Para abordar el caso de cómo realizar una Asamblea de Propietarios, tomar decisiones y validar los acuerdos de propietarios en condominio bajo el régimen de propiedad horizontal en Venezuela, es fundamental seguir los procedimientos establecidos en la Ley.

El Artículo 22 de la LPH establece las reglas básicas para la toma de decisiones en relación con la administración y conservación de las cosas comunes en un condominio.

 Artículo 22. - Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

​El Articulo 23 indica el procediendo para la realización de las Consultas Escritas ( Conocidas también como Carta Consulta )

El Articulo 24 indica el procediendo para la realización de la Asamblea General de Copropietarios, la misma inicialmente sera convocada por el administrador ( en caso de urgencia, la convocatoria puede ser realizada por la Junta de Condominio - Articulo 18 literal a )  para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. 

Los propietarios interesados pueden recurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla.

A continuación, describimos un paso a paso cómo se debe llevar a cabo el proceso de Convocatoria, Celebración, Validación y Ejecución de la Asamblea de Propietarios con sustento en la legislación vigente:

1. Convocatoria de la Asamblea de Propietarios

Paso 1: Determinar la necesidad de la asamblea

• La asamblea puede ser convocada para tratar temas como la aprobación del presupuesto anual, la elección de la Junta de Condominio, la designación del administrador, la realización de mejoras en las áreas comunes, o cualquier otro asunto que afecte a la comunidad.
• Según el Artículo 18 de la LPH, la administración del condominio corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador.

Paso 2: Convocar la asamblea

• La convocatoria debe ser realizada por el Administrador o la Junta de Condominio.
• Según el Artículo 24 de la LPH, la convocatoria debe hacerse por escrito y con al menos tres (3) días de anticipación.
• La convocatoria debe incluir:
  • Fecha, hora y lugar de la asamblea.
  • Orden del día (temas a tratar).
  • Indicación de que la asamblea se considerará válidamente constituida si se cumple con el quórum requerido.

Paso 3: Publicación de la convocatoria

• La convocatoria debe ser publicada en un periódico de circulación local y fijada en la entrada o entradas del edificio (Artículo 24 de la LPH).
• Además, se debe dejar una copia de la convocatoria en cada apartamento, aunque el incumplimiento de este requisito no anula la asamblea.

2. Celebración de la Asamblea

Paso 4: Verificación del quórum

• Si a la asamblea no concurriere un número de los propietarios interesados suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo 23 y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo. Tomando en cuenta el quórum de Dos tercios (2/3) del valor atribuido al inmueble (Artículo 23 de la LPH).

Paso 5: Desarrollo de la asamblea

• La asamblea será presidida por el Presidente de la Junta de Condominio o por la persona designada por los asistentes.
• Se discutirán los temas incluidos en el orden del día.
• Las decisiones se tomarán por mayoría de votos, salvo que la ley exija unanimidad (por ejemplo, para modificar el documento de condominio, según el Artículo 29 de la LPH).

Paso 6: Levantamiento del acta

• De toda asamblea se levantará un acta que debe ser firmada por los asistentes.
• El acta debe incluir:
  • Fecha y lugar de la asamblea.
  • Lista de asistentes.
  • Temas discutidos.
  • Acuerdos adoptados.
  • Resultados de las votaciones.
• El acta se asentará en el Libro de Actas de la Asamblea de Propietarios, que debe estar sellado por un Notario Público o un Juez de Distrito (Artículo 20 de la LPH).

3. Validación de los Acuerdos

Paso 7: Comunicación de los acuerdos

• El Administrador debe comunicar por escrito a todos los propietarios los acuerdos adoptados en la asamblea (Artículo 23 de la LPH).
• Los acuerdos son obligatorios para todos los propietarios, incluso para aquellos que no asistieron a la asamblea.

Paso 8: Impugnación de acuerdos

• Si un propietario considera que un acuerdo viola la ley o el documento de condominio, puede impugnarlo ante un juez dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea o de la comunicación del acuerdo (Artículo 25 de la LPH).
• El recurso de impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, a menos que el juez lo decida provisionalmente.

4. Ejecución de los Acuerdos

Paso 9: Implementación de las decisiones

• El Administrador o la Junta de Condominio será responsable de ejecutar los acuerdos adoptados en la asamblea.
• Por ejemplo, si se aprueba un presupuesto para mejoras en las áreas comunes, el Administrador deberá gestionar los contratos y pagos correspondientes.

Paso 10: Rendición de cuentas

• El Administrador debe presentar un informe anual de su gestión, incluyendo la ejecución de los acuerdos adoptados en las asambleas (Artículo 20 de la LPH).

Sustento Legal

• Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
  • Artículos 18, 19, 20, 23, 24, 25, 29.
• Código Civil:
  • Artículos relacionados con el mandato (responsabilidad del Administrador) y las obligaciones de los copropietarios.

Resolución del Caso

Si se presenta un caso específico, como la necesidad de realizar mejoras en las áreas comunes, los pasos serían:

1. Convocar una asamblea siguiendo los procedimientos descritos.
2. Discutir y votar la propuesta de mejoras, asegurándose de que se cumpla con el quórum requerido y que la decisión sea adoptada por la mayoría necesaria.
3. Validar los acuerdos y comunicarlos a todos los propietarios.
4. Ejecutar las mejoras a través del Administrador, quien deberá rendir cuentas de los gastos y avances.

Referencia Legal:

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445