🏢 En Venezuela, debido a la antigüedad de la Ley de Propiedad Horizontal (1983) y la ausencia de una reforma que modernice los aspectos financieros explícitos, se ha creado un "vacío" sobre la forma del presupuesto. Sin embargo, la práctica administrativa profesional y la analogía con la administración pública (dada la naturaleza de "pequeño gobierno" del condominio) son la clave para una gestión transparente.

A diferencia de otras legislaciones en la región, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) venezolana no regula explícitamente la figura del "Presupuesto Anual de Gastos" como un documento de aprobación obligatoria previa. Sin embargo, establece deberes de recaudación y contabilidad que hacen indispensable la planificación financiera.

Parámetros generales DE RECAUDACIÓN según la Ley de Propiedad Horizontal:

• El Principio del Reembolso: Tradicionalmente, la LPH opera bajo un esquema de reembolso de gastos (se gasta y luego se cobra). El Artículo 12 establece que los propietarios contribuyen a los gastos comunes en proporción a sus alícuotas. Sin embargo, en una economía inflacionaria, la "estimación de gastos" (presupuesto) es vital para el flujo de caja.
• Fuerza Ejecutiva del Cobro (La Planilla): El Artículo 14 otorga "fuerza ejecutiva" a las planillas de liquidación (recibos de condominio) emitidas por el administrador. Esto significa que el documento de cobro, basado en los gastos (presupuestados o causados), es un título ejecutivo para cobro judicial sin necesidad de probar la causa de la obligación nuevamente.
• Responsabilidad Contable y Libros Obligatorios: El administrador tiene la obligación (Art. 20, literal f y g) de llevar la contabilidad de ingresos y gastos de forma ordenada. Específicamente, se exige llevar el Libro Diario de Contabilidad, el cual debe estar sellado por Notario o Juez, garantizando la formalidad de los asientos que sustentan la ejecución presupuestaria.
• Control de Fondos: La Junta de Condominio tiene la atribución específica de "velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador" (Art. 18, literal e), lo que la convierte en el ente contralor principal de la ejecución del presupuesto.
• Actos Urgentes: El administrador (o cualquier propietario en su defecto) tiene la potestad de ejecutar actos urgentes de administración sin aprobación previa de la asamblea, con derecho al reembolso (Art. 21), lo cual actúa como una excepción a la rigidez presupuestaria en casos de emergencia.

⚖️  El Principio del Reembolso vs la Gestión Presupuestaria en los Condominios

Durante décadas, la administración de condominios en Venezuela se ha regido por una interpretación literal (y a menudo  o poco eficiente) de la Ley de Propiedad Horizontal: el Esquema de Reembolso. Bajo la premisa de "contribuir a los gastos comunes", los administradores primero gastan, cierran el mes, y luego emiten el recibo de cobro.

Sin embargo, en una economía volátil e inflacionaria como la nuestra, este modelo se ha convertido en una trampa financiera silenciosa.

Para entender estos dos métodos de gestión financiera en condominios, debemos distinguir entre el modelo tradicional de cobro y el modelo gerencial por Presupuesto necesario hoy en día.

1. El Principio del Reembolso (Modelo Reactivo)

Es el esquema clásico derivado de la interpretación literal de la Ley de Propiedad Horizontal (especialmente en Venezuela). Se basa en la lógica de "Gastar para luego Cobrar".

• Cómo funciona: El administrador ejecuta los gastos del mes (luz, agua, reparaciones). Al cierre del mes, suma todas las facturas y divide el total entre los propietarios según su alícuota.
• La Cuota: Es variable y fluctuante. El propietario nunca sabe cuánto pagará hasta que recibe el aviso.
• El Enfoque: Es una recuperación de capital. El condominio financia la operación hasta que el propietario paga.
• Riesgo: En economías inflacionarias, el dinero recuperado 30 o 45 días después vale menos, generando descapitalización.

💡 El Sistema Tradicional de Reembolsos Está Obsoleto en los Condominios Venezolanos

2. Los Principios del Presupuesto (Modelo Proactivo)

Es el esquema gerencial moderno, basado en la planificación financiera (como lo dicta la ONAPRE o las NIIF). Se basa en la lógica de "Cobrar para poder Gastar".

• Cómo funciona: La Asamblea aprueba un Plan de Gastos Anual (estimado). Se divide ese total en 12 meses y se cobra una cuota fija o indexada anticipada.
• La Cuota: Es estable y predecible. Permite al propietario organizar sus finanzas.
• El Enfoque: Es una provisión de fondos. El condominio recauda el dinero antes de ejecutar el gasto, garantizando liquidez.
• Riesgo: Requiere una buena estimación. Si se calcula mal, puede sobrar dinero (superávit) o faltar (déficit), lo cual se ajusta al final del periodo.

Mientras el Reembolso mira hacia el pasado (lo que ya pasó y se gastó), el Presupuesto mira hacia el futuro (lo que necesitamos para mantener el edificio). Con sistema como Odoo Condominio puedes potenciar el segundo modelo para tu propiedad, permitiendo comparar lo Presupuestado vs. lo Ejecutado en tiempo real.

⚠️ LOS PELIGROS DEL SISTEMA TRADICIONAL: "GASTAR PRIMERO, COBRAR DESPUÉS"

A continuación, analizamos los "Peligros", los "Contras" de operar bajo el Modelo Tradicional de Reembolso y los Beneficios transformadores de migrar a una Gestión Presupuestaria.

El esquema: Se gasta en el Día 1 -> Se factura el Día 30 -> Se cobra el Día 45

🔴 Inestabilidad Financiera Crónica, Asfixia del Flujo de Caja (Iliquidez)

El modelo de reembolso asume que el condominio tiene un "colchón" financiero infinito para financiar la operación mientras los propietarios pagan. Si aumenta la morosidad, el administrador no tiene fondos para pagar los gastos del mes en curso, porque está esperando cobrar los del mes pasado.

El condominio vive en perpetuo estado de emergencia financiera

• Consecuencia: Suspensión de servicios, retraso en pago de nómina a conserjes y vigilancia, y deterioro de las relaciones con proveedores.
• Efecto dominó: Un gasto imprevisto desestabiliza toda la estructura
• Dependencia crítica: La liquidez depende 100% de la capacidad de cobro inmediato
• Ciclo vicioso: Sin fondos → No se atienden mantenimientos → Se deteriora el inmueble → Disminuye el valor patrimonial

🔴 Descapitalización por Inflación (Pérdida del Valor del Dinero)

El problema más grave en Venezuela. Cuando un condominio paga una reparación hoy, pero recupera ese dinero 30 o 60 días después vía recibo de condominio, el dinero recuperado tiene un poder de compra significativamente menor.

• Consecuencia: El condominio siempre tiene un déficit real, aunque contablemente parezca equilibrado. Se termina recaudando dinero que ya no alcanza para reponer el inventario o servicio.

🔴 Conflictos Vecinales Garantizados. El "Infarto" del Propietario (Incertidumbre en la Cuota)

Al cobrar lo gastado, el monto del recibo fluctúa violentamente mes a mes. Si en enero se dañó la bomba de agua y se reparó el ascensor, el recibo de febrero llega con un aumento del 200%.

Las sorpresas financieras son el principal generador de conflictos

• Consecuencia: Aumenta la morosidad emocional. El propietario no puede planificar sus finanzas familiares porque no sabe cuánto "le va a venir" el condominio, generando rechazo y fricción con la Junta.
• Cobros sorpresa: Los propietarios reciben cuotas extraordinarias sin previo aviso
• Desconfianza institucional: Se cuestiona cada gasto por falta de transparencia
• Resistencia al pago: "¿Por qué debo pagar algo que no sabía que se necesitaba?"

🔴 Gestión Reactiva vs. Proactiva (Apaga-fuegos)

Bajo el reembolso, solo se gasta en lo urgente o en lo que se daña, porque no hay una cultura de "provisión". Se vive al día.

Administrar por emergencias en lugar de administrar por planes

• Consecuencia: El deterioro acelerado del inmueble. Las reparaciones de emergencia siempre son más costosas que el mantenimiento preventivo planificado.
• Decisiones apresuradas: Se contratan servicios sin cotizaciones adecuadas
• Costos elevados: Urgencia = Menor capacidad de negociación
• Calidad comprometida: Se prioriza precio sobre calidad por presión financiera

🔴 Ejemplos Prácticos del Caos que se presenta con Gasto primero y luego Cobro

Caso 1: Se rompe el ascensor → Cobro extraordinario → 40% de morosidad →

Reparación parcial → Nueva falla en 3 meses → Nuevo cobro →

Aumenta la morosidad → Espiral de deterioro

✅ LOS BENEFICIOS DEL SISTEMA PRESUPUESTARIO EN LA GESTIÓN DE CONDOMINIO

Con la implementación del presupuesto anual debemos pasar ahora al esquema:

El esquema: Se Planifica -> Se cobra la cuota estimada -> Se ejecuta el gasto

Para alcanzar a plenitud los objetivos que persigue la gestión de presupuesto, debemos:

💡 EL CAMBIO DE MENTALIDAD ES REQUERIDO

De Propietario Pasivo a Copropietario Activo

ANTES: "Yo pago cuando me piden"
AHORA: "Yo apruebo y cumplo lo que planificamos juntos"

De Administrador Apagafuegos a Líder Estratégico

ANTES: "¿Qué crisis toca resolver hoy?"
AHORA: "¿Qué objetivo del plan ejecutamos este mes?"

A continuación, analizamos los Beneficios de operar bajo el Modelo de Presupuesto, gestión anual.

✅ Estabilidad y Predictibilidad Financiera, Blindaje Financiero (Liquidez Anticipada)

Al cobrar en base a un presupuesto (una cuota fija o indexada estimada), el condominio recauda los fondos antes o durante el momento en que se necesitan.

Saber hoy lo que pasará mañana, financieramente hablando

• Beneficio: Se garantiza el dinero en banco para pagar a proveedores de contado (obteniendo mejores precios) y cumplir con la nómina puntualmente, sin depender de la velocidad de pago de los morosos de última hora.
• Cuotas estables: Los propietarios conocen sus obligaciones anuales
• Liquidez garantizada: Fondos disponibles para mantenimientos programados
• Respaldo operativo: Capacidad de respuesta inmediata ante imprevistos

✅ Transparencia y Confianza, Estabilidad para la Comunidad

El presupuesto permite establecer una Cuota de Mantenimiento Estándar (con sus debidos ajustes por inflación o indexación).

Lo que se planifica en comunidad, se ejecuta con respaldo comunitario

• Beneficio: El propietario sabe que su condominio cuesta, por ejemplo, $50 mensuales promedio. Esto le permite organizar su economía personal, reduciendo la resistencia al pago y bajando los índices de morosidad.
• Participación informada: Propietarios conocen y aprueban el destino de sus recursos
• Rendición de cuentas: Reportes periódicos demuestran ejecución vs. planificación
• Decisión colectiva: Los gastos extraordinarios son excepciones, no la regla

✅ Gestión Profesional y Eficiente, Mantenimiento Preventivo y Valorización

El presupuesto obliga a pensar a futuro: "¿Cuánto costará pintar la fachada en 6 meses?". Se crean partidas para ir recaudando esos fondos poco a poco.

De administrar crisis a administrar oportunidades

• Beneficio: El edificio deja de "envejecer mal". Se ejecutan obras de mejora continua, lo que aumenta el valor de mercado de cada apartamento (plusvalía).
• Mantenimiento preventivo: Se evitan costosas reparaciones de emergencia
• Negociación poderosa: Contratación anticipada = mejores precios y condiciones
• Inversión estratégica: Fondos para mejoras que aumentan el valor patrimonial

✅ Control, Transparencia (Rendición de Cuentas Real)  y Disciplina Administrativa

Trabajar con presupuesto permite comparar "Lo Planificado vs. Lo Ejecutado".

• Beneficio: La Junta de Condominio y la Asamblea pueden evaluar la gestión del administrador con métricas objetivas. Si se presupuestó 100 y se gastó 120, hay una alerta inmediata que debe justificarse. Esto genera confianza y transparencia.

Con la disciplina del presupuesto se elimina la discrecionalidad. No se gasta "en lo que se le ocurra" al administrador de turno, sino en lo que está aprobado en el Presupuesto Anual.

• Beneficio: Protege los fondos de la comunidad contra desvíos o gastos superfluos no autorizados.

✅ Ejemplo Práctico del Éxito de la Gestión de gastos e ingreso bajo Presupuesto

Caso 1: Presupuesto anual incluye mantenimiento ascensores → 

Revisión trimestral preventiva → Identificación desgaste temprano → 

Reparación programada con fondos disponibles → 

Cero interrupciones del servicio → Valorización del inmueble

📊 COMPARATIVA DIRECTA: TRADICIONAL vs. PRESUPUESTADO

ASPECTO	SISTEMA TRADICIONAL	SISTEMA PRESUPUESTADO
Cuotas Mensuales	Variables, impredecibles	Estables, conocidas de antemano
Emergencias	Cobros extraordinarios	Fondo de imprevistos 5%
Toma de Decisiones	Reactiva, bajo presión	Proactiva, planificada
Relación Vecinal	Conflictos por sorpresas	Armonía por transparencia
Valor Patrimonial	Deterioro progresivo	Mantenimiento constante
Morosidad	Alta (resistencia a cobros)	Baja (compromiso con lo pactado)

Como vemos en el cuadro comparativo y principios del presupuesto, en el contexto venezolano actual, seguir operando bajo el esquema de reembolso estricto de la LPH de 1983 es una receta para la descapitalización. La adopción de un Presupuesto de Ingresos y Gastos, aprobado por Asamblea (siguiendo analogías de la LORP y buenas prácticas gerenciales), no es solo una mejora administrativa: es una medida de supervivencia.

Herramientas modernas como Odoo Condominio facilitan esta transición, permitiendo llevar el control presupuestario de forma automática, comparando en tiempo real la ejecución financiera y garantizando la salud económica de la comunidad.

🎯 CONCLUSIÓN: POR QUÉ EL CAMBIO ES INEVITABLE

El Sistema Tradicional Es Insostenible Porque:

1. Genera conflictos en lugar de comunidad
2. Destruye valor en lugar de crearlo
3. Desgasta relaciones en lugar de fortalecerlas
4. Improvisa soluciones en lugar de planificar éxitos

El Sistema Presupuestado Es la Solución Porque:

1. Construye confianza mediante transparencia
2. Preserva y aumenta el valor patrimonial
3. Fomenta la armonía mediante predictibilidad
4. Profesionaliza la gestión mediante planificación

"La elección es clara: seguir en el caos financiero que nos desgasta o avanzar hacia la estabilidad que nos fortalece. El presupuesto no es solo un documento contable, es el pacto de convivencia financiera que toda comunidad exitosa necesita."

🏢 Presupuesto para Condominios en Venezuela - Tomando como referencia las Pautas ONAPRE y Principios Legales de LORP

Dado el vacío legal en la Ley Propiedad Horizontal sobre la metodología presupuestaria, adoptar el rigor metodológico de la ONAPRE (Oficina Nacional de Presupuesto) y fundamentos y principios de la LEY ORGÁNICA DE RÉGIMEN PRESUPUESTARIO (LORP)  elevará el nivel de profesionalismo de la gestión administrativa en condominios venezolanos.

Recordemos que la LORP (Ley Orgánica de Régimen Presupuestario) es una "escuela de orden" para la administración pública que, aplicada al microcosmos de un condominio, resuelve la improvisación y la opacidad financiera.

¿Qué es la gestión presupuestaria en el sector público? Es la capacidad de los órganos y entes públicos para lograr sus objetivos institucionales, mediante el cumplimiento de las metas presupuestarias establecidas para un determinado año fiscal, aplicando los criterios de eficiencia, eficacia y efectividad, es decir, controlando el presupuesto con los indicadores del desempeño; su base legal se encuentra en el Artículo 315.

¿Qué es la administración financiera del sector público? Comprende el conjunto de sistemas, órganos, normas y procedimientos que intervienen en la captación de ingresos públicos y en su aplicación para el cumplimiento de los fines del Estado, y estará regida por los principios constitucionales de legalidad, eficiencia, solvencia, transparencia, (...); su base legal se encuentra en el Artículo 2 de la LOAFSP.

¿Qué es la Ley Orgánica de Régimen Presupuestario? La Ley Orgánica de Régimen Presupuestario de Venezuela es la normativa que establece las reglas para la formulación, ejecución y control del presupuesto público en el país. Define el marco del sistema presupuestario, que incluye el presupuesto anual de la nación, los planes financieros y los planes operativos de inversión, buscando organizar la planificación financiera del sector público.

​¿Cuales son la funciones de  es la Oficina Nacional de Presupuesto? La Oficina Nacional de Presupuesto (ONAPRE) de Venezuela es el órgano rector del sistema presupuestario público del país. Sus funciones principales incluyen la elaboración del proyecto de presupuesto nacional, la creación de normas para el proceso presupuestario, el seguimiento y evaluación de la ejecución del presupuesto y la asesoría presupuestaria a los entes públicos.

Tomando en cuenta las bases teóricas del párrafos previos, aplicaremos la LORP por analogía en condominios, transformamos nuestra organización de Propiedad Horizontal de una simple "recolectora de dinero" a una entidad organizada, planificada y transparente.

🏢 Gobernanza Condominial: Aplicación Analógica de la LORP

(Principios de Transparencia y Orden Administrativo)

Ante el vacío de la Ley de Propiedad Horizontal en materia de metodología presupuestaria, adoptamos los siguientes principios de la Ley Orgánica de Régimen Presupuestario (LORP) como el estándar de oro para la administración moderna:

1. El Presupuesto como Espejo del Plan de Mantenimiento

Base Legal (Art. 2 LORP):

"Los presupuestos públicos deberán expresar los planes nacionales... elaborados dentro del marco del Plan de Desarrollo Económico y Social..."

• Analogía Condominial: El presupuesto no es una hoja de Excel aislada; debe ser la expresión financiera del Plan Operativo Anual (POA) del Condominio.
• Buena Práctica: Antes de poner cifras en Odoo, la Junta y el Administrador deben definir el "Plan de Mantenimiento Mayor" (ej. Impermeabilización, Pintura, Mantenimiento de Ascensores). No se puede presupuestar dinero si no se sabe qué objetivos físicos se quieren lograr en el edificio.

2. Histórico y Justificación de Ingresos

Base Legal (Art. 4 LORP):

"El Proyecto de Presupuesto de Ingresos... deberá ir acompañado de un informe detallado... referidos al comportamiento registrado o estimado... durante los últimos cinco (5) años... así como de una explicación razonada..."

• Analogía Condominial: Se prohíbe la "estimación a dedo". La proyección de ingresos (cuotas ordinarias y fondos) debe basarse en datos históricos.
• Buena Práctica: Al presentar el presupuesto a la Asamblea, el Administrador debe mostrar el comportamiento del gasto y la recaudación de los años anteriores (ajustados a una moneda dura referencial debido a la inflación) para justificar por qué se pide ese monto. En Odoo: Utilizar los informes comparativos de períodos anteriores.

3. Clasificación Programática del Gasto (Orden en la Casa)

Base Legal (Art. 5 LORP):

"El Presupuesto de gastos se clasificará por organismos ejecutores y por sectores... En cada programa y proyecto... se definirán los objetivos y metas para el ejercicio..."

• Analogía Condominial: Adiós a la "cuenta pote". Los gastos deben estructurarse por Centros de Costos o Programas.
• Buena Práctica: Estructurar el presupuesto en Odoo por categorías lógicas:
  • Programa 01: Gastos de Personal (Nómina).
  • Programa 02: Servicios Públicos.
  • Programa 03: Mantenimiento Preventivo.
  • Programa 04: Obras Extraordinarias. Esto permite saber exactamente cuánto cuesta cada "sector" del edificio y medir si se cumplió la meta física (ej. "Se pagó el mantenimiento del ascensor, ¿pero estuvo operativo el 100% del tiempo?").

4. Responsables con Nombre y Apellido

Base Legal (Art. 6 y 7 LORP):

"...se indicarán las unidades administrativas responsables del cumplimiento de los objetivos..." / "Las autoridades correspondientes designarán a los funcionarios responsables... quienes responderán del cumplimiento..."

• Analogía Condominial: La responsabilidad no puede ser difusa. Cada partida presupuestaria debe tener un "dueño" o custodio.
• Buena Práctica:
  • El Administrador es responsable de la ejecución de las partidas administrativas y de servicios básicos.
  • El Conserje o Supervisor es responsable del uso eficiente de los suministros de limpieza (materiales).
  • El Comité de Obras es responsable de la ejecución de la partida de reparaciones mayores.
  • En Odoo: Se pueden configurar aprobaciones donde el responsable debe validar el gasto antes de que se registre la factura.

5. Proyectos de Larga Duración (Plurianuales)

Base Legal (Art. 8 LORP):

"Cuando en los presupuestos se autoricen compromisos cuya ejecución exceda del ejercicio presupuestario, se deberá incluir... el cronograma de ejecución, los recursos erogados en ejercicios precedentes, los que se deban erogar en el futuro..."

• Analogía Condominial: Vital para obras de gran envergadura (ej. cambio de ascensores o reparación estructural) que no se pagan en un solo año.
• Buena Práctica: Si una obra trasciende el año fiscal o se paga en cuotas extraordinarias a largo plazo, el presupuesto debe reflejar explícitamente cuánto se pagó el año pasado, cuánto se paga este año y cuánto queda debiendo para el próximo. Esto evita que una nueva Junta Directiva llegue "a ciegas" sobre compromisos adquiridos anteriormente.

6. Modificaciones Presupuestarias (Control de Cambios)

Base Legal (Art. 9 LORP):

"Cuando en los proyectos de presupuesto se modifiquen los objetivos... se informará de la fundamentación y de la motivación de tales cambios..."

• Analogía Condominial: El presupuesto no es una camisa de fuerza, pero tampoco un cheque en blanco. Si hay que cambiar el destino de los fondos (ej. usar el fondo de pintura para reparar una tubería rota de emergencia), se debe justificar.
• Buena Práctica: Cualquier desviación significativa o traspaso de partidas debe ser notificada a la Junta de Condominio y asentada en el Libro de Actas, explicando el motivo (urgencia, cambio de precios, etc.).

7. Estandarización Contable

Base Legal (Art. 10 LORP):

"...normas generales del sistema de contabilidad... El Plan Unico de Cuentas... será de uso obligatorio..."

• Analogía Condominial: El condominio no puede llevar la contabilidad en una libreta de carnicero. Necesita un Plan de Cuentas formal.
• Buena Práctica: Implementar en Odoo un Plan de Cuentas (Chart of Accounts) estandarizado para Propiedad Horizontal. Esto garantiza que, aunque cambie el administrador, la estructura de la información (Activos, Pasivos, Gastos) se mantenga consistente para facilitar auditorías futuras.

8. El Ciclo Anual (Orden Temporal)

Base Legal (Art. 11 LORP):

"El ejercicio presupuestario se inicia el primero de enero y termina el treinta y uno de diciembre de cada año."

• Analogía Condominial: Definición del Periodo Fiscal.
• Buena Práctica: Aunque algunos condominios usan la fecha de registro del documento, lo más sano administrativamente (y para efectos de ISLR e informes anuales) es alinear el ejercicio fiscal con el año calendario civil, facilitando la comparación y el cierre anual.

La LPH ya cuenta con la definiciones de roles necesarios y específicos para aplicar una gestión presupuestaria eficiente:

Responsabilidad en la Elaboración

• Administrador: elabora el presupuesto basado en las necesidades del condominio (Artículo 20 LPH)
• Junta de Condominio: vela por el correcto manejo de los fondos (Artículo 18 LPH)
• Asamblea de Copropietarios: aprueba los gastos comunes (Artículo 22 LPH)

Principios Presupuestarios por Analogía

• Equilibrio presupuestario: "El monto del Presupuesto de Gastos no podrá exceder el total del Presupuesto de Ingresos" (Artículo 3 LORP)
• Especificidad: "Las denominaciones de los diferentes ramos de ingresos deberán ser lo suficientemente específicas" (Artículo 4 LORP)
• Clasificación por programas: "El Presupuesto de Gastos se clasificará por organismos ejecutores y por sectores" (Artículo 5 LORP)

Contenido Sugerido del Presupuesto

Basado en las funciones del administrador (Artículo 20 LPH):

1. Ingresos proyectados por cuotas de gastos comunes
2. Gastos de administración y conservación
3. Mantenimiento preventivo de áreas comunes
4. Servicios públicos comunes
5. Seguros y provisiones

Aprobación y Control

• Asamblea de Copropietarios: máxima instancia decisoria (Artículo 22 LPH)
• Libros obligatorios: actas, contabilidad diaria (Artículo 20 LPH)
• Rendición de cuentas: informe anual del administrador (Artículo 20 LPH)
  

FUNDAMENTOS LEGALES DIRECTOS DE LA LPH

Contribución a Gastos Comunes (Artículo 12)

Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes...

en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos.

Obligaciones del Administrador (Artículo 20)

• Recaudación: de lo que corresponda a cada propietario en gastos comunes
• Contabilidad: llevar contabilidad ordenada de ingresos y gastos
• Comprobantes: conservar y poner a disposición de propietarios
• Informe anual: de su gestión

Facultades Ejecutivas (Artículo 14)

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios

respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

RECOMENDACIONES POR ANALOGÍA CON EL SECTOR PÚBLICO

Fases del Proceso Presupuestario

1. Formulación: Análisis de ingresos y gastos proyectados
2. Discusión y Aprobación: Por la Asamblea de Copropietarios
3. Ejecución: Por el administrador, con supervisión de la Junta
4. Control y Evaluación: Mediante los libros contables y informes

Principios de Gestión Pública Aplicables

• Eficiencia: Optimización de recursos disponibles
• Transparencia: Información accesible a todos los propietarios
• Responsabilidad: Rendición de cuentas periódica
• Planificación: Basada en necesidades reales del condominio

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no regula específicamente el presupuesto, la aplicación por analogía de principios de la legislación presupuestaria pública y las buenas prácticas internacionales recomiendan:

✅ Elaborar presupuesto anual formal y detallado
✅ Aprobar en Asamblea de Copropietarios
✅ Ejecutar con transparencia y controles
✅ Rendir cuentas periódicamente
✅ Mantener reservas para contingencias

🏢 Modelo de Gestión Presupuestaria para Condominios (Base ONAPRE)

Este modelo se basa en la premisa de que el Condominio es un "micro-gobierno" donde la Asamblea es el Legislativo y el Administrador/Junta es el Ejecutivo.

📋 1. Fase de Formulación (El Plan Operativo Anual - POA)

Según la ONAPRE, no podemos poner cifras sin definir objetivos. Antes de llenar nuestra estructura presupuestaria, definimos las Metas Físicas.

A. Formulación de Ingresos, PRESUPUESTO DE INGRESOS (Origen de los Recursos)

En el sector público se analizan impuestos; en el condominio analizamos la capacidad de recaudación.

Código	Ramo de Ingreso (Concepto)	Descripción	Base de Cálculo	Estimado Anual ($/Bs)
3.01	Ingresos Ordinarios	Recaudos por Alícuota (Gastos Comunes)	Gasto Total / Alícuota	12,000.00
3.02	Ingresos Extraordinarios	Cuotas especiales aprobadas en Asamblea	Proyectos Específicos	2,000.00
3.03	Ingresos Propios (Patrimoniales)	Alquiler de Azotea (Antenas), Salón de Fiesta, Valla Publicitaria	Contratos vigentes	1,500.00
3.04	Fondo de Reserva/Imprevistos	% sobre el ingreso ordinario	10% s/ Recaudo	1,200.00
	TOTAL INGRESOS ESTIMADOS			16,700.00

RUBRO	DESCRIPCIÓN	MONTO MENSUAL (USD)	MONTO ANUAL (USD)	OBSERVACIONES
INGRESOS ORDINARIOS
Cuotas de Mantenimiento	Aportes regulares propietarios	X,XXX	XX,XXX	Basado en XX unidades x cuota promedio
INGRESOS EXTRAORDINARIOS
Alquiler Espacios Comunes	Estacionamientos adicionales	XXX	X,XXX	2 espacios x $XXX/mes
Multas por Morosidad	Recargos por pagos tardíos	XX	XXX	Estimado histórico
Otros Ingresos	Venta de materiales, etc.	XX	XXX	Varios
TOTAL INGRESOS		X,XXX	XX,XXX

B. Formulación de Gastos, (Programas y Partidas)  PRESUPUESTO DE  GASTOS OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS

Siguiendo la metodología ONAPRE, dividiremos el gasto en Partidas (Naturaleza del gasto) y Categorías Programáticas (Áreas de gestión).

Estructura de Partidas (Clasificador Presupuestario Adaptado):

• Partida 4.01 - Gastos de Personal: (Conserje, Vigilancia propia, Prestaciones, IVSS).
• Partida 4.02 - Servicios Básicos: (Hidrocapital, Corpoelec, Aseo Urbano, Internet).
• Partida 4.03 - Mantenimiento y Conservación: (Ascensores, Bombas, Piscina, Jardines).
• Partida 4.04 - Gastos Administrativos: (Honorarios Administradora, Sistema Odoo, Papelería).
• Partida 4.05 - Inversión y Mejoras: (Pintura fachada, Impermeabilización).

Ejemplo de Ficha de Formulación (POA):

Programa 01: Conservación de Equipos Electromecánicos

Objetivo: Garantizar la operatividad de los 2 ascensores al 98% del año.

Meta Física: Realizar 12 mantenimientos preventivos y sustituir guayas de tracción.

Recurso Financiero Requerido: $1,800.00 (Imputación: Partida 4.03).

RUBRO	DESCRIPCIÓN	MONTO MENSUAL (USD)	MONTO ANUAL (USD)	JUSTIFICACIÓN
PERSONAL
Sueldo Administrador	Honorarios profesionales	XXX	X,XXX	Contrato vigente
Personal Limpieza	2 personas x salario	XXX	X,XXX	Áreas comunes
Portero/Vigilancia	Servicio 24 horas	XXX	X,XXX	Seguridad
SERVICIOS PÚBLICOS
Energía Eléctrica	Áreas comunes, ascensores	XXX	X,XXX	Consumo histórico
Agua	Consumo general	XX	XXX	Estimado mensual
Gas	Cocina/calefacción común	XX	XXX	Según necesidad
MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Ascensores	Mantenimiento mensual	XXX	X,XXX	Contrato técnico
Sistemas Eléctricos	Revisión trimestral	XX	XXX	Preventivo
Fontanería	Mantenimiento general	XX	XXX	Reparaciones menores
SEGUROS Y LICENCIAS
Seguro de Responsabilidad Civil	Póliza anual	XX	XXX	Obligatorio
Licencias Municipales	Permisos de funcionamiento	X	XX	Anuales

GASTOS DE CONSERVACIÓN Y MEJORAS

RUBRO	DESCRIPCIÓN	MONTO TRIMESTRAL (USD)	MONTO ANUAL (USD)	PRIORIDAD
MANTENIMIENTO ÁREAS VERDES	Jardinería, poda	XX	XXX	Media
LIMPIEZA PROFUNDA	Fachadas, tanques	XXX	X,XXX	Alta
REPARACIONES PROGRAMADAS	Pintura, impermeabilización	XXX	X,XXX	Media
MEJORAS	Iluminación LED, seguridad	XX	XXX	Baja

💰 FONDOS ESPECIALES (Buenas Prácticas)

CONCEPTO	PORCENTAJE	MONTO ANUAL (USD)	DESTINO ESPECÍFICO
Fondo de Imprevistos	5% del presupuesto	XXX	Emergencias, reparaciones urgentes
Fondo de Reserva	10% del presupuesto	X,XXX	Inversiones futuras, mejoras
Fondo de Morosidad	3% del presupuesto	XXX	Cubrir déficit por impagos

📋 2. Fase de Discusión y Aprobación (La Legitimidad)

Tal como el Gobernador presenta el presupuesto al Consejo Legislativo, el Administrador debe presentarlo a la Asamblea.

Protocolo de Aprobación:

1. Presentación del Proyecto: El Administrador entrega el proyecto de presupuesto a la Junta de Condominio (antes del 30 de Noviembre).
2. Revisión: La Junta evalúa la viabilidad (¿Las cuotas resultantes son pagables por la comunidad?).
3. Asamblea de Propietarios: Se convoca para aprobar el Plan de Ingresos y Gastos.
   • Quórum: Según documento de condominio.
   • Votación: Se aprueba el monto total y la distribución por partidas.

El Principio de Reconducción (Clave ONAPRE):

Si llega el 1 de Enero y la Asamblea no ha aprobado el nuevo presupuesto, se aplica el Presupuesto Reconducido.

• En Venezuela: Dado el entorno inflacionario, reconducir el presupuesto en Bolívares es inviable. La reconducción debe hacerse indexada (en Divisas o Unidades Tributarias Condominiales) o ajustada por el INPC, para que el condominio no se paralice.

DOCUMENTACIÓN PARA ASAMBLEA

1. PROYECTO DE PRESUPUESTO COMPLETO
   - Presupuesto de Ingresos y Gastos
   - Justificación de cada rubro
   - Comparativo con ejercicio anterior

2. INFORME DE GESTIÓN
   - Ejecución presupuestaria año anterior
   - Cumplimiento de metas
   - Situación financiera actual

3. PLAN OPERATIVO ANUAL
   - Cronograma de mantenimientos
   - Proyectos de mejora
   - Metas específicas por trimestre

4. ANEXOS TÉCNICOS
   - Cotizaciones de servicios
   - Contratos vigentes
   - Estados financieros auditados

⚙️ 3. Fase de Ejecución (El Control del Gasto)

Aquí aplicamos los "Momentos Contables" del sector público, que Odoo maneja perfectamente:

1. Pre-Compromiso (Solicitud): El conserje solicita material de limpieza. (En Odoo: Solicitud de Presupuesto).
2. Compromiso (Orden de Compra): Se aprueba la compra y se "aparta" el dinero del presupuesto. (En Odoo: Confirmar Pedido de Compra). Aquí se verifica si hay disponibilidad presupuestaria.
3. Causado (Recepción/Factura): Se recibe el bien o servicio y la factura fiscal. Nace la deuda. (En Odoo: Factura de Proveedor).
4. Pagado: Salida de dinero del banco. (En Odoo: Registro de Pago).

Normas de Ejecución (Control Interno):

• Todo gasto mayor a $XXX debe tener 3 cotizaciones.
• No se pueden realizar gastos que no tengan partida presupuestaria (salvo emergencias justificadas - Art 21 LPH).
• Los soportes deben cumplir con la normativa SENIAT (Factura legal).

EJEMPLO de SISTEMA DE EJECUCIÓN PRESUPUESTARIA

Control de Desembolsos

NIVELES DE AUTORIZACIÓN:
- Hasta $50: Administrador
- $51 - $200: Presidente Junta de Condominio
- Más de $200: Autorización Asamblea/Junta

Proceso de Compras

1. SOLICITUD → 2. COTIZACIÓN (3 proveedores) → 
3. AUTORIZACIÓN → 4. EJECUCIÓN → 5. COMPROBACIÓN

Reportes de Seguimiento

REPORTE MENSUAL DE EJECUCIÓN

RUBRO	PRESUPUESTADO	EJECUTADO	DESVIACIÓN	JUSTIFICACIÓN
Ingresos	X,XXX	X,XXX	+/- XX%	[Explicación]
Gastos Operativos	X,XXX	X,XXX	+/- XX%	[Explicación]
Mantenimiento	XXX	XXX	+/- XX%	[Explicación]

📋 4. Fase de Control y Evaluación (Rendición de Cuentas)

No basta con gastar, hay que medir la eficiencia (Metas) y la eficacia (Impacto).

Indicadores de Gestión (KPIs) para el Condominio:

1. % de Ejecución Presupuestaria:
   $$\frac{\text{Gasto Ejecutado}}{\text{Gasto Presupuestado}} \times 100$$
   • Interpretación: Si es > 100%, hubo déficit (se gastó de más). Si es < 80%, puede haber sub-ejecución (no se hizo el mantenimiento).
2. Índice de Recaudación (Solvencia Financiera):
   $$\frac{\text{Ingresos Recaudados}}{\text{Ingresos Estimados}} \times 100$$
   • Interpretación: Vital para Venezuela. Si el presupuesto es perfecto pero la recaudación es del 50%, el presupuesto es letra muerta.

Reporte Trimestral:

El Administrador debe presentar a la Junta un comparativo:

• Lo que dijimos que íbamos a gastar (Presupuesto).
• Lo que realmente gastamos (Ejecución).
• Desviaciones (Variaciones) y sus causas (Inflación, emergencias, morosidad)

INDICADORES DE GESTIÓN

INDICADOR	FÓRMULA	META	RESULTADO
Eficiencia Recaudación	(Ingresos Reales / Ingresos Presupuestados) x 100	>95%	XX%
Control de Gastos	(Gastos Reales / Gastos Presupuestados) x 100	<100%	XX%
Morosidad	(Cuotas Pendientes / Cuotas Totales) x 100	<5%	XX%
Satisfacción Propietarios	Encuesta anual de satisfacción	>80%	XX%

INFORME DE EVALUACIÓN ANUAL

1. ANÁLISIS DE DESVIACIONES
   - Variaciones significativas
   - Causas identificadas
   - Acciones correctivas

2. LECIONES APRENDIDAS
   - Qué funcionó bien
   - Qué mejorar
   - Recomendaciones

3. PROYECCIÓN FUTURO
   - Ajustes para próximo año
   - Proyectos pendientes
   - Metas a mediano plazo

🛡️ MECANISMOS DE CONTROL Y TRANSPARENCIA

Para Propietarios

• Acceso a información: Libros contables disponibles para revisión
• Reportes trimestrales: Resumen ejecutivo enviado a todos
• Portal digital: (Si aplica) plataforma con información actualizada

Para Administración

• Conciliación bancaria: Mensual
• Auditoría interna: Trimestral por Junta de Condominio
• Comprobantes: Archivo organizado de todos los gastos

Para Junta Directiva

• Revisión mensual: Estados financieros
• Control físico: Verificación de trabajos realizados
• Evaluación proveedores: Análisis de calidad y costos

📝 ANEXOS DEL MODELO DE CRONOGRAMA

A. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ANUALES

MES	ACTIVIDADES PRINCIPALES	RESPONSABLE
Enero	Aprobación presupuesto, mantenimiento ascensores	Asamblea/Administrador
Febrero	Limpieza tanques, poda áreas verdes	Personal/Contratistas
Marzo	Revisión sistemas eléctricos	Técnico especializado
...	...	...
Diciembre	Evaluación anual, planificación próximo año	Junta/Administrador

B. FORMATO DE SOLICITUD DE GASTOS

CONDOMINIO [NOMBRE]
SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN DE GASTO
Fecha: _________
Solicitante: _________
Concepto: _________
Monto: $_________
Proveedor: _________
Justificación: _________
Urgencia: □ Alta □ Media □ Baja
Autorizado por: _________
Fecha autorización: _________

💡 RECOMENDACIONES FINALES PRESUPUESTO EN CONDOMINIOS EN VENEZUELA

Para Implementación Exitosa

1. Comunicación clara a todos los propietarios
2. Capacitación del personal administrativo
3. Herramientas tecnológicas para seguimiento (ODOO CONDOMINIO recomendado)
4. Revisiones periódicas y ajustes cuando sea necesario
5. Transparencia absoluta en toda la gestión

Principios ONAPRE Aplicados

✅ Legalidad: Cumplimiento normativo vigente

✅ Eficiencia: Máximo rendimiento de recursos

✅ Transparencia: Información accesible y clara

✅ Responsabilidad: Rendición de cuentas periódica

✅ Planificación: Visión a corto, mediano y largo plazo

Este modelo constituye una guía basada en mejores prácticas internacionales adaptadas al contexto venezolano, aplicando principios de la ONAPRE por analogía para garantizar una gestión condominal eficiente, transparente y sostenible.

Fuente: https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/decreto-n0-2174-mediante-el-cual-se-dicta-el-decreto-con-rango-valor-y-fuerza-de-ley-de-reforma-del-decreto-con-rango-valor-y-fuerza-de-ley-organica-de-la-administracion-financiera-del-sector-publico-20211025133345.pdf

http://www.onapre.gob.ve/index.php/publicaciones/descargas/finish/32-ley-organica-de-regimen-presupuestario-lorp/199-ley-organica-de-regimen-presupuestario-lorp

http://www.onapre.gob.ve/index.php/publicaciones/descargas/finish/285-instructivos-y-manuales-ano-2014/1489-inst-20-2014