera de la hora convocada. Esto puede ser alegado como un vicio de nulidad.
Documenten el quórum de la asamblea y el cumplimiento de los requisitos del Documento de Condominio. Si no pueden demostrar el quórum, el acuerdo es impugnable.
La designación del administrador debe cumplir con los requisitos de la LPH y el Documento de Condominio. Si se designa sin el quórum requerido, el acuerdo es nulo.

Para el Administrador

La representación en juicio está limitada a asuntos de administración de cosas comunes (Art. 20, literal e, LPH). Para ejercer la representación, deben estar autorizados por la Junta de Condominio, y la autorización debe constar en el Libro de Actas.
La renuncia al cargo debe cumplir con las formalidades del Documento de Condominio y la LPH. Si renuncias sin rendir cuentas, puedes ser demandado.
La transparencia y la documentación son clave: si la asamblea no cumple con el quórum o los requisitos del Documento de Condominio, el acuerdo es impugnable.
No puedes ser demandado directamente por la nulidad de una asamblea. La demanda debe dirigirse contra la comunidad de propietarios, representada por el administrador.

Fuente legal: https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2024/JULIO/3055-2-AP31-F-V-2023-000674-PJ0122024000079.HTML

A1. ⚖️ Sentencia: Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Datos de la Sentencia

Caso: O & CONSTRUCCIONES, C.A. vs. JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE LA NORIA.
Fecha: 8 de noviembre de 2013.
Expediente: AP71-R-2013-000954 (8984).
Juez: Dr. César E. Domínguez Agostini.
Decisión: CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandante; se REVOCA la sentencia apelada y se ordena al Tribunal de la Causa emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia.

Actores en la Demanda, Motivo y Juez que la Preside

Demandante: Sociedad mercantil O & CONSTRUCCIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 7 de septiembre de 2005, bajo el N.º 72, Tomo 1174-A. Propietaria de un Pent-House del cuerpo A (P.H.A.) del Edificio Torre La Noria.
Apoderados judiciales de la parte demandante: Abogados MARIOLGA QUINTERO TIRADO, CARLOS LA MARCA ERAZO, ZORAIDA ZERPA URBINA y LUIS ALFREDO DOS RAMOS NOGUERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 2.933, 70.483, 30.141 y 154.931, respectivamente.
Demandada: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE LA NORIA, conformada por los ciudadanos UAIPARU GUERERE, FRANCISCO MORALES e IVÁN OVIEDO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.348.947, V-5.013.501 y V-3.818.339, respectivamente.
Motivo: NULIDAD DE CARTA CONSULTADA efectuada a los propietarios para modificar el Reglamento de Condominio del Edificio Torre La Noria, Carta Consultada N.º 1 Año 2012, por violación de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio (recurso de nulidad previsto en el artículo 25 de la LPH).
Decisión apelada: Sentencia del 6 de mayo de 2013, dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró de oficio la falta de cualidad pasiva de la parte demandada y, en consecuencia, una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
Juez que preside: Dr. César E. Domínguez Agostini, Juez Superior del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

2. Análisis y Síntesis de la Controversia

Hechos relevantes

La sociedad mercantil O & CONSTRUCCIONES, C.A., propietaria de un Pent-House del cuerpo A del Edificio Torre La Noria, demandó la nulidad de la Carta Consulta N.º 1 Año 2012 y del acuerdo producto de ella, mediante la cual la Junta de Condominio sometió a consulta de los copropietarios un Nuevo Reglamento de Condominio, que pretendía aplicarse a partir del 1 de noviembre de 2012, según consta en Acta de Asamblea de Propietarios del 30 de octubre de 2012.

La demandante alegó que la Carta Consulta está viciada de nulidad porque la aprobación de un Reglamento de Condominio, por su contenido y alcance, amerita para su aprobación y modificación la deliberación de los propietarios, lo cual solo puede llevarse a cabo a través de la Asamblea, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Las cláusulas del Reglamento fueron elaboradas por los miembros de la Junta de Condominio, sin debate de los propietarios.

El Tribunal A quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la Junta de Condominio en la persona de cualquiera de sus miembros. La parte demandada no compareció a dar contestación a la demanda. El 6 de mayo de 2013, el A quo dictó sentencia declarando de oficio la falta de cualidad pasiva de la Junta de Condominio, bajo el fundamento de que la pretensión de nulidad debía dirigirse contra todos los propietarios que intervinieron en la decisión (litisconsorcio pasivo necesario) y no contra la Junta de Condominio, que solo tiene funciones de vigilancia y control.

Argumentos de la parte demandante en apelación

Es falso que se haya demandado a la Junta de Condominio; se demanda a la Administración del Condominio, ejercida por los miembros de la Junta de Condominio.
Cuando la Asamblea de Propietarios no designa Administrador, la Junta de Condominio ejerce las funciones del Administrador (art. 19, literal c, LPH).
En el Edificio Torre La Noria, la administración la ejercen los miembros de la Junta de Condominio.
El artículo 20, literal e, de la LPH atribuye al Administrador la representación en juicio de los propietarios, sin distinguir si es como demandante o demandado.
El A quo no analizó los documentos acompañados al libelo ni los promovidos en el lapso probatorio, incurriendo en silencio de pruebas.
La sentencia debe ser revocada por inadecuada motivación.

Decisión del tribunal de alzada

El Juzgado Superior Noveno revocó la sentencia apelada y ordenó al Tribunal de la Causa emitir pronunciamiento sobre el fondo, con los siguientes fundamentos:

La Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personalidad jurídica autónoma al conjunto de propietarios, pero los considera como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal.
El consorcio de propietarios está procesalmente legitimado para actuar en juicio solo por órgano del Administrador designado por los propietarios, conforme al artículo 20, literal e, LPH.
La Junta de Condominio, en su carácter de Administrador (al no haberse designado Administrador), tiene cualidad pasiva para sostener el juicio de nulidad de la Carta Consulta.
No es necesario traer a juicio a la totalidad de los copropietarios, pues pueden hacerse representar por la Junta de Condominio por intermedio del Administrador.
No existe la falta de cualidad pasiva señalada por el A quo.
El A quo no se pronunció sobre el fondo, por lo que mal podría analizar las pruebas promovidas; en ese sentido actuó ajustado a derecho.

3. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General

Criterio	Contenido
La Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personalidad jurídica al conjunto de propietarios	Pero los considera como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal.
El consorcio de propietarios está procesalmente legitimado para actuar en juicio por órgano del Administrador	Conforme al artículo 20, literal e, LPH, el Administrador ejerce la representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.
La Junta de Condominio, en su carácter de Administrador, tiene cualidad pasiva	Cuando la Asamblea no ha designado Administrador, la Junta de Condominio ejerce las funciones de Administrador (art. 19, literal c, LPH) y, por tanto, tiene cualidad para sostener el juicio.
No es necesario traer a juicio a la totalidad de los copropietarios	Pueden hacerse representar por la Junta de Condominio por intermedio del Administrador.
La falta de cualidad pasiva declarada por el A quo es improcedente	La Junta de Condominio sí tiene cualidad pasiva para responder de la pretensión de nulidad de la Carta Consulta.
El silencio de pruebas alegado por la demandante no es procedente	El A quo no se pronunció sobre el fondo, por lo que mal podría analizar las pruebas promovidas.
La modificación del Documento de Condominio requiere unanimidad (art. 29 LPH)	Los propietarios pueden modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que la Ley exige para su elaboración.
La Carta Consulta no es el medio idóneo para modificar el Reglamento de Condominio	La modificación del Reglamento requiere deliberación de los propietarios en Asamblea, conforme a la LPH.

Interpretación general del juez

La Alzada privilegia el derecho de acceso a la justicia y la tutela judicial efectiva sobre el formalismo excesivo. Aunque reconoce que la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personalidad jurídica al conjunto de propietarios, considera que la Junta de Condominio, en su carácter de Administrador (al no haberse designado Administrador), tiene cualidad pasiva para sostener el juicio de nulidad de la Carta Consulta.

El juez reafirma el criterio de la Sala de Casación Civil (sentencia N.º 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A.E. Campos y A. Da Costa Campos) conforme al cual el consorcio de propietarios está procesalmente legitimado para actuar en juicio solo por órgano del Administrador designado por los propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica.

La sentencia también subraya que la modificación del Documento de Condominio requiere unanimidad (art. 29 LPH), y que la Carta Consulta no es el medio idóneo para modificar el Reglamento de Condominio, pues ello requiere deliberación de los propietarios en Asamblea.

4. Relación con el Tema de Estudio: Quórum y Toma de Decisiones en Asambleas

Aspecto del Tema	Interpretación en la sentencia
Carta Consulta vs. Asamblea	La Carta Consulta no es el medio idóneo para modificar el Reglamento de Condominio, pues ello requiere deliberación de los propietarios en Asamblea.
Modificación del Documento de Condominio	Requiere unanimidad de los propietarios (art. 29 LPH), con las mismas formalidades que la Ley exige para su elaboración.
Quórum para modificar el Reglamento	La sentencia no fija un quórum específico, pero subraya que la modificación del Reglamento requiere deliberación de los propietarios en Asamblea, no Carta Consulta.
Representación en juicio de la comunidad	Corresponde al Administrador designado por los propietarios (art. 20, literal e, LPH). En su defecto, a la Junta de Condominio (art. 19, literal c, LPH).
Cualidad pasiva de la Junta de Condominio	La Junta de Condominio, en su carácter de Administrador, tiene cualidad pasiva para sostener el juicio de nulidad de la Carta Consulta.
Litisconsorcio pasivo necesario	El A quo sostuvo que debían ser demandados todos los propietarios que conformaron la mayoría del acuerdo. La Alzada rechazó este criterio, pues la comunidad puede hacerse representar por la Junta de Condominio.
Nulidad de la Carta Consulta	La demandante alegó que la Carta Consulta está viciada de nulidad por violación de la LPH y del Documento de Condominio. El fondo no fue analizado por el A quo, pero la Alzada ordenó emitir pronunciamiento sobre el mérito.
Derecho de los copropietarios a manifestar su desacuerdo	El artículo 29 LPH permite a los copropietarios manifestar su desacuerdo sobre la modificación del Documento de Condominio.

Nota de interés: Esta sentencia es un precedente importante sobre la cualidad pasiva de la Junta de Condominio en demandas de nulidad de Carta Consulta. Reafirma que la comunidad de propietarios, aunque sin personalidad jurídica, puede ser representada en juicio por la Junta de Condominio cuando ejerce las funciones de Administrador. También subraya que la modificación del Reglamento de Condominio requiere deliberación de los propietarios en Asamblea, no Carta Consulta, y que el Documento de Condominio solo puede modificarse por unanimidad (art. 29 LPH).

5. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores

Para Propietarios

La Carta Consulta no es el medio idóneo para modificar el Reglamento de Condominio. La modificación del Reglamento requiere deliberación de los propietarios en Asamblea, conforme a la LPH.
La modificación del Documento de Condominio requiere unanimidad (art. 29 LPH), con las mismas formalidades que la Ley exige para su elaboración.
Puedes impugnar una Carta Consulta viciada de nulidad por violación de la LPH o del Documento de Condominio, mediante el recurso de nulidad del artículo 25 LPH.
La demanda de nulidad debe dirigirse contra la comunidad de propietarios, representada por su Administrador o, en su defecto, por la Junta de Condominio.
No es necesario demandar a todos los copropietarios que conformaron la mayoría del acuerdo; la comunidad puede hacerse representar por la Junta de Condominio.

Para la Junta de Condominio

Cuando la Asamblea no ha designado Administrador, la Junta de Condominio ejerce las funciones de Administrador (art. 19, literal c, LPH) y, por tanto, tiene cualidad pasiva para sostener juicios de nulidad de Carta Consulta.
La Junta de Condominio debe convocar a Asamblea para modificar el Reglamento de Condominio, no someterlo a Carta Consulta.
Documenta la designación del Administrador y la autorización para representar en juicio en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
No permitas que la Carta Consulta sustituya a la Asamblea para decisiones que requieren deliberación de los propietarios.
La transparencia y la documentación son clave: si la Carta Consulta no cumple con los requisitos de la LPH, el acuerdo es impugnable.

Para el Administrador

La representación en juicio de la comunidad corresponde al Administrador designado por los propietarios (art. 20, literal e, LPH). En su defecto, a la Junta de Condominio (art. 19, literal c, LPH).
No puedes ser demandado directamente por la nulidad de una Carta Consulta si actúas en representación de la comunidad. La demanda debe dirigirse contra la comunidad, representada por el Administrador o la Junta de Condominio.
La Carta Consulta no es el medio idóneo para modificar el Reglamento de Condominio. Debes convocar a Asamblea para ello.
La modificación del Documento de Condominio requiere unanimidad (art. 29 LPH). No puede hacerse por Carta Consulta ni por mayoría.
La transparencia y la documentación son clave: si la Carta Consulta no cumple con los requisitos de la LPH, el acuerdo es impugnable.

Fuente legal: Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente N.º AP71-R-2013-000954 (8984), de fecha 8 de noviembre de 2013. Disponible en: https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2013/NOVIEMBRE/2146-8-8984-.HTML

E1.⚖️ Sentencia: Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas — Expediente N.º AP31-V-2016-001216 — 2017 — Caracas

1. Actores en la demanda, motivo de los demandantes, Juez que la preside

Parte actora: Sociedad mercantil SUPER TELAS, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 12 de diciembre de 1985, bajo el N.º 51, Tomo 48-A-Pro. Propietaria del Local Comercial N.º 134, situado en la Planta Nivel Mercado del Centro Comercial Paseo Las Mercedes.

Apoderados judiciales de la parte actora: Abogados DANIEL NATALE y MARVIA CARVAJAL RAMÍREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 181.190 y 21.220, respectivamente.

Parte demandada: ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 30 de marzo de 2001, bajo el N.º 54, Tomo 56-A-Pro.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Abogados THABATA CAROLINA RAMÍREZ HERNÁNDEZ y LUIS DARÍO VELÁSQUEZ BORDEN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 80.102 y 137.191, respectivamente.

Motivo: NULIDAD DE ASAMBLEA (DEFINITIVA). Se demanda la nulidad de los acuerdos tomados mediante Cartas Consultas de fechas 24/10/2016 y 07/11/2016, y sus resultados de fecha 14/11/2016, mediante las cuales se pretendió aprobar balances y estados financieros, elegir la Junta de Condominio y delegar en ésta la elección de la Administradora.

Juez que preside: Dr. JOSÉ GREGORIO VIANA, Juez del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

2. Análisis y Síntesis de la Controversia

Hechos relevantes

La sociedad mercantil SUPER TELAS, S.A., propietaria del Local Comercial N.º 134 del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, demandó la nulidad de las Cartas Consultas de fechas 24/10/2016 y 07/11/2016, y de sus resultados de fecha 14/11/2016.

Mediante publicaciones de fechas 15/08/2016, 07/10/2016 y 13/10/2016 del Diario El Universal, la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, C.A., convocó a una Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios para tratar los siguientes puntos:

Aprobación e improbación de los balances y estados financieros correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015, e informes administrativos.
Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período.
Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien en un plazo de tres meses, prorrogables por una única vez por tres meses más, la seleccionaría y firmaría con ella el contrato respectivo.
Autorizar a la nueva Junta de Condominio a iniciar un proceso amigable de cobro entre los copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores.

La parte actora alegó que:

La Administradora no tiene legitimidad activa para realizar una convocatoria a Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios.
El punto 3 del Orden del Día pretende someter a la consideración de los copropietarios que la facultad de designar a la Administradora sea delegada de manera ilegal en la Junta de Condominio.
Esa designación por parte de la Junta de Condominio es una flagrante violación tanto del Documento de Condominio como de la Ley de Propiedad Horizontal, por corresponder tal facultad, por mandato expreso legal y por el documento de condominio, única y exclusivamente a la Asamblea de Copropietarios.
Dicho nombramiento debe ser aprobado por el 75% de los propietarios del Centro Comercial en base a los porcentajes de condominio.
En la Asamblea del 21/10/2016, el número de copropietarios presentes era del 61,82%, con lo cual no se cumplía con lo previsto en el Documento de Condominio, quedando declarada desierta la asamblea.
En virtud de no existir el quórum necesario, los organizadores decidieron hacer llegar a cada propietario una Carta Consulta, para lo cual se estableció un lapso de cuatro días continuos según lo previsto en el Documento de Condominio.
Ambas Cartas Consultas resultan extemporáneas y no es a través de ellas que se puede proceder a la aprobación o no de los balances y estados financieros, a la elección de la Junta de Condominio y menos aún a la elección de la Administradora.

Argumentos de la parte demandada

La representación judicial de la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, C.A., en su contestación:

Rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Opuso la falta de cualidad pasiva de la Administradora para mantener, sostener y enfrentar el presente juicio.
Señaló que existe un litisconsorcio pasivo necesario que debe integrarse por todos los copropietarios del condominio, puesto que la validez de la decisión cuestionada es producto de la concurrencia de una suma de voluntades en la que participaron directamente aquellos y no derivó de la voluntad propia de la Administradora.
Alegó que la Administradora no está debidamente autorizada por la Junta de Condominio ni por algún otro órgano competente para ejercer en este juicio la representación de la comunidad de propietarios.

Decisión del tribunal

El Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas declaró:

PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva interpuesta por la parte demandada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE ASAMBLEA interpuesta por SUPER TELAS, S.A. contra la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES.

TERCERO: Se declara la NULIDAD de los acuerdos tomados en la Carta Consulta de fecha 07/11/2016, y los efectos que se deriven de ella, y en consecuencia, para la elección de una nueva Administradora deberá convocarse una Asamblea de copropietarios con las formalidades establecidas en el Documento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal.

CUARTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada perdidosa, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

3. Decisión del Juez, Criterios de Interés e Interpretación General

Criterio	Contenido
La cualidad para representar en juicio a los copropietarios	Corresponde únicamente al órgano administrador (art. 20, literal e, LPH). El verdadero sujeto es todo el conjunto como una sola entidad asociativa, sin personalidad jurídica autónoma.
No existe falta de cualidad pasiva de la Administradora	La Administradora tiene cualidad para sostener el juicio de nulidad de las Cartas Consultas, pues representa a la comunidad de propietarios.
No es necesario traer a juicio a todos los copropietarios	La comunidad puede hacerse representar por la Junta de Condominio por intermedio de la Administradora.
La designación del Administrador corresponde a la Asamblea de Copropietarios	El artículo 19 de la LPH y el Documento de Condominio establecen que la designación, selección y remoción de la Administración debe hacerse en Asamblea de copropietarios.
La delegación de la elección del Administrador en la Junta de Condominio es ilegal	El punto 3 de la convocatoria delegaba en la Junta de Condominio la elección de la nueva Administradora, lo que contraviene la LPH y el Documento de Condominio.
La Carta Consulta no es el mecanismo para elegir al Administrador	La elección del Administrador debe hacerse en Asamblea de copropietarios, no mediante Carta Consulta.
La Carta Consulta no es el mecanismo para aprobar balances y estados financieros	La aprobación de balances y estados financieros debe someterse a la Asamblea de copropietarios.
Requisitos esenciales de la convocatoria y consulta	Quórum, publicidad, certeza, tiempo y forma. El incumplimiento o ausencia de cualquiera de estos requisitos vicia de nulidad la convocatoria.
Improcedencia de la prueba de informes	La prueba de informes solo procede para requerir información a entidades o personas jurídicas que no formen parte del debate procesal. Si los documentos están en poder de la contraparte, lo pertinente es la exhibición (arts. 436 y 437 CPC).
Improcedencia de la exhibición de las Cartas Consultas	La parte demandada reconoció y dio por cierto el contenido de las Cartas Consultas, por lo que la exhibición resultaba innecesaria e inoficiosa.

Interpretación general del juez

El juez reafirma el criterio de la Sala de Casación Civil (sentencia N.º 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A.E. Campos y A. Da Costa Campos) conforme al cual el consorcio de propietarios está procesalmente legitimado para actuar en juicio solo por órgano del Administrador designado por los propietarios. La comunidad de propietarios, aunque sin personalidad jurídica, puede ser representada en juicio por la Administradora, quien tiene cualidad pasiva para sostener el juicio de nulidad.

En cuanto al fondo, el juez determina que la designación del Administrador corresponde única y exclusivamente a la Asamblea de Copropietarios, conforme al artículo 19 de la LPH y al Documento de Condominio (Capítulo IX). La delegación de esa facultad en la Junta de Condominio, contenida en el punto 3 de la convocatoria, es ilegal e improcedente. Asimismo, la Carta Consulta no es el mecanismo idóneo para aprobar balances y estados financieros, elegir la Junta de Condominio ni elegir al Administrador.

El juez concluye que las convocatorias y la Carta Consulta de fecha 07/11/2016 adolecen de evidentes vicios que las hacen nulas, por lo que declara procedente la acción de nulidad.

4. Relación con el Tema de Estudio: Quórum y Toma de Decisiones en Asambleas

Aspecto del Tema	Interpretación en la sentencia
Quórum para la Asamblea Extraordinaria	La parte actora alegó que en la Asamblea del 21/10/2016 el número de copropietarios presentes era del 61,82%, con lo cual no se cumplía con lo previsto en el Documento de Condominio, quedando declarada desierta la asamblea. El tribunal no analiza el quórum en detalle, pero sí determina que la Carta Consulta no es el mecanismo para tratar los puntos del Orden del Día.
Convocatoria por la Administradora	La Administradora convocó a la Asamblea General Extraordinaria mediante publicaciones en prensa. El tribunal no cuestiona la legitimidad de la convocatoria, pero sí determina que los puntos sometidos a consulta no podían ser tratados por Carta Consulta.
Requisitos de la convocatoria (art. 24 LPH)	Publicidad, certeza, tiempo y forma. El tribunal subraya que el incumplimiento o ausencia de cualquiera de estos requisitos en una convocatoria la vicia de nulidad.
Carta Consulta vs. Asamblea	La Carta Consulta no es el mecanismo idóneo para: (i) aprobar balances y estados financieros; (ii) elegir la Junta de Condominio; (iii) elegir al Administrador; (iv) delegar en la Junta de Condominio la elección del Administrador.
Designación del Administrador	Corresponde a la Asamblea de Copropietarios (art. 19 LPH y Documento de Condominio, Capítulo IX). No puede delegarse en la Junta de Condominio.
Quórum para designar Administrador	La parte actora alegó que se requiere el 75% de los propietarios en base a los porcentajes de condominio. El tribunal no fija un porcentaje específico, pero sí determina que la designación debe hacerse en Asamblea.
Representación en juicio de la comunidad	Corresponde al Administrador (art. 20, literal e, LPH). La Administradora tiene cualidad pasiva para sostener el juicio de nulidad.
Nulidad de la Carta Consulta	Se declara la nulidad de los acuerdos tomados en la Carta Consulta de fecha 07/11/2016, y los efectos que se deriven de ella. Para la elección de una nueva Administradora deberá convocarse una Asamblea de copropietarios con las formalidades de la LPH y el Documento de Condominio.

Nota de interés: Esta sentencia es un precedente importante sobre la nulidad de Cartas Consultas para tratar materias reservadas a la Asamblea de Copropietarios. Reafirma que la designación del Administrador corresponde exclusivamente a la Asamblea (art. 19 LPH), y que no puede delegarse en la Junta de Condominio ni tratarse por Carta Consulta. También subraya que la comunidad de propietarios, aunque sin personalidad jurídica, puede ser representada en juicio por la Administradora, quien tiene cualidad pasiva para sostener el juicio de nulidad.

5. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores

Para Propietarios

La designación del Administrador corresponde exclusivamente a la Asamblea de Copropietarios (art. 19 LPH y Documento de Condominio). No puede delegarse en la Junta de Condominio ni tratarse por Carta Consulta.
La aprobación de balances y estados financieros debe someterse a la Asamblea de Copropietarios, no a Carta Consulta.
La elección de la Junta de Condominio debe hacerse en Asamblea, no por Carta Consulta.
Puedes impugnar una Carta Consulta viciada de nulidad por violación de la LPH o del Documento de Condominio, mediante el recurso de nulidad del artículo 25 LPH.
La demanda de nulidad debe dirigirse contra la comunidad de propietarios, representada por su Administrador o, en su defecto, por la Junta de Condominio.
No es necesario demandar a todos los copropietarios que conformaron la mayoría del acuerdo; la comunidad puede hacerse representar por la Administradora.

Para la Junta de Condominio

La designación del Administrador corresponde a la Asamblea de Copropietarios, no a la Junta de Condominio. No aceptes que se te delegue esa facultad.
La Carta Consulta no es el mecanismo para tratar materias reservadas a la Asamblea (aprobación de balances, elección de Junta de Condominio, elección de Administrador).
Documenta la designación del Administrador y la autorización para representar en juicio en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
No permitas que la Carta Consulta sustituya a la Asamblea para decisiones que requieren deliberación de los propietarios.
La transparencia y la documentación son clave: si la Carta Consulta no cumple con los requisitos de la LPH, el acuerdo es impugnable.

Para el Administrador

La representación en juicio de la comunidad corresponde al Administrador designado por los propietarios (art. 20, literal e, LPH). En su defecto, a la Junta de Condominio (art. 19, literal c, LPH).
No puedes ser demandado directamente por la nulidad de una Carta Consulta si actúas en representación de la comunidad. La demanda debe dirigirse contra la comunidad, representada por el Administrador o la Junta de Condominio.
La designación del Administrador corresponde a la Asamblea de Copropietarios (art. 19 LPH). No puedes ser designado por la Junta de Condominio ni por Carta Consulta.
La Carta Consulta no es el medio idóneo para aprobar balances, elegir Junta de Condominio ni elegir Administrador. Debes convocar a Asamblea para ello.
La transparencia y la documentación son clave: si la Carta Consulta no cumple con los requisitos de la LPH, el acuerdo es impugnable.

Fuente legal: Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente N.º AP31-V-2016-001216, de fecha 22 de febrero de 2017. Disponible en: https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2017/FEBRERO/3052-22-AP31-V-2016-001216-.HTML

B2. ⚖️Sentencia TSJ: Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas — Asunto N.º AP11-V-FALLAS-2023-000001 — 2026 — Caracas

Sentencia TSJ: Nulidad de Cartas Consultas — Félix Enrique Carrasquel Pérez vs. Comunidad de Propietarios de las Residencias Vista Daymar I

1. Actores en la demanda, motivo de los demandantes, Juez que la preside

Parte actora: Ciudadano FÉLIX ENRIQUE CARRASQUEL PÉREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N.º V-6.013.336, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N.º 128.685, actuando en su propio nombre y representación. Es copropietario del inmueble distinguido con el N.º 112-C, situado en la planta 11 de la Torre C del Conjunto Residencial Vista Daymar I.

Apoderados judiciales de la parte actora: Abogados IRVING JOSÉ DÍAZ BARRETO, MARTÍN JOSÉ LEPAGE HERNÁNDEZ, YENNY BENEVIDES, JAIME MANUEL RUIZ PELLEGRINO, ALFREDO DANIEL IZQUIEL CASARES y YANETTE MIGDALIA TARAZONA TORRES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 135.681, 39.065, 88.358, 102.995, 131.974 y 246.641, respectivamente.

Parte demandada: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS VISTA DAYMAR I, ubicada en la Calle Maturín, Sector Parque Caiza, Parroquia Filas de Mariche, Municipio Sucre del estado Miranda, por intermedio de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 17 de abril de 1975, bajo el N.º 77, Tomo 29-A-Pro.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Abogados YELITZE CORTEZ y LEONARDO RAFAEL HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 71.732 y 76.948, respectivamente.

Motivo: NULIDAD DE DOCUMENTO. Se demanda la nulidad de las Cartas Consultas enviadas en fechas 27 de octubre de 2022 y 25 de noviembre de 2022, y del acta de aprobación de fecha 15 de diciembre de 2022, mediante las cuales se pretendió modificar la moneda de pago de los recibos-planillas de gastos de condominio (de bolívares a dólares estadounidenses).

Jueza que preside: Dra. AURORA MONTERO BOUTCHER, Jueza del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

2. Análisis y Síntesis de la Controversia

Hechos relevantes

El ciudadano Félix Enrique Carrasquel Pérez, copropietario del inmueble 112-C de la Torre C del Conjunto Residencial Vista Daymar I, demandó la nulidad de las Cartas Consultas de fechas 27 de octubre de 2022 y 25 de noviembre de 2022, y del acta de aprobación de fecha 15 de diciembre de 2022.

El 27 de octubre de 2022, la Administradora Obelisco, C.A., a petición de la Junta de Condominio, envió vía correo electrónico a los propietarios la primera carta consulta, con las siguientes preguntas:

¿Está usted de acuerdo en pagar la relación de gastos comunes de condominio según su alícuota al cálculo que se haga con relación al tipo de cambio según dólar BCV vigente al momento de su pago?
¿Autoriza al Administrador para efectuar el debido registro contable de las diferencias de cambio?
¿Está de acuerdo en mantener inalterable la tasa de cambio de la facturación del recibo de condominio por diez (10) días continuos inmediatos a su emisión para permitir su pago oportuno?

El 29 de noviembre de 2022, la Administradora envió la segunda carta consulta con las mismas preguntas, reportando que en la primera no hubo el quórum suficiente.

El 15 de diciembre de 2022, la Administradora envió los resultados de la segunda consulta, indicando que respondieron 55 unidades, equivalentes al 54,35% de los porcentajes de alícuota del inmueble, y que los puntos 1, 2 y 3 quedaron APROBADOS con el acuerdo favorable de una mayoría de entre los que respondieron.

Argumentos de la parte actora

La propuesta y su aprobación pretenden dar validez a una reconversión monetaria de deuda, modificando la moneda de pago de bolívares a dólares estadounidenses.
El recibo-planilla de gastos de condominio no es un "área común"; la Administradora no tiene facultad para modificar su contenido.
La comunidad de propietarios no tiene autoridad para modificar los recibos-planillas; conforme al artículo 138 constitucional, toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos.
La propuesta y su aprobación vulneran el derecho a la propiedad (art. 115 constitucional) y el principio de irretroactividad de la ley (art. 24 constitucional).
La modificación de la moneda de pago requiere una mayoría calificada o unanimidad, conforme al artículo 23 de la LPH.
La consulta excedió el lapso de ocho (8) días establecido en el artículo 23 de la LPH: entre la primera y la segunda consulta transcurrieron 32 días, y entre la segunda y la tercera, 15 días.
La Administradora no informó si realizó la consulta al 100% de los propietarios.
La propuesta carece de información suficiente, válida, objetiva y oportuna (art. 16 del Reglamento de Condominio).
La Administradora no tiene competencia legal para endeudar al consorcio en moneda extranjera (art. 20 LPH).
El convenio cambiario N.º 1 (Gaceta Oficial N.º 6.405) establece condiciones para el pago de obligaciones en moneda extranjera que no se cumplen.
La Administradora y la Junta de Condominio no informaron cuáles son las obligaciones pactadas en moneda extranjera ni los contratos firmados.
El consorcio no posee cuenta en moneda extranjera, por lo que el cumplimiento sería imposible.
La planilla-recibo de diciembre de 2022 contenía "provisiones" (gastos futuros) tasadas en moneda extranjera, contraviniendo el artículo 11 de la LPH (gastos presentes).
La Administradora envió la comunicación de resultados el 16 de diciembre y ese mismo día su personal salió de vacaciones, impidiendo el derecho a impugnar.

Petitorio: Se decrete el incumplimiento del procedimiento de ley de las cartas consultas y, en consecuencia, la nulidad del acta de aprobación de fecha 15 de diciembre de 2022.

Argumentos de la parte demandada

Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Es falso que se deban pagar en dólares estadounidenses los montos indicados; la comunidad decidió pagar en bolívares al tipo de cambio del BCV vigente al momento del pago.
No se modificó el contenido de la planilla de gastos comunes; la comunidad es la que decide la forma de pago.
La decisión de la comunidad, adoptada con el 70% de aprobación, es obligatoria para todos los propietarios.
La consulta se hizo conforme al artículo 23 de la LPH, al Documento de Condominio y al Reglamento.
El lapso de ocho (8) días se cuenta desde la fecha en que el último interesado recibió la propuesta.
La Ley de Propiedad Horizontal no contempla un plazo de 30 días para pagar el condominio; la comunidad decidió que el plazo es de 10 días.
La moneda de curso legal (bolívar) no puede ser cambiada ni siquiera por decisión unánime, pues es materia de orden público.
La comunidad no posee cuenta en moneda extranjera y no cobra en moneda extranjera.
Las estimaciones y provisiones son facultades de la Junta de Condominio y del Administrador.
El accionante ha perturbado a la comunidad con cuatro demandas y dos amparos, causando graves daños patrimoniales.

Decisión del tribunal

El Juzgado Tercero de Primera Instancia declaró CON LUGAR la demanda de nulidad, con los siguientes fundamentos:

Improcedencia de la perención: El demandante cumplió con las obligaciones de los ordinales 1.º y 2.º del artículo 267 CPC (consignó emolumentos y copias fotostáticas al día siguiente de la admisión), por lo que no se configuró la perención breve ni la anual.
Legitimidad del actor: Es copropietario del inmueble 112-C, según documento de compraventa protocolizado.
Oportunidad de la acción: La demanda fue interpuesta el 9 de enero de 2023, dentro de los 30 días siguientes a la notificación de resultados del 15 de diciembre de 2022 (art. 25 LPH). No operó la caducidad.
Violación del artículo 23 de la LPH: Los ocho (8) días se refieren al lapso que tienen los copropietarios para responder, no al tiempo que debe transcurrir entre una consulta y otra. Sin embargo, los porcentajes aprobatorios (40,06%, 40,06% y 38,96%) no alcanzan "más de la mitad del valor atribuido" (51%), como exige el artículo 23 de la LPH para la segunda consulta. Por tanto, la consulta no se adecuó a los parámetros legales.
Quórum aprobatorio incumplido: Para la aprobación se requería el voto favorable de más del 50% del valor atribuido (51%), y solo se obtuvo un 40,06% de respuestas favorables. La condición es de aprobación, no de participación.
Nulidad declarada: Se declara la nulidad de las cartas consultas de fechas 27 de octubre de 2022 y 25 de noviembre de 2022, y del acta de aprobación de fecha 15 de diciembre de 2022.
Inoficiosidad de otros alegatos: Declarada la nulidad por incumplimiento del quórum, resulta inoficioso el estudio de otras alegaciones.

3. Decisión de la Jueza, Criterios de Interés e Interpretación General

Criterio	Contenido
Improcedencia de la perención breve	El demandante consignó emolumentos y copias fotostáticas al día siguiente de la admisión, cumpliendo con las obligaciones de los ordinales 1.º y 2.º del artículo 267 CPC.
Improcedencia de la perención anual	El demandante realizó actos de impulso procesal (solicitud de cartel de citación, designación de defensor judicial) sin que transcurriera un año de inactividad.
Legitimidad activa del copropietario	El demandante es copropietario del inmueble 112-C, según documento de compraventa protocolizado. Tiene cualidad para impugnar los acuerdos de la mayoría (art. 25 LPH).
Oportunidad de la acción de nulidad	La demanda fue interpuesta dentro de los 30 días siguientes a la notificación de resultados (art. 25 LPH). No operó la caducidad.
Interpretación del artículo 23 de la LPH	Los ocho (8) días se refieren al lapso que tienen los copropietarios para responder la consulta, no al tiempo que debe transcurrir entre una consulta y otra.
Quórum aprobatorio en segunda consulta	Se requiere el voto favorable de más de la mitad del valor atribuido (51%). No basta con que participen más de la mitad; deben votar a favor más de la mitad.
Incumplimiento del quórum	Los porcentajes aprobatorios (40,06%, 40,06% y 38,96%) no alcanzan el 51% exigido por el artículo 23 de la LPH.
Nulidad de las cartas consultas	Se declara la nulidad de las cartas consultas de fechas 27 de octubre de 2022 y 25 de noviembre de 2022, y del acta de aprobación de fecha 15 de diciembre de 2022.
Inoficiosidad de otros alegatos	Declarada la nulidad por incumplimiento del quórum, resulta inoficioso el estudio de otras alegaciones (modificación de moneda, retroactividad, etc.).
Carga de la prueba	Cada parte tiene la carga de probar sus afirmaciones de hecho (arts. 1.354 CC y 506 CPC). La demandada no aportó pruebas que respaldaran el cumplimiento del quórum.

Interpretación general de la jueza

La jueza reafirma la importancia del quórum aprobatorio en el mecanismo de consulta del artículo 23 de la LPH. Distingue claramente entre:

Quórum de participación: los ocho (8) días para responder la consulta.
Quórum de aprobación: más de la mitad del valor atribuido (51%) para la segunda consulta.

La jueza determina que los porcentajes aprobatorios (40,06%, 40,06% y 38,96%) no alcanzan el 51% exigido por la ley, por lo que la consulta no se adecuó a los parámetros legales. La condición es de aprobación, no de participación.

La sentencia también subraya que la acción de nulidad fue interpuesta oportunamente (dentro de los 30 días del artículo 25 LPH), y que el demandante tiene legitimidad activa como copropietario. La jueza no entra a analizar otros alegatos (modificación de moneda, retroactividad, etc.) por resultar inoficioso una vez declarada la nulidad por incumplimiento del quórum.

4. Relación con el Tema de Estudio: Quórum y Toma de Decisiones en Asambleas

Aspecto del Tema	Interpretación en la sentencia
Carta Consulta vs. Asamblea	La Carta Consulta es un mecanismo alternativo o complementario a la Asamblea (arts. 22 y 23 LPH). Se utiliza cuando no es posible o conveniente la Asamblea, o cuando el Documento de Condominio remite a la ley.
Quórum de participación en primera consulta	Se requiere el voto favorable de los propietarios que representen al menos dos tercios (2/3) del valor atribuido a la totalidad del inmueble (art. 23 LPH, en concordancia con el art. 7).
Quórum de aprobación en segunda consulta	Si no se alcanza el quórum en la primera consulta, se procede a una segunda. En esta, se requiere el voto favorable de más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos (51%).
Lapso para responder la consulta	Ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado. No es el tiempo entre una consulta y otra.
Comunicación de resultados	El Administrador debe comunicar por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentar los acuerdos en el Libro de Acuerdos y conservar los comprobantes.
Impugnación de acuerdos	Cualquier propietario puede impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley, del Documento de Condominio o por abuso de derecho (art. 25 LPH).
Caducidad de la acción de nulidad	El recurso debe intentarse dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la asamblea o de la comunicación de la decisión hecha por el Administrador.
Quórum aprobatorio incumplido	Los porcentajes aprobatorios (40,06%, 40,06% y 38,96%) no alcanzan el 51% exigido por el artículo 23 de la LPH.
Modificación de la moneda de pago	La jueza no analiza este punto por resultar inoficioso una vez declarada la nulidad por incumplimiento del quórum. Sin embargo, la actora alegó que la modificación de moneda requiere unanimidad o mayoría calificada.
Nulidad de la Carta Consulta	Se declara la nulidad de las cartas consultas de fechas 27 de octubre de 2022 y 25 de noviembre de 2022, y del acta de aprobación de fecha 15 de diciembre de 2022.

Nota de interés: Esta sentencia es un precedente importante sobre el quórum aprobatorio en el mecanismo de consulta del artículo 23 de la LPH. Reafirma que, en la segunda consulta, se requiere el voto favorable de más de la mitad del valor atribuido (51%), y que no basta con que participen más de la mitad. También subraya que el lapso de ocho (8) días es para responder la consulta, no el tiempo entre una consulta y otra. La sentencia distingue claramente entre quórum de participación y quórum de aprobación.

5. Lecciones Prácticas para Juntas, Propietarios y Administradores

Para Propietarios

La Carta Consulta es un mecanismo válido para tomar decisiones, pero debe cumplir con los requisitos del artículo 23 de la LPH.
El quórum aprobatorio en segunda consulta es más de la mitad del valor atribuido (51%), no basta con que participen más de la mitad.
El lapso de ocho (8) días es para responder la consulta, no el tiempo entre una consulta y otra.
Puedes impugnar una Carta Consulta viciada de nulidad por violación de la LPH, del Documento de Condominio o por abuso de derecho (art. 25 LPH).
La acción de nulidad debe intentarse dentro de los 30 días siguientes a la comunicación de la decisión hecha por el Administrador.
La modificación de la moneda de pago de los recibos de condominio es una materia trascendental que podría requerir unanimidad o mayoría calificada. Consulta con un abogado antes de aprobar este tipo de propuestas.

Para la Junta de Condominio

Verifica el quórum aprobatorio antes de declarar aprobada una consulta. En segunda consulta, se requiere el voto favorable de más de la mitad del valor atribuido (51%).
No confundas quórum de participación con quórum de aprobación. Que participen más de la mitad no significa que aprueben más de la mitad.
Documenta el proceso de consulta: envía las cartas consultas por escrito, lleva un registro de las respuestas, asienta los resultados en el Libro de Acuerdos y conserva los comprobantes.
Comunica los resultados por escrito a todos los propietarios y deja constancia de la fecha de comunicación.
No permitas que la Carta Consulta sustituya a la Asamblea para decisiones que requieren deliberación de los propietarios.

Para el Administrador

El Administrador debe comunicar por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentar los acuerdos en el Libro de Acuerdos y conservar los comprobantes (art. 23 LPH).
Verifica el quórum aprobatorio antes de declarar aprobada una consulta. En segunda consulta, se requiere el voto favorable de más de la mitad del valor atribuido (51%).
No puedes modificar la moneda de pago de los recibos de condominio sin la aprobación de la comunidad y sin cumplir con los requisitos legales.
La transparencia y la documentación son clave: si la Carta Consulta no cumple con los requisitos de la LPH, el acuerdo es impugnable.
La acción de nulidad puede ser interpuesta por cualquier propietario dentro de los 30 días siguientes a la comunicación de la decisión.

Fuente legal: Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Asunto N.º AP11-V-FALLAS-2023-000001, de fecha 8 de abril de 2026. Disponible en: https://aragua.tsj.gob.ve/DECISIONES/2026/ABRIL/2118-8-AP11-V-FALLAS-2023-000001-.HTML

13. Referencias legales y bibliográficas

Fuentes legales

Ley de Propiedad Horizontal (Gaceta Oficial N.º 3.241 Extraordinario, 18 de agosto de 1983), arts. 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 29 y 39.
Código Civil de Venezuela, Artículos 1.692, 1.693, 1.694 (normas del mandato aplicables al administrador).

Jurisprudencia

Sentencia TSJ/SC-Civil, Expediente N.º AA20-C-2017-000332, de fecha 1 de agosto de 2017. Ponente: Francisco Ramón Velázquez Estévez.
Sentencia Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente N.º AP71-R-2013-000954 (8984), de fecha 8 de noviembre de 2013 (caso Torre La Noria).
Sentencia Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente N.º AP31-V-2016-001216, de fecha 22 de febrero de 2017 (caso Super Telas vs. Administradora Paseo Las Mercedes).
Sentencia Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Asunto N.º AP11-V-FALLAS-2023-000001, de fecha 8 de abril de 2026 (caso Vista Daymar I).
TSJ TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO, https://merida.tsj.gob.ve/DECISIONES/2025/ENERO/2861-30-SCA0889-2025-0889-2025.HTML

Fuentes doctrinarias y de referencia

Procondominios (2017). ¿Cuáles son las atribuciones legales de la Junta de Condominio en Venezuela? .
Recinta (2026). El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, explicado sin rodeos.
Odoo Condominio (2026). Atención Juntas de Condominio: SAREN ya permite solicitar citas ONLINE para el sellado de libros

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