La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece un marco legal claro para garantizar la convivencia pacífica y el manejo de bienes privados y comunes dentro de un condominio de edificio o conjunto. Este régimen busca garantizar una administración organizada y la seguridad de todos los copropietarios, definiendo tanto los derechos como los deberes de los mismos, es decir, de quienes son dueños de bienes privados (apartamentos, locales, etc.) dentro de un edificio o conjunto sometido a este régimen. A continuación, te explicamos de manera sencilla y detallada cuáles son estos derechos y obligaciones de los copropietarios conforme a esta ley.

Derechos de los Copropietarios

Los copropietarios tienen una serie de derechos que les permiten disfrutar de su propiedad y participar en la administración del condominio. Estos derechos están protegidos por la Ley 675 y son fundamentales para garantizar la equidad y la transparencia.

1. Derecho de Uso y Disfrute de su Propiedad Privada

Cada propietario tiene el derecho de utilizar su espacio de dominio particular de acuerdo con su destinación, mientras respeta y hace uso de los bienes comunes (como áreas, pasillos, ascensores y zonas recreativas). Este uso debe realizarse sin afectar la seguridad ni el bienestar de los demás.

• Artículo 16: Los copropietarios tienen derecho a usar y disfrutar de su bien privado (apartamento, local, etc.) de acuerdo con su destinación (vivienda, comercio, etc.).
• Ejemplo: Un propietario puede habitar su apartamento, arrendarlo o usarlo para fines comerciales, siempre que cumpla con las normas del reglamento de propiedad horizontal.

2. Derecho de Copropiedad sobre los Bienes Comunes

• Artículo 19: Los copropietarios tienen derecho a usar y disfrutar de los bienes comunes (zonas verdes, ascensores, pasillos, etc.) en proporción a su coeficiente de copropiedad.
• Ejemplo: Todos los residentes pueden usar el salón social o la piscina, siempre que respeten las reglas establecidas.

3. Derecho a Participar en la Asamblea General  y toma de decisiones

Los copropietarios tienen el derecho de ser parte activa en las asambleas generales y en el consejo de administración, permitiéndoles votar y participar en las decisiones que afectan al condominio. La Ley 675 establece que el porcentaje de voto se relaciona con los coeficientes de copropiedad, es decir, la proporción de cada bien en relación con los comunes.

• Artículo 37: Los copropietarios tienen derecho a participar en las asambleas generales, votar y tomar decisiones sobre la administración del condominio.
• Ejemplo: Un propietario puede votar para aprobar el presupuesto anual o elegir al administrador.

4. Derecho a la Información

Se garantiza el derecho a conocer la situación financiera, las expensas comunes, ejecutadas y los acuerdos adoptados en las asambleas. Esto fomenta la transparencia en la gestión y la rendición de cuentas del administrador y del consejo

• Artículo 47: Los copropietarios tienen derecho a acceder a la información sobre la gestión del condominio, como actas de asambleas, estados financieros y registros de gastos.
• Ejemplo: Un propietario puede solicitar una copia del acta de la última asamblea para verificar las decisiones tomadas.

5. Derecho a Impugnar Decisiones

• Artículo 49: Los copropietarios pueden impugnar decisiones de la asamblea o del administrador si consideran que no se ajustan a la ley o al reglamento.
• Ejemplo: Si una multa es impuesta sin justificación, el propietario puede impugnarla ante las autoridades competentes.

Deberes de los Copropietarios

Así como tienen derechos, los copropietarios también tienen obligaciones que deben cumplir para garantizar la convivencia y el buen funcionamiento del condominio. Estas obligaciones están detalladas en la Ley 675 y son esenciales para mantener el orden, preservar el bien común y garantizar una convivencia armoniosa.

1. Pago de Expensas Comunes

Es obligatorio contribuir al pago de las expensas necesarias para el mantenimiento, conservación y mejoramiento de los bienes comunes. La Ley 675 estipula que estos aportes deben efectuarse de acuerdo con los coeficientes de copropiedad o, en ciertos casos, según módulos de contribución definidos en el reglamento.

• Artículo 29: Los copropietarios están obligados a pagar las expensas comunes necesarias para el mantenimiento y conservación de los bienes comunes.
• Ejemplo: Cada propietario debe pagar su cuota mensual para cubrir gastos como la limpieza, el mantenimiento de ascensores y la vigilancia.

2. Uso Adecuado de los Bienes Comunes

Los copropietarios tienen la responsabilidad de utilizar sus bienes privados y bienes comunes de acuerdo con su naturaleza y destinación, sin realizar actividades que comprometan la seguridad o la solidez del edificio. Esto incluye evitar ruidos excesivos, actos que perturben la convivencia y comportamientos que puedan perjudicar la salud o el bienestar de los demás.

• Artículo 18: Los copietarios deben usar los bienes comunes de manera adecuada, sin causar daños o perjuicios a otros residentes.
• Ejemplo: No se puede usar el salón social para fiestas ruidosas en horas de la noche, ya que esto afecta la tranquilidad de los vecinos.

3. Respeto a las Normas del Reglamento de Propiedad Horizontal

Todo propietario debe acatar lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal, que incluye normas de convivencia, utilización de servicios y modalidades para la administración del condominio. Además, es fundamental respetar los acuerdos alcanzados en las asambleas generales y en el consejo de administración.

• Artículo 5: Los copropietarios deben cumplir con las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal, que regula aspectos como el uso de áreas comunes, horarios de silencio y mantenimiento de fachadas.
• Ejemplo: Si el reglamento prohíbe tener mascotas en las áreas comunes, los propietarios deben respetar esta norma.

4. Reparación de Daños en su Propiedad

• Artículo 18: Los copropietarios deben reparar cualquier daño en su propiedad que pueda afectar a otros residentes o al edificio en general.
• Ejemplo: Si hay una fuga de agua en un apartamento que afecta al vecino de abajo, el propietario debe repararla de inmediato.

5. Participación en la Asamblea General

• Artículo 37: Los copropietarios tienen el deber de participar en las asambleas generales y contribuir a la toma de decisiones.
• Ejemplo: Asistir a la asamblea anual para aprobar el presupuesto y elegir al administrador.

6. Respeto a la Convivencia Pacífica

Los copropietarios tienen la responsabilidad de utilizar sus bienes privados y bienes comunes de acuerdo con su naturaleza y destinación, sin realizar actividades que comprometan la seguridad o la solidez del edificio. Esto incluye evitar ruidos excesivos, actos que perturben la convivencia y comportamientos que puedan perjudicar la salud o el bienestar de los demás.

• Artículo 2: Los copropietarios deben respetar la convivencia pacífica y evitar actos que perturben la tranquilidad de los demás residentes.
• Ejemplo: No hacer ruidos excesivos, especialmente en horas de la noche.

Consecuencias del Incumplimiento de los Deberes

El incumplimiento de los deberes puede acarrear sanciones, según lo establecido en la Ley 675:

• Multas: El administrador o la asamblea pueden imponer multas a los copropietarios que incumplan sus obligaciones (Artículo 59).
• Restricción de Uso de Bienes Comunes: En casos graves, se puede restringir el uso de áreas comunes a los infractores (Artículo 59).
• Procesos Judiciales: Si un copropietario no paga las expensas comunes, se puede iniciar un proceso judicial para el cobro coactivo (Artículo 48).

Disposiciones Finales

La Ley 675 de 2001 se erige como un pilar fundamental para regular la convivencia y garantizar la armonía en la administración de edificios y conjuntos en Colombia, establece un equilibrio entre los derechos y los deberes de los copropietarios, con el objetivo de garantizar una convivencia pacífica y una administración eficiente en los condominios.

Los derechos otorgados a los copropietarios facilitan el uso y disfrute de sus viviendas, mientras que los deberes y obligaciones aseguran una contribución equitativa al mantenimiento del bien común y una gestión transparente.

Cada copropietario, al formar parte de este régimen, se beneficia de la protección jurídica que resguarda tanto su inversión como la convivencia pacífica dentro del condominio. Asimismo, el cumplimiento de las obligaciones es clave para evitar conflictos y promover un ambiente colaborativo, en el que todos trabajen para cumplir la función social y comunitaria que impone la normativa.

Conocer y respetar estas normas es fundamental para mantener la armonía y el buen funcionamiento de cualquier edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

Referencia Legal:

http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil.html

https://leyes.co/codigo_civil.htm
https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162

Descargar Ley 675 Propiedad Horizontal
https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-675-2001-propiedad-horizontal-442?fullscreen=1