Para abordar el caso de cómo realizar una Asamblea de Propietarios, tomar decisiones y validar los acuerdos de propietarios en condominio bajo el régimen de propiedad horizontal en Venezuela, es fundamental seguir los procedimientos establecidos en la Ley.
El Artículo 22 de la LPH establece las reglas básicas para la toma de decisiones en relación con la administración y conservación de las cosas comunes en un condominio.
Artículo 22. - Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
El Articulo 23 indica el procediendo para la realización de las Consultas Escritas ( Conocidas también como Carta Consulta )
El Articulo 24 indica el procediendo para la realización de la Asamblea General de Copropietarios, la misma inicialmente sera convocada por el administrador ( en caso de urgencia, la convocatoria puede ser realizada por la Junta de Condominio - Articulo 18 literal a ) para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Los propietarios interesados pueden recurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla.
A continuación, describimos un paso a paso cómo se debe llevar a cabo el proceso de Convocatoria, Celebración, Validación y Ejecución de la Asamblea de Propietarios con sustento en la legislación vigente:
La información verás y oportuna son la esencia de la transparencia y confianza por una gestión administrativa de excelencia. Muestre su capacidad de buen trabajo y gran capacidad de gestión en Propiedad Horizontal con nuestro sistema.
Comunicados y reportes centralizados, copropietarios informados en todo momento.
Contáctenos y juntos mejoraremos tu Condominio, Sistema Administrativo y Contable. Contáctenos
1. Convocatoria de la Asamblea de Propietarios
Paso 1: Determinar la necesidad de la asamblea
- La asamblea puede ser convocada para tratar temas como la aprobación del presupuesto anual, la elección de la Junta de Condominio, la designación del administrador, la realización de mejoras en las áreas comunes, o cualquier otro asunto que afecte a la comunidad.
- Según el Artículo 18 de la LPH, la administración del condominio corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador.
Paso 2: Convocar la asamblea
- La convocatoria debe ser realizada por el Administrador o la Junta de Condominio.
- Según el Artículo 24 de la LPH, la convocatoria debe hacerse por escrito y con al menos tres (3) días de anticipación.
- La convocatoria debe incluir:
- Fecha, hora y lugar de la asamblea.
- Orden del día (temas a tratar).
- Indicación de que la asamblea se considerará válidamente constituida si se cumple con el quórum requerido.
Paso 3: Publicación de la convocatoria
- La convocatoria debe ser publicada en un periódico de circulación local y fijada en la entrada o entradas del edificio (Artículo 24 de la LPH).
- Además, se debe dejar una copia de la convocatoria en cada apartamento, aunque el incumplimiento de este requisito no anula la asamblea.
2. Celebración de la Asamblea
Paso 4: Verificación del quórum
- Si a la asamblea no concurriere un número de los propietarios interesados suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo 23 y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo. Tomando en cuenta el quórum de Dos tercios (2/3) del valor atribuido al inmueble (Artículo 23 de la LPH).
Paso 5: Desarrollo de la asamblea
- La asamblea será presidida por el Presidente de la Junta de Condominio o por la persona designada por los asistentes.
- Se discutirán los temas incluidos en el orden del día.
- Las decisiones se tomarán por mayoría de votos, salvo que la ley exija unanimidad (por ejemplo, para modificar el documento de condominio, según el Artículo 29 de la LPH).
Paso 6: Levantamiento del acta
- De toda asamblea se levantará un acta que debe ser firmada por los asistentes.
- El acta debe incluir:
- Fecha y lugar de la asamblea.
- Lista de asistentes.
- Temas discutidos.
- Acuerdos adoptados.
- Resultados de las votaciones.
- El acta se asentará en el Libro de Actas de la Asamblea de Propietarios, que debe estar sellado por un Notario Público o un Juez de Distrito (Artículo 20 de la LPH).
3. Validación de los Acuerdos
Paso 7: Comunicación de los acuerdos
- El Administrador debe comunicar por escrito a todos los propietarios los acuerdos adoptados en la asamblea (Artículo 23 de la LPH).
- Los acuerdos son obligatorios para todos los propietarios, incluso para aquellos que no asistieron a la asamblea.
Paso 8: Impugnación de acuerdos
- Si un propietario considera que un acuerdo viola la ley o el documento de condominio, puede impugnarlo ante un juez dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea o de la comunicación del acuerdo (Artículo 25 de la LPH).
- El recurso de impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, a menos que el juez lo decida provisionalmente.
4. Ejecución de los Acuerdos
Paso 9: Implementación de las decisiones
- El Administrador o la Junta de Condominio será responsable de ejecutar los acuerdos adoptados en la asamblea.
- Por ejemplo, si se aprueba un presupuesto para mejoras en las áreas comunes, el Administrador deberá gestionar los contratos y pagos correspondientes.
Paso 10: Rendición de cuentas
- El Administrador debe presentar un informe anual de su gestión, incluyendo la ejecución de los acuerdos adoptados en las asambleas (Artículo 20 de la LPH).
Sustento Legal
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
- Artículos 18, 19, 20, 23, 24, 25, 29.
- Código Civil:
- Artículos relacionados con el mandato (responsabilidad del Administrador) y las obligaciones de los copropietarios.
Resolución del Caso
Si se presenta un caso específico, como la necesidad de realizar mejoras en las áreas comunes, los pasos serían:
- Convocar una asamblea siguiendo los procedimientos descritos.
- Discutir y votar la propuesta de mejoras, asegurándose de que se cumpla con el quórum requerido y que la decisión sea adoptada por la mayoría necesaria.
- Validar los acuerdos y comunicarlos a todos los propietarios.
- Ejecutar las mejoras a través del Administrador, quien deberá rendir cuentas de los gastos y avances.
La información verás y oportuna son la esencia de la transparencia y confianza por una gestión administrativa de excelencia. Muestre su capacidad de buen trabajo y gran capacidad de gestión en Propiedad Horizontal con nuestro sistema.
Comunicados y reportes centralizados, copropietarios informados en todo momento.
Contáctenos y juntos mejoraremos tu Condominio, Sistema Administrativo y Contable. Contáctenos
5. 📖 El Libro de Acuerdos: La "Bitácora" Jurídica del Condominio
Si la Asamblea es el órgano máximo de decisión, el Libro de Acuerdos de los Propietarios es su memoria histórica y legal. No debemos verlo simplemente como un cuaderno de notas; es, en palabras técnicas, la columna vertebral probatoria de la copropiedad.
De acuerdo con el Artículo 14 de la LPH, los acuerdos inscritos en este libro, siempre que estén respaldados por sus comprobantes legales, constituyen plena prueba (salvo evidencia en contrario). Es, por excelencia, el "Libro de Historia del Condominio", donde queda constancia de la trayectoria y navegación de la comunidad.
⚖️ El Poder Probatorio del Libro de Actas: Artículo 14 LPH
La Norma que Cambia Todo:
"Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva."
"harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro"
📌 Consecuencias Prácticas:
1. Valor Probatorio Preferente
- Las actas inscritas se presumen verdaderas
- La carga de probar lo contrario recae en quien las impugna
- Constituyen prueba documental plena en juicios
2. Fuerza Ejecutiva Directa
- Los acuerdos sobre gastos comunes pueden convertirse en títulos ejecutivos
- Permiten iniciar procedimientos de cobro rápido (vía ejecutiva)
- Reducen la necesidad de pruebas adicionales
3. Seguridad Jurídica
- Garantizan transparencia en las decisiones
- Protegen a administradores y juntas de acusaciones infundadas
- Establecen historial verificable de la gestión
5.1 ⏳ El Factor Tiempo: ¿Cuándo debe redactarse el Acta?
Una de las dudas más frecuentes es el momento del asentamiento. La Ley de Propiedad Horizontal es categórica en su Artículo 24:
“De toda asamblea se levantará acta que se estampará en el libro de acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes”.
La regla de oro: El acta debe redactarse y firmarse al finalizar la reunión. Rechazamos la mala práctica de tomar notas informales para "redactar después". Recoger firmas días más tarde, con propietarios que quizás ni asistieron, no solo es una falta de transparencia, sino que vicia de nulidad absoluta todo lo actuado. El acta se firma "al calor" de la asamblea por quienes estuvieron presentes.
5.2 🛠️ Protocolo de Legalidad: ¿Cómo llenar el Libro correctamente?
Para que una asamblea resista cualquier impugnación judicial, el administrador (quien custodia el libro según el Art. 20, literal g) debe seguir esta ruta razonamiento:
Paso 1: Convocatoria Formal y Transcripción de la Convocatoria
Lo primero que debe aparecer es el texto íntegro del aviso publicado en prensa. La publicación en un diario de circulación nacional o local es el primer control de legalidad exigido por el Art. 24 de la LPH. Sin convocatoria válida, no hay asamblea válida.
- Transcribir textualmente la convocatoria publicada
- Anexar recorte del periódico donde se publicó
- Verificar cumplimiento de plazos (mínimo 3 días)
📅 Momento Exacto de Redacción: ¿Cuándo y Cómo?
Error Común vs. Práctica Correcta
| Práctica Incorrecta ❌ | Práctica Correcta ✅ |
|---|---|
| Tomar notas y redactar después | Redactar durante la asamblea |
| Recoger firmas posteriormente | Firmar al finalizar la reunión |
| Modificar contenido después | Asentar decisiones en tiempo real |
Base Legal: Artículo 24 LPH establece claramente que el acta se levanta de toda asamblea y se suscribe por los concurrentes.
Paso 2: Verificación y Control de Quórum
Antes de deliberar, se debe verificar si existe el quórum necesario según el Documento de Condominio.
- Recomendación: Elaborar previamente un cuadro con la lista de propietarios, sus inmuebles y sus respectivas alícuotas. Este cuadro sirve para registrar la asistencia inicial y validar la constitución de la asamblea.
Cuadro de Asistencia Obligatorio:
| Apartamento | Propietario/Representante | Alícuota | Firma | |-------------|---------------------------|----------|-------| | A-101 | Juan Pérez | 5.25% | | | A-102 | Representado por María G. | 5.25% | |
Importante: Diferenciar entre:
- Quórum de constitución (para iniciar)
- Quórum de decisión (varía según tipo de acuerdo)
Paso 3: Desarrollo del Orden del Día, Estructura del Acta
Se procede a asentar cada punto publicado en la agenda. Es útil dividir el acta en dos partes:
- Parte I: Puntos Informativos: Donde el administrador expone situaciones que no requieren votación.
- Decisiones ya tomadas por la junta/administración
- Informes de gestión
- Comunicaciones formales
- Parte II: Puntos Decisorios: Donde se requiere el voto. Aquí es vital distinguir entre el voto "por propietario" y el voto cuantitativo (basado en el valor de la alícuota), según lo que exija la ley para cada caso.
- Formato claro: "Aprobación de [tema específico]"
- Dos escenarios posibles: Aprobado/No Aprobado
- Espacio para observaciones
Paso 4: Sistema de Votación, Recomendaciones Clave:
- Designar comisión escrutadora (3 propietarios + administrador)
- Papeletas confidenciales para votaciones secretas
- Registro dual:
- Voto cualitativo (1 propietario = 1 voto)
- Voto cuantitativo (según alícuota)
Ejemplo de Registro:
Punto: Aprobación de reparación de ascensor
- Total alícuotas presentes: 85%
- Votos favorables: 72% (mayoría calificada alcanzada)
- Votos en contra: 13%
- Abstenciones: 0%
Paso 5: Cierre Formal en el Libro de Acuerdos
Sugerimos designar a tres propietarios asistentes para que den fe de los resultados junto al administrador. Finalmente, se debe dar lectura en voz alta a toda el acta antes de que los concurrentes procedan a estampar su firma, cerrando así el ciclo de validez del acto.
Elementos Obligatorios:
- Lectura íntegra del acta en voz alta
- Cuadro final de asistencia con firmas
- Reservas y observaciones de propietarios
- Hora de inicio y finalización
Fórmula de Cierre Recomendada:
"No habiendo más puntos que tratar, se da por terminada la asamblea a las [hora], levantándose la presente acta que es firmada por los concurrentes."
⚡ Puntos de Interés para el Administrador
- El Voto de los Apoderados: Si un propietario no asiste pero envía un representante, el poder debe quedar debidamente acreditado y mencionado en el acta.
- Reserva de Derechos: Cualquier copropietario tiene derecho a que se asiente en el acta una observación o reserva específica sobre lo decidido.
La información verás y oportuna son la esencia de la transparencia y confianza por una gestión administrativa de excelencia. Muestre su capacidad de buen trabajo y gran capacidad de gestión en Propiedad Horizontal con nuestro sistema.
Comunicados y reportes centralizados, copropietarios informados en todo momento.
Contáctenos y juntos mejoraremos tu Condominio, Sistema Administrativo y Contable. Contáctenos
💡Consejos Profesionales para Administradores
📋 Kit de Sobrevivencia para Asambleas:
1. Preparación Anticipada:
- Plantillas prediseñadas de actas
- Listas de asistencia pre-impresas
- Calculadora para cómputo de alícuotas
2. Durante la Asamblea:
- Secretario designado exclusivo para redacción
- Asistente para control de asistencia y firmas
- Cronómetro para control de tiempos
3. Post-Asamblea:
- Digitalización inmediata del acta
- Comunicación formal a ausentes
- Archivo físico y digital con respaldo
🔐 Valor Legal y Consecuencias del Incumplimiento
Consecuencias de Actas Mal Elaboradas:
Para el Administrador/Junta:
- ❌ Nulidad de acuerdos tomados
- ❌ Exposición a demandas por irregularidades
- ❌ Pérdida de fuerza ejecutiva de decisiones
Para la Comunidad:
- ❌ Imposibilidad de cobrar gastos aprobados
- ❌ Conflictos internos por falta de transparencia
- ❌ Dificultad para acciones legales futuras
🎯 Conclusión: Más que un Libro, un Escudo Legal
Los 3 Pilares del Libro de Actas:
- 🛡️ Protección Legal: Actas correctas = decisiones ejecutables
- 📈 Transparencia: Registro fiel = confianza comunitaria
- ⚖️ Seguridad: Documentación formal = defensa ante conflictos
Reflexión Final:
"En propiedad horizontal, lo que no está en el libro de actas, no existe legalmente. Un acta bien elaborada no es burocracia, es el seguro de vida de la gestión condominal."
Recuerde: Cada firma en el libro de actas no es solo una formalidad, es un compromiso legal que respalda decisiones que afectarán la vida y el patrimonio de toda la comunidad.
¿Su condominio lleva correctamente sus libros de actas?
Si tiene dudas sobre la validez de sus registros o necesita asesoría para implementar procedimientos correctos, no dude en consultar con especialistas en propiedad horizontal. ⚖️📚
La información verás y oportuna son la esencia de la transparencia y confianza por una gestión administrativa de excelencia. Muestre su capacidad de buen trabajo y gran capacidad de gestión en Propiedad Horizontal con nuestro sistema.
Comunicados y reportes centralizados, copropietarios informados en todo momento.
Contáctenos y juntos mejoraremos tu Condominio, Sistema Administrativo y Contable. Contáctenos
Referencia Legal:
https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf
https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238
https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf
https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445
Sentencia TSJ NULIDAD DE CONVOCATORIA DE ACTA DE ASAMBLEA:
https://aragua.tsj.gob.ve/DECISIONES/2022/JULIO/2664-18-15971-.HTML
Anexos Publicación de Convocatorias, Información pública en presa Nacional:
Fuente Pública: https://www.elnacional.com/anuncios/2025/12/convocatoria-asamblea-general-ordinaria-condominio-residencias-maiomar/
Fuente Pública: https://www.elimpulso.com/2026/02/06/convocatoria-asamblea-extraordinaria-de-propietarios-de-residencias-matalinda/
Fuente Pública: https://primicia.com.ve/guayana/ciudad/convocatoria-a-asamblea-en-conjunto-residencial-las-orquideas/
Fuente Pública: https://mmedia.eluniversal.com/archivos/CONVOCATORIA%20ASAMBLEA%20Edificio%20Mikonoz%20(2).pdf
Venezuela:
Brasil:
R. Dominicana:
Ecuador: