Antes de entra en el tema de este blog el Equipo Odoo Condominio ha visto importante establecer un análisis previo de sobre una sentencia que esta siendo referida por Abogados en Redes Sociales sobre el cobro en moneda extranjera en condominios:

Sentencia N° 464, 29 de septiembre de 2021 cobro de Honorarios Profesionales en modena extranjera: 

En el caso específico de la sentencia, el demandante (el abogado) pretendía cobrar sus honorarios profesionales en moneda extranjera sin que existiera un contrato previo que así lo estableciera.

• La Sala determina que esta pretensión es improcedente porque la obligación de pagar honorarios y costas procesales es de naturaleza legal, no contractual. Por lo tanto, se rige por el principio nominalístico del Código Civil (Art. 1737), que establece que las deudas de dinero se cancelan con la entrega de la misma cantidad de moneda nominalmente estipulada, y por las leyes que rigen el dinero de curso legal.
• Aclara que el único ajuste posible para este tipo de deudas es la indexación judicial, que es un cálculo basado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el BCV.
• Improcedencia de la Pretensión del Abogado: Se establece que la demanda de cobro de honorarios en moneda extranjera es improcedente porque:
• • No existió un contrato previo donde el deudor aceptara esa modalidad de pago.
  • Las costas y honorarios son obligaciones legales, no contractuales, por lo que el pago debe ser en bolívares.
• Finalmente, la Sala determina que, aunque el juzgado de primera instancia cometió un error procesal al declarar el caso "inadmisible" en lugar de "improcedente", no es necesario anular la sentencia, ya que el resultado final sería el mismo: la demanda es inválida porque el abogado no tenía base legal para exigir el pago en moneda extranjera sin un acuerdo previo.

En resumen, la sentencia deja claro que para exigir el pago en moneda extranjera en Venezuela, debe existir un acuerdo explícito y previo entre las partes. En su ausencia, todas las obligaciones, especialmente aquellas que no son de carácter contractual, deben ser exigidas y canceladas en bolívares.

Consultar Sentencia: https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/septiembre/313470-RC.000464-29921-2021-20-138.HTML

Cómo se extiende esta Sentencia 464 a Condominios: 

En unos de sus apartados el Tribunal Supremo de Justicia diferencia entre:

1. Obligaciones Contractuales:  (Nacidas de un Acuerdo entre Partes) Son aquellas que nacen de un acuerdo o pacto previo entre las partes. En este caso, el pago en moneda extranjera es legal y válido, siempre que haya sido estipulado expresamente en un contrato. El Artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela se aplica a estas obligaciones, permitiendo que la divisa sea una "unidad de cuenta" o la "moneda de pago efectivo".
2. 1. Principio: El cobro en moneda extranjera es válido si ha sido previamente pactado por las partes en un contrato.
   2. Ejemplo: Si un abogado y su cliente firman un contrato de servicios profesionales donde se especifica que los honorarios se pagarán en dólares, esta obligación es legal y exigible en la divisa acordada.
   3. Fundamento Legal: El artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela ampara este tipo de acuerdos. La sentencia aclara que la moneda extranjera puede ser una "unidad de cuenta" (se calcula en dólares pero se paga al cambio) o una "moneda de pago efectivo" (se exige el pago en la divisa física).
3. Obligaciones No Contractuales: Son las que surgen de un hecho jurídico o por disposición de la ley, sin un acuerdo previo sobre la moneda de pago. La sentencia establece que estas deudas no pueden ser exigidas en moneda extranjera. Por lo tanto, deben ser pagadas en la moneda de curso legal (bolívares).
4. 1. Principio: El cobro en moneda extranjera es improcedente si la obligación no surge de un contrato donde se pactó previamente la divisa.
   2. Ejemplo: Los honorarios profesionales, las costas procesales, las indemnizaciones por daños, y los gastos de conservación de bienes comunes (como en un condominio) son obligaciones que nacen de la ley o de un hecho jurídico, no de un acuerdo previo sobre la moneda de pago. Por lo tanto, deben ser exigidas y pagadas en la moneda de curso legal, es decir, en bolívares.
   3. Consecuencia: Pretender cobrar estas deudas en moneda extranjera (a una tasa de cambio específica) sin un acuerdo previo es considerado improcedente e incluso podría ser catalogado como usura.

⚖️ Puntos Claves Sentencia 464 a los Gastos de Condominios:

La sentencia, a modo de ejemplo, incluye la "contribución a los gastos de conservación de cosas comunes" y el "reembolso de gastos efectuados por mandatarios y administradores" en el grupo de obligaciones no contractuales. Esto significa que, en principio, la ley no permite el cobro de estas deudas en moneda extranjera, a menos que exista un acuerdo expreso.

• Gastos de Conservación: La sentencia considera que los gastos de condominio son una obligación que nace de la ley (la Ley de Propiedad Horizontal), y no de un pacto. Por lo tanto, si no hay un acuerdo previo entre los copropietarios, la cuota debe ser pagada en bolívares.
• Reembolso de Gastos: De igual forma, el reembolso que el condominio le debe a un administrador por gastos adelantados no puede ser exigido en moneda extranjera, a menos que se haya estipulado previamente en el contrato de administración.

La única forma de ajustar el valor de estas deudas en el tiempo es a través de la indexación judicial, que calcula el aumento del monto según el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del Banco Central de Venezuela, no por la variación del tipo de cambio.

La sentencia 464 subraya que la exigencia de pago en moneda extranjera sin un acuerdo expreso es improcedente, ya que viola el principio nominalístico y podría ser considerado usura. Para los condominios, esto significa que el cobro de la cuota en divisas solo es legal si la asamblea de copropietarios lo ha acordado y aprobado previamente.

⚖️ Opinión Crítica sobre la Interpretación de la Sentencia 464, Consecuencias Jurídicas Directas:

La Sentencia 464 es extremadamente restrictiva. Interpreta que las cuotas condominales y los reembolsos a administradores son obligaciones de origen legal, por lo que queda prohibido exigir su pago directamente en moneda extranjera a menos que exista un pacto contractual previo, expreso e individual que cumpla estrictamente con el Art. 128 de la Ley del BCV, algo que la propia sentencia considera difícil de aplicar en estos casos. Consecuencias jurídicas, de acuerdo a la sentencia:

• Estas obligaciones,  no contractuales, donde el nacimiento de la obligación dineraria deriva de un hecho jurídico al que la ley asigna directamente esta consecuencia, como es el caso de las indemnizaciones por hechos ilícitos, gestión de negocios, enriquecimiento sin causa, contribución a los gastos de conservación de cosas comunes, reembolso de gastos efectuados por mandatarios y administradores, y especialmente, para el caso de autos, el pago de costos y costas procesales, deben ser denominadas y pagaderas en moneda de curso legal (bolívares) al momento de su nacimiento.
• Prohibición de Cobrar en Divisas: Intentar cobrar estas obligaciones directamente en dólares u otra divisa es improcedente (no tiene base legal) y, además, puede configurar el delito de usura si el beneficio obtenido por la diferencia cambiaria supera los límites de intereses permitidos por la ley.
• Único Mecanismo de Ajuste Permitido: La única forma de "actualizar" el monto de la deuda para compensar la devaluación es mediante una demanda judicial y la posterior "indexación" basada en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del BCV, y solo se cálcula desde la fecha en que se interpone la demanda hasta la fecha del pago efectivo.
  

1. Postura Formalista vs. Realidad Económica

La Sentencia 464 adopta una interpretación formalista y restrictiva del Art. 128 de la Ley del BCV, ignorando por completo el contexto de hiperinflación y dolarización de facto de la economía venezolana. Al clasificar las contribuciones condominales y reembolsos a administradores como "obligaciones legales no contractuales", la Sala desconoce la naturaleza convencional de la vida en condominio, la cual se rige por acuerdos de asamblea y reglamentos internos (autonomía de la voluntad).

Juristas han mencionado que la sentencia comete un error de interpretación al mencionar que el cobro de los Honorarios Profesionales causa del litigio, es improcedente porque podría configurar el delito de usura, en caso de que el diferencial cambiario exceda los límites legales de las tasas de interés que sean aplicables a la respectiva obligación.

La jurisprudencia ha establecido que los intereses moratorios (interés legal o por convenio Artículo 1277 CCV) y la indexación son conceptos que obedecen a causas jurídicas distintas y no son asimilables. La causa de los intereses moratorios es el incumplimiento de la obligación, mientras que la génesis de la indexación ó corrección monetaria es el ajuste del poder adquisitivo por la devaluación de la moneda. Por lo tanto, no son pretensiones excluyentes, siempre que la indexación se calcule sobre el monto de la deuda principal. https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/octubre/319511-000405-41022-2022-21-189.HTML

2. ¿"Obligaciones Legales" o "Contractuales"? Un Debate Doctrinario

La sentencia menciona que los gastos de conservación y reembolsos son "obligaciones legales" (derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal). Sin embargo, destacados civilistas critican esta clasificación restrictiva, si bien obligación de pago de condominio nace por imperio de ley:( la obligación de pago más no forma de pago, la cual en inicio es en moneda de curso legal) el documento de condominio y los acuerdos entre copropietarios son obligaciones que nacen en acto jurídico Asamblea de Copropietarios.

Documento de Condominio es de naturaleza contractual:

• Ex Juez Abogado Bohórquez Hurtado sostiene que la relación condominal es esencialmente contractual:
  "La vida condominial, desde el punto de vista jurídico es de naturaleza contractual. Esto significa que las relaciones jurídicas de los copropietarios entre sí, se rigen por los acuerdos que se celebren en el seno de la propiedad horizontal". El documento de condominio es el primer gran acuerdo que asume la persona al comprar en Propiedad horizontal. Para él, si la asamblea de condóminos pacta el pago en divisas, este acuerdo debería regirse por el Art. 128 de la Ley del BCV. Si los copropietarios pactan o acuerdan en asamblea que la cuota se calculará y pagará en moneda extranjera, están amparados por el artículo 128 de la Ley del BCV para hacerlo. La sentencia 464 no prohíbe el cobro de la cuota de condominio en moneda extranjera; lo que hace es reforzar un principio fundamental del derecho venezolano: para exigir un pago en divisa, debe existir un acuerdo o pacto expreso y previo entre las partes. Si no existe dicho acuerdo, la cuota debe ser pagada en bolívares, ya que, en principio, se rige por la ley y el principio nominalístico.
• Véase: Ochoa Gómez: ob. cit. (Bienes y Derechos Reales…), p. 167, «Dicho documento de condominio tiene una naturaleza contractual en el sentido de que cada uno de los copropietarios debe adherirse a él y acatar sus términos: no es posible ingresar en la copropiedad en propiedad horizontal sin encontrarse atado o vinculado por las estipulaciones del documento de condominio. Pero, además, dicho documento de condominio tiene una naturaleza institucional en la medida en que el documento de condominio regula el funcionamiento y operatividad de la copropiedad en propiedad horizontal, de manera semejante al documento constitutivo o estatutos sociales de una persona moral, colectiva o sociedad civil o mercantil, aun cuando la copropiedad, en propiedad horizontal, no sea una persona jurídica»;
• Herrera Silla: ob. cit., p. 30, pues el comprador habrá de someterse a las estipulaciones contenidas en el mismo. Se transforma en un verdadero contrato comunitario que solo puede ser modificado por unanimidad. Es el documento que da origen al sistema de la propiedad horizontal y debe respetarse por todos los miembros de la comunidad; 
•  Véase también: Mélich Orsini: ob. cit. (Doctrina general…), p. 698, nota 94: «La aceptación del comprador a las cargas que resultan del documento de parcelamiento o de condominio se deduce del hecho de que él ha conocido tal documento y sin embargo ha aceptado la venta que se le hace. Por lo demás, es lo que el propio legislador hace en los casos del artículo 1602 del Código Civil .»
• Juan Carlos Apitz (abogado especialista en propiedad horizontal) advierte que la sentencia 464 crea inseguridad jurídica:
  "Al negar la posibilidad de pactar el pago en divisas o uso de moneda de cuenta, se desincentiva la manutención de los inmuebles y se premia la morosidad. Esto contradice el principio de buena fe y la función social de la propiedad".

Documento de Condominio no es un Contrato:

• Aguilar Gorrondona: ob. cit. (Comentarios a la Ley…), pp. 95-97, considera que es un acto jurídico unilateral sin que pueda ser calificado como contrato. Aunque le sean aplicables las normas de los contratos. El instrumento queda incorporado a los contratos por los que se enajenen apartamentos;
•  Sánchez Brito: ob. cit., p. 298, «En Venezuela el documento de condominio no resulta de un acuerdo de voluntades, tal instrumento es un acto jurídico, porque nace por imperio de la ley y de la voluntad de una sola persona: el propietario original del edificio que se va a vender bajo el régimen de propiedad horizontal;
•  Antakly K.: ob. cit., p. 75, «En nuestro Derecho, este acto es una manifestación de voluntad solemne del propietario o propietarios del edificio, la cual le da nacimiento al régimen de propiedad horizontal, respecto a dicho inmueble».

En lineas generales que es un Documento de Condominio:

DOCUMENTO DE CONDOMINIO" HA DE SER LA ESTRUCTURA TECNICA, JURIDICA, ECONOMICA Y SOCIAL DEL CONJUNTO FORMADO POR EL EDIFICIO OBJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LOS TITULARES DE DICHO DERECHO

El Documento de Condominio, en el contexto venezolano, es un contrato de adhesión que regula la vida en comunidad y establece los derechos y deberes de los copropietarios, siendo un instrumento legal con fuerza vinculante reconocido por el TSJ

Fuente de Consulta Apartado N 2: 
https://rvlj.com.ve/wp-content/uploads/2022/08/769-827.pdf
http://www.ulpiano.org.ve/revistas/bases/artic/texto/RDUCAB/3/UCAB_1966-1967_3_64-88.pdf

3. Consecuencias Prácticas de la Prohibición, ajuste cambiario a gastos condominio (recaudos)

• Parálisis en la gestión condominal: Sin ingresos suficientes (por cobrar en bolívares nominales), los administradores no pueden cubrir gastos básicos como agua, ascensores, seguridad o reparaciones estructurales.
• Desprotege a los acreedores (condominios, administradores, propios propietarios): Obliga a cobrar en bolívares nominales, moneda sin poder adquisitivo, haciendo inviable la conservación de inmuebles, consecuencia directa desvalorización de la propiedad.
• Beneficia a los deudores morosos: Permite que condóminos incumplidos paguen deudas reales con moneda depreciada.
• Injusticia y no equidad entre copropietarios: los copropietarios que pagan a tiempo se ven perjudicados, ya que su contribución pierde valor mientras que los morosos pueden beneficiarse pagando con una moneda de menor valor. La prohibición evita que todos los pagos, sin importar la fecha, se realizan con el mismo poder adquisitivo.
• Judicialización masiva: Condominios se ven forzados a demandar para intentar la "indexación" vía INPC, un proceso lento y complejo que no compensa por completo la pérdida del valor. 
• Incentivo al incumplimiento: Deudores se acogen a esta jurisprudencia para negarse a pagar en divisas, argumentando "usura" o "ilegalidad".
• Ignora la práctica internacional: En economías hiperinflacionarias, tribunales de otros países han permitido la actualización monetaria o el uso de divisas para obligaciones continuativas (ej. jurisprudencia argentina).

4. ¿Hacia dónde debería evolucionar la jurisprudencia?

Una interpretación progresista y realista debería:

• Reconocer la naturaleza híbrida de las obligaciones condominales: aunque basadas en la ley, su ejecución se concreta mediante acuerdos de voluntad (asambleas).
• Permitir pactos en divisas para gastos comunes y reembolsos, siempre que:
  • Se aprueben por mayoría calificada en asamblea.
  • Se especifique la divisa y el mecanismo de cálculo (moneda de cuenta).
  • No haya abuso usurario (ej. tasas de interés excesivas).
• Aplicar el principio de conservación del negocio jurídico (Art. 1.409 CCV): evitar que interpretaciones formales destruyan el fin práctico de los contratos (en este caso, la supervivencia del condominio).
• La obligación de pago gastos comunes nace en la Ley de propiedad Horizontal Artículo 12. No dicta forma de como liberarse te tal obligación.
• El artículo 18 y 20 enmarca que la Administración y  Conservación de las cosas comunes, recae en la Asamblea de propietarios el cual tiene autonomía de decidir la forma en cómo gerenciar sus recursos.
• Recomendación: Para minimizar riesgos, los condominios deben:
• • Documentar exhaustivamente los acuerdos de asamblea donde se apruebe el uso del dólar como unidad de cuenta.
  • Especificar que se trata de una "unidad de cuenta" según el Art. 128 LBCV, no de una obligación de pago efectivo en divisas (lo cual está prohibido).
  • Incluir cláusulas que expliquen que el fin es mantener el valor real de las cuotas, no obtener ganancias usurarias.

5. Realidad económica venezolana y sentencia 464

La Sentencia 464 representa un excesivo formalismo jurisprudencial que desconoce la realidad económica venezolana. Si bien busca proteger a deudores de cláusulas abusivas, su efecto real es vulnerar el derecho a la vivienda digna y la función social de la propiedad. Urge que la Sala de Casación o la Corte Suprema maticen este criterio, reconociendo que los acuerdos condominales en divisas—cuando son transparentes y aprobados democráticamente, son legítimos y necesarios para la preservación del patrimonio valioso.

🎯 Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los acuerdos pactados entre los Copropietarios:

Muchas de las disposiciones contenidas en la ley de propiedad horizontal son de carácter supletorias y concede a los propietarios de los inmuebles sometidos al sistema autonomía necesaria para que regulen sus relaciones

La idea central es que la LPH es un conjunto de normas de "respaldo, supletorias", no impone reglas rígidas, sino que establece un marco legal flexible para que los propietarios puedan autogestionar su comunidad.

La LPH está llena de artículos que empiezan con frases como "A falta de pacto en contrario..." o "Salvo que el reglamento establezca otra cosa...". Esas son las claves para identificarlas.

Si la comunidad de propietarios no ha acordado sus propias reglas, la ley entra en juego de forma automática. Sin embargo, si los propietarios deciden en asamblea o en el Documento de Condominio establecer sus propias normas, estas prevalecen sobre las de la ley, siempre y cuando no contradigan disposiciones de orden público. Esto es lo que se conoce como el principio de autonomía de la voluntad o autonomía necesaria.

¿Qué son las Disposiciones Supletorias?

Las disposiciones supletorias son normas que llenan los vacíos dejados por las partes en un contrato o acuerdo. No son obligatorias si las partes han pactado lo contrario. Su función es ofrecer una solución predeterminada para evitar conflictos cuando no hay un acuerdo explícito sobre un tema.

• Funcionan como un "fondo de armario" legal: Si tú y tus vecinos no se ponen de acuerdo en algo específico, la ley les presta sus "prendas" (sus artículos) para que todo funcione.
• La voluntad de las partes prima: Si los propietarios, usando su autonomía, deciden algo, que no contradiga estrictamente lo que dice la ley, prevalece lo que ellos acordaron.
  

La LPH no busca entrometerse, sino dar un marco de referencia para que la comunidad funcione de manera armónica, respetando siempre la autonomía de la voluntad de los propietarios, que son los verdaderos gobernantes de su condominio. Si el condominio no tiene un reglamento interno o un acta de asamblea que decida sobre un asunto, la ley intervendrá para dar una respuesta.

Ejemplos de Disposiciones Supletorias en la LPH

Aquí tienes algunos ejemplos concretos de cómo las disposiciones supletorias de la LPH le dan autonomía a los propietarios:

• Designación del Administrador:
  • Disposición Supletoria (LPH): El Artículo 19 de la LPH establece que, si la comunidad no nombra a un administrador, la ley puede designar a un tribunal para que lo haga.
  • Autonomía de los Propietarios: En la práctica, la comunidad en asamblea elige libremente a su administrador, estableciendo, su salario y sus funciones de acuerdo a la ley y otras funciones particulares, sin tener que recurrir a la ley. Si en algún momento se quedan sin administrador y no toman una decisión, entonces la norma supletoria de la LPH se activaría.
• Llamado a Asambleas:
  • Qué dice la ley (norma supletoria): Establece que la convocatoria a asamblea ordinaria se hará con por lo menos cinco (3) días de anticipación.
  • Cómo pueden los propietarios modificarlo: El reglamento interno puede establecer un plazo mayor, por ejemplo, 10 días, para dar más tiempo a los propietarios. Prevalece lo que diga el reglamento.
• Mayorías para Decisiones:
  • Qué dice la ley (norma supletoria): Establece las mayorías requeridas para distintos tipos de decisiones (por ejemplo, la 2/3 dos tercios division de las cosas comunes).
  • Cómo pueden los propietarios modificarlo: El reglamento interno puede ser más exigente y requerir, por ejemplo, el 75% del quorum para aprobar división. Prevalece el reglamento.
• Forma de Contribución a los Gastos Comunes:
  • Disposición Supletoria (LPH): El Artículo 7 de la LPH señala que cada propietario debe contribuir con los gastos comunes de acuerdo con su porcentaje de alícuota (la cuota de participación en el valor del edificio).
  • Autonomía de los Propietarios: Los propietarios pueden decidir en una asamblea, por unanimidad, modificar este método de cálculo si así lo desean. Por ejemplo, podrían acordar que ciertos gastos se distribuyan en partes iguales (por ejemplo, el pago de la vigilancia) en lugar de hacerlo por alícuota. Esta decisión de la comunidad prevalecerá sobre la norma general del artículo 7.
• Uso de Áreas Comunes:
  • Disposición Supletoria (LPH): La ley de Propiedad Horizontal establece normas generales sobre el uso de áreas comunes, como no usar el apartamento para fines inmorales o perturbar la paz.
  • Autonomía de los Propietarios: La comunidad puede crear un Reglamento de Condominio (que es un acuerdo entre las partes) donde se detallen normas más específicas, como horarios para el uso de la piscina, reglas para las mascotas, o acciones por ruidos molestos. Estas reglas internas, acordadas por los propietarios, tienen fuerza de ley entre ellos, superando la vaguedad de la LPH.

 ¿Pueden los copropietarios entonces pactar el cobro de gastos comunes en moneda extranjera?

📌 TESIS (Posición a Favor):

Sí pueden pactar la forma de recaudar, porque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) concede autonomía a los copropietarios.

• Art. 22 LPH: Los propietarios tienen la potestad de resolver sobre la administración y conservación de las cosas comunes.
• Art. 25 LPH: Los acuerdos tomados por los propietarios son obligatorios para todos.
• Art. 11 LPH: Permite acordar gastos comunes con el 75% de los votos.
• Distintos abogados concuerdan en que  relación condominal es esencialmente contractual
• Argumento clave: La LPH no regula la forma de recaudación, solo el deber de contribuir. Los copropietarios pueden pactar mecanismos para preservar el valor real de los fondos (ej.: corrección monetaria en dólares como unidad de cuenta), especialmente en contextos hiperinflacionarios.
• Base legal complementaria: Art. 128 de la Ley del BCV avala pactos en moneda extranjera como unidad de cuenta.
• Artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela está restringido a las obligaciones nacidas de un acto jurídico, y los acuerdos de la asamblea de copropietarios son obligaciones de naturaleza jurídica nacidas de un acto colectivo, conforme a La Ley de Propiedad Horizontal y del acto jurídico de la propia asamblea,  estas decisiones  constituyen obligaciones con fuerza vinculante para todos los copropietarios, incluso para quienes no asistieron o votaron en contra, siempre que estas se hayan convocado y desarrollado cumpliendo los requisitos legales y del Documento de Condominio o su Reglamento. Estos acuerdos, para ser plenamente válidos y exigibles, deben reflejarse en el Libro de Actas de Asambleas de Propietarios y ser firmados por los asistentes teniendo los mismo copropietarios la posibilidad de impugnarlas.

📌 ANTÍTESIS (Posición en Contra):

No pueden pactarlo, porque la Sentencia 464 del TSJ restringe esta autonomía.

• Jurisprudencia vinculante (Sentencia 464): Clasifica los gastos comunes como "obligaciones legales no contractuales", donde el Art. 128 LBCV no aplica por falta de pacto previo individual.
• Riesgo de usura: La Sentencia 464 advierte que cobrar en divisas sin base contractual previa podría configurar delito de usura si el diferencial cambiario supera tasas legales.
• Límite a la autonomía: Los acuerdos de asamblea no pueden violar el orden público económico ni leyes imperativas (ej.: principio nominalista del Art. 1737 CCV).
• Argumento key: La LPH no autoriza explícitamente el uso de moneda extranjera, y la jurisprudencia actual lo interpreta restrictivamente.

📌 SÍNTESIS (Conclusión Integradora):

La autonomía condominal existe, pero está sujeta a límites jurisprudenciales y de orden público.

• Los copropietarios pueden acordar mecanismos de corrección monetaria para preservar el valor de los gastos comunes (ej.: indexación al INPC, cláusulas de ajuste en bolívares), pero el uso directo de moneda extranjera es jurídicamente riesgoso tras la Sentencia 464.
• Alternativa viable: Pactar en asamblea que las deudas se calcularán en dólares como unidad de cuenta (referencia), pero estableciendo que el pago efectivo se hará en bolívares al tipo de cambio BCV del día. Esto se alinea con el Art. 128 LBCV y reduce el riesgo de nulidad.
• Recomendación: Documentar exhaustivamente los acuerdos de asamblea (con el 75% de votos) y buscar asesoría legal para redactar cláusulas que compatibilicen la autonomía condominal con la jurisprudencia vigente.

Si se utiliza la moneda extranjera como moneda de cuenta y no como medio de pago exclusivo, la práctica es legalmente sólida y está totalmente respaldada por la jurisprudencia actual en Venezuela.

⚖️ Uso del Dólar como "Unidad de Cuenta" en Condominios (No como Medio de Pago) un Mecanismo de Estabilidad 

Usar el dólar como moneda de cuenta significa que los montos de las cuotas de condominio se calculan y expresan en dólares, pero el pago se realiza en bolívares, utilizando la tasa de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV) del día en que se efectúa el pago. Esta práctica cumple dos funciones vitales y es la que ha sido validada por los tribunales que hemos analizado:

1. Se Ajusta Perfectamente al Artículo 128 de la Ley del BCV

Este artículo establece: "Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo disposición especial, con la entrega equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago". Usar el dólar como unidad de cuenta es la aplicación literal de esta norma. Usted "estipula" la deuda en dólares, pero la "cancela" en bolívares al cambio oficial. Los tribunales han interpretado que este mecanismo es legítimo y legal, incluso para los gastos de condominio, como se ha demostrados en otros POST en las sentencias del Juzgado de Zulia.

2. Sortea la Principal Objeción de la Sentencia 464

La Sentencia 464 se opone al cobro directo en divisas para obligaciones no contractuales. Al estipular que el pago final es en bolívares, se elimina el riesgo de que un juez considere que se está exigiendo un pago en moneda extranjera, lo que podría ser tachado de improcedente o incluso usurario.

3. Respeta la Autonomía de la Voluntad y la Realidad Económica

• Autonomía: Los copropietarios, en uso de las facultades que les conceden los artículos 11, 22 y 25 de la LPH, pueden acordar libremente cómo calcular sus contribuciones. Decidir que el cálculo se hará basado en una unidad de valor estable (el dólar) es una decisión administrativa legítima y necesaria para la buena gestión.
• Realidad: Es un hecho notorio que los proveedores (de ascensores, limpieza, seguridad) cotizan y facturan en dólares. Este acuerdo simplemente alinea los ingresos del condominio con sus egresos, garantizando su sostenibilidad financiera.

4. Es un Mecanismo de "Corrección Monetaria" Automático y Objetivo

Este sistema corrige automáticamente la pérdida del valor de la deuda por morosidad. Si un propietario debe 3 meses de cuota ($15 x 3 = $45), esa deuda de $45 se mantiene clara. Al momento de pagar, convertirá $45 a bolívares al tipo de cambio actual, no al de hace tres meses. Esto compensa la inflación y le permite al condominio recuperar el valor real de lo adeudado para cumplir con sus obligaciones.

Utilizar el dólar como "unidad de cuenta" , consideramos que no solo es una práctica válida, sino que es la solución más sensata y legalmente segura para la administración de un condominio en el contexto económico hiperinflacionario venezolano, ya que evita la pérdida del poder de compra y protege los fondos de la comunidad.

Para implementarlo con total seguridad jurídica, el condominio debe:

1. Aprobarlo en Asamblea: Obtener el acuerdo con al menos el 75% de los propietarios (como lo exige el Art. 11 de la LPH para gastos comunes), dejando constancia expresa en el acta.
2. Redactar con Claridad en el Reglamento: Incluir una cláusula que establezca textualmente: "Las cuotas de condominio se calcularán en dólares americanos (USD) como unidad de cuenta para determinar el monto de la obligación. El pago efectivo se realizará en bolívares (Bs.) al tipo de cambio oficial publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) vigente en la fecha de pago."
3. Reflejarlo en los Recibos: Los recibos de condominio deben indicar claramente el monto en dólares, la tasa de cambio BCV utilizada ese día y el monto equivalente en bolívares.

Más adelante en este POST le indicamos el Paso a Paso de como realizar esta aprobación y detalles a tener en cuenta. Continúe leyendo.

🏢 Condominios y la cobranza de cuotas de de mantenimiento y conservación en moneda extranjera, es legal, se ajusta económica de Venezuela?

En los condominios, la correcta y oportuna cobranza de los gastos comunes es fundamental para el mantenimiento, la seguridad y la funcionalidad del inmueble. La pérdida del valor de la moneda impacta directamente en la capacidad de la junta de condominio para cubrir los costos de servicios, salarios, reparaciones y mantenimiento.

La Inflación en Venezuela se ha convertido en un problema de orden público así lo establece la SALA DE CASACIÓN CIVIL Nro Exp. AA20-C-2017-000619 del 08 de Noviembre del 2018:

A JUICIO DE ESTA SALA DETERMINA, QUE EL PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, en la cual a juicio de esta Sala, se debe “...hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente...”.

Conforme al PRINCIPIO OBJETIVO REAL DEL DERECHO, donde prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social real, se hace imperativo la actualización del monto de la condena conforme a la realidad económica del país, en un ajuste equilibrado económico del valor real de la condena, para combatir los efectos de la GUERRA ECONÓMICA, LA INFLACIÓN Y LA ESPECULACIÓN DEL MERCADO ECONÓMICO EXORBITANTE, por el transcurso del tiempo en los procesos judiciales, que destruye el valor real adquisitivo de la moneda, favoreciendo de forma clara al deudor o condenado, que se benéfica de forma indiscriminada del transcurso del tiempo en los juicios.

En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio.

Ahora bien, aun cuando en principio y en ausencia de pacto en contrario, rige para las obligaciones dinerarias el principio nominalístico; sin embargo, los tribunales venezolanos conscientes del efecto dañino que produce el fenómeno de la inflación, en virtud de la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, han venido aplicando los métodos de indexación judicial, con fundamento primordialmente en la teoría de los mayores daños por la mora del deudor; es decir, se reconoce que cuando el deudor entra en mora debe compensar al acreedor más allá de los simples intereses (artículo 1277 del Código Civil) por el perjuicio adicional que éste sufra a consecuencia de la inflación.

https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/noviembre/302255-RC.000517-81118-2018-17-619.HTML

La corrección monetaria en función de dolar en deudas pecuniarias:

Ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que el valor del dólar y la indexación, ambos comportan mecanismos de ajuste del valor de la obligación para la oportunidad del pago, por tanto, si se ajusta la cantidad al nuevo valor del dólar para el momento de la condena de pago, se restablece el equilibrio económico para esa oportunidad  (ver en ese sentido, sentencias 547/2012 y 491/2016, ambas de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificadas en sentencia número 628/2021 de la Sala Constitucional de fecha 11 de noviembre de 2021, caso: Promotora Leipzig C.A. y Leipziger Services, C.A. contra Nestlé de Venezuela S.A.) (Fuente: TSJ, Sentencia SCC 325039-000238)

La corrección monetaria su fin  es corregir o actualizar el valor de la deuda, en virtud de la depreciación de la moneda

Resulta injusto, que el acreedor reciba años después del vencimiento, el monto exigible de la acreencia en dinero devaluado, lo que lo empobrece y enriquece al deudor; a menos que exista por parte del acreedor una renuncia a tal ajuste indexado, la cual puede ser tácita o expresa, cuando la convención no contiene una cláusula escalatoria de valor.

En un sistema de derecho y de justicia, resulta un efecto de derecho, que el acreedor demandante está pidiendo se le resarza su acreencia, con el poder adquisitivo de la moneda para la fecha del pago real, que a los fines de la ejecución no es otro que el de fijación o liquidación de la condena.

https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/mayo/325039-000238-15523-2023-2021-000202.HTML

El Estado social de derecho, implica que la interpretación y aplicación del derecho tenga en cuenta la realidad social a fin de no agravar más la condición de vulnerabilidad en que se encuentran algunos sectores de la sociedad en relación a otros, o a su calidad de vida.

¿Cual es el fin último de recaudación de gastos comunes en un condominios?

Imagina que vivir en un condominio es como ser parte de un equipo. Todos los vecinos colaboran para mantener el edificio en buen estado, seguro y agradable. 💪🏠

La cuota de condominio es como la "caja chica" del equipo. Se usa para pagar todo lo que todos necesitamos:

• 🔧 Mantenimiento: Arreglar el ascensor, pintar la fachada, cuidar las áreas verdes.
• ⚡ Servicios Básicos: Pagar la luz de los pasillos, el agua, la recolección de basura.
• 🛡️ Seguridad: Mantener los porteros, cámaras y sistemas de alarma.

El gran desafío: En Venezuela, los precios de todo esto suben constantemente. Los proveedores (de limpieza, repuestos, seguridad) casi siempre cotizan y facturan en dólares para protegerse de la inflación. Incluso los servicios públicos como la luz y el agua ajustan sus tarifas con frecuencia.

La recaudación de los gastos de condominio ya no es solo cuestión de cubrir costos, sino de preservar el valor de la propiedad y garantizar su correcto funcionamiento. Esto se debe a varios factores clave:

• Combatir la Inflación: El Bolívar pierde valor a una velocidad alarmante. Para que la administración pueda pagar servicios esenciales como seguridad, limpieza, reparaciones y el salario de los empleados, necesita una moneda estable. Por ello, casi todos los contratos y presupuestos con proveedores están atados al dólar estadounidense, siguiendo la lógica del Artículo 128 de la Ley del BCV. Este artículo permite que las deudas se expresen en moneda extranjera y se paguen en bolívares a la tasa oficial del día.
• Garantizar la Continuidad de los Servicios: Los proveedores no pueden mantener un servicio de calidad si el pago que reciben por su trabajo se devalúa al día siguiente. Si el condominio recaudara solo en bolívares, los fondos se desvalorizarían rápidamente, impidiendo el pago de las facturas y llevando a la suspensión de servicios vitales.
• Evitar la Pérdida de Valor por Morosidad: Aquí es donde entra en juego la corrección monetaria. Si un vecino se retrasa en el pago de su cuota, la deuda en bolívares pierde su valor real. Al usar el dólar como moneda de cuenta, la deuda mantiene su valor en el tiempo. Así, cuando el propietario moroso finalmente pague, el monto servirá para cubrir las obligaciones pendientes del condominio sin haber perdido su poder de compra. 
• Equidad entre copropietarios: Sin una cláusula de ajuste, corrección monetaria, los copropietarios que pagan a tiempo se ven perjudicados, ya que su contribución pierde valor mientras que los morosos pueden beneficiarse pagando con una moneda de menor valor. La cláusula de ajuste restablece la equidad, ya que todos los pagos, sin importar la fecha, se realizan con el mismo poder adquisitivo. Es un mecanismo de equidad asegurando que todos los propietarios contribuyan de manera justa.
• Mitigación de la morosidad: Al igual que en las empresas, las cláusulas de ajuste desincentivan el retraso en los pagos. Un copropietario sabe que si no paga a tiempo, el monto de su deuda se actualizará, lo que lo anima a cumplir con sus obligaciones puntualmente.

🎯 FIN ÚLTIMO DE LOS RECAUDOS DE UN CONDOMINIO ES: PAGAR SERVICIOS  Y BIENES EN UN MERCADO INFLACIONARIO

🧭Guía práctica para aprobar las obligación de pago condominio tomando la moneda extranjera como moneda de cuenta.

El objetivo de esta guía es establecer un mecanismo legal y transparente para que la obligación de pago de los gastos comunes de condominio se mantenga acorde con el valor real de los servicios y bienes, utilizando una moneda extranjera como referencia de cuenta. Esto garantiza la sostenibilidad financiera del inmueble y la equidad entre todos los copropietarios.

🛠️ Paso 1: Preparación Preliminar y Fundamento Legal

Antes de convocar a la Asamblea, es fundamental que la Junta de Condominio o la Administración analicen la situación económica y preparen un informe que justifique la necesidad del cambio.

• Fundamento legal: La Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 11, establece que los gastos comunes son aquellos que se hubieren acordado como tales por un 75% por lo menos de los propietarios. Este artículo le da a la Asamblea General la facultad para tomar decisiones sobre la forma y el monto de los gastos, lo cual incluye la forma de cálculo y pago. 
• Al igual que el Artículo 11,  el Artículo 22 declara que lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes será resuelto por los propietarios dando la faculta a los propietarios a decir la forma será gestiona la recaudación de recurso financieros a razón de gastos comunes.
• Análisis económico: Recopila datos que demuestren cómo la inflación y la devaluación del bolívar han afectado la capacidad del condominio para cubrir sus gastos. Presenta ejemplos claros de cómo los presupuestos se han desactualizado rápidamente.
• Respaldo legal:
• • El uso de moneda extranjera como moneda de cuenta está permitido por el marco legal venezolano, siempre que el pago se exija en bolívares equivalentes según la tasa oficial del BCV.
  • Adjuntar copia del acta y citar Art. 128 Ley BCV en comunicados.
• Jurisprudencia de Apoyo:
• • TSJ, Sentencia 628/2021: Valida ajustes por divisas como mecanismo antiinflacionario.
  • TSJ, RC.000547/2012: Reitera que no sustituye la moneda de curso legal.
  • TSJ Sentencia 325039/2023: La moneda extranjera como referencia es herramienta válida, pero el pago final debe ser en bolívares.
  • TSJ, Sentencia SCC 325039-000238 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, indica que el valor del dólar es un mecanismos de ajuste del valor de la obligación para la oportunidad del pago, por tanto, si se ajusta la cantidad al nuevo valor del dólar para el momento de la condena de pago, se restablece el equilibrio económico para esa oportunidad.

🗣️ Paso 2: Convocatoria a la Asamblea General

La ley no impide que este tipo de consulta y decisiones sea realizada a través de Carta Consulta, en este articulo mostramos solo una guía como realizar esta toma de decisiones  por medio de Asamblea de Propietarios 

La Asamblea de Copropietarios es el máximo órgano de decisión en un condominio. La aprobación de una medida tan importante debe realizarse en una asamblea debidamente convocada.

• Requisitos de la Convocatoria (según la LPH):
  • Debe ser convocada por el Administrador, la Junta de Condominio, o un número de propietarios que represente, por lo menos, el 75% de la cuota de propiedad. Quorum Artículo 11 Ley de Propiedad Horizontal.
  • Debe indicar claramente la fecha, hora y lugar de la reunión.
  • Lo más importante: el orden del día debe incluir explícitamente el punto a tratar, por ejemplo: 
  • • "Análisis y aprobación de la obligación de pago de gastos comunes utilizando una moneda de cuenta en divisas y la tasa de conversión aplicable."
    • "Orden del día, establecer el USD como moneda de cuenta para calcular las cuotas condominales, liquidándose en bolívares al tipo de cambio"
    • "Aprobación del uso de moneda extranjera (USD) como referencia de cuenta para pagos condominales, manteniendo el pago efectivo en bolívares al tipo de cambio oficial o acordado."
    • Aprobación de ajuste de cuotas condominales en dólares estadounidenses (USD) como moneda de cuenta, con liquidación en bolívares al tipo de cambio [BCV/mercado].
  • La convocatoria debe ser entregada a todos los propietarios con la debida antelación (se recomienda 5-10 días hábiles) a través de medios confiables, como cartas certificadas, correo electrónico o avisos en cartelera con acuse de recibo.
  • 📌 Proceso:
  • • Verificación de quórum: Lista de asistencia firmada.
    • Discusión y votación:
      • Explicar que no es pago en divisas, sino referencia para cálculo (Art. 128 Ley BCV).
      • Resaltar beneficios: estabilidad ante inflación y alineación con jurisprudencia (*Sentencia TSJ 325039/2023*).
    • Mayoría requerida:
      • Aprobación simple: Mayoría de presentes (Art. 19 LPH).
      • Reforma de reglamento: 2/3 partes (Art. 34 LPH), si implica modificación de cláusulas.
  • ⚠️ Precauciones:
  • Evitar cláusulas que exijan pago exclusivo en divisas (prohibido por Art. 318 CRBV).
  • Dejar constancia de que el pago final será en Bs. al tipo de cambio acordado (ej: BCV o promedio bancario).

👥 Paso 3: Desarrollo de la Asamblea General

La reunión debe desarrollarse de manera ordenada y transparente para que la decisión sea válida.

• Quórum: El quórum para la primera convocatoria es la mitad más uno de los copropietarios. Si no se logra, se convoca a una segunda reunión (generalmente 30 minutos después) y se realiza con los propietarios presentes.
• Presentación del caso: El Administrador o el Presidente de la Junta de Condominio debe exponer la situación económica, el análisis y la propuesta de forma clara y concisa. Se recomienda el uso de proyecciones, gráficos o tablas comparativas.
• Discusión y votación: Se abre el derecho de palabra para que los propietarios expresen sus opiniones, dudas y sugerencias. Una vez agotado el debate, se procede a la votación. Para aprobar este tipo de decisiones, la LPH exige al menos el 75% de los propietarios asistentes que representen la mayoría de la cuota de propiedad.
• Explicar que no es pago en divisas, sino referencia para cálculo (Art. 128 Ley BCV).
• Resaltar beneficios: estabilidad ante inflación y alineación con jurisprudencia (*Sentencia TSJ 325039/2023*).
• Aprobación simple: Mayoría de presentes (Art. 22 y 23 LPH).
• Reforma de reglamento: 2/3 partes (Art. 34 LPH), si implica modificación de cláusulas.
• Redacción del Acta: El Secretario de la Asamblea o la persona designada debe redactar un acta detallada que recoja la discusión, la propuesta aprobada y el resultado de la votación, incluyendo los nombres de los asistentes y su porcentaje de alícuota.
• ⚠️ Precauciones: Evitar cláusulas que exijan pago exclusivo en divisas (prohibido por Art. 318 CRBV).
• Dejar constancia de que el pago final será en Bs. al tipo de cambio acordado (ej: BCV o promedio bancario).

✍️ Paso 4: Redacción de las Cláusulas y su Incorporación al Reglamento de Condominio

Si la medida es aprobada, la junta o administración deberá redactar las cláusulas correspondientes. Lo ideal es que estas cláusulas sean incorporadas al Documento de Condominio, lo que requeriría la unanimidad de los copropietarios. Sin embargo, si se aprueba como una norma interna o un acuerdo de la asamblea, tiene plena validez para los efectos de la cobranza.

📬 Modelo Convocatoria para Asamblea de Propietarios

(Timbre o logo del condominio) Condominio [Nombre del Condominio] [Dirección Completa]

[Lugar y Fecha]

Asunto: Convocatoria a Asamblea General de Propietarios

Estimado(a) Copropietario(a),

Por medio de la presente, la Junta de Condominio y/o la Administración, en ejercicio de las facultades conferidas por la Ley de Propiedad Horizontal, convoca a la Asamblea General Ordinaria de Propietarios para tratar los siguientes puntos:

Fecha: [Día de la Asamblea] Hora: [Hora de la Primera Convocatoria] (Segunda convocatoria: [Hora de la Segunda Convocatoria]) Lugar: [Lugar de la Asamblea, ej. Salón de Usos Múltiples]

Puntos a Tratar (Orden del Día):

1. Verificación del quórum.
2. Presentación del informe de gestión administrativa y financiera.
3. Análisis del impacto de la inflación y la devaluación de la moneda nacional en el presupuesto de gastos comunes.
4. Propuesta y aprobación de la obligación de pago de gastos comunes tomando una moneda de cuenta en divisas (USD), especificando la tasa de conversión aplicable y las condiciones de pago para la liberación del deudor.
5. Revisión y ajuste del presupuesto anual (de ser necesario).
6. Asuntos varios.

Su asistencia es de vital importancia para el buen funcionamiento de nuestra comunidad. En caso de no poder asistir, le rogamos otorgar poder simple a otro copropietario para que lo represente, de acuerdo con el documento de condominio.

Atentamente,

[Nombre y Apellido del Presidente de la Junta de Condominio] Presidente de la Junta de Condominio [Nombre y Apellido del Administrador] Administrador(a)

📝 Modelo de Acta de Asamblea (Extracto)

(Timbre o logo del condominio) Acta de Asamblea General Extraordinaria de Propietarios

Fecha: [Día, Mes, Año] Hora de inicio: [Hora] Lugar: [Lugar]

Punto 4: Propuesta y Aprobación de la Obligación de Pago en Moneda de Cuenta Divisa

El Sr(a). [Nombre del Administrador o Presentador] expuso a la asamblea la situación financiera del condominio, detallando cómo la depreciación de la moneda nacional ha generado un desfase entre los gastos presupuestados y los costos reales de mantenimiento, lo que compromete la calidad de los servicios y la conservación del inmueble.

Tras un amplio debate y análisis de la propuesta, la asamblea, con la intención de preservar el valor de las cuotas y garantizar la sostenibilidad financiera, somete a votación la siguiente resolución:

"Se aprueba por la presente Asamblea General, la utilización del dólar de los Estados Unidos de América (USD) como moneda de cuenta para la liquidación de los gastos comunes. El pago de la planilla de condominio deberá ser honrado en su equivalente en bolívares, calculándose a la tasa de cambio oficial publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) del día en que se realice el pago efectivo. En caso de mora, se aplicará el ajuste por diferencial cambiario, así como los intereses moratorios correspondientes."

Resultado de la Votación:

• A favor: [Número de propietarios] propietarios, que representan un [Porcentaje]% de la cuota de propiedad.
• En contra: [Número de propietarios] propietarios.
• Abstenciones: [Número de propietarios] propietarios.

Resolución: La propuesta es aprobada con el [Porcentaje]% de los votos, cumpliendo con la mayoría calificada del 75% requerida por la Ley de Propiedad Horizontal para la toma de decisiones sobre gastos comunes.

Cláusula de Cobranza Aprobada: La Administración queda autorizada para aplicar en la emisión de las planillas de liquidación de gastos comunes la siguiente cláusula, a partir de la fecha de la presente acta:

"El monto de esta planilla se expresa en moneda de cuenta (USD). El pago en moneda nacional (Bolívares) deberá realizarse al tipo de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV) vigente en la fecha de la transacción bancaria. La obligación de pago se considera liberada una vez que el monto en bolívares equivalga al monto en USD de la deuda, según la tasa del día de pago."

Se procede a la firma del acta por los presentes.

[Firmas de los Propietarios, Junta de Condominio, y Administrador]

📌 Ejemplo Cláusulas de ajuste para empresa y planillas de liquidación en  condominios:

1. Cláusula Facturación venta empresa:

1.1. Tomando en cuenta Providencia SENIAT

Se aplicó la tasa de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV) de 115,84 Bs por cada USD, fecha 15/07/2025, de conformidad con la Providencia del SENIAT SNAT/2011/00071 Artículo 13 numeral 14. Para efectos de pago utilizar tasa vigente BCV.

1.2. Tomando en cuenta Ley Impuesta al Valor Agregado

A los solos efectos de lo previsto en el Art. 25 de la Ley de Impuesto al valor agregado se expresa los montos de la factura en Dólares ($) considerando la tasa de cambio corriente establecida el BCV de Bs / Dólares 179.019,26 BCV. Fuente 11-05-2020.

1.3. Tomando en cuenta Ley Banco Central de Venezuela

De conformidad con los artículos 128 de la ley del BCV y el Artículo 25 de la Ley de IVA los valores expresado en Bolívares en esta factura son equivalente en dolares americanos a la taza cotizada de Bs. por USD$ emitida por el Banco Central de Venezuela a la fecha Bs 00000  siendeo el equivalente USD$ 0000.

2. Clausula para Planilla de Liquidación de Gastos Condominio:

2.1. Cláusula de Moneda Extranjera como Referencia (Moneda de Cuenta)

"Los montos establecidos en la planilla de liquidación de gastos comunes se expresan en dólares estadounidenses (USD) únicamente como moneda de cuenta, conforme al Artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela. La tasa de conversión aplicable será la publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) para la divisa USD, vigente al día de emisión del recibo. El deudor podrá liberar su obligación cancelando el equivalente en bolívares (Bs.) según dicha tasa, salvo convención expresa de pago en divisa. En caso de mora, se aplicará el diferencial cambiario conforme a la presente Cláusula aprobada en Asamblea General del 27 de mayo de 2021."

2.2. Cláusula de Pago con Tasa BCV del Día de Pago

"El pago de la planilla de liquidación de gastos comunes debe honrarse calculando el monto en bolívares (Bs.) tomando como referencia la tasa de cambio oficial del día de pago, publicada en el portal del Banco Central de Venezuela (BCV) para la divisa USD (Moneda de cuenta). El condominio no aceptará pagos en moneda extranjera física, salvo autorización expresa de la Junta de Condominio. En caso de discrepancia en la tasa aplicada, prevalecerá la publicada por el BCV al cierre operativo del día correspondiente."

2.3. Cláusula de Diferencial Cambiario por Mora 

"Si el pago no se realiza dentro de los 5 días hábiles posteriores a la emisión del recibo, el deudor deberá cancelar el monto actualizado tomando como base el valor en divisas (USD - Moneda de Cuenta ) indicado en la planilla, convertido a bolívares (Bs.) según la tasa BCV del día efectivo de pago, no la tasa de emisión. Este ajuste por diferencial cambiario busca compensar la variación monetaria durante el período de mora. La presente cláusula fue aprobada por mayoría en Asamblea General de Propietarios el 27 de mayo de 2021 y forma parte integral del Reglamento de Cobranza."

2.4. Moneda de Cuenta y Tasa de Conversión

"Las cuotas de gastos comunes serán liquidadas en la moneda nacional (Bolívares), pero su valor será expresado en dólares de los Estados Unidos de América (USD) como moneda de cuenta. A efectos del pago, el monto en bolívares se calculará utilizando la tasa de cambio oficial publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) del día de emisión de la planilla de liquidación. El deudor se considerará liberado de su obligación al cancelar la totalidad del monto adeudado en bolívares, según esta tasa de conversión, en la cuenta bancaria del condominio."

2.5. Pago con Referencia a la Tasa del BCV del Día de Pago

"El pago de las cuotas de gastos comunes debe honrarse tomando como referencia la tasa de cambio oficial del dólar (USD) publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) del día en que se realice el pago efectivo. El deudor podrá cancelar en bolívares, pero el monto a transferir o depositar deberá ser el equivalente al valor en dólares de la planilla, calculado con la tasa vigente del BCV en la fecha de la transacción."

2.6. Ajuste por Diferencial Cambiario

"El recibo de gastos comunes deberá ser cancelado de forma inmediata y a más tardar en la fecha de su vencimiento. En caso de que el pago se realice posterior a la fecha de emisión del recibo, el deudor deberá calcular el monto a pagar tomando como base su valor original en dólares y aplicando la tasa de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV) vigente el día exacto del pago. Este ajuste por diferencial cambiario ha sido aprobado en la Asamblea General de Propietarios celebrada el 27 de mayo de 2021."

2.7. Diferencial Cambiario por Pago Tardío

"Cláusula de Ajuste por Retardo en el Pago El recibo de gastos comunes deberá ser cancelado de forma inmediata a su emisión. En caso de que el propietario efectúe el pago después de la fecha de emisión, el monto correspondiente será recalculado tomando como base el valor expresado en divisa (USD) y convertido a bolívares según la tasa oficial del BCV vigente al día del pago. Este mecanismo de ajuste por diferencial cambiario fue aprobado en Asamblea General de Condóminos celebrada el 27 de mayo de 2021, y tiene como finalidad preservar el equilibrio económico del condominio frente a la variación del tipo de cambio."

2.8. Uso de Divisa como Moneda de Cuenta

"Cláusula de Referencia Monetaria A los efectos de la liquidación mensual de gastos comunes, la planilla correspondiente será expresada en divisa extranjera (USD) únicamente como moneda de cuenta, con el fin de preservar el valor real de las obligaciones frente a la inflación. El monto total será convertido a bolívares utilizando como referencia la tasa oficial de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) correspondiente al día de emisión de la planilla. El propietario podrá liberarse de la obligación mediante el pago en bolívares equivalentes, calculados conforme a dicha tasa, salvo que se haya pactado expresamente el pago en divisa. Esta modalidad no implica exigencia de pago en moneda extranjera, sino una fórmula de estabilización del valor de la obligación."

📌 Importancia de las Cláusulas de Ajuste en Documentos de Facturación

🧭 1. Preservación del Valor Real de la Obligación

• En contextos de alta inflación o volatilidad cambiaria, como el venezolano, las cláusulas de ajuste permiten que el monto facturado mantenga su poder adquisitivo.
• Evitan que el acreedor (empresa o condominio) reciba un pago desvalorizado por el retardo en el cumplimiento.

⚖️ 2. Fundamento Legal y Jurisprudencial

• El uso de divisas como moneda de cuenta está respaldado por el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela.
• La jurisprudencia del TSJ ha reconocido que el ajuste por tasa de cambio y la indexación son mecanismos válidos para preservar el equilibrio económico de las obligaciones.
• En el caso de condominios, la Asamblea General puede aprobar cláusulas de ajuste por diferencial cambiario, lo que les otorga legitimidad interna.

🧾 3. Claridad y Transparencia en la Relación Jurídica

• Las cláusulas bien redactadas evitan ambigüedades sobre el monto exigible.
• Permiten que el deudor conozca con precisión:
  • El tipo de moneda utilizada (cuenta o pago).
  • La tasa de conversión aplicable.
  • Las consecuencias del retardo en el pago.

🏢 4. Aplicación en Facturas de Venta Empresarial

• En operaciones comerciales, estas cláusulas:
  • Protegen al vendedor frente a la depreciación del bolívar.
  • Establecen condiciones claras de pago en bolívares equivalentes a divisas.
  • Facilitan la gestión contable y tributaria, al reflejar el valor real de la transacción.

🏘️ 5. Aplicación en Facturación de Gastos Comunes de Condominios

• En condominios, las cláusulas de ajuste:
  • Garantizan la sostenibilidad financiera de la comunidad.
  • Evitan que el retardo en el pago afecte el presupuesto operativo.
  • Permiten que los gastos comunes reflejen el costo real de los servicios contratados en divisas.

📌 6. Recomendaciones para su Redacción

• Usar lenguaje claro y técnico.
• Especificar:
  • Tipo de moneda (cuenta o pago).
  • Fuente oficial de la tasa de cambio (BCV).
  • Fecha de referencia (emisión o pago).
  • Aprobación por órgano competente (ej. Asamblea de Condóminos).
• Incluir respaldo documental (acta, contrato, reglamento).