En la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de Venezuela, existen varios artículos que regulan los porcentajes de aprobación quorum necesarios para que las decisiones de los propietarios sean válidas. Estos porcentajes varían según el tipo de decisión que se esté tomando. A continuación, te detallo los artículos clave y las situaciones en las que aplica cada uno:

- Artículo 9 de la LPH: Quorum Mayoría Calificada (75%)

Explicación:

• Este artículo establece que, para realizar mejoras en las cosas comunes del edificio, se requiere el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.

Procedimiento:

1. Se convoca una asamblea o se realiza una carta consulta.
2. Se requiere que los propietarios que aprueben la mejora representen al menos el 75% del valor total del edificio.
3. Si se alcanza este porcentaje, la mejora se aprueba.

Ejemplos de situaciones:

1. Instalación de un ascensor nuevo: Se necesita la aprobación del 75% de los propietarios.
2. Renovación de la fachada del edificio: Se requiere el 75% de los votos para aprobar la obra.
3. Creación de un área de juegos infantiles en el jardín: Se necesita el 75% de los votos para su aprobación.
4. Elección del administrador: Se necesita el 75% de los votos para su elección.

- Artículo 10 de la LPH: Quorum Unanimidad (100%)

Explicación:

• Este artículo establece que, para realizar obras que afecten la estructura, conservación o estética del inmueble (como construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones), se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios (es decir, 100%).

Procedimiento:

1. Se convoca una asamblea / en segunda instancia  se realiza una carta consulta.
2. Se requiere que todos los propietarios aprueben la obra.
3. Además, se debe obtener el permiso correspondiente de las autoridades competentes.

Ejemplos de situaciones:

1. Construcción de un nuevo piso en el edificio: Se necesita la aprobación de todos los propietarios.
2. Excavación para construir un sótano adicional: Se requiere unanimidad para su aprobación.
3. Cambio significativo en la estructura del edificio: Se necesita el consentimiento de todos los propietarios.

- Artículo 16 de la LPH: Quorum Mayoría Calificada (75%)

Explicación:

• Este artículo establece que, en caso de destrucción total o parcial del edificio (que represente al menos las 3/4 partes de su valor), los propietarios pueden decidir sobre la división de las cosas comunes.
• Si un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes (75%) del valor del inmueble decide adquirir las partes de los propietarios minoritarios, pueden hacerlo a justa regulación de expertos.

Procedimiento:

1. Se convoca una asamblea para discutir la división de las cosas comunes.
2. Se requiere que los propietarios que aprueben la división representen al menos el 75% del valor total del edificio.
3. Si se alcanza este porcentaje, se procede con la división.

Ejemplos de situaciones:

1. Destrucción del 80% del edificio por un incendio: Los propietarios que representen al menos el 75% pueden decidir sobre la división de las cosas comunes.
2. Amenaza de ruina del edificio: Si el 75% de los propietarios decide dividir las cosas comunes, se puede proceder.
3. Reconstrucción parcial del edificio: Si el 75% de los propietarios aprueba la reconstrucción, se puede llevar a cabo.

- Artículo 18 de la LPH: Deciden por mayoría de votos interna de la Junta de Condominio

Explicación:

• Establece que la Junta de Condominio debe estar integrada por al menos tres copropietarios y tres suplentes.
• Las decisiones de la Junta se toman por mayoría de votos de sus miembros.
• La Junta de Condominio es un órgano ejecutivo que supervisa la administración del condominio.
• Sus decisiones no requieren un quórum específico de propietarios, ya que se toman internamente por los miembros de la Junta.

Procedimiento:

1. La Junta se reúne para discutir y votar sobre un tema.
2. Las decisiones se toman por mayoría simple de los miembros presentes.

Ejemplos de situaciones:

1. La Junta de Condominio decide proponer a la Asamblea la destitución del Administrador por mal manejo de fondos. La decisión se toma por mayoría de votos de los miembros de la Junta.

- Artículo 19 de la LPH: Se decide por mayoría de votos de los copropietarios.

Explicación:

• Establece que el Administrador es designado por la Asamblea de Copropietarios por mayoría de votos.
• No se especifica un quórum mínimo para esta decisión, pero se aplican las reglas generales de las asambleas.

Procedimiento:

1. El Administrador es elegido por los propietarios en una asamblea.
2. La decisión se toma por mayoría simple de los votos presentes en la asamblea.

Ejemplos de situaciones:

1. La Asamblea de Copropietarios convoca una reunión para elegir al Administrador.
2. Los propietarios votan, y el candidato con la mayoría de votos es designado como Administrador.

- Artículo 23 de la LPH: Quorum Mayoría simple en función de alícuota 

Explicación:

• Este artículo establece que, en la segunda consulta  o carta consulta, las decisiones se toman por mayoría simple, es decir, con el voto favorable de los propietarios que representen más de la mitad del valor atribuido al inmueble, es decir 50 + 1% de las alícuotas del condominio.

Procedimiento:

1. Si en la primera consulta no se alcanza el quórum de dos tercios (2/3) = 66.667%, se realiza una segunda consulta.
2. En la segunda consulta,  la proposición consultada es aprobada o negada si los propietarios que responden a la consulta representan más de la mitad del valor total del edificio.
3. Las decisiones se toman por mayoría absoluta (más del 50% del quorum).

Ejemplos de situaciones:

1. Aprobación del presupuesto anual: Si en la primera consulta no se alcanza el quórum, en la segunda consulta se aprueba con más del 50% de los votos.
2. Cambio de horario de uso de áreas comunes: Si no se alcanza el quórum en la primera consulta, en la segunda se decide con más del 50% de los votos.
3. Cambio del reglamento interno de condominio no confundir con el documento de condominio el cual requiere unanimidad para cualquier cambio.

- Artículo 24 de la LPH: Quorum Un tercio valor de alícuotas (33%)

Explicación:

• Este artículo establece que los propietarios que representen al menos un tercio (33%) del valor básico del inmueble pueden exigir la convocatoria de una Asamblea de Propietarios.

Procedimiento:

1. Los propietarios que representen al menos el 33% del valor total del inmueble pueden exigir convocatoria de Asamblea Directamente al Administrador.
2. Si el Administrador no convoca una asamblea cuando es necesario os propietarios interesados pueden recurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea.
3. Esto no significa que el 33% apruebe decisiones, sino que tiene el poder de forzar la convocatoria de una asamblea para discutir temas importantes

Ejemplos de situaciones:

1. Un grupo de propietarios que representa el 33% del valor del inmueble solicita una asamblea para discutir un aumento en las cuotas de mantenimiento. El Administrador está obligado a convocar la asamblea.

- Artículo 29 de la LPH: Unanimidad (100%)

Explicación:

• Este artículo establece que, para modificar el documento de condominio, se requiere la unanimidad de los propietarios (es decir, 100%).

Procedimiento:

1. Se convoca una asamblea o se realiza una carta consulta.
2. Se requiere que todos los propietarios aprueben la modificación del documento de condominio.
3. La modificación debe realizarse con las mismas formalidades que la elaboración del documento original.

Ejemplos de situaciones:

1. Cambio en las normas de uso de las áreas comunes: Se necesita la aprobación de todos los propietarios.
2. Modificación de las cuotas de participación: Se requiere unanimidad para su aprobación.
3. Inclusión de nuevas normas en el Documento de Condominio: Se necesita el consentimiento de todos los propietarios.
4. Designación de la junta de Condominio, revocatoria o destitución de sus miembros.
5. Designación del administrador, revocatoria o destitución del Administrador.
6. Aplicación de la sanción establecida en el artículo 39 de la ley de Propiedad Horizontal Venezolana

- No requieren Quorum específico y puede ser habilitado por Un Solo Propietario

En el régimen de propiedad horizontal, la toma de decisiones generalmente requiere la participación de los copropietarios y, en muchos casos, un quórum específico para que las decisiones sean válidas. Sin embargo, existen situaciones en las que no se requiere un quórum específico o en las que un solo propietario puede actuar sin necesidad de la aprobación de los demás. Estas situaciones están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, en algunos casos, por el Código Civil de Venezuela. A continuación, se detallan los casos más relevantes:

a. Reparaciones urgentes o actos de conservación (Artículo 21 de la LPH):

Según el Artículo 21 de la LPH:

"El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes."

• Interpretación: En caso de que se requieran reparaciones urgentes o actos de conservación del inmueble (por ejemplo, reparar una fuga de agua que afecte la estructura del edificio), un solo propietario puede actuar sin necesidad de convocar a una asamblea o obtener un quórum. Esto es válido siempre que la situación sea de urgencia y que el propietario justifique los gastos incurridos.
• Ejemplo: Si hay una fuga de agua en un apartamento que amenaza con dañar la estructura del edificio, un propietario puede contratar a un plomero para repararla y luego solicitar el reembolso proporcional de los gastos a los demás copropietarios.

b. Abandono de un apartamento (Artículo 12 de la LPH):

El Artículo 12 de la LPH establece que:

"Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos."

• Interpretación: Si un propietario decide abandonar su apartamento (por ejemplo, debido a la imposibilidad de pagar los gastos comunes), puede hacerlo sin necesidad de un quórum o aprobación de los demás copropietarios. El apartamento abandonado pasa a ser propiedad común de los demás copropietarios.
• Ejemplo: Un propietario que no puede pagar los gastos comunes puede abandonar su apartamento, notificando al administrador del condominio, y el apartamento pasará a ser propiedad común de los demás copropietarios.

c. Actos de administración ordinaria (Artículo 20 de la LPH):

El Artículo 20 de la LPH establece las funciones del Administrador, quien puede actuar sin necesidad de un quórum en ciertos casos:

"Corresponde al Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes..."

• Interpretación: El Administrador tiene la facultad de realizar actos de administración ordinaria (como reparaciones menores, mantenimiento de áreas comunes, etc.) sin necesidad de convocar a una asamblea o obtener un quórum. Estas decisiones pueden ser tomadas por el Administrador de manera unilateral, siempre que estén dentro de sus atribuciones.
• Ejemplo: El Administrador puede contratar a un jardinero para mantener las áreas verdes del condominio sin necesidad de consultar a los copropietarios.

d. Designación oportuna del Administrador (Artículo 19 de la LPH):

El Artículo 19 de la LPH aplica en situaciones donde la Asamblea de Copropietarios no ha designado a un Administrador de manera oportuna. En estos casos, uno o más copropietarios pueden solicitar la intervención del Juez de Departamento o Distrito para que designe a un Administrador, preferiblemente entre los propietarios del condominio. Este mecanismo garantiza que el condominio no quede sin gestión, incluso en situaciones de conflicto o desorganización entre los copropietarios. El parrafo del articulo de estudio es:

"A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios...."

Interpretación del Artículo 19:

• Designación oportuna del Administrador: La Asamblea de Copropietarios es el órgano encargado de designar al Administrador del condominio. Sin embargo, si la Asamblea no realiza esta designación en el plazo establecido o no logra llegar a un acuerdo, se considera que hay una falta de designación oportuna.
• Intervención del Juez: En caso de que no se haya designado al Administrador, uno o más copropietarios pueden solicitar la intervención del Juez de Departamento o Distrito para que designe al Administrador. Esto garantiza que el condominio cuente con un Administrador, incluso en situaciones de conflicto o desorganización entre los copropietarios.
• Preferencia por un propietario: El Juez, al designar al Administrador, debe preferir a uno de los propietarios del condominio. Esto significa que, en la medida de lo posible, el Administrador debe ser alguien que tenga un interés directo en el edificio (es decir, un copropietario), en lugar de una persona externa.

Ejemplo de situación cuándo aplica este artículo:

Imagina un edificio de condominio donde la Asamblea de Copropietarios no ha logrado designar a un Administrador. Esto puede ocurrir por varias razones:

1. Desacuerdos entre los copropietarios: Los propietarios no logran ponerse de acuerdo sobre quién debe ser el Administrador.
2. Falta de quórum: No se ha podido convocar una asamblea con el quórum necesario para tomar decisiones.
3. Negligencia: Los copropietarios no han tomado la iniciativa de designar a un Administrador, dejando al condominio sin una gestión adecuada.

En este caso, uno o más copropietarios (incluso un solo propietario) pueden solicitar la intervención del Juez de Departamento o Distrito para que designe a un Administrador.

Procedimiento que puede ejecutar:

1. Solicitud al Juez: Uno o más copropietarios presentan una solicitud ante el Juez, explicando que no se ha designado a un Administrador y solicitando que el Juez intervenga.
2. Designación del Juez: El Juez evalúa la situación y designa a un Administrador. Según el Artículo 19, el Juez debe preferir a uno de los propietarios del condominio, siempre que sea posible.
3. Nombramiento del Administrador: El Juez nombra al Administrador, quien asume las funciones de gestión del condominio.

Resultado de aplicar articulo 19:

El condominio cuenta con un Administrador designado por el Juez, lo que permite que se gestionen adecuadamente los asuntos del edificio (reparaciones, cobro de gastos comunes, mantenimiento, etc.).

e. Modificaciones internas en el apartamento (Artículo 4 de la LPH):

Según el Artículo 4 de la LPH:

"El propietario de cada apartamento o local podrá modificar sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador."

• Interpretación: Un propietario puede realizar modificaciones internas en su apartamento (como cambiar pisos, pintar paredes o instalar nuevos servicios) sin necesidad de un quórum o aprobación de los demás copropietarios, siempre que estas modificaciones no afecten la estructura del edificio, la seguridad o los derechos de los demás propietarios.
• Ejemplo: Un propietario puede remodelar su cocina o baño sin necesidad de consultar a la asamblea de copropietarios, siempre que no afecte la estructura del edificio.

f. Uso ordinario de las áreas comunes (Artículo 8 de la LPH):

El Artículo 8 de la LPH establece:

"Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás..."

• Interpretación: Los propietarios pueden hacer uso ordinario de las áreas comunes (como pasillos, ascensores, jardines, etc.) sin necesidad de un quórum o aprobación de los demás copropietarios, siempre que no se altere el destino de estas áreas o se perjudique a otros propietarios.
• Ejemplo: Un propietario puede usar el ascensor o los pasillos para acceder a su apartamento sin necesidad de consultar a los demás copropietarios.

g. Acciones judiciales individuales (Artículo 25 de la LPH):

El Artículo 25 de la LPH establece que:

"Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho."

• Interpretación: Si un propietario considera que un acuerdo de la asamblea de copropietarios viola la Ley o el documento de condominio, puede impugnar dicho acuerdo ante un juez de manera individual, sin necesidad de un quórum o apoyo de otros copropietarios.
• Ejemplo: Si la asamblea de copropietarios aprueba una modificación que perjudica a un propietario, este puede impugnar la decisión ante un juez sin necesidad de consultar a los demás. Otros motivos: Aprobación de gastos comunes injustificados, Uso abusivo de las áreas comunes, Modificación del documento de condominio sin unanimidad.

h. Destrucción total o parcial del edificio (Artículo 16 de la LPH):

El Artículo 16 de la LPH establece que:

"En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por lo menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación."

• Interpretación: Si el edificio sufre una destrucción total o parcial que afecta al menos el 75% de su valor, cualquier propietario puede solicitar la división de las cosas comunes sin necesidad de un quórum o aprobación de los demás copropietarios.
• Ejemplo: Si un terremoto destruye el 80% del edificio, un propietario puede solicitar la división de las áreas comunes sin necesidad de consultar a los demás.

Resumen   de situaciones en la que no se requiere un quorum especifico y un solo propietario puede intervenir:

En resumen, no se requiere un quórum específico o la participación de los demás copropietarios en los siguientes casos:

1. Reparaciones urgentes (Artículo 21 de la LPH).
2. Abandono de un apartamento (Artículo 12 de la LPH).
3. Actos de administración ordinaria realizados por el Administrador (Artículo 20 de la LPH).
4. Designación oportuna del Administrador  (Artículo 19 de la LPH).
5. Modificaciones internas en el apartamento (Artículo 4 de la LPH).
6. Uso ordinario de las áreas comunes (Artículo 8 de la LPH).
7. Acciones judiciales individuales (Artículo 25 de la LPH).
8. Destrucción total o parcial del edificio (Artículo 16 de la LPH).

En estos casos, un solo propietario puede actuar sin necesidad de la aprobación de los demás copropietarios, siempre que se respeten las normas establecidas en la LPH y el Código Civil.

Resumen de los Artículos y Porcentajes de Quorum y Aprobación

Artículo	Quorum	Situaciones en las que aplica
Artículo 18	Mayoría simple	Decisiones que toma de forma interna la Junta de Condominio
Artículo 19	Mayoría de Votos	Nombramiento del Administrador, Mayoría simple de los votos en la Asamblea.
Artículo 23	Mayoría simple	Decisiones en segunda consulta.
Artículo 9	75%	Mejoras en cosas comunes, creación de  servicios comunes o imposición de servidumbres.
Artículo 10	Unanimidad (100%)	Obras que afecten la estructura, conservación o  estética del inmueble (nuevos pisos, sótanos, etc.).
Artículo 29	Unanimidad (100%)	Modificación del documento o reglamento de condominio.
Artículo 16	75%	División de cosas comunes en caso de destrucción total o parcial del edificio.
Artículo 24	33%	exigir la convocatoria de una Asamblea de Propietarios.

Disposiciones Finales

Los diferentes porcentajes de aprobación establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal garantizan que las decisiones importantes para el edificio se tomen con el consenso necesario, dependiendo de la magnitud del asunto a tratar. Desde decisiones cotidianas que requieren mayoría simple, hasta cambios estructurales o modificaciones al documento de condominio que exigen unanimidad, la LPH busca proteger los intereses de todos los propietarios.

Referencia Legal:

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445