En el régimen de propiedad horizontal, los propietarios de apartamentos o locales están obligados a contribuir con los gastos comunes del condominio, tal como lo establece el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta obligación es de carácter propter rem, es decir, está ligada a la propiedad del inmueble y no a la persona del propietario, lo que implica que el nuevo dueño asume las deudas de condominio que existían al momento de la adquisición.

Prescripción de la Deuda de Condominio

La prescripción es un instituto jurídico que extingue la obligación de pagar una deuda después de que transcurra un determinado tiempo sin que el acreedor haya ejercido su derecho de cobro. En el caso de las deudas de condominio, existen dos teorías principales sobre el plazo de prescripción:

1.Teoría de la Prescripción Veintenal (20 años):

1. • Esta teoría sostiene que las deudas de condominio, al ser obligaciones propter rem, están ligadas a la propiedad del inmueble y no a la persona del propietario. Por lo tanto, se considera que la acción para reclamar el cobro de estas deudas tiene un carácter real y no personal.
   • Según el artículo 1961 del Código Civil, las acciones reales prescriben a los 20 años. Esta teoría ha sido respaldada por jurisprudencia venezolana, como se observa en la sentencia más antigua proporcionada, donde se acogió el criterio de la prescripción veintenal. El tribunal argumentó que aceptar un plazo menor (como el de 3 o 10 años) contradeciría el carácter real de la acción y crearía situaciones ventajosas para propietarios morosos, perjudicando la economía del condominio.

2. Teoría de la Prescripción Decenal (10 años):

1. • Otra teoría, basada en el artículo 1977 del Código Civil, establece que las acciones personales prescriben a los 10 años. Algunos tribunales han aplicado este plazo a las deudas de condominio, considerándolas como obligaciones de carácter personal.
   • Esta teoría ha sido cuestionada en jurisprudencia más reciente, ya que no toma en cuenta el carácter propter rem de la obligación, que está ligada a la propiedad y no a la persona del propietario.
   • Sin embargo, en la jurisprudencia recientes plantean la prescripción decenal fundamentadas en el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva debido a que los recibos de condominio expresamente en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone que la vía idónea para accionar la obligación de la deuda es la vía ejecutiva y conforme a lo dispuesto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo.”
   • Siendo ello así, y de conformidad con el criterio jurisprudencial descrito, las deudas provenientes de las cuotas de condominio y en virtud del carácter de título ejecutivo que le otorga la Ley de Propiedad Horizontal debe aplicarse la prescripción de diez (10) años, independientemente de que éstas deban pagarse periódicamente, conforme lo previsto en la parte final del único aparte del artículo 1.977 del Código Civil.

3. Teoría de la Prescripción Trienal (3 años):

1. • Finalmente, algunos tribunales han aplicado el artículo 1980 del Código Civil, que establece un plazo de prescripción de 3 años para las obligaciones que deben cumplirse en plazos periódicos (como las cuotas de condominio). No obstante, esta teoría ha sido ampliamente criticada, ya que no se ajusta al carácter real de la obligación, además de ello crearía sin justificación situaciones ventajosas para propietarios morosos, tal vez ayudados por la negligencia del Administrador, perjudicando a la larga la economía del condominio, poniendo en peligro su subsistencia.

Interrupción de la Prescripción

La prescripción puede interrumpirse si el acreedor (en este caso, la administración del condominio) realiza actos que demuestren su intención de cobrar la deuda, como el envío de notificaciones, la presentación de una demanda o cualquier otro acto que reconozca la deuda. Esto está regulado en el artículo 1967 del Código Civil.

Términos Importantes

• Obligación Propter Rem: Es una obligación que está ligada a la propiedad de un bien, en este caso, el apartamento o local. Esto significa que la deuda de condominio no se extingue con el cambio de propietario, sino que el nuevo dueño asume la obligación de pagar las deudas acumuladas.
• Título Ejecutivo: Según el artículo 14 de la LPH, las planillas de condominio tienen fuerza ejecutiva, lo que significa que pueden ser utilizadas directamente para iniciar un proceso judicial de cobro sin necesidad de un juicio previo.
• Prescripción: Es la extinción de una obligación por el transcurso del tiempo sin que el acreedor haya ejercido su derecho de cobro.

Artículos Relevantes

• Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
• • Artículo 12: Establece la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos comunes.
  • Artículo 14: Otorga a las planillas de condominio el carácter de título ejecutivo.
  • Artículo 39: Permite demandar a un propietario que incumple reiteradamente con sus obligaciones, incluyendo el pago de condominio.
• Código Civil:
• • Artículo 1977: Establece el plazo de prescripción de 20 años para las acciones reales.
  • Artículo 1977: Establece el plazo de prescripción de 10 años para las acciones personales.
  • Artículo 1977: Establece el plazo de prescripción para el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva de 10 años.
  • Artículo 1980: Establece un plazo de prescripción de 3 años para las obligaciones periódicas.
  • Artículo 1967: Regula la interrupción de la prescripción.

Disposiciones Finales sobre la Prescripción de la deuda de Condominio:

La deuda de condominio en Venezuela prescribe después de 10 años, conforme al artículo 1977 del Código Civil, Las distinta Sentencias Judiciales consultadas optan por este plazo de tiempo debido al carácter de título ejecutivo que se le otorga a las planillas de condominio en el artículo 14 de la  Ley de Propiedad Horizontal.

Cualquier otro tiempo menor a los establecidos, las sentencias lo consideran improcedentes, por ejemplo prescripción breve de 3 años que se establece en el Código Civil artículo 1980, no procede debido a consideración de criterio del Juez, este plazo que pone en situación ventajosas a los propietarios morosos lo que perjudica la economía del condominio a la vez que pone en peligro la subsistencia y bienestar de la comunidad en propiedad horizontal.

Sin embargo, es importante destacar que la prescripción puede interrumpirse si la administración del condominio realiza actos que demuestren su intención de cobrar la deuda.

Por lo tanto, si usted es propietario de un apartamento o local y tiene deudas de condominio, es fundamental estar al tanto de estos plazos y de las acciones que la administración pueda tomar para evitar que la deuda prescriba. Asimismo, si usted es parte de la administración del condominio, debe asegurarse de realizar actos que interrumpan la prescripción, como el envío de notificaciones o la presentación de demandas, para preservar el derecho de cobro.

Nota Final: Este análisis se basa en la legislación venezolana vigente y en la jurisprudencia más reciente AÑO 2014, incluyendo la sentencia más antigua proporcionada AÑO 2008. Sin embargo, cada caso puede tener particularidades que requieran un análisis específico. Se recomienda consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para obtener asesoría personalizada.

Referencia Legal:

• SENTENCIA DEFINITIVA; EXPEDIENTE N°14.438; MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (VÍA EJECUTIVA) AÑO 2008
• SENTENCIA DEFINITIVA; EXPEDIENTE N°0563-12; MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (VÍA EJECUTIVA) AÑO 2014
• Código Civil de Venezuela (Gaceta Oficial - Asamblea Nacional)
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• Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela (Gaceta Oficial - Asamblea Nacional)
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