Es legal, cobro de cuotas de condominio en dolar referencia BCV? 

Antes de entrar en el tema de este blog el Equipo Odoo Condominio ha visto importante establecer un análisis previo sobre una sentencia que esta siendo referida en Redes Sociales sobre el cobro en moneda extranjera en condominios.

Se debe establecer que la  Sentencia 464 analizada en debates recurrentes en medios digitales, no esta relacionado DIRECTAMENTE CON CONDOMINIOS, en el escrito del documento solo hace una breve referencia a gastos comunes como obligaciones no contractuales listando esta obligación legal como ejemplo en uno de sus párrafos, la controversia de esta sentencia 464 se centra exclusivamente en el juicio por estimación e intimación de honorarios profesionales seguido por el ciudadano PHILIPPE GAUTIER RAMIA, en lo  que se observa lo siguiente:

Sentencia N° 464, 29 de septiembre de 2021 Juicio por estimación e intimación de honorarios profesionales en moneda extranjera: 

La Sentencia N° 464 de la Sala de Casación Civil del 29 de septiembre de 2021 es una pieza fundamental para entender el criterio sobre el cobro de honorarios en divisas cuando no existe un pacto expreso previo.

A continuación se presenta la reseña técnica, síntesis y los puntos neurálgicos de este fallo, estructurados para tu rápido análisis.

1. Reseña del Caso

• Partes: Philippe Gautier Ramia (Abogado/Demandante) contra Promotora Key Point, C.A. y Canal Point Resort, C.A. (Demandadas).
• Objeto: Juicio por estimación e intimación de honorarios profesionales.
• Conflicto: El abogado solicitó la estimación y pago de sus honorarios y costas en moneda extranjera (USD).
• Historia Procesal: Los tribunales de instancia (Primera Instancia y Superior) declararon la demanda inadmisible in limine (de entrada), argumentando que, al no existir pacto expreso en dólares, la demanda en divisas era contraria a derecho. El abogado recurre a Casación alegando violación al acceso a la justicia (pro actione) y al derecho a la defensa.

2. Síntesis de la Decisión

La Sala de Casación Civil declaró SIN LUGAR el recurso de casación. Aunque la Sala reconoció que el Tribunal Superior cometió un error técnico al declarar la demanda "inadmisible" (pues debió admitirla y luego declararla "sin lugar" en la sentencia definitiva), la Sala decidió no reponer la causa.

¿Por qué? Por el principio de utilidad procesal. La Sala determinó que, aunque se repusiera la causa, la pretensión del abogado de cobrar en dólares sin contrato previo es improcedente en derecho. Por tanto, el error del tribunal inferior no cambió el destino fatal de la demanda: el cobro en divisas sin pacto no procede.

3. Aspectos Clave y Criterio Vinculante

Como especialistas, debemos prestar atención a estos tres pilares que establece la sentencia:

A. La diferencia entre "Admisibilidad" y "Procedencia" (Fondo)

La Sala regaña pedagógicamente a los jueces de instancia. Determinar si se puede o no cobrar en dólares es un asunto de fondo (mérito), no de forma.

• El error: Declarar inadmisible la demanda al inicio.
• Lo correcto: Admitir la demanda, debatir y, en la sentencia final, declarar si procede o no el pago en divisas.

B. El Pacto Expreso vs. Obligaciones Legales (El núcleo del fallo)

La sentencia hace una distinción crucial sobre la aplicación del Artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela (pago en divisas):

• Obligaciones Contractuales (Con Pacto): Si el abogado y el cliente firmaron un contrato de servicios donde se estipula el pago en dólares, es válido reclamar en divisas (como moneda de cuenta o pago exclusivo).
• Obligaciones No Contractuales (Sin Pacto): Si los honorarios nacen de la ley (costas procesales) o de una gestión sin contrato escrito previo en dólares, la obligación nace en Bolívares.

  "No resulta aplicable el referido artículo [128 LBCV] a las obligaciones no contractuales... como es el caso de las indemnizaciones por hechos ilícitos... contribución a los gastos de conservación de cosas comunes, reembolso de gastos efectuados por mandatarios y administradores y especialmente, para el caso de autos, el pago de costos y costas procesales."

C. El riesgo de Usura y Orden Público

La Sala advierte severamente que intentar cobrar en dólares una obligación que nació en Bolívares (sin pacto previo) no solo es improcedente, sino que podría configurar usura.

• Esto ocurre si el diferencial cambiario genera un interés superior al permitido por la ley.
• Solución legal: En ausencia de contrato en divisas, el reajuste de valor se debe hacer mediante indexación judicial (IPC del BCV) sobre la moneda de curso legal, no convirtiéndolo a dólares arbitrariamente

Esta sentencia es una advertencia clara: El contrato de servicios jurídicos escrito es indispensable si deseas blindar tus honorarios en moneda extranjera. Si estimas e intimas honorarios basándote solo en las actuaciones del expediente (sin contrato anexo), la estimación debe hacerse en Bolívares, solicitando la indexación (corrección monetaria) correspondiente conforme al IPC, pero nunca convirtiéndolos directamente a divisas, o la demanda será desestimada.

En resumen, la sentencia deja claro que para exigir el pago en moneda extranjera en Venezuela, debe existir un acuerdo explícito y previo entre las partes. En su ausencia, todas las obligaciones, especialmente aquellas que no son de carácter contractual, deben ser exigidas y canceladas en bolívares.

Consideraciones extras sentencia 464 del 2021:

Juristas han mencionado que la sentencia comete un error de interpretación y definición, al mencionar que "el cobro de los Honorarios Profesionales causa del litigio en moneda extranjera, es improcedente porque podría configurar el delito de usura, en caso de que el diferencial cambiario exceda los límites legales de las tasas de interés que sean aplicables a la respectiva obligación". El agravio conceptual: Corrección monetaria e interés moratorio son definiciones distintas.

La jurisprudencia ha establecido que los intereses moratorios (interés legal o por convenio Artículo 1277 CCV) y corrección monetaria por indexación o diferencial cambiario, son conceptos que obedecen a causas jurídicas distintas y no son asimilables. La causa de los intereses moratorios es el incumplimiento, sanción por el daño culposo por el retardo de pago de la obligación, mientras que la génesis de la indexación ó corrección monetaria es el ajuste del poder adquisitivo por la devaluación de la moneda. Por lo tanto, no son pretensiones excluyentes, siempre que la indexación se calcule sobre el monto de la deuda principal. https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/octubre/319511-000405-41022-2022-21-189.HTML

⚠️Criterio reciente sobre Horarios Profesionales de Abogado en moneda Extranjera, Sentencias 2025

Sentencia SALA CASACIÓN CIVIL, juicio por estimación e intimación de honorarios profesionales extrajudiciales 20 de marzo 2025 Exp. Exp. AA20-C- 2024-000356

Decisión de la Sala de Casación Civil Accidental del 20 de marzo 2025, lo que sugiere un criterio novedosísimo o un proyecto de fallo muy avanzado) flexibiliza la rigidez del "Pacto Expreso" y crea excepciones lógicas basadas en la realidad económica del asunto.

¡Esto es un giro copernicano en la jurisprudencia! que cambia radicalmente el panorama que veníamos analizando con la sentencia de 2021.

Fuente: https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/marzo/342499-000010-20325-2025-24-356.HTML

La sentencia marca un cambio jurisprudencial fundamental al flexibilizar la exigencia del "Pacto Expreso". La Sala determina que SÍ es posible estimar e intimar honorarios en Dólares sin tener un contrato de servicios firmado, siempre y cuando la labor del abogado (específicamente la redacción de documentos) esté vinculada a un negocio jurídico pactado en esa moneda. Se valida el principio de accesoriedad: si lo principal (el contrato redactado) es en dólares, lo accesorio (el honorario) sigue la misma suerte.

Criterios Establecidos (Nuevas Reglas)

La Sala fija tres escenarios para determinar la moneda de cobro:

1. Actuaciones Extrajudiciales Genéricas: Se cobran en Bolívares, salvo que exista contrato escrito y aceptado en divisas.
2. Actuaciones Judiciales: Siguen la moneda del litigio. Si el juicio es en Bolívares, los honorarios son en Bolívares; si es en Dólares (conforme al 128 BCV), los honorarios son en Dólares.
3. Redacción de Documentos: Si el documento redactado (compra-venta, etc.) está en Dólares, los honorarios pueden estimarse en Dólares automáticamente, pues el valor del servicio está atado al negocio estructurado.

Conclusiones Clave para el Litigante

• Procedencia: La falta de contrato de honorarios escrito no causa inadmisibilidad si se demuestra que se redactó un documento en divisas.
• Costas: Se ratifica que los juicios de intimación de honorarios NO generan costas procesales (ni del proceso ni del recurso) para evitar cobros perpetuos.
• Efecto: La Sala anuló el fallo del Superior y ordenó la reposición de la causa para que se decida el fondo del asunto, prohibiendo rechazar la demanda por el tipo de moneda.
• Práctica: El contrato redactado y notariado/registrado en dólares funciona como título suficiente para justificar el cobro en divisas ante la ausencia de una hoja de encargo.

Sentencia SALA CONSTITUCIONAL, juicio por estimación e intimación de honorarios profesionales extrajudiciales 20 de marzo 2025 Exp. Exp. AA20-C- 2024-000356

Lo que tenemos aquí es la pieza final del rompecabezas jurisprudencial que hemos venido analizando. Si la sentencia de 2021 (Gautier Ramia) cerró la puerta al cobro en divisas sin contrato, y la sentencia de marzo de 2024 (Gutiérrez Parra) abrió una ventana para la "redacción de documentos", esta sentencia de la Sala Constitucional (Ponencia Damiani Bustillos, Noviembre 2025) derriba la pared entera en materia probatoria.

Esta decisión es un triunfo para el principio de libertad probatoria sobre el formalismo excesivo. 

Fuente: https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/octubre/348289-1543-61025-2025-24-1247.HTML

1. Reseña del Caso

• Recurso: Revisión Constitucional contra sentencia de un Juzgado Superior Civil.
• Partes: Abogados Pérez Patiño y Andrade Lozada (Solicitantes) vs. Martinho Rodrigues (Intimado).
• Hechos: Los abogados recuperaron inmuebles para el cliente tras 5 meses de gestión exclusiva. Había un pacto verbal (o contrato no firmado) de honorarios por el 25% del valor recuperado (aprox. $450.000).
• El Nudo Probatorio: No tenían el contrato firmado en físico. Sin embargo, tenían:
  1. Intercambio de mensajes de WhatsApp enviando el contrato.
  2. Confesión del demandado en Posiciones Juradas reconociendo el pacto y los trabajos.
• La Sentencia Recurrida (Superior): Declaró Improcedente la demanda. Aplicó rígidamente el criterio de 2021/2022, alegando que sin "instrumento físico" (contrato firmado), el Art. 128 del BCV impide cobrar en dólares. Desechó la confesión y los WhatsApps.

2. Síntesis de la Decisión de la Sala Constitucional

La Sala Constitucional declaró HA LUGAR la revisión, anulando la sentencia del Superior y ordenando dictar una nueva.

El Criterio: La Sala establece que el Juzgado Superior violó el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva al ignorar pruebas contundentes solo por la falta de un contrato físico. La Sala determina que el "Pacto en Moneda Extranjera" (Art. 128 LBCV) no requiere solemnidad documental única.

"Si bien la existencia de un contrato suscrito... resultaría determinante... lo cierto es que no es la única prueba para demostrar tal situación jurídica, por el contrario, también se permite cualesquiera otras probanzas que demuestren plenamente la existencia de tal pacto..."

3. Aspectos Clave y Nueva Doctrina Probatoria

A. Fin de la Tiranía del "Contrato Físico"

Hasta ahora, los tribunales civiles interpretaban que la "convención especial" del Art. 128 LBCV exigía un papel firmado. La Sala Constitucional corrige esto: el pacto debe existir, sí, pero se puede probar por cualquier medio lícito, no solo con el documento escrito.

B. Valoración de la Confesión y Medios Digitales

La sentencia regaña al Superior por "silenciar pruebas". Si el cliente admite en Posiciones Juradas que contrató en dólares, o si hay WhatsApps que demuestran el acuerdo, el Juez no puede ignorar esa realidad bajo la excusa de falta de contrato formal. Aplica el principio Favor Probatione.

C. Cita a la Sentencia N° 1317 (Agosto 2025)

La Sala Constitucional cita su propio precedente inmediato (Sentencia 1317 del 06/08/2025), consolidando una línea jurisprudencial firme: La ausencia de contrato escrito no hace inadmisible ni improcedente la demanda si hay otras pruebas plenas del pacto en divisas.

Evolución del Criterio Jurisprudencial (2021 - 2025)

Para que visualices cómo ha cambiado el panorama para tu estrategia de litigio, he preparado este esquema evolutivo:

Conclusión y Estrategia Final para el Litigante

Colega, con esta sentencia en mano, tu posición en juicios de honorarios se fortalece inmensamente:

1. La Confesión es Reina: Si no tienes contrato firmado, tu estrategia en la etapa probatoria debe centrarse en lograr la confesión del cliente (vía Posiciones Juradas) sobre la moneda pactada. Si lo admite, ya tienes la "convención especial" del Art. 128 BCV.
2. Prueba Digital: Guarda, certifica y promueve los correos electrónicos y chats de WhatsApp donde se discutan los honorarios en divisas. La Sala Constitucional acaba de validar su eficacia probatoria para este fin específico.
3. El Argumento de Apelación: Si un tribunal te niega el cobro en dólares alegando "falta de contrato escrito", debes interponer apelación o incluso Revisión Constitucional citando esta sentencia (Ponencia Damiani Bustillos, Exp. 2024-1234), alegando violación al principio de libertad probatoria y tutela judicial efectiva.

Ya no es "Sin contrato no hay dólares". Ahora es: "Sin contrato, necesito pruebas contundentes (confesión/digitales) para cobrar en dólares". Es un estándar más justo para quienes ejercen la profesión del derecho de buena fe.

Cómo se extiende estas Sentencia de Honorarios Profesional de Abogados con el cobro de cuotas de condominios en divisa:

1. El Punto de Partida: La Tesis Restrictiva (Sentencia 464 - 2021)

El Dogma: La sentencia del Magistrado Velázquez Estévez estableció una muralla entre las obligaciones contractuales y las legales.

• El Argumento: El Art. 128 del BCV ("Pacto Especial") solo aplica cuando las partes pueden elegir.
• La Lista Referencial: Al mencionar "contribución a los gastos de conservación de cosas comunes" (condominios) junto con indemnizaciones por hechos ilícitos y costas, el Magistrado equiparó las deudas de condominio a obligaciones de orden público absoluto donde la voluntad de las partes no participa en el nacimiento de la deuda.

... Por el contrario, no resulta aplicable el referido artículo a las obligaciones no contractuales, donde el nacimiento de la obligación dineraria deriva de un hecho jurídico al que la ley asigna directamente esta consecuencia, como es el caso de las indemnizaciones por hechos ilícitos, gestión de negocios, enriquecimiento sin causa, contribución a los gastos de conservación de cosas comunes, reembolso de gastos efectuados por mandatarios y administradores, y especialmente, para el caso de autos, el pago de costos y costas procesales

• La Consecuencia Fatal (2021): Según esta tesis, si la deuda nace de la Ley (Ej. Art. 7  y Art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal o Art. 274 del CPC para costas), nace en Bolívares. Pretender cobrarla en Dólares sería usurario e ilegal, pues no hubo un momento previo donde el deudor dijera "acepto pagar en divisas".

2. La Fisura: El Principio de Accesoriedad (Sentencia Gutiérrez Parra - Marzo 2025)

Esta sentencia rompe la lógica de la 464 sin derogarla expresamente, pero atacando su rigidez.

• El Cambio: Reconoce que una obligación "accesoria" (honorarios) puede dolarizarse si la obligación principal o el hecho generador (la redacción del documento de venta) fue en dólares.
• Impacto en la "Lista Referencial": Si aplicamos esta lógica analógica a los condominios (gastos comunes), la tesis de la 464 se debilita.
  • Interpretación: Si la comunidad de propietarios (Asamblea) decide realizar gastos en dólares (reparar ascensor, bomba de agua cotizada en USD), el "gasto común" (obligación principal) se dolariza de facto. Por tanto, la cuota de contribución (obligación accesoria del propietario) debería seguir la suerte de lo principal y ser exigible en divisas, superando el obstáculo de "obligación meramente legal".

3. El Golpe Final: Libertad Probatoria y Realidad Económica (Sentencia SC - Damiani Bustillos - Nov 2025)

La Sala Constitucional termina de desmontar el formalismo de la 464.

• El Argumento: No hace falta un contrato solemne ("papel firmado") para que exista el "Pacto Especial" del 128 BCV. Basta con que existan pruebas (confesión, WhatsApp, conducta) de que esa fue la intención.
• Aplicación a Obligaciones No Contractuales: Esto sugiere que, aunque la obligación nazca de la ley (como el deber de pagar condominio o honorarios), si existe un reconocimiento fáctico o un acuerdo colectivo (Acta de Asamblea de Condominio o aceptación tácita del cliente), se valida la moneda extranjera como moneda de cuenta.

Conclusiones sobre la Viabilidad del Cobro en Moneda Extranjera según las Sentencias de estudio

Basado en la triangulación de estos tres fallos, podemos concluir lo siguiente respecto a la lista de "obligaciones no contractuales" citada en la Sentencia 464:

1. La Derogación Tácita de la Rigidez en "Gastos Comunes" (Condominios)

Aunque la Sentencia 464 listó los gastos de condominio como "obligaciones no contractuales" (y por ende, solo en Bs.), las sentencias de 2025 permiten reinterpretar esto.

• Conclusión: El cobro de condominio en Dólares (como moneda de cuenta) es VIABLE y PROCEDENTE, siempre que exista un Acta de Asamblea (el "Pacto Especial" colectivo) que lo apruebe.
• Por qué: Porque aunque la obligación de pagar nace de la Ley (LPH), la determinación del monto y la moneda nace de la voluntad de la comunidad (Asamblea). La sentencia de Gutiérrez Parra (Accesoriedad) y Damiani (Libertad Probatoria) dan soporte jurídico para que el Acta de Asamblea funcione como el "contrato" que exige el 128 BCV, sacando al condominio de la lista restrictiva de la sentencia 464.

La lista de la Sentencia 464 ("obligaciones no contractuales = solo Bolívares") ha quedado obsoleta como regla absoluta.

Hoy, para viabilizar el cobro en moneda extranjera en esos supuestos (condominios, honorarios sin contrato, gestión de negocios), debes probar el Nexo Causal en Divisas:

1. Origen: ¿El gasto que generó la obligación se hizo en dólares? (Principio de Accesoriedad - Gutiérrez Parra).
2. Consentimiento: ¿Hubo una aceptación, aunque sea tácita, colectiva (asamblea) o confesada (WhatsApp) de esa moneda? (Principio de Prueba - Damiani Bustillos).

Si se logra probar uno de esos dos elementos, la prohibición de la Sentencia 464 se cae, y el cobro en divisas es perfectamente lícito bajo el Art. 128 y Art 130 del Banco Central de Venezuela.

⚖️ Entremos en materia de Condominio, que aspectos se deben tomar en cuenta para la legalidad de cobro de cuotas en moneda extranjera como moneda de cuenta o pago en condominios:

1. Qué son las Obligación según Código Civil Venezolano? y su Vinculación con la Ley de Propiedad Horizontal: Obligaciones legales y la contribución a cuotas de condominio nace por Imperio de ley:

El Código Civil venezolano regula las obligaciones en su Título III “DE LAS OBLIGACIONES” , estableciendo que nacen de la ley, los contratos y los actos ilícitos. La obligación es un vínculo jurídico entre deudor y acreedor, donde este último puede exigir del primero una prestación de dar, hacer o no hacer.

De los efectos de las Obligaciones Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Las obligaciones legales en Venezuela son compromisos (vínculo jurídico ) que las personas o empresas deben cumplir por ley, contratos u otras fuentes. 

Las obligaciones por imperio de ley, según el TSJ de Venezuela, se generan a partir de normativas legales y la jurisprudencia establece la interpretación de estas. Un ejemplo fundamental es la obligación de reparar el daño causado por negligencia o imprudencia, derivada del artículo 1185 del Código Civil. Otras obligaciones surgen de la legislación específica, como las de propiedad horizontal para contribuir a gastos comunes (Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal) o de las Leyes de Banco Central para el pago de deudas en moneda extranjera. 

Otras obligaciones surgen de la legislación específica, como las de propiedad horizontal para contribuir a gastos comunes (Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal) o de las Leyes de Banco Central para el pago de deudas en moneda extranjera. 

Ejemplos de obligaciones más comunes por imperio de ley

Obligaciones derivadas de Contrato: el Código Civil establece que los acuerdos entres las partes tiene fuerza de ley.

Obligaciones Fiscales Empleados: como retenciones del Impuesto Sobre la Renta, pago al IVSS y otros aportes

Reparación de daños: El artículo 1185 del Código Civil establece que quien cause un daño a otro por intención, negligencia o imprudencia, está obligado a repararlo.

Obligaciones de condominio: La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a contribuir a los gastos comunes para la conservación de las cosas comunes. Esta obligaciones también definidas como obligaciones propter rem (vinculadas a la cosa), como el pago de condominio o deudas de medianería, que pasan al nuevo propietario. 

Obligaciones de pago en moneda extranjera: El Banco Central de Venezuela regula las obligaciones de pago en moneda extranjera pactadas previamente en actos jurídicos.

2. La Contribución a Cuotas de Condominio: Una Obligación por Imperio de Ley

La obligación de contribuir a los gastos comunes en un condominio no nace de un contrato, sino que surge por Imperio de Ley, específicamente de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que define la naturaleza de la copropiedad y las cargas inherentes a ella:

A. Determinación de la Carga (Artículo 7° LPH)

La base para la contribución se fundamenta en la cuota de participación (alícuota) atribuida a cada apartamento o local con relación al valor total del inmueble.

Artículo 7° LPH: A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Esta cuota es el módulo legal que define cuánto debe contribuir cada propietario a los gastos comunes.

• Cada apartamento o local tiene asignada una cuota de participación expresada en centésimas, en proporción al valor total del inmueble.
• Esta cuota determina:
  • Participación en cargas y beneficios de la comunidad.
  • Contribución a gastos comunes (mantenimiento, reparaciones, servicios).
• La cuota solo puede modificarse por acuerdo unánime de los copropietarios.

B. El Deber de Contribuir (Artículo 12 LPH)

El Artículo 12 establece la obligación sustancial e ineludible de contribuir a los gastos necesarios para el mantenimiento y administración de los bienes comunes.

Artículo 12 LPH (Extracto): Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes... en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos.

Esta disposición consolida el carácter legal de la obligación. La ley solo permite al propietario liberarse de esta obligación mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes, un proceso que debe ser debidamente documentado y notificado al administrador.

• Los propietarios deben contribuir a los gastos comunes según su cuota de participación.
• Excepciones:
  • Si un bien común es de uso exclusivo de un apartamento (ej.: azotea privada), su mantenimiento corre por cuenta de ese propietario.
  • El propietario puede liberarse de la obligación mediante abandono del apartamento, notificado formalmente al administrador.
• Naturaleza propter rem: La obligación de pago se transmite al nuevo propietario al venderse el inmueble.

3. La Fuerza Legal de los Acuerdos Comunitarios (Artículo 25 LPH)

Complementariamente al carácter legal de la obligación de pago, la LPH dota a las decisiones de la Asamblea de Propietarios de un poder vinculante equivalente al de una norma interna:

Artículo 25 LPH (Extracto): Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios.

Esto significa que no solo la obligación de pagar gastos comunes nace de la ley, sino que los detalles de su gestión, cobranza, y las penalidades aplicables (como la cláusula penal discutida previamente), una vez aprobados en Asamblea, adquieren carácter obligatorio para la totalidad de la comunidad, incluso para aquellos que no estuvieron presentes o votaron en contra.

• Los acuerdos tomados en asamblea son obligatorios para todos los propietarios.
• Todo propietario puede impugnar acuerdos ante un juez por:
  • Violación de la LPH o del documento de condominio.
  • Abuso de derecho.
• Plazo para impugnar: 30 días desde la asamblea o notificación del acuerdo.
• Procedimiento: Juicio breve según el Código de Procedimiento Civil.

Este marco legal conjunto (CC y LPH) garantiza que la obligación de pagar el condominio es una carga real y legalmente exigible.

La Ley de Propiedad Horizontal complementa el régimen general de obligaciones del Código Civil, estableciendo normas específicas para la vida en condominio. Mientras el Código Civil define el marco general de las obligaciones, la LPH desarrolla:

• Criterios de distribución de gastos (cuotas de participación).
• Mecanismos de cobro y exigibilidad.
• Procedimientos para impugnar acuerdos.

Estas normas garantizan que las obligaciones condominales sean claras, exigibles y proporcionales, asegurando la sostenibilidad de la comunidad y el mantenimiento de los bienes comunes

4. 🗝️ Autonomía Condominal: El Poder de los Acuerdos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Contrario a la creencia popular, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) venezolana no es un conjunto de reglas rígidas e inamovibles. La LPH opera bajo el principio de autonomía de la voluntad, concediendo a los propietarios la capacidad de ser los verdaderos gobernantes de su comunidad.

La ley establece un marco legal flexible y de respaldo, cuyas disposiciones son, en gran medida, de carácter supletorio.

¿Qué Significa que la LPH es Supletoria?

El concepto central es que la LPH es un conjunto de normas de "respaldo". Las disposiciones supletorias son aquellas reglas que:

• Llenan vacíos: Intervienen para ofrecer una solución predeterminada cuando los copropietarios no han pactado explícitamente sobre un tema.
• ​La voluntad de los propietarios, manifestada en el Documento de Condominio o en Asambleas, prevalece sobre la ley, siempre que no se contradigan disposiciones de orden público o leyes imperativas.

La afirmación es correcta: la voluntad de los propietarios, expresada en el Documento de Condominio o en las asambleas, tiene prevalencia sobre la ley en ciertos aspectos, siempre que las decisiones no violen leyes de orden público o disposiciones imperativas. Esto significa que los propietarios pueden establecer normas internas que se adapten a sus necesidades específicas, pero siempre deben respetar el marco legal general. 

• Prevalencia de la voluntad del propietario: Los propietarios pueden acordar en asamblea y plasmar en el Documento de Condominio normas que rijan la vida en la comunidad, como reglas sobre el uso de áreas comunes, cuotas extraordinarias o sistemas de convivencia.
• Límites de esta prevalencia: Estas decisiones internas no pueden ir en contra de leyes de orden público (es decir, normas que protegen el interés general de la sociedad) o leyes imperativas (leyes que no permiten acuerdos en contrario). Ejemplos de esto serían el no cumplir con las normas de seguridad, habitabilidad, accesibilidad o las relativas a la protección del medio ambiente, que están protegidas por ley.
• Ejemplo práctico: Un acuerdo para prohibir el uso de los ascensores los domingos sería inválido porque iría en contra de la ley, que garantiza la accesibilidad. Sin embargo, un acuerdo para establecer horarios de uso de la piscina, o para cobrar una cuota extra para mejorar el jardín, sería válido si no contraviene ninguna le

Funcionan como un "seguro" legal: Si la comunidad no logra acordar sus propias reglas o se queda sin una norma específica, la ley entra en juego de forma automática para evitar el vacío y el conflicto.

💡 La clave: Muchos artículos de la LPH inician con frases como: "A falta de pacto en contrario..." o "Salvo que el reglamento establezca otra cosa...". Estas frases son el indicador de que la ley cede su aplicación ante la voluntad acordada por los propietarios.

🎯 Ejemplos de Autonomía de los Propietarios en la LPH

La LPH está diseñada para ser una referencia, no un dictamen. A continuación, vemos cómo las decisiones de la Asamblea pueden modificar o complementar las normas supletorias de la Ley:

✅ Conclusión: El Verdadero Poder Recae en la Asamblea

Las disposiciones supletorias son una garantía de que el condominio no se paralizará por falta de acuerdo.

No obstante, la LPH no busca entrometerse en las decisiones particulares. La idea es simple: Si la comunidad no ha acordado sus propias reglas, la ley entra en juego de forma automática; pero si los propietarios deciden, prevalece su voluntad.

Por ello, la herramienta más poderosa para la gestión condominal es el Acta de Asamblea, ya que confiere a los acuerdos tomados el carácter de obligación vinculante para todos los propietarios, definiendo así el futuro de su comunidad.

5. Documento de Condominio, Contrato de Adhesión, Título Constitutivo

El régimen de Propiedad Horizontal (PH) en Venezuela es mucho más que la simple división de un edificio en apartamentos. Es una compleja estructura jurídica, social y económica que tiene su origen y fundamento en un único instrumento: el Documento de Condominio.

Si usted es propietario, administrador o está pensando en adquirir un inmueble bajo este régimen, comprender la naturaleza y la función de este documento es esencial para ejercer sus derechos y cumplir con sus obligaciones.

¿Qué es el Documento de Condominio? La Definición Legal

El Documento de Condominio es el acto jurídico solemne mediante el cual un propietario (o un grupo de propietarios) manifiesta su voluntad de someter un inmueble al régimen de Propiedad Horizontal.

La doctrina legal lo considera el "núcleo irradiador" o la "piedra angular" del condominio, ya que sin su existencia y debida protocolización, el régimen no nace legalmente (de iure).

Imagine que su edificio es una pequeña república. El Documento de Condominio sería su constitución. Es el acto jurídico solemne mediante el cual se constituye formalmente el régimen de propiedad horizontal en un inmueble. Sin este documento, su condominio existe de hecho, pero no de derecho.

Base Legal: Artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal

DOCUMENTO DE CONDOMINIO" HA DE SER LA ESTRUCTURA TECNICA, JURIDICA, ECONOMICA Y SOCIAL DEL CONJUNTO FORMADO POR EL EDIFICIO OBJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LOS TITULARES DE DICHO DERECHO

Un Acto de Voluntad Solemne

Su característica más importante es que debe emanar del propietario o propietarios iniciales del edificio. Esta manifestación es un requisito esencial e indispensable para que el condominio adquiera existencia jurídica, pasando de ser una simple edificación a una comunidad organizada bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Aunque nace de una declaración de voluntad unilateral del constructor o promotor, el Documento de Condominio actúa inmediatamente como una suerte de contrato de adhesión para todos los futuros compradores, quienes se incorporan al régimen aceptando la estructura jurídica previamente establecida.

🔑 Las Características Indispensables de este Instrumento

La LPH exige la máxima rigurosidad en la creación del Documento de Condominio, otorgándole características únicas:

1. 📝 Documento Público y Constitutivo

Es un documento público que requiere la protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente.

🚨 ¡Atención! Condición para la Venta: De acuerdo con el Artículo 26 de la LPH, la protocolización del Documento de Condominio (junto con su Reglamento y Planos Arquitectónicos) debe ser anterior a cualquier enajenación (venta) de apartamentos o locales. Es el acto que habilita legalmente al inmueble para ser vendido bajo el esquema de Propiedad Horizontal. 

No es un simple papel. Requiere máxima formalidad:

• Debe ser protocolizado ante la oficina de registro
• Tiene carácter público y vinculante
• Es anterior a cualquier venta de apartamentos

Es el certificado de nacimiento legal de su condominio. Sin él:

• No existe propiedad horizontal legalmente reconocida
• Las enajenaciones de apartamentos carecen de base legal
• No hay marco para la administración y convivencia

2. 🏗️ Estructura Jurídica, Técnica y Económica

El Documento como mencionamos no es solo un papel, es la estructura completa del condominio. En él deben constar los elementos esenciales enumerados en la LPH:

• Técnica: La descripción y medidas de cada unidad (apartamento/local) y de las áreas comunes.
• Jurídica y Económica: La asignación de la cuota de participación o alícuota a cada unidad. Esta cuota es vital, ya que es el módulo que determina el porcentaje de participación en las cargas y beneficios del condominio.

Es como el DNI de su edificio. Debe contener:

• Descripción completa de todos los apartamentos y locales
• Valor atribuido a cada unidad y porcentajes de participación
• Inventario de todas las áreas comunes
• Normas básicas de convivencia y administración

3. Fuente de Normas de Convivencia

Además de los datos técnicos, el documento tiene un rol normativo, pues contiene las reglas que rigen la vida diaria de la comunidad:

• Derechos y Obligaciones de los copropietarios.
• Normas de Administración de las cosas comunes.
• Reglas de uso de las áreas comunes
• Disposiciones reglamentarias necesarias para el mantenimiento de las buenas relaciones de vecindad.
• Funciona como el manual de usuario de su edificio,
• Normas de convivencia vecinal

6. ⚖️ El Poder Vinculante del Documento de Condominio: ¿Qué implica para los CoPropietarios?

Una vez protocolizado, el Documento de Condominio adquiere una fuerza legal extraordinaria:

1. Adhesión Forzosa: Sus disposiciones y las modificaciones posteriores producen efectos obligatorios para todos los propietarios, incluyendo a los causahabientes (futuros dueños) por cualquier título. No se puede comprar un apartamento y pretender ignorar el Documento de Condominio.
2. Unanimidad para la Modificación: El Artículo 29 de la LPH establece que los propietarios solo pueden modificar el Documento de Condominio por unanimidad y con las mismas formalidades (protocolización) que se exigieron para su elaboración. Este requisito protege a cada propietario de cambios que pudieran afectar gravemente sus derechos.

Adhesión Automática: Usted Acepta sin Firmar

Artículo 30 LPH: Cuando compra un apartamento, usted acepta automáticamente todas las disposiciones del Documento de Condominio. Es como un contrato de adhesión que se activa con la compra.

Modificaciones: Requieren Unanimidad

Artículo 29 LPH: Para modificar el Documento de Condominio se necesita:

• Unanimidad de todos los propietarios
• Mismas formalidades que la elaboración original
• Respeto a derechos adquiridos por terceros

Fuente: http://www.ulpiano.org.ve/revistas/bases/artic/texto/RDUCAB/3/UCAB_1966-1967_3_64-88.pdf
Fuente: https://rvlj.com.ve/wp-content/uploads/2022/08/769-827.pdf

7. ⚖️ Que dice la Doctrina sobre el Documento de Condominio:

Ex Juez Abogado Bohórquez Hurtado sostiene que la relación condominal es esencialmente contractual:

"La vida condominial, desde el punto de vista jurídico es de naturaleza contractual. Esto significa que las relaciones jurídicas de los copropietarios entre sí, se rigen por los acuerdos que se celebren en el seno de la propiedad horizontal". El documento de condominio es el primer gran acuerdo que asume la persona al comprar en Propiedad horizontal.

Ochoa Gómez: ob. cit. (Bienes y Derechos Reales…), p. 167, 

«Dicho documento de condominio tiene una naturaleza contractual en el sentido de que cada uno de los copropietarios debe adherirse a él y acatar sus términos: no es posible ingresar en la copropiedad en propiedad horizontal sin encontrarse atado o vinculado por las estipulaciones del documento de condominio. Pero, además, dicho documento de condominio tiene una naturaleza institucional en la medida en que el documento de condominio regula el funcionamiento y operatividad de la copropiedad en propiedad horizontal, de manera semejante al documento constitutivo o estatutos sociales de una persona moral, colectiva o sociedad civil o mercantil, aun cuando la copropiedad, en propiedad horizontal, no sea una persona jurídica»;

Herrera Silla: ob. cit., p. 30, pues el comprador habrá de someterse a las estipulaciones contenidas en el mismo. Se transforma en un verdadero contrato comunitario que solo puede ser modificado por unanimidad. Es el documento que da origen al sistema de la propiedad horizontal y debe respetarse por todos los miembros de la comunidad; 

Mélich Orsini: ob. cit. (Doctrina general…), p. 698, nota 94: «La aceptación del comprador a las cargas que resultan del documento de parcelamiento o de condominio se deduce del hecho de que él ha conocido tal documento y sin embargo ha aceptado la venta que se le hace. Por lo demás, es lo que el propio legislador hace en los casos del artículo 1602 del Código Civil .»

Aguilar Gorrondona: ob. cit. (Comentarios a la Ley…), pp. 95-97, considera que es un acto jurídico unilateral sin que pueda ser calificado como contrato. Aunque le sean aplicables las normas de los contratos. El instrumento queda incorporado a los contratos por los que se enajenen apartamentos;

Mélich Orsini: ob. cit. (Doctrina general…), p. 698, nota 94: «La aceptación del comprador a las cargas que resultan del documento de parcelamiento o de condominio se deduce del hecho de que él ha conocido tal documento y sin embargo ha aceptado la venta que se le hace. Por lo demás, es lo que el propio legislador hace en los casos del artículo 1602 del Código Civil .»

Sánchez Brito: ob. cit., p. 298, «En Venezuela el documento de condominio no resulta de un acuerdo de voluntades, tal instrumento es un acto jurídico, porque nace por imperio de la ley y de la voluntad de una sola persona: el propietario original del edificio que se va a vender bajo el régimen de propiedad horizontal;

Antakly K.: ob. cit., p. 75, «En nuestro Derecho, este acto es una manifestación de voluntad solemne del propietario o propietarios del edificio, la cual le da nacimiento al régimen de propiedad horizontal, respecto a dicho inmueble».

8. Principio Nominalista de la obligaciones de condominio Artículo 1737 Código Civil, su Vínculo con los Condominios

El principio nominalista, consagrado en el artículo 1737 del Código Civil venezolano, establece que las deudas de dinero deben pagarse por el monto exacto que se debe, sin considerar la pérdida de valor del dinero con el tiempo.

A este concepto debemos abordarlo tomando en consideración que el apartado donde se encuentra redactado el referido artículo es en el TÍTULO XIV DEL MUTUO CAPÍTULO I DE LA NATURALEZA DEL MUTUO  ( PRÉSTAMO )

Artículo 1735 El mutuo es un contrato por el cual una de las partes entrega a otra cierta cantidad de cosas, con cargo de restituir otras tantas de la misma especie y calidad.

 Artículo 1736 Por efecto del mutuo, el mutuario se hace propietario de la cosa que se le dio en préstamo, y ésta perece para él, de cualquier manera que suceda la pérdida.

 Artículo 1737 La obligación que resulta del préstamo de una cantidad de dinero, es siempre la de restituir la cantidad numéricamente expresada en el contrato.

En caso de aumento o disminución en el valor de la moneda antes de que esté vencido el término del pago, el deudor debe devolver la cantidad dada en préstamo, y no está obligado a devolverla sino en las monedas que tengan curso legal al tiempo del pago.

Vemos que el articulo 1737 esta directamente relaciona con el tipo de contrato defino por ley como mutuo y préstamo de dinero. La Jurisprudencia establece en reiteradas sentencias lo siguiente:

... Respecto de la interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ha establecido que si bien consagra el principio nominalista de conformidad con el cual las deudas de dinero deben ser pagadas en la cantidad que aparezca debida, independientemente de su valor para el momento del pago, de seguidas especifica que ello es aplicable en el supuesto de que el aumento o disminución del precio ocurra antes del vencimiento del término del pago, lo cual permitió a la Sala concluir por interpretación en contrario, que la indexación o corrección monetaria sí procede en el caso de que el deudor incumpla o retarde el pago.

En este sentido, la Sala dejó sentado en decisión de fecha 30 de septiembre de 1992 (caso: Inversiones Franklin y Paúl, S.R.L., contra Rómulo Osorio Montilla), que la norma en referencia “...consagra la hipótesis de que el aumento o disminución en el valor de la moneda, no incide ni influye en la obligación contraída si ocurre antes de que esté vencido el término de pago; empero, por interpretación a contrario, si la variación en el valor de la monedad en que se va a pagar la obligación ocurre después de la fecha o tiempo establecido, es posible el ajuste que establezca el equilibrio roto por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la misma...”, y en consecuencia, estableció que es posible aplicar el método indexatorio respecto de deudas dinerarias, “...siempre que el deudor haya entrado en mora...”.

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/Julio/RC-00737-270704-02877.htm

Fuente: https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scs/Junio/c142-120601-01122.htm

Fuente: http://www.ulpiano.org.ve/revistas/bases/artic/texto/RDPUB/43/rdpub_1990_43_17-24.pdf

Fuente: http://www.ulpiano.org.ve/revistas/bases/artic/texto/RDUCAB/49/UCAB_1994_49_312-229.pdf

      Como ya ha sido criterio recurrente de los Tribunales establecer que la Corrección monetaria persigue restablecer el equilibrio económico que resulta alterado por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la moneda, durante el tiempo de mora en el pago. 

Sostener el criterio contrario sería sumamente injusto, pues ello legitimaría al deudor para incumplir o retardar el pago, con el solo pretexto de cancelar en definitiva un monto devaluado, lo que sin duda determinaría el auge de fraudes, que en ningún caso pueden ser consentidos ni tolerados por la ley.

     También ha reconocido la doctrina y la jurisprudencia, que la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero. (Ver entre otras, sentencia de fecha 3 de agosto de 1994).

⚖️Principio Nominalista Artículo 1.737 Código Civil y su vínculo con las obligaciones legales Artículo 12 Ley de Propiedad Horizontal.

La relación entre el Principio Nominalista del Código Civil (Art. 1.737) y la Obligación de Contribuir a Gastos Comunes de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Art. 12) constituye un punto crucial de debate jurídico en la gestión de condominios venezolanos, especialmente en contextos de alta inflación.

La conclusión es que, si bien el Principio Nominalista se aplica inicialmente, este se desvincula una vez que el propietario entra en mora, momento a partir del cual se permite la corrección monetaria o indexación.

A continuación, se establece la relación y su aplicación en condominios:

⚖️ Principio Nominalista (CC) vs. Obligaciones de Condominio (LPH)

1. El Principio Nominalista (Art. 1.737 CC): Aplicación Inicial

El Artículo 1.737 del Código Civil establece el Principio Nominalista, según el cual una deuda dineraria se paga por la cantidad numéricamente expresada en el contrato o la obligación, sin importar la variación del valor de la moneda.

🛑 NO APLICA Directamente el Principio Nominalista

Razones jurídicas fundamentales:

1. Naturaleza Jurídica Diferente

• Artículo 1737 CC: Regula específicamente el contrato de mutuo (préstamo de dinero)
• Artículo 12 LPH: Establece obligaciones legales propter rem (vinculadas al inmueble)
• Diferencia esencial: No hay contrato de préstamo entre el condominio y el propietario

2. Fuente de la Obligación Distinta

• Mutuo: Obligación contractual voluntaria
• Gastos comunes: Obligación legal impuesta por la LPH

3. Finalidad Diversa

• Mutuo: Financiamiento entre partes

2. La Ruptura del Nominalismo: La Mora y la Indexación (Corrección Monetaria)

El Nominalismo se quiebra una vez que el deudor (el propietario del apartamento) incumple o retarda el pago, generando la mora. En este punto, la obligación legal del Artículo 12 de la LPH se ve afectada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ).

✅ Lo que SÍ Aplica a los Condominios

Jurisprudencia sobre Mora e Indexación

La misma Sala de Casación Civil ha establecido que:

"Si la variación en el valor de la moneda ocurre después de la fecha de vencimiento, es posible el ajuste que establezca el equilibrio roto por la disminución en el poder adquisitivo"

Traducción práctica para condominios:

• Antes del vencimiento: Se aplica el valor nominal
• Después del vencimiento (mora): Procede la indexación para compensar la devaluación

El Verdadero Régimen de las Deudas Condominales

La gestión del condominio debe aplicar el monto nominal hasta el vencimiento, pero está obligada a buscar mecanismos de corrección de valor (indexación, corrección monetaria cláusula penal) para las deudas en mora, basándose en la jurisprudencia que corrige el Nominalismo en casos de incumplimiento de la obligación artículo 1737 Código Civil Venezolano.

🇻🇪 Análisis de la Evolución Jurisprudencial y la Viabilidad del Cobro de Condominio en Divisas

El debate sobre el cobro de cuotas de condominio en moneda extranjera en Venezuela se centra en la tensión entre el formalismo legal estricto (Principio Nominalista/Sentencia 464) y la realidad económica (Inflación/Autonomía de la Asamblea).

A continuación, se presenta un análisis optimizado que incorpora la reciente evolución jurisprudencial, fortaleciendo la tesis a favor del cobro referenciado en divisas.

1. La Tesis Restrictiva vs. La Autonomía Condominal

Tesis a Favor: Autonomía y Voluntad Colectiva 🤝

Los argumentos que favorecen el pacto en moneda extranjera (como unidad de cuenta) se basan en la autonomía que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) concede a los propietarios para gestionar sus propios recursos:

Tesis en Contra: El Formalismo y la Sentencia 464 🚫

Históricamente, la principal resistencia legal se centraba en:

• Sentencia 464 (2021): Clasificaba los gastos comunes (obligaciones legales no contractuales) en la misma categoría que las costas procesales. Argumentaba que el Art. 128 del BCV solo aplicaba a obligaciones nacidas de un pacto individual donde las partes eligen libremente.
• Principio Nominalista: La obligación nace en bolívares por imperio de ley (Art. 12 LPH), y sin un contrato previo, se considera ilegal cobrar en divisas.

2. 🚀 Evolución del Criterio Jurisprudencial (2025): Desmontando la Sentencia 464

La reciente evolución jurisprudencial ha debilitado significativamente la rigidez de la Sentencia 464, fortaleciendo la posición del condominio.

3. Síntesis Actualizada: La Viabilidad del Cobro Referenciado en Divisas

La Derogación Tácita de la Rigidez de la Sentencia 464

La tesis que restringe el cobro de gastos comunes solo a bolívares (establecida en la 464) ha quedado obsoleta como regla absoluta.

Hoy, el cobro de condominio en Dólares como unidad de cuenta es VIABLE y PROCEDENTE por las siguientes razones:

1. Naturaleza Híbrida: Se reconoce que la obligación de pago nace de la Ley (LPH), pero la determinación del quantum y la moneda de referencia nacen de la voluntad colectiva de la comunidad (Asamblea).
2. Sustitución del Contrato: El Acta de Asamblea, respaldada por el Art. 25 LPH, cumple la función de "pacto especial colectivo" que exige el Art. 128 del BCV.
3. Nexo Causal en Divisas: Al probar que el gasto original se hizo en divisas (Principio de Accesoriedad), se demuestra que la única forma de conservar el inmueble es con una contribución equivalente.

💰 Realidad Económica Venezolana y la Evolución Jurisprudencial

La Sentencia 464, al exigir un formalismo contractual estricto, representó un criterio que desconocía la realidad hiperinflacionaria venezolana, generando consecuencias perjudiciales:

• Parálisis de la Gestión: Sin ingresos con poder adquisitivo, la conservación de las cosas comunes se hace inviable.
• Desvalorización de la Propiedad: La imposibilidad de mantener el inmueble afecta el derecho a la vivienda digna y la función social de la propiedad.
• Injusticia: Beneficia al deudor moroso que paga con moneda depreciada en detrimento del propietario que paga a tiempo.

La evolución jurisprudencial hacia la Libertad Probatoria y el Principio de Accesoriedad es una respuesta necesaria a esta realidad. Urge que los tribunales inferiores acojan estos nuevos criterios para reconocer la legitimidad y necesidad de los acuerdos condominales que buscan mantener el valor real de las cuotas.

Recomendación para Condominios

Para minimizar riesgos, la estrategia legal actual debe ser:

1. Documentación Exhaustiva: Aprobar el mecanismo de cobro en Asamblea de Propietarios por mayoría calificada (Art. 11 LPH).
2. Unidad de Cuenta, No Pago Exclusivo: Especificar en el Acta que el dólar se utiliza como unidad de cuenta (referencia para la corrección monetaria) bajo el amparo del Art. 128 LBCV, y que el pago efectivo puede realizarse en bolívares a la tasa BCV del día.
3. Transparencia: Incluir cláusulas que expliquen que el fin es mantener el valor real de la cuota para la conservación del inmueble, y no obtener ganancias usurarias.

⚖️ Uso del Dólar como "Unidad de Cuenta" en Condominios (No como Medio de Pago) un Mecanismo de Estabilidad 

Usar el dólar como moneda de cuenta significa que los montos de las cuotas de condominio se calculan y expresan en dólares, pero el pago se realiza en bolívares, utilizando la tasa de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV) del día en que se efectúa el pago. Esta práctica cumple dos funciones vitales y es la que ha sido validada por los tribunales que hemos analizado:

1. Se Ajusta Perfectamente al Artículo 128 y 130 de la Ley del BCV

Este artículo establece: "Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo disposición especial, con la entrega equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago". Usar el dólar como unidad de cuenta es la aplicación literal de esta norma. Usted "estipula" la deuda en dólares, pero la "cancela" en bolívares al cambio oficial. Los tribunales han interpretado que este mecanismo es legítimo y legal, incluso para los gastos de condominio, como se ha demostrados en otros POST en las sentencias del Juzgado de Zulia.

2. Sortea la Principal Objeción de la Sentencia 464

La Sentencia 464 se opone al cobro directo en divisas para obligaciones no contractuales. Al estipular que el pago final es en bolívares, se elimina el riesgo de que un juez considere que se está exigiendo un pago en moneda extranjera, lo que podría ser tachado de improcedente o incluso usurario.

3. Respeta la Autonomía de la Voluntad y la Realidad Económica

• Autonomía: Los copropietarios, en uso de las facultades que les conceden los artículos 11, 22 y 25 de la LPH, pueden acordar libremente cómo calcular sus contribuciones. Decidir que el cálculo se hará basado en una unidad de valor estable (el dólar) es una decisión administrativa legítima y necesaria para la buena gestión.
• Realidad: Es un hecho notorio que los proveedores (de ascensores, limpieza, seguridad) cotizan y facturan en dólares. Este acuerdo simplemente alinea los ingresos del condominio con sus egresos, garantizando su sostenibilidad financiera.

4. Es un Mecanismo de "Corrección Monetaria" Automático y Objetivo

Este sistema corrige automáticamente la pérdida del valor de la deuda por morosidad. Si un propietario debe 3 meses de cuota ($15 x 3 = $45), esa deuda de $45 se mantiene clara. Al momento de pagar, convertirá $45 a bolívares al tipo de cambio actual, no al de hace tres meses. Esto compensa la inflación y le permite al condominio recuperar el valor real de lo adeudado para cumplir con sus obligaciones.

Utilizar el dólar como "unidad de cuenta" , consideramos que no solo es una práctica válida, sino que es la solución más sensata y legalmente segura para la administración de un condominio en el contexto económico hiperinflacionario venezolano, ya que evita la pérdida del poder de compra y protege los fondos de la comunidad.

Para implementarlo con total seguridad jurídica, el condominio debe:

1. Aprobarlo en Asamblea: Obtener el acuerdo con al menos el 75% de los propietarios (como lo exige el Art. 11 de la LPH para gastos comunes), dejando constancia expresa en el acta.
2. Redactar con Claridad en el Reglamento: Incluir una cláusula que establezca textualmente: "Las cuotas de condominio se calcularán en dólares americanos (USD) como unidad de cuenta para determinar el monto de la obligación. El pago efectivo se realizará en bolívares (Bs.) al tipo de cambio oficial publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) vigente en la fecha de pago."
3. Reflejarlo en los Recibos: Los recibos de condominio deben indicar claramente el monto en dólares, la tasa de cambio BCV utilizada ese día y el monto equivalente en bolívares.

Más adelante en este POST le indicamos el Paso a Paso de como realizar esta aprobación y detalles a tener en cuenta. Continúe leyendo.

⚖️ Qué dice la Jurisprudencia y el uso del Dólar como "Unidad de Cuenta" en la demandas de Cobro de Bolívares en Condominios

• Sentencia Nº. 15.339 del 26 de abril de 2024 COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA)
• • http://lara.tsj.gob.ve/DECISIONES/2024/ABRIL/515-26-15.339-25.HTML
  • Decisión procede la demanda cantidad total de $ 2.031,24 , o en su defecto, a su equivalente en bolívares.
• Sentencia Nº. 15.262 del 26 de abril de 2024 COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA)
• • https://lara.tsj.gob.ve/DECISIONES/2024/ABRIL/515-26-15.262-27.HTML
  • Decisión procede la demanda cantidad total de  $5.976,51 , o en su defecto, a su equivalente en bolívares.
• Sentencia Nº. 25.292 del 27 febrero 2025 COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA). 
• • https://carabobo.tsj.gob.ve/DECISIONES/2025/FEBRERO/723-27-25.292-.HTML
    
  • Decisión procede la demanda cantidad total de $ 5.255,47 , o en su defecto, a su equivalente en bolívares.
• Sentencia Nº. 4000 del 20 febrero 2025 COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA). 
• • https://carabobo.tsj.gob.ve/DECISIONES/2025/FEBRERO/2744-20-4.000-.HTML
    
  • Decisión procede la demanda cantidad total de $ 897,97 , o en su defecto, a su equivalente en bolívares.
• Sentencia COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA). EXPEDIENTE Nº. 15.339.
• • http://lara.tsj.gob.ve/DECISIONES/2024/ABRIL/515-26-15.339-25.HTML
  • Decisión procede la demanda cantidad total de $ 2.031,24 , o en su defecto, a su equivalente en bolívares.
• Sentencia Nº 13.915 16 de septiembre 2025 COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA)
• • https://cojedes.tsj.gob.ve/DECISIONES/2024/SEPTIEMBRE/725-16-13.915-.HTML
    
  • Decisión procede la demanda cantidad total de $ 2.108,93 , o en su defecto, a su equivalente en bolívares.

🏢 Condominios y la cobranza de cuotas de de mantenimiento y conservación en moneda extranjera, es legal, se ajusta económica de Venezuela?

En los condominios, la correcta y oportuna cobranza de los gastos comunes es fundamental para el mantenimiento, la seguridad y la funcionalidad del inmueble. La pérdida del valor de la moneda impacta directamente en la capacidad de la junta de condominio para cubrir los costos de servicios, salarios, reparaciones y mantenimiento.

La Inflación en Venezuela se ha convertido en un problema de orden público así lo establece la SALA DE CASACIÓN CIVIL Nro Exp. AA20-C-2017-000619 del 08 de Noviembre del 2018:

A JUICIO DE ESTA SALA DETERMINA, QUE EL PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, en la cual a juicio de esta Sala, se debe “...hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente...”.

Conforme al PRINCIPIO OBJETIVO REAL DEL DERECHO, donde prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social real, se hace imperativo la actualización del monto de la condena conforme a la realidad económica del país, en un ajuste equilibrado económico del valor real de la condena, para combatir los efectos de la GUERRA ECONÓMICA, LA INFLACIÓN Y LA ESPECULACIÓN DEL MERCADO ECONÓMICO EXORBITANTE, por el transcurso del tiempo en los procesos judiciales, que destruye el valor real adquisitivo de la moneda, favoreciendo de forma clara al deudor o condenado, que se benéfica de forma indiscriminada del transcurso del tiempo en los juicios.

En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio.

Ahora bien, aun cuando en principio y en ausencia de pacto en contrario, rige para las obligaciones dinerarias el principio nominalístico; sin embargo, los tribunales venezolanos conscientes del efecto dañino que produce el fenómeno de la inflación, en virtud de la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, han venido aplicando los métodos de indexación judicial, con fundamento primordialmente en la teoría de los mayores daños por la mora del deudor; es decir, se reconoce que cuando el deudor entra en mora debe compensar al acreedor más allá de los simples intereses (artículo 1277 del Código Civil) por el perjuicio adicional que éste sufra a consecuencia de la inflación.

https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/noviembre/302255-RC.000517-81118-2018-17-619.HTML

La corrección monetaria en función de dolar en deudas pecuniarias:

Ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que el valor del dólar y la indexación, ambos comportan mecanismos de ajuste del valor de la obligación para la oportunidad del pago, por tanto, si se ajusta la cantidad al nuevo valor del dólar para el momento de la condena de pago, se restablece el equilibrio económico para esa oportunidad  (ver en ese sentido, sentencias 547/2012 y 491/2016, ambas de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificadas en sentencia número 628/2021 de la Sala Constitucional de fecha 11 de noviembre de 2021, caso: Promotora Leipzig C.A. y Leipziger Services, C.A. contra Nestlé de Venezuela S.A.) (Fuente: TSJ, Sentencia SCC 325039-000238)

La corrección monetaria su fin  es corregir o actualizar el valor de la deuda, en virtud de la depreciación de la moneda

Resulta injusto, que el acreedor reciba años después del vencimiento, el monto exigible de la acreencia en dinero devaluado, lo que lo empobrece y enriquece al deudor; a menos que exista por parte del acreedor una renuncia a tal ajuste indexado, la cual puede ser tácita o expresa, cuando la convención no contiene una cláusula escalatoria de valor.

En un sistema de derecho y de justicia, resulta un efecto de derecho, que el acreedor demandante está pidiendo se le resarza su acreencia, con el poder adquisitivo de la moneda para la fecha del pago real, que a los fines de la ejecución no es otro que el de fijación o liquidación de la condena.

https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/mayo/325039-000238-15523-2023-2021-000202.HTML

El Estado social de derecho, implica que la interpretación y aplicación del derecho tenga en cuenta la realidad social a fin de no agravar más la condición de vulnerabilidad en que se encuentran algunos sectores de la sociedad en relación a otros, o a su calidad de vida.

¿Cual es el fin último de recaudación de gastos comunes en un condominios?

Imagina que vivir en un condominio es como ser parte de un equipo. Todos los vecinos colaboran para mantener el edificio en buen estado, seguro y agradable. 💪🏠

La cuota de condominio es como la "caja chica" del equipo. Se usa para pagar todo lo que todos necesitamos:

• 🔧 Mantenimiento: Arreglar el ascensor, pintar la fachada, cuidar las áreas verdes.
• ⚡ Servicios Básicos: Pagar la luz de los pasillos, el agua, la recolección de basura.
• 🛡️ Seguridad: Mantener los porteros, cámaras y sistemas de alarma.

El gran desafío: En Venezuela, los precios de todo esto suben constantemente. Los proveedores (de limpieza, repuestos, seguridad) casi siempre cotizan y facturan en dólares para protegerse de la inflación. Incluso los servicios públicos como la luz y el agua ajustan sus tarifas con frecuencia.

La administración de condominios en Venezuela se ha regido por una interpretación literal (y a menudo arcaica o poco eficiente) de la Ley de Propiedad Horizontal: el Esquema de Reembolso. Bajo la premisa de "contribuir a los gastos comunes", los administradores primero gastan, cierran el mes, y luego emiten el recibo de cobro.

Sin embargo, en una economía volátil e inflacionaria como la nuestra, este modelo se ha convertido en una trampa financiera silenciosa, apostando en cumplimiento de las obligaciones a que el condominio siempre tiene fondo para gastos, pero cómo tener fondo si primero se debe recaudar?

El modelo de reembolso asume que el condominio tiene un "colchón" financiero infinito para financiar la operación mientras los propietarios pagan. Si aumenta la morosidad, el administrador no tiene fondos para pagar los gastos del mes en curso, porque está esperando cobrar los del mes pasado.

El esquema reembolso: Se gasta en el Día 1 -> Se factura el Día 30 -> Se cobra el Día 45

⚠️ LOS PELIGROS DEL SISTEMA TRADICIONAL: "GASTAR PRIMERO, COBRAR DESPUÉS" Leer más del Tema

La recaudación de los gastos de condominio ya no es solo cuestión de cubrir costos, sino de preservar el valor de la propiedad y garantizar su correcto funcionamiento. Esto se debe a varios factores clave:

• Combatir la Inflación: El Bolívar pierde valor a una velocidad alarmante. Para que la administración pueda pagar servicios esenciales como seguridad, limpieza, reparaciones y el salario de los empleados, necesita una moneda estable. Por ello, casi todos los contratos y presupuestos con proveedores están atados al dólar estadounidense, siguiendo la lógica del Artículo 128 de la Ley del BCV. Este artículo permite que las deudas se expresen en moneda extranjera y se paguen en bolívares a la tasa oficial del día.
• Garantizar la Continuidad de los Servicios: Los proveedores no pueden mantener un servicio de calidad si el pago que reciben por su trabajo se devalúa al día siguiente. Si el condominio recaudara solo en bolívares, los fondos se desvalorizarían rápidamente, impidiendo el pago de las facturas y llevando a la suspensión de servicios vitales.
• Evitar la Pérdida de Valor por Morosidad: Aquí es donde entra en juego la corrección monetaria. Si un vecino se retrasa en el pago de su cuota, la deuda en bolívares pierde su valor real. Al usar el dólar como moneda de cuenta, la deuda mantiene su valor en el tiempo. Así, cuando el propietario moroso finalmente pague, el monto servirá para cubrir las obligaciones pendientes del condominio sin haber perdido su poder de compra. 
• Equidad entre copropietarios: Sin una cláusula de ajuste, corrección monetaria, los copropietarios que pagan a tiempo se ven perjudicados, ya que su contribución pierde valor mientras que los morosos pueden beneficiarse pagando con una moneda de menor valor. La cláusula de ajuste restablece la equidad, ya que todos los pagos, sin importar la fecha, se realizan con el mismo poder adquisitivo. Es un mecanismo de equidad asegurando que todos los propietarios contribuyan de manera justa.
• Mitigación de la morosidad: Al igual que en las empresas, las cláusulas de ajuste desincentivan el retraso en los pagos. Un copropietario sabe que si no paga a tiempo, el monto de su deuda se actualizará, lo que lo anima a cumplir con sus obligaciones puntualmente.

🎯 FIN ÚLTIMO DE LOS RECAUDOS DE UN CONDOMINIO ES: PAGAR SERVICIOS  Y BIENES EN UN MERCADO INFLACIONARIO

🧭Guía práctica para aprobar las obligación de pago condominio tomando la moneda extranjera como moneda de cuenta.

El objetivo de esta guía es establecer un mecanismo legal y transparente para que la obligación de pago de los gastos comunes de condominio se mantenga acorde con el valor real de los servicios y bienes, utilizando una moneda extranjera como referencia de cuenta. Esto garantiza la sostenibilidad financiera del inmueble y la equidad entre todos los copropietarios.

🛠️ Paso 1: Preparación Preliminar y Fundamento Legal

Antes de convocar a la Asamblea, es fundamental que la Junta de Condominio o la Administración analicen la situación económica y preparen un informe que justifique la necesidad del cambio.

• Fundamento legal: La Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 11, establece que los gastos comunes son aquellos que se hubieren acordado como tales por un 75% por lo menos de los propietarios. Este artículo le da a la Asamblea General la facultad para tomar decisiones sobre la forma y el monto de los gastos, lo cual incluye la forma de cálculo y pago. 
• Al igual que el Artículo 11,  el Artículo 22 declara que lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes será resuelto por los propietarios dando la faculta a los propietarios a decir la forma será gestiona la recaudación de recurso financieros a razón de gastos comunes.
• Análisis económico: Recopila datos que demuestren cómo la inflación y la devaluación del bolívar han afectado la capacidad del condominio para cubrir sus gastos. Presenta ejemplos claros de cómo los presupuestos se han desactualizado rápidamente.
• Respaldo legal:
• • El uso de moneda extranjera como moneda de cuenta está permitido por el marco legal venezolano, siempre que el pago se exija en bolívares equivalentes según la tasa oficial del BCV.
  • Adjuntar copia del acta y citar Art. 128 Ley BCV en comunicados.
• Jurisprudencia de Apoyo:
• • TSJ, Sentencia 628/2021: Valida ajustes por divisas como mecanismo antiinflacionario.
  • TSJ, RC.000547/2012: Reitera que no sustituye la moneda de curso legal.
  • TSJ Sentencia 325039/2023: La moneda extranjera como referencia es herramienta válida, pero el pago final debe ser en bolívares.
  • TSJ, Sentencia SCC 325039-000238 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, indica que el valor del dólar es un mecanismos de ajuste del valor de la obligación para la oportunidad del pago, por tanto, si se ajusta la cantidad al nuevo valor del dólar para el momento de la condena de pago, se restablece el equilibrio económico para esa oportunidad.

🗣️ Paso 2: Convocatoria a la Asamblea General

La ley no impide que este tipo de consulta y decisiones sea realizada a través de Carta Consulta, en este articulo mostramos solo una guía como realizar esta toma de decisiones  por medio de Asamblea de Propietarios 

La Asamblea de Copropietarios es el máximo órgano de decisión en un condominio. La aprobación de una medida tan importante debe realizarse en una asamblea debidamente convocada.

• Requisitos de la Convocatoria (según la LPH):
  • Debe ser convocada por el Administrador, la Junta de Condominio, o un número de propietarios que represente, por lo menos, el 75% de la cuota de propiedad. Quorum Artículo 11 Ley de Propiedad Horizontal.
  • Debe indicar claramente la fecha, hora y lugar de la reunión.
  • Lo más importante: el orden del día debe incluir explícitamente el punto a tratar, por ejemplo: 
  • • "Análisis y aprobación de la obligación de pago de gastos comunes utilizando una moneda de cuenta en divisas y la tasa de conversión aplicable."
    • "Orden del día, establecer el USD como moneda de cuenta para calcular las cuotas condominales, liquidándose en bolívares al tipo de cambio"
    • "Aprobación del uso de moneda extranjera (USD) como referencia de cuenta para pagos condominales, manteniendo el pago efectivo en bolívares al tipo de cambio oficial o acordado."
    • Aprobación de ajuste de cuotas condominales en dólares estadounidenses (USD) como moneda de cuenta, con liquidación en bolívares al tipo de cambio [BCV/mercado].
  • La convocatoria debe ser entregada a todos los propietarios con la debida antelación (se recomienda 5-10 días hábiles) a través de medios confiables, como cartas certificadas, correo electrónico o avisos en cartelera con acuse de recibo.
  • 📌 Proceso:
  • • Verificación de quórum: Lista de asistencia firmada.
    • Discusión y votación:
      • Explicar que no es pago en divisas, sino referencia para cálculo (Art. 128 Ley BCV).
      • Resaltar beneficios: estabilidad ante inflación y alineación con jurisprudencia (*Sentencia TSJ 325039/2023*).
    • Mayoría requerida:
      • Aprobación simple: Mayoría de presentes (Art. 19 LPH).
      • Reforma de reglamento: 2/3 partes (Art. 34 LPH), si implica modificación de cláusulas.
  • ⚠️ Precauciones:
  • Evitar cláusulas que exijan pago exclusivo en divisas (prohibido por Art. 318 CRBV).
  • Dejar constancia de que el pago final será en Bs. al tipo de cambio acordado (ej: BCV o promedio bancario).

👥 Paso 3: Desarrollo de la Asamblea General

La reunión debe desarrollarse de manera ordenada y transparente para que la decisión sea válida.

• Quórum: El quórum para la primera convocatoria es la mitad más uno de los copropietarios. Si no se logra, se convoca a una segunda reunión (generalmente 30 minutos después) y se realiza con los propietarios presentes.
• Presentación del caso: El Administrador o el Presidente de la Junta de Condominio debe exponer la situación económica, el análisis y la propuesta de forma clara y concisa. Se recomienda el uso de proyecciones, gráficos o tablas comparativas.
• Discusión y votación: Se abre el derecho de palabra para que los propietarios expresen sus opiniones, dudas y sugerencias. Una vez agotado el debate, se procede a la votación. Para aprobar este tipo de decisiones, la LPH exige al menos el 75% de los propietarios asistentes que representen la mayoría de la cuota de propiedad.
• Explicar que no es pago en divisas, sino referencia para cálculo (Art. 128 Ley BCV).
• Resaltar beneficios: estabilidad ante inflación y alineación con jurisprudencia (*Sentencia TSJ 325039/2023*).
• Aprobación simple: Mayoría de presentes (Art. 22 y 23 LPH).
• Reforma de reglamento: 2/3 partes (Art. 34 LPH), si implica modificación de cláusulas.
• Redacción del Acta: El Secretario de la Asamblea o la persona designada debe redactar un acta detallada que recoja la discusión, la propuesta aprobada y el resultado de la votación, incluyendo los nombres de los asistentes y su porcentaje de alícuota.
• ⚠️ Precauciones: Evitar cláusulas que exijan pago exclusivo en divisas (prohibido por Art. 318 CRBV).
• Dejar constancia de que el pago final será en Bs. al tipo de cambio acordado (ej: BCV o promedio bancario).

✍️ Paso 4: Redacción de las Cláusulas y su Incorporación al Reglamento de Condominio

Si la medida es aprobada, la junta o administración deberá redactar las cláusulas correspondientes. Lo ideal es que estas cláusulas sean incorporadas al Documento de Condominio, lo que requeriría la unanimidad de los copropietarios. Sin embargo, si se aprueba como una norma interna o un acuerdo de la asamblea, tiene plena validez para los efectos de la cobranza.

📬 Modelo Convocatoria para Asamblea de Propietarios

(Timbre o logo del condominio) Condominio [Nombre del Condominio] [Dirección Completa]

[Lugar y Fecha]

Asunto: Convocatoria a Asamblea General de Propietarios

Estimado(a) Copropietario(a),

Por medio de la presente, la Junta de Condominio y/o la Administración, en ejercicio de las facultades conferidas por la Ley de Propiedad Horizontal, convoca a la Asamblea General Ordinaria de Propietarios para tratar los siguientes puntos:

Fecha: [Día de la Asamblea] Hora: [Hora de la Primera Convocatoria] (Segunda convocatoria: [Hora de la Segunda Convocatoria]) Lugar: [Lugar de la Asamblea, ej. Salón de Usos Múltiples]

Puntos a Tratar (Orden del Día):

1. Verificación del quórum.
2. Presentación del informe de gestión administrativa y financiera.
3. Análisis del impacto de la inflación y la devaluación de la moneda nacional en el presupuesto de gastos comunes.
4. Propuesta y aprobación de la obligación de pago de gastos comunes tomando una moneda de cuenta en divisas (USD), especificando la tasa de conversión aplicable y las condiciones de pago para la liberación del deudor.
5. Revisión y ajuste del presupuesto anual (de ser necesario).
6. Asuntos varios.

Su asistencia es de vital importancia para el buen funcionamiento de nuestra comunidad. En caso de no poder asistir, le rogamos otorgar poder simple a otro copropietario para que lo represente, de acuerdo con el documento de condominio.

Atentamente,

[Nombre y Apellido del Presidente de la Junta de Condominio] Presidente de la Junta de Condominio [Nombre y Apellido del Administrador] Administrador(a)

📝 Modelo de Acta de Asamblea (Extracto)

(Timbre o logo del condominio) Acta de Asamblea General Extraordinaria de Propietarios

Fecha: [Día, Mes, Año] Hora de inicio: [Hora] Lugar: [Lugar]

Punto 4: Propuesta y Aprobación de la Obligación de Pago en Moneda de Cuenta Divisa

El Sr(a). [Nombre del Administrador o Presentador] expuso a la asamblea la situación financiera del condominio, detallando cómo la depreciación de la moneda nacional ha generado un desfase entre los gastos presupuestados y los costos reales de mantenimiento, lo que compromete la calidad de los servicios y la conservación del inmueble.

Tras un amplio debate y análisis de la propuesta, la asamblea, con la intención de preservar el valor de las cuotas y garantizar la sostenibilidad financiera, somete a votación la siguiente resolución:

"Se aprueba por la presente Asamblea General, la utilización del dólar de los Estados Unidos de América (USD) como moneda de cuenta para la liquidación de los gastos comunes. El pago de la planilla de condominio deberá ser honrado en su equivalente en bolívares, calculándose a la tasa de cambio oficial publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) del día en que se realice el pago efectivo. En caso de mora, se aplicará el ajuste por diferencial cambiario, así como los intereses moratorios correspondientes."

Resultado de la Votación:

• A favor: [Número de propietarios] propietarios, que representan un [Porcentaje]% de la cuota de propiedad.
• En contra: [Número de propietarios] propietarios.
• Abstenciones: [Número de propietarios] propietarios.

Resolución: La propuesta es aprobada con el [Porcentaje]% de los votos, cumpliendo con la mayoría calificada del 75% requerida por la Ley de Propiedad Horizontal para la toma de decisiones sobre gastos comunes.

Cláusula de Cobranza Aprobada: La Administración queda autorizada para aplicar en la emisión de las planillas de liquidación de gastos comunes la siguiente cláusula, a partir de la fecha de la presente acta:

"El monto de esta planilla se expresa en moneda de cuenta (USD). El pago en moneda nacional (Bolívares) deberá realizarse al tipo de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV) vigente en la fecha de la transacción bancaria. La obligación de pago se considera liberada una vez que el monto en bolívares equivalga al monto en USD de la deuda, según la tasa del día de pago."

Se procede a la firma del acta por los presentes.

[Firmas de los Propietarios, Junta de Condominio, y Administrador]

📌 Ejemplo Cláusulas de ajuste para empresa y planillas de liquidación en  condominios:

1. Cláusula Facturación venta empresa:

1.1. Tomando en cuenta Providencia SENIAT

Se aplicó la tasa de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV) de 115,84 Bs por cada USD, fecha 15/07/2025, de conformidad con la Providencia del SENIAT SNAT/2011/00071 Artículo 13 numeral 14. Para efectos de pago utilizar tasa vigente BCV.

1.2. Tomando en cuenta Ley Impuesta al Valor Agregado

A los solos efectos de lo previsto en el Art. 25 de la Ley de Impuesto al valor agregado se expresa los montos de la factura en Dólares ($) considerando la tasa de cambio corriente establecida el BCV de Bs / Dólares 179.019,26 BCV. Fuente 11-05-2020.

1.3. Tomando en cuenta Ley Banco Central de Venezuela

De conformidad con los artículos 128 de la ley del BCV y el Artículo 25 de la Ley de IVA los valores expresado en Bolívares en esta factura son equivalente en dolares americanos a la taza cotizada de Bs. por USD$ emitida por el Banco Central de Venezuela a la fecha Bs 00000  siendeo el equivalente USD$ 0000.

2. Clausula para Planilla de Liquidación de Gastos Condominio:

2.1. Cláusula de Moneda Extranjera como Referencia (Moneda de Cuenta)

"Los montos establecidos en la planilla de liquidación de gastos comunes se expresan en dólares estadounidenses (USD) únicamente como moneda de cuenta, conforme al Artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela. La tasa de conversión aplicable será la publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) para la divisa USD, vigente al día de emisión del recibo. El deudor podrá liberar su obligación cancelando el equivalente en bolívares (Bs.) según dicha tasa, salvo convención expresa de pago en divisa. En caso de mora, se aplicará el diferencial cambiario conforme a la presente Cláusula aprobada en Asamblea General del 27 de mayo de 2021."

2.2. Cláusula de Pago con Tasa BCV del Día de Pago

"El pago de la planilla de liquidación de gastos comunes debe honrarse calculando el monto en bolívares (Bs.) tomando como referencia la tasa de cambio oficial del día de pago, publicada en el portal del Banco Central de Venezuela (BCV) para la divisa USD (Moneda de cuenta). El condominio no aceptará pagos en moneda extranjera física, salvo autorización expresa de la Junta de Condominio. En caso de discrepancia en la tasa aplicada, prevalecerá la publicada por el BCV al cierre operativo del día correspondiente."

2.3. Cláusula de Diferencial Cambiario por Mora 

"Si el pago no se realiza dentro de los 5 días hábiles posteriores a la emisión del recibo, el deudor deberá cancelar el monto actualizado tomando como base el valor en divisas (USD - Moneda de Cuenta ) indicado en la planilla, convertido a bolívares (Bs.) según la tasa BCV del día efectivo de pago, no la tasa de emisión. Este ajuste por diferencial cambiario busca compensar la variación monetaria durante el período de mora. La presente cláusula fue aprobada por mayoría en Asamblea General de Propietarios el 27 de mayo de 2021 y forma parte integral del Reglamento de Cobranza."

2.4. Moneda de Cuenta y Tasa de Conversión

"Las cuotas de gastos comunes serán liquidadas en la moneda nacional (Bolívares), pero su valor será expresado en dólares de los Estados Unidos de América (USD) como moneda de cuenta. A efectos del pago, el monto en bolívares se calculará utilizando la tasa de cambio oficial publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) del día de emisión de la planilla de liquidación. El deudor se considerará liberado de su obligación al cancelar la totalidad del monto adeudado en bolívares, según esta tasa de conversión, en la cuenta bancaria del condominio."

2.5. Pago con Referencia a la Tasa del BCV del Día de Pago

"El pago de las cuotas de gastos comunes debe honrarse tomando como referencia la tasa de cambio oficial del dólar (USD) publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) del día en que se realice el pago efectivo. El deudor podrá cancelar en bolívares, pero el monto a transferir o depositar deberá ser el equivalente al valor en dólares de la planilla, calculado con la tasa vigente del BCV en la fecha de la transacción."

2.6. Ajuste por Diferencial Cambiario

"El recibo de gastos comunes deberá ser cancelado de forma inmediata y a más tardar en la fecha de su vencimiento. En caso de que el pago se realice posterior a la fecha de emisión del recibo, el deudor deberá calcular el monto a pagar tomando como base su valor original en dólares y aplicando la tasa de cambio oficial del Banco Central de Venezuela (BCV) vigente el día exacto del pago. Este ajuste por diferencial cambiario ha sido aprobado en la Asamblea General de Propietarios celebrada el 27 de mayo de 2021."

2.7. Uso de Divisa como Moneda de Cuenta

"Cláusula de Referencia Monetaria A los efectos de la liquidación mensual de gastos comunes, la planilla correspondiente será expresada en divisa extranjera (USD) únicamente como moneda de cuenta, con el fin de preservar el valor real de las obligaciones frente a la inflación. El monto total será convertido a bolívares utilizando como referencia la tasa oficial de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) correspondiente al día de emisión de la planilla. El propietario podrá liberarse de la obligación mediante el pago en bolívares equivalentes, calculados conforme a dicha tasa, salvo que se haya pactado expresamente el pago en divisa. Esta modalidad no implica exigencia de pago en moneda extranjera, sino una fórmula de estabilización del valor de la obligación."

2.8. Cláusula Penal, RÉGIMEN DE ACTUALIZACIÓN DE DEUDA Y CLAÚSULA PENAL INDEMNIZATORIA

"Aplicación de Cláusula Penal: Se informa que el retardo en el pago de los gastos comunes después de la fecha de vencimiento activará automáticamente una Cláusula Penal (Art. 1.257 CC). Esta cláusula penal constituye la indemnización por el daño que causa el retardo y se calcula tomando como referencia el valor de la divisa (USD) oficial del BCV al día de pago efectivo."

2.9. Cláusula Penal, Reconocimiento de mora y ajuste indemnizatorio

En caso de retardo en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias de condominio, el propietario moroso incurrirá en una obligación indemnizatoria adicional, calculada conforme a la cláusula penal aprobada por la asamblea de propietarios. Esta indemnización será exigible sin necesidad de prueba adicional de daño, conforme al artículo 1.258 del Código Civil venezolano, y se aplicará sobre el monto insoluto de la deuda, utilizando como referencia el tipo de cambio oficial publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) para la moneda extranjera acordada por la comunidad.

3.0. Cláusula Penal, Reconocimiento de mora y ajuste conforme a la tasa BCV

Conforme al acuerdo aprobado en Asamblea de Propietarios, se establece una cláusula penal por mora en el pago de cuotas de condominio. Dicha cláusula se fundamenta en los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil venezolano, y consiste en un ajuste indemnizatorio sobre el monto insoluto, calculado en bolívares tomando como referencia al tipo de cambio oficial del BCV para la moneda extranjera acordada. Esta penalidad será exigible desde el día siguiente al vencimiento de la cuota, sin necesidad de notificación adicional, y se aplicará hasta la fecha efectiva de pago.

📌 Importancia de las Cláusulas de Ajuste en Documentos de Facturación

🧭 1. Preservación del Valor Real de la Obligación

• En contextos de alta inflación o volatilidad cambiaria, como el venezolano, las cláusulas de ajuste permiten que el monto facturado mantenga su poder adquisitivo.
• Evitan que el acreedor (empresa o condominio) reciba un pago desvalorizado por el retardo en el cumplimiento.

⚖️ 2. Fundamento Legal y Jurisprudencial

• El uso de divisas como moneda de cuenta está respaldado por el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela.
• La jurisprudencia del TSJ ha reconocido que el ajuste por tasa de cambio y la indexación son mecanismos válidos para preservar el equilibrio económico de las obligaciones.
• En el caso de condominios, la Asamblea General puede aprobar cláusulas de ajuste por diferencial cambiario, lo que les otorga legitimidad interna.

🧾 3. Claridad y Transparencia en la Relación Jurídica

• Las cláusulas bien redactadas evitan ambigüedades sobre el monto exigible.
• Permiten que el deudor conozca con precisión:
  • El tipo de moneda utilizada (cuenta o pago).
  • La tasa de conversión aplicable.
  • Las consecuencias del retardo en el pago.

🏢 4. Aplicación en Facturas de Venta Empresarial

• En operaciones comerciales, estas cláusulas:
  • Protegen al vendedor frente a la depreciación del bolívar.
  • Establecen condiciones claras de pago en bolívares equivalentes a divisas.
  • Facilitan la gestión contable y tributaria, al reflejar el valor real de la transacción.

🏘️ 5. Aplicación en Facturación de Gastos Comunes de Condominios

• En condominios, las cláusulas de ajuste:
  • Garantizan la sostenibilidad financiera de la comunidad.
  • Evitan que el retardo en el pago afecte el presupuesto operativo.
  • Permiten que los gastos comunes reflejen el costo real de los servicios contratados en divisas.

📌 6. Recomendaciones para su Redacción

• Usar lenguaje claro y técnico.
• Especificar:
  • Tipo de moneda (cuenta o pago).
  • Fuente oficial de la tasa de cambio (BCV).
  • Fecha de referencia (emisión o pago).
  • Aprobación por órgano competente (ej. Asamblea de Condóminos).
• Incluir respaldo documental (acta, contrato, reglamento).