La Carta Consulta y la Asamblea de Propietarios son dos mecanismos diferentes para tomar decisiones en un condominio, pero ambos están regulados por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). A continuación, te explico las diferencias, los artículos que las regulan, y ejemplos de cada una, junto con los deberes formales y la estructura documental que deben contener.

El Artículo 22 de la LPH establece las reglas básicas para la toma de decisiones en relación con la administración y conservación de las cosas comunes en un condominio.

 Artículo 22. - Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

​El Articulo 23 indica el procediendo para la realización de las Consultas Escritas ( Conocidas también como Carta Consulta )

El Articulo 24 indica el procediendo para la realización de la Asamblea General de Copropietarios.

1. Asamblea de Propietarios

Definición:

• La Asamblea de Propietarios es una reunión formal donde los copropietarios se reúnen para discutir y tomar decisiones sobre temas relacionados con el condominio.
• Es el órgano máximo de decisión en un régimen de propiedad horizontal.

Artículos que la regulan:

• Artículo 18 de la LPH: Establece que la administración del condominio corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador.
• Artículo 23 de la LPH: Regula el quórum necesario para que la asamblea sea válida (dos tercios en primera convocatoria y más de la mitad en segunda convocatoria).
• Artículo 24 de la LPH: Establece los requisitos y tiempos para la convocatoria de la asamblea (3 días de anticipación, publicación en periódico local, y fijación en el edificio).

Deberes formales y estructura documental:

1. Convocatoria:
   • Debe ser por escrito y enviada con al menos 3 días de anticipación.
   • Debe incluir:
     • Fecha, hora y lugar de la asamblea.
     • Orden del día (temas a tratar).
     • Indicación de que la asamblea se considerará válidamente constituida si se cumple con el quórum requerido.
   • Debe publicarse en un periódico de circulación local y fijarse en la entrada del edificio.
   • Se debe dejar una copia en cada apartamento.
2. Acta de la Asamblea:
   • Debe incluir:
     • Fecha, hora y lugar de la asamblea.
     • Lista de asistentes.
     • Temas discutidos.
     • Acuerdos adoptados.
     • Resultados de las votaciones.
   • El acta debe ser firmada por los asistentes y asentada en el Libro de Actas de la Asamblea de Propietarios.

Ejemplos de situaciones para convocar una Asamblea:

1. Aprobación del presupuesto anual: Se requiere una asamblea para discutir y aprobar el presupuesto de gastos comunes del próximo año.
2. Elección del administrador: Se convoca una asamblea para elegir o reelegir al administrador del condominio.
3. Realización de mejoras en áreas comunes: Si se propone instalar un nuevo sistema de seguridad, se requiere una asamblea para su aprobación.

2. Carta Consulta

Definición:

• La Carta Consulta es un mecanismo utilizado para consultar a los propietarios sobre un tema específico cuando no es posible o práctico realizar una asamblea presencial.
• Es una forma de tomar decisiones sin necesidad de reunir físicamente a todos los propietarios.

Artículos que la regulan:

• Artículo 23 de la LPH: Establece que, si no se alcanza el quórum en una asamblea, se puede realizar una carta consulta con los mismos requisitos de quórum (dos tercios en primera consulta y más de la mitad en segunda consulta).
• Artículo 24 de la LPH: Aplica también a la carta consulta en cuanto a los requisitos de tiempo y forma (3 días de anticipación).

Deberes formales y estructura documental:

1. Convocatoria de la Carta Consulta:
   • Debe ser por escrito y enviada a los propietarios interesados.
   • Debe incluir:
     • La pregunta o tema a consultar.
     • Las opciones de respuesta (por ejemplo, "Sí" o "No").
     • El plazo para responder (generalmente, 8 días según el Artículo 23 de la LPH).
   • Si no se llega a quorum en la primera consulta se procederá a una segunda consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) dias siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
2. Acta de la Carta Consulta:
   • Debe incluir:
     • Fecha de la consulta.
     • Lista de propietarios que respondieron.
     • Resultados de las respuestas.
     • Acuerdos adoptados en función de las respuestas.
   • El acta debe ser firmada por el Administrador y asentada en el Libro de Actas de la Asamblea de Propietarios.

Ejemplos de situaciones para realizar una Carta Consulta:

1. Aprobación de un aumento en las cuotas de mantenimiento: Se envía una carta consulta para conocer la opinión de los propietarios sobre un posible aumento en las cuotas.
2. Cambio de horario de uso de la piscina: Se consulta a los propietarios sobre un cambio en el horario de uso de la piscina.
3. Instalación de cámaras de seguridad: Se realiza una carta consulta para aprobar la instalación de cámaras en las áreas comunes.

Resumen de Diferencias

Conclusión

Tanto la Asamblea de Propietarios como la Carta Consulta son mecanismos válidos para tomar decisiones en un condominio, pero se utilizan en situaciones diferentes. La asamblea es más formal y se utiliza para temas que requieren discusión en grupo, mientras que la carta consulta es más ágil y se utiliza para consultas específicas cuando no es posible reunir a todos los propietarios.

Referencia Legal:

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445