En la Ley 675 de 2001, los órganos de administración de la propiedad horizontal son fundamentales para la gestión y toma de decisiones en los condominios. Estos órganos están diseñados para garantizar el buen funcionamiento de los edificios o conjuntos residenciales, comerciales o mixtos. A continuación, te explico cada uno de estos órganos, los artículos que los regulan, cómo se toman las decisiones, y ejemplos prácticos de su aplicación.

1. La Asamblea General de Copropietarios

Es el órgano máximo de decisión en un condominio. Está conformada por todos los propietarios de bienes privados (apartamentos, locales, etc.) y tiene la facultad de tomar decisiones sobre aspectos clave de la administración.

Artículos que la regulan:

• Artículo 37: Integración y alcance de sus decisiones.
• Artículo 38: Naturaleza y funciones.
• Artículo 39: Reuniones ordinarias y extraordinarias.
• Artículo 45: Quórum y mayorías.
• Artículo 46: Decisiones que exigen mayoría calificada.

Cómo se toman las decisiones:

• Las decisiones se toman por votación, donde cada propietario tiene un voto proporcional a su coeficiente de copropiedad.
• Para decisiones ordinarias, se requiere la mayoría simple (más de la mitad de los coeficientes representados).
• Para decisiones importantes (como reformas al reglamento, desafectación de bienes comunes, o reconstrucción del edificio), se requiere una mayoría calificada del 70% de los coeficientes.
• Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto

Ejemplo práctico:

• Situación: El edificio necesita reparar la fachada, lo cual implica un gasto extraordinario.
• Proceso: El administrador convoca una asamblea extraordinaria. Los propietarios discuten el presupuesto y votan. Si se alcanza la mayoría calificada, se aprueba el gasto y se distribuye entre los copropietarios según sus coeficientes.
• Aprobación del presupuesto anual: En una asamblea, los propietarios votan para aprobar el presupuesto de gastos e ingresos del condominio para el próximo año. Si la mayoría aprueba, todos los propietarios deben contribuir según su coeficiente.
• Elección del Consejo de Administración: Los propietarios eligen a los miembros del Consejo de Administración, quienes actuarán como representantes de la comunidad ante el administrador.
• Modificación del reglamento de propiedad horizontal: Se somete a votación la modificación de algún artículo del reglamento, como por ejemplo, normas sobre uso de zonas comunes.

Quorum y Mayorías:

La ley y el reglamento de propiedad horizontal establecen los quórums necesarios para deliberar y las mayorías requeridas para tomar decisiones. Algunas decisiones, como las que exigen mayoría calificada (70% de los coeficientes de copropiedad), se encuentran estipuladas en el Artículo 46 de la Ley 675 de 2001

2. El Consejo de Administración

Es un órgano facultativo obligatorio para condominios con más de 30 bienes privados (excluyendo parqueaderos y depósitos). Su función principal es actuar como cuerpo consultivo, de apoyo al administrador y tomar decisiones en nombre de la asamblea. El consejo puede tomar decisiones.

Artículos que lo regulan:

• Artículo 53: Obligatoriedad y composición.
• Artículo 54: Quórum y mayorías.
• Artículo 55: Funciones.

Cómo se toman las decisiones:

• El consejo está integrado por un número impar de propietarios (mínimo 3).
• Las decisiones se toman por mayoría de votos de los miembros presentes.
• Puede delegar funciones al administrador, pero no puede tomar decisiones que correspondan exclusivamente a la asamblea.

Ejemplo práctico:

• Situación: El administrador propone cambiar la empresa de vigilancia del edificio.
• Proceso: El consejo de administración analiza las propuestas, selecciona la mejor opción, y la presenta a la asamblea para su aprobación final.
• Supervisión de contratos: El Consejo revisa y aprueba los contratos de mantenimiento de ascensores o jardinería, asegurándose de que se ajusten al presupuesto y a las necesidades del condominio.
• Reglamentación interna: El Consejo puede establecer normas internas para el uso de la piscina o el gimnasio, siempre y cuando no contradigan el reglamento de propiedad horizontal.
• Convocatoria a asambleas extraordinarias: Ante una situación urgente, como un daño estructural, el Consejo puede convocar a una asamblea extraordinaria para tomar decisiones al respecto.

3. El Administrador del Edificio o Conjunto

Es el representante legal de la persona jurídica (el condominio) y tiene a su cargo la gestión diaria del edificio o conjunto. Es el encargado de la administración, conservación y cuidado de los bienes comunes. Debe ejecutar las decisiones de la asamblea general, recaudar las cuotas de administración, elaborar el presupuesto, llevar la contabilidad, entre otras funciones.

Artículos que lo regulan:

• Artículo 50: Naturaleza del administrador.
• Artículo 51: Funciones del administrador.
• Artículo 52: Administración provisional.

Cómo se toman las decisiones:

• El administrador es designado por la asamblea general o el consejo de administración (si existe).
• Tiene facultades para ejecutar decisiones aprobadas por la asamblea, gestionar recursos, y mantener el orden en el condominio.
• No puede tomar decisiones que excedan sus funciones sin autorización de la asamblea.

Ejemplo práctico:

• Situación: Un propietario no paga las expensas comunes.
• Proceso: El administrador notifica al propietario moroso, aplica intereses de mora, y, si persiste la deuda, inicia un proceso judicial para el cobro coactivo.
• Reparaciones urgentes: Ante una fuga de agua que pueda afectar la estructura del edificio, el administrador debe contratar de inmediato a un fontanero para que realice la reparación, informando posteriormente al Consejo de Administración o a la asamblea.
• Cobro de cuotas morosas: El administrador debe realizar las gestiones necesarias para cobrar a los propietarios que no pagan sus cuotas de administración, pudiendo iniciar acciones legales si es necesario.
• Contratación de personal: El administrador contrata al personal de vigilancia, limpieza y mantenimiento del condominio, dentro del presupuesto aprobado por la asamblea.

4. El Revisor Fiscal

Es un órgano obligatorio en condominios de uso comercial o mixto, y facultativo en residenciales. Su función es supervisar la gestión financiera y administrativa.

Artículos que lo regulan:

• Artículo 56: Obligatoriedad y requisitos.
• Artículo 57: Funciones.

Cómo se toman las decisiones:

• El revisor fiscal es elegido por la asamblea general.
• Supervisa los estados financieros, verifica el cumplimiento de las normas, y emite informes para la asamblea.
• No toma decisiones, pero puede recomendar acciones correctivas.

Ejemplo práctico:

• Situación: Se sospecha de malos manejos en la administración del condominio.
• Proceso: El revisor fiscal audita las cuentas, identifica irregularidades, y presenta un informe a la asamblea para que se tomen las medidas correspondientes.

5. El Comité de Convivencia

Es un órgano facultativo en condominios residenciales, encargado de mediar en conflictos entre vecinos.

Artículos que lo regulan:

• Artículo 58: Solución de conflictos.
• Artículo 38 (numeral 3): Nombramiento y funciones.

Cómo se toman las decisiones:

• El comité está integrado por un número impar de propietarios (mínimo 3).
• No tiene facultades sancionatorias, pero puede proponer soluciones amistosas a los conflictos.
• Sus decisiones son recomendaciones que deben ser aprobadas por la asamblea o el administrador.

Ejemplo práctico:

• Situación: Dos vecinos tienen un conflicto por el ruido excesivo en horas de la noche.
• Proceso: El comité de convivencia escucha a ambas partes, propone un acuerdo (por ejemplo, establecer horarios de silencio), y lo presenta al administrador para su implementación.

Resumen de cómo interactúan estos órganos:

1. Asamblea General: Aprueba decisiones importantes (presupuestos, reformas, sanciones).
2. Consejo de Administración: Apoya la gestión y toma decisiones operativas.
3. Administrador: Ejecuta las decisiones y gestiona el día a día.
4. Revisor Fiscal: Supervisa la gestión financiera y administrativa.
5. Comité de Convivencia: Media en conflictos entre vecinos.

Ejemplo integrado:

• Situación: El edificio necesita instalar paneles solares para reducir costos de energía.
  1. Administrador: Presenta una propuesta técnica y financiera.
  2. Consejo de Administración: Analiza la propuesta y la recomienda a la asamblea.
  3. Asamblea General: Vota la propuesta. Si se aprueba, el administrador ejecuta el proyecto.
  4. Revisor Fiscal: Supervisa el uso de los recursos y emite un informe.
  5. Comité de Convivencia: Media en caso de quejas durante la instalación.

Disposiciones Fiscales:

La administración de la propiedad horizontal en Colombia se basa en la participación de todos los propietarios a través de la asamblea general, la supervisión del consejo de administración (si existe) y la gestión del administrador, cada uno con funciones y responsabilidades específicas . Las decisiones se toman por votación, respetando los quórums y mayorías establecidos en la ley y el reglamento de propiedad horizontal

Referencia Legal:

http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil.html

https://leyes.co/codigo_civil.htm
https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162

Descargar Ley 675 Propiedad Horizontal
https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-675-2001-propiedad-horizontal-442?fullscreen=1