En la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de Venezuela, existen varios artículos que regulan los porcentajes de aprobación necesarios para que las decisiones de los propietarios sean válidas. Estos porcentajes varían según el tipo de decisión que se esté tomando. A continuación, te detallo los artículos clave y las situaciones en las que aplica cada uno:

1. Artículo 23 de la LPH: Mayoría Simple (Más de la mitad)

Explicación:

• Este artículo establece que, en la segunda consulta  o carta consulta, las decisiones se toman por mayoría simple, es decir, con el voto favorable de los propietarios que representen más de la mitad del valor atribuido al inmueble.

Procedimiento:

1. Si en la primera consulta no se alcanza el quórum de dos tercios (2/3), se realiza una segunda consulta.
2. En la segunda consulta,  la proposición consultada es aprobada o negada si los propietarios que responden a la consulta representan más de la mitad del valor total del edificio.
3. Las decisiones se toman por mayoría simple (más del 50%).

Ejemplos de situaciones:

1. Aprobación del presupuesto anual: Si en la primera consulta no se alcanza el quórum, en la segunda consulta se aprueba con más del 50% de los votos.
2. Cambio de horario de uso de áreas comunes: Si no se alcanza el quórum en la primera consulta, en la segunda se decide con más del 50% de los votos.

2. Artículo 9 de la LPH: Mayoría Calificada (75%)

Explicación:

• Este artículo establece que, para realizar mejoras en las cosas comunes del edificio, se requiere el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.

Procedimiento:

1. Se convoca una asamblea o se realiza una carta consulta.
2. Se requiere que los propietarios que aprueben la mejora representen al menos el 75% del valor total del edificio.
3. Si se alcanza este porcentaje, la mejora se aprueba.

Ejemplos de situaciones:

1. Instalación de un ascensor nuevo: Se necesita la aprobación del 75% de los propietarios.
2. Renovación de la fachada del edificio: Se requiere el 75% de los votos para aprobar la obra.
3. Creación de un área de juegos infantiles en el jardín: Se necesita el 75% de los votos para su aprobación.
4. Elección del administrador: Se necesita el 75% de los votos para su elección.

3. Artículo 10 de la LPH: Unanimidad (100%)

Explicación:

• Este artículo establece que, para realizar obras que afecten la estructura, conservación o estética del inmueble (como construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones), se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios (es decir, 100%).

Procedimiento:

1. Se convoca una asamblea o se realiza una carta consulta.
2. Se requiere que todos los propietarios aprueben la obra.
3. Además, se debe obtener el permiso correspondiente de las autoridades competentes.

Ejemplos de situaciones:

1. Construcción de un nuevo piso en el edificio: Se necesita la aprobación de todos los propietarios.
2. Excavación para construir un sótano adicional: Se requiere unanimidad para su aprobación.
3. Cambio significativo en la estructura del edificio: Se necesita el consentimiento de todos los propietarios.

4. Artículo 29 de la LPH: Unanimidad (100%)

Explicación:

• Este artículo establece que, para modificar el documento de condominio, se requiere la unanimidad de los propietarios (es decir, 100%).

Procedimiento:

1. Se convoca una asamblea o se realiza una carta consulta.
2. Se requiere que todos los propietarios aprueben la modificación del documento de condominio.
3. La modificación debe realizarse con las mismas formalidades que la elaboración del documento original.

Ejemplos de situaciones:

1. Cambio en las normas de uso de las áreas comunes: Se necesita la aprobación de todos los propietarios.
2. Modificación de las cuotas de participación: Se requiere unanimidad para su aprobación.
3. Inclusión de nuevas normas en el reglamento de condominio: Se necesita el consentimiento de todos los propietarios.
4. Designación de la junta de Condominio, revocatoria o destitución de sus miembros.
5. Designación del administrador, revocatoria o destitución del Administrador.
6. Aplicación de la sanción establecida en el artículo 39 de la ley de Propiedad Horizontal Venezolana

5. Artículo 16 de la LPH: Mayoría Calificada (75%)

Explicación:

• Este artículo establece que, en caso de destrucción total o parcial del edificio (que represente al menos las 3/4 partes de su valor), los propietarios pueden decidir sobre la división de las cosas comunes.
• Si un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes (75%) del valor del inmueble decide adquirir las partes de los propietarios minoritarios, pueden hacerlo a justa regulación de expertos.

Procedimiento:

1. Se convoca una asamblea para discutir la división de las cosas comunes.
2. Se requiere que los propietarios que aprueben la división representen al menos el 75% del valor total del edificio.
3. Si se alcanza este porcentaje, se procede con la división.

Ejemplos de situaciones:

1. Destrucción del 80% del edificio por un incendio: Los propietarios que representen al menos el 75% pueden decidir sobre la división de las cosas comunes.
2. Amenaza de ruina del edificio: Si el 75% de los propietarios decide dividir las cosas comunes, se puede proceder.
3. Reconstrucción parcial del edificio: Si el 75% de los propietarios aprueba la reconstrucción, se puede llevar a cabo.

Resumen de los Artículos y Porcentajes de Aprobación

Artículo	Porcentaje de Aprobación	Situaciones en las que aplica
Artículo 23	Mayoría simple (más de 50%)	Decisiones en segunda consulta.
Artículo 9	75%	Mejoras en cosas comunes, creación de  servicios comunes o imposición de servidumbres.
Artículo 10	Unanimidad (100%)	Obras que afecten la estructura, conservación o  estética del inmueble (nuevos pisos, sótanos, etc.).
Artículo 29	Unanimidad (100%)	Modificación del documento de condominio.
Artículo 16	75%	División de cosas comunes en caso de destrucción total o parcial del edificio.

Conclusión

Los diferentes porcentajes de aprobación establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal garantizan que las decisiones importantes para el edificio se tomen con el consenso necesario, dependiendo de la magnitud del asunto a tratar. Desde decisiones cotidianas que requieren mayoría simple, hasta cambios estructurales o modificaciones al documento de condominio que exigen unanimidad, la LPH busca proteger los intereses de todos los propietarios.

Referencia Legal:

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445