La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario es la normativa que regula el registro de derechos reales sobre inmuebles en la República Dominicana, estableciendo un sistema moderno y eficiente para garantizar la seguridad jurídica de las propiedades. Esta ley crea la Jurisdicción Inmobiliaria, integrada por tribunales especializados, y regula procesos como el saneamiento, la mensura catastral y el registro de condominios, complementando y modificando leyes anteriores como la Ley 5038 sobre Condominios para fortalecer la transparencia y legalidad en el sector inmobiliario.
Esta ley es fundamental para complementar y entender las modificaciones que se han realizado a la Ley 5038 sobre Condominios, ya que ambas están interrelacionadas en el ámbito de la propiedad horizontal y el registro de derechos inmobiliarios en la República Dominicana.
A continuación, en este artículos resumimos los aspectos más relevantes de la Ley 108-05 que tienen impacto directo sobre la Ley 5038 y que son importantes para la gestión de condominios y propiedad horizontal:
Modificaciones a la Ley 5038 según la Ley 108-05
La Ley 108-05 modifica varios artículos de la Ley 5038, específicamente los artículos 1, 2, 3, 10, 19, 20, 24 y 33. Estas modificaciones refuerzan y actualizan el marco legal para los condominios en la República Dominicana. Aquí te detallo las principales modificaciones:
- Artículo 1:
- Se establece que las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública pueden ser de propiedad exclusiva de una o más personas, quienes a su vez son copropietarias indivisas de las partes comunes.
- Artículo 2:
- Para disfrutar del régimen de condominio, los sectores en que esté dividido el inmueble deben tener salida directa a la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera independiente.
- Artículo 3:
- Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los propietarios pueden extender o restringir el uso de sectores comunes y limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven.
- Artículo 10:
- El Consorcio de Propietarios puede sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones, las cuales serán obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, estas modificaciones no son oponibles a terceros hasta que se registren en el Registro de Títulos.
- Artículo 19:
- Las personas que deseen afectar un inmueble al régimen de condominio deben registrar sus derechos de acuerdo con la Ley de Registro Inmobiliario.
- Artículo 20:
- La solicitud de registro debe ir acompañada del reglamento de copropiedad y un plano de división en condominio del inmueble.
- Artículo 24:
- Se expedirá un Certificado de Título por cada unidad de condominio en que se haya dividido el inmueble.
- Artículo 33:
- La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecido en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas serán hechas por la asamblea de los condóminos, mediante declaración preparada por el administrador. La copia del acta, certificada por el administrador y legalizada por un notario, constituirá título suficiente para inscribir el privilegio.
Aspectos Clave de la Ley 108-05 que Impactan en los Condominios
- Registro de Condominios:
- La Ley 108-05 establece que el condominio queda constituido una vez inscrito en el Registro de Títulos correspondiente (Artículo 101). Esto refuerza la importancia de registrar el reglamento de copropiedad y los planos de división del inmueble.
- Certificado de Título:
- Se expedirá un Certificado de Título por cada unidad de condominio, identificando la unidad exclusiva, la participación en las partes comunes y el terreno, así como el número de votos que le corresponde a cada titular en las asambleas de condóminos (Artículo 100, Párrafo VII).
- Privilegio por Cuotas Impagas:
- Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido en la Ley de Condominios. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos fines constituyen el título ejecutorio (Artículo 100, Párrafo IX).
- Competencia de los Tribunales:
- Los tribunales de jurisdicción original son competentes para conocer de todos los asuntos que se susciten en virtud de la Ley de Condominios relacionados con los derechos, cargas y gravámenes registrados (Artículo 102).
- Bloqueo Registral:
- Se establece un bloqueo registral en el Registro Complementario del Certificado de Título a nombre del consorcio de propietarios por el terreno, lo que impide actos de disposición sobre el mismo (Artículo 100, Párrafo VIII).
Procedimientos Legales para Destituir una Administradora y Emprender Acciones por Irregularidades
- Asamblea de Propietarios:
- Los propietarios pueden convocar una asamblea extraordinaria para discutir y votar sobre la destitución de la administradora y la designación de una nueva. Esto debe hacerse siguiendo los procedimientos establecidos en el reglamento de copropiedad y la Ley 5038.
- Acciones ante el Tribunal de Jurisdicción Original:
- Si la administradora ha incurrido en irregularidades, los propietarios pueden presentar una demanda ante el Tribunal de Jurisdicción Original competente para exigir la rendición de cuentas, la devolución de fondos mal utilizados y la indemnización por daños y perjuicios.
- Recursos Administrativos y Judiciales:
- Los propietarios pueden interponer recursos administrativos y judiciales contra las decisiones de la administradora, siguiendo los procedimientos establecidos en la Ley 108-05 (Artículos 74-78).
- Desalojo de la Administradora:
- Si la administradora se niega a entregar la documentación y los fondos del condominio, los propietarios pueden solicitar el desalojo de la administradora mediante un procedimiento judicial (Artículos 47-49).
Disposiciones Finales
La Ley 108-05 complementa y actualiza la Ley 5038, reforzando los mecanismos legales para la gestión de condominios y la protección de los derechos de los propietarios. Es fundamental que los consorcios de propietarios sigan los procedimientos establecidos en ambas leyes para garantizar una administración transparente y eficiente.
Referencias Legales
- Ley de Propiedad Horizontal:
- Registro Inmobiliario:
Venezuela:
Brasil:
R. Dominicana:
Ecuador: