La Ley 675 de 2001 establece un sistema de sanciones para garantizar el cumplimiento de las normas en los condominios y conjuntos residenciales o comerciales. Estas sanciones son esenciales para mantener el orden, la convivencia y la correcta administración de los bienes comunes. A continuación, te explicamos:

1. ¿Por qué son necesarias las sanciones en propiedad horizontal?
2. ¿Cuales son las Sanciones más comunes con ejemplos reales y artículos aplicables?
3. ¿Qué órgano de administración de la propiedad horizontal impone las sanciones?
4. ¿Cómo se puede apelar una sanción?

1. ¿Por qué son necesarias las sanciones en propiedad horizontal?

Las sanciones en el régimen de propiedad horizontal, establecidas en la Ley 675 de 2001, son un mecanismo esencial para garantizar el cumplimiento de las normas de convivencia, preservar los bienes comunes y proteger los derechos de los copropietarios. Su fundamento legal se encuentra en los artículos 59 a 62, que buscan equilibrar el ejercicio individual de los derechos con el interés colectivo, asegurando que las infracciones no queden impunes y manteniendo así la armonía en los condominios. Estas medidas, respaldadas por el principio de función social de la propiedad (Art. 2), son necesarias para evitar abusos y garantizar una administración eficiente y justa.

Las sanciones buscan:

✅ Garantizar el cumplimiento de las normas (reglamento de propiedad horizontal y Ley 675).

✅ Proteger los derechos de los copropietarios que sí cumplen con sus obligaciones.

✅ Mantener la convivencia pacífica (evitar ruidos, mal uso de áreas comunes, etc.).

✅ Asegurar el buen estado de los bienes comunes (evitar daños por negligencia).

Ejemplos de Cuando se puede ejecutar sanciones y su Procedimiento

1. Ruidos excesivos en horarios nocturnos

• Situación: Un residente organiza fiestas con música alta después de las 10 p.m., violando el reglamento.
• Procedimiento:
  1. Reporte: Vecinos afectados notifican al administrador (con pruebas: videos, testimonios).
  2. Requermiento escrito: El administrador envía un llamado de atención formal (Art. 60).
  3. Sanción: Si persiste, la Asamblea General impone una multa (hasta 2 expensas mensuales) o restringe el uso de áreas comunes (Art. 59).

2. Daños a bienes comunes por negligencia

• Situación: Un propietario realiza una remodelación no autorizada que daña la estructura del edificio.
• Procedimiento:
  1. Inspección: El administrador verifica el daño con peritos o fotos.
  2. Reparación: Se ordena al infractor reparar los daños a su costa (Art. 18).
  3. Sanción: Si no cumple, el Consejo de Administración aplica multas sucesivas hasta la reparación (Art. 59.2).

3. Impago reiterado de expensas comunes

• Situación: Un copropietario acumula 6 meses de mora en el pago de expensas.
• Procedimiento:
  1. Notificaciones: El administrador envía recordatorios y cobros coactivos (Art. 48).
  2. Publicación: Si no paga, se incluye en la lista de morosos (Art. 59.1).
  3. Acción judicial: Se inicia un proceso ejecutivo para cobrar la deuda con intereses (Art. 48).

Las sanciones buscan corregir conductas que afectan la convivencia o el patrimonio común, siguiendo un procedimiento escalonado (requerimiento, oportunidad de descargo y aplicación proporcional). Su base legal (Ley 675) asegura transparencia y debido proceso. 

2. Cuales son las Sanciones permitidas por la Ley 675?

La Ley 675 (Artículo 59) establece tres tipos de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias (es decir, que no son pagos de dinero):

a) Publicación de la lista de infractores

• Artículo 59.1: Se puede publicar en lugares visibles del condominio el nombre de los infractores y la falta cometida.
• Ejemplo real:
  • Un residente estaciona su carro en zonas prohibidas reiteradamente.
  • La administración coloca un cartel en el ascensor con su nombre y la sanción.

b) Multas sucesivas

• Artículo 59.2: Se pueden imponer multas mientras persista la infracción.
  • Límite: Cada multa no puede superar 2 veces el valor de las expensas mensuales del infractor.
  • Tope acumulado: No más de 10 veces el valor de las expensas mensuales.
• Ejemplo real:
  • Un propietario no permite el acceso a su apartamento para reparar una fuga que afecta a otros.
  • Se le impone una multa diaria hasta que permita el ingreso.

c) Restricción al uso de bienes comunes no esenciales

• Artículo 59.3: Se puede prohibir el acceso a zonas como salones sociales, piscinas o gimnasios.
• Ejemplo real:
  • Un residente usa la zona de BBQ y no la limpia, violando el reglamento.
  • Se le suspende el uso de esa área por 3 meses.

⚠ Excepción (Artículo 59, párrafo), Restricción de Bienes Comunes Esenciales:

La Ley 675 de 2001 establece que no se pueden restringir los bienes comunes esenciales (pasillos, ascensores, escaleras, entre otros), ya que son indispensables para el uso y disfrute de las unidades privadas. Esta prohibición busca garantizar el acceso básico y la seguridad de todos los residentes. A continuación, te explicamos con 5 ejemplos reales qué ocurre cuando se intenta restringir estos bienes y cómo aplica la ley.

Ejemplo 1: Bloqueo de Ascensores por Morosidad

Situación:

• Un administrador quiere negar el uso del ascensor a un propietario moroso hasta que pague sus expensas.

¿Es válido?

❌ No. El ascensor es un bien común esencial (Art. 3 y 19). Aunque el propietario esté en mora, no se le puede privar de su uso. La sanción debe ser otra (multa, cobro judicial, etc.).

Ejemplo 2: Cierre de Pasillos por "Seguridad"

Situación:

• El consejo de administración decide cerrar un pasillo de circulación para convertirlo en área privada de un propietario.

¿Es válido?

❌ No. Los pasillos son bienes esenciales para el acceso a las unidades. Cualquier desafectación o restricción requeriría una reforma al reglamento con el 70% de votos de la asamblea (Art. 20 y 46), pero incluso así, si afecta la funcionalidad básica, podría ser impugnado judicialmente.

Ejemplo 3: Prohibición de Uso de Escaleras de Emergencia

Situación:

• Un residente es sancionado por "usar demasiado las escaleras" y se le amenaza con multarle si las sigue utilizando.

¿Es válido?

❌ No. Las escaleras (especialmente las de emergencia) son bienes esenciales para la seguridad y movilidad. Ningún residente puede ser sancionado por usarlas, salvo que cause daños (Art. 59, párrafo).

Ejemplo 4: Restricción de Acceso a la Portería

Situación:

• Un copropietario en conflicto con la administración es excluido de la portería, impidiéndole recibir visitas o paquetes.

¿Es válido?

❌ No. La portería es un bien común esencial vinculado a la seguridad y comunicación del edificio. Solo se podría restringir si el residente cometiera un delito (ej: agresión al personal), pero no por disputas administrativas.

Ejemplo 5: Negar Acceso a las Áreas de Circulación Peatonal

Situación:

• Un conjunto residencial coloca candados en las rampas de acceso para "evitar el ingreso de desconocidos", pero afecta a residentes con movilidad reducida.

¿Es válido?

❌ No. Las rampas y vías peatonales son bienes esenciales. Cualquier medida que limite su uso debe garantizar accesibilidad universal. Si causa perjuicios, puede denunciarse ante la Inspección de Policía o un juez.

Disposiciones finales sobre las restricciones:

La Ley 675 protege el acceso a los bienes comunes esenciales (ascensores, pasillos, escaleras, portería) porque son vitales para la convivencia y seguridad. Si tu condominio intenta restringirlos, puedes:

1. Exigir el cumplimiento de la ley ante el administrador.
2. Impugnar la medida en la asamblea general.
3. Acudir a un juez si persiste la violación.

3. ¿Qué órgano impone las sanciones?

Según la Ley 675 de 2001, los órganos encargados de imponer sanciones son: la Asamblea General de Copropietarios (para decisiones graves), el Consejo de Administración (en condominios que lo tengan) y el Administrador (para faltas leves). Estos actúan bajo los principios de debido proceso y proporcionalidad, asegurando que las medidas sean justas y estén respaldadas por el reglamento interno y la ley.

Depende del tipo de sanción y del condominio, resumen:

Ejemplo:

• Si un residente tiene un perro peligroso sin correa, el Consejo de Administración puede multarlo.
• Si el problema persiste, la Asamblea General puede decidir una restricción mayor.
  

1. Asamblea General de Copropietarios (Decisiones graves o que requieren mayoría)

• Ejemplo 1: Aprobar una multa alta (hasta 10 veces las expensas mensuales) a un propietario que se niega a reparar una fuga que daña la estructura del edificio (Art. 59).
• Ejemplo 2: Decidir la restricción permanente del uso de la piscina a un residente que reiteradamente viola las normas de seguridad.
• Ejemplo 3: Aprobar la publicación del nombre de un moroso crónico en zonas comunes para presionar el pago de expensas.

2. Consejo de Administración (Sanciones moderadas, si el reglamento lo permite)

• Ejemplo 1: Imponer una multa equivalente a 2 expensas mensuales a un vecino por estacionar en áreas prohibidas.
• Ejemplo 2: Suspender por 1 mes el acceso al gimnasio a un residente que lo usa fuera del horario permitido.
• Ejemplo 3: Amonestar por escrito a un propietario que altera la fachada sin autorización.
• Ejemplo4: Si un residente tiene un perro peligroso sin correa, el Consejo de Administración puede multarlo.
• Si el problema persiste, la Asamblea General puede decidir una restricción mayor.

3. Administrador (Sanciones leves o medidas iniciales)

• Ejemplo 1: Enviar un llamado de atención escrito por ruidos nocturnos antes de escalar a multas.
• Ejemplo 2: Negar temporalmente el uso del salón social a quien no lo dejó limpio después de un evento.
• Ejemplo 3: Solicitar la reparación inmediata de un daño en un bien privado que afecta a otros (ej: tubería rota).

Clave a Recordar

• La Asamblea interviene en casos graves (mayoría calificada).
• El Consejo de Administración actúa en faltas recurrentes (si existe).
• El Administrador aplica sanciones leves o medidas preventivas.

4. ¿Cómo se puede apelar una sanción?

En el régimen de propiedad horizontal colombiano, los copropietarios sancionados tienen derecho a defenderse y apelar cuando consideran que una sanción es injusta o no cumplió con el debido proceso. La Ley 675 establece mecanismos para impugnar multas, restricciones o publicaciones de infractores, garantizando el derecho a la contradicción y a un trámite justo.

Si un copropietario considera que una sanción es injusta, puede impugnarla siguiendo este proceso general:

Paso 1: Revisar el debido proceso (Artículo 60)

• La sanción debe ser notificada por escrito, con los motivos y un plazo para defenderse.
• El infractor debe tener oportunidad de presentar sus descargos.

Paso 2: Presentar un recurso de impugnación

• Plazo: 1 mes desde la notificación (Artículo 62).
• Ante quién:
  • Si la sanción fue impuesta por el administrador, se apela al Consejo de Administración o Asamblea.
  • Si fue impuesta por la Asamblea, se puede acudir a un procedimiento judicial (acción de tutela o proceso policivo).

Paso 3: Solución judicial (si no hay acuerdo)

• Si la apelación interna no funciona, se puede acudir a:
  • Procedimiento policivo (Ley 1801 de 2016).
  • Acción de tutela (si se violan derechos fundamentales).

Ejemplos Reales con Procedimiento de Apelación

1. Sanción por "Ruidos Nocturnos" (Multa Impuesta por el Administrador)

Situación:

• Un propietario recibe una multa de 2 expensas mensuales por supuestos ruidos después de las 10 p.m., pero alega que fue un evento único (ej: una reunión familiar).

Procedimiento de Apelación:

1. Solicitar por escrito al administrador una reconsideración (adjuntando pruebas: declaraciones de vecinos, videos).
2. Si el administrador mantiene la sanción, elevar el caso al Consejo de Administración (si existe) o a la Asamblea General en la próxima reunión (Art. 62 Ley 675).
3. Si persiste el desacuerdo, acudir a un procedimiento judicial (acción policiva o tutela si hay violación de derechos).

2. Restricción de Uso de Piscina (Decisión del Consejo de Administración)

Situación:

• Un residente es sancionado con 1 mes sin acceso a la piscina por llevar invitados no registrados, pero argumenta que el reglamento no prohíbe explícitamente esta acción.

Procedimiento de Apelación:

1. Presentar un recurso de reposición ante el mismo Consejo de Administración en 5 días hábiles (Art. 60 Ley 675), explicando por qué la sanción excede el reglamento.
2. Si el Consejo rechaza la apelación, solicitar que el caso sea revisado en la próxima Asamblea General.
3. Si la Asamblea confirma la sanción, acudir a la Inspección de Policía o a un juez civil.

3. Publicación como Infractor (Decisión de la Asamblea General)

Situación:

• La Asamblea aprueba publicar el nombre de un copropietario en el ascensor por morosidad, pero este alega que no fue notificado oportunamente de la deuda.

Procedimiento de Apelación:

1. Impugnar la decisión ante la Asamblea en un plazo de 1 mes (Art. 62 Ley 675), demostrando que no hubo notificación previa o que existe un error en los cálculos.
2. Si la Asamblea no rectifica, interponer un recurso de apelación judicial (proceso verbal ante un juez civil, alegando violación al debido proceso).
3. En casos extremos, presentar una acción de tutela si se vulnera el derecho al buen nombre (Art. 15 Constitución).

Claves para una Apelación Exitosa

• Documentar todo: Guardar notificaciones, actas y pruebas (fotos, mensajes, testigos).
• Seguir los plazos: 1 mes para impugnar (Art. 62) o 5 días para recurso de reposición.
• Agotar vías internas (administrador → consejo → asamblea) antes de ir a lo judicial.

Disposiciones Finales

Las sanciones en propiedad horizontal son un mecanismo indispensable para preservar el orden, la convivencia pacífica y el correcto funcionamiento de los condominios. A través de medidas como multas, restricciones al uso de áreas comunes y la publicación de infractores, se busca corregir conductas que afectan los derechos de los copropietarios o el patrimonio colectivo. Estas sanciones son impuestas por los órganos de administración —la Asamblea General, el Consejo de Administración o el Administrador—, siempre garantizando el debido proceso.

En caso de considerarse injustas, las sanciones pueden apelarse ante el mismo órgano que las impuso o, si persiste el desacuerdo, mediante recursos judiciales. Este sistema, fundamentado en la Ley 675 de 2001, equilibra la necesidad de disciplina con el respeto a los derechos individuales, asegurando que la vida en comunidad se desarrolle con justicia y transparencia.

Toda sanción en propiedad horizontal debe cumplir con los principios de proporcionalidad, notificación previa y derecho a la defensa. Los copropietarios tienen la obligación de acatar las normas, pero también el derecho a impugnar sanciones que consideren arbitrarias. La correcta implementación de estos mecanismos fortalece la gobernabilidad de los condominios y fomenta una convivencia basada en el respeto mutuo y el cumplimiento de las responsabilidades compartidas.

Referencia Legal:

http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil.html

https://leyes.co/codigo_civil.htm
https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162

Descargar Ley 675 Propiedad Horizontal
https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-675-2001-propiedad-horizontal-442?fullscreen=1