En la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de Venezuela, la toma de decisiones en un condominio está estructurada de manera jerárquica, con roles y responsabilidades claramente definidos. El Artículo 18 de la LPH establece que la administración de los inmuebles corresponde a tres entidades principales: la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador. A continuación, te explico la jerarquía y el flujo de decisiones, y te proporciono un esquema para visualizar esta estructura.

Jerarquía y Prioridad en la Toma de Decisiones

1. Asamblea General de Copropietarios (Máxima Autoridad)

• Rol: Es el órgano máximo de decisión en un condominio. Tiene la facultad de tomar decisiones sobre todos los asuntos que afecten al edificio o conjunto residencial.
• Funciones principales:
  • Aprobar el presupuesto anual.
  • Elegir o remover al Administrador y a los miembros de la Junta de Condominio.
  • Decidir sobre mejoras, reparaciones y obras en las áreas comunes.
  • Modificar el documento de condominio (requiere unanimidad).
• Prioridad: Las decisiones de la Asamblea son vinculantes para todos los propietarios, incluyendo la Junta de Condominio y el Administrador.
• Tipos de decisiones obligatorio ser tomadas por la Asamblea de Propietarios:
• • Designación de los propietarios integrantes de la Junta de Condominio. 
  • La revocatoria o destitución de los propietarios miembros de la Junta de Condominio.
  • Designación de la persona, natural o jurídica, que se va a desempeñar, a través de un contrato escrito, como el Administrador del condominio.
  • Revocatoria o destitución del Administrador. 
  • Aprobación de la aplicación a un propietario de la sanción establecida en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2. Junta de Condominio (Órgano Ejecutivo)

• Rol: Es el órgano ejecutivo que supervisa y controla la administración del condominio. Actúa como intermediario entre la Asamblea y el Administrador.
• Funciones principales:
  • Convocar asambleas de propietarios en caso de urgencia.
  • Proponer la destitución del Administrador.
  • Velar por el uso correcto de las áreas comunes.
  • Supervisar el manejo de los fondos por parte del Administrador.
• Prioridad: La Junta de Condominio debe ejecutar las decisiones tomadas por la Asamblea y supervisar al Administrador.

3. Administrador (Órgano Operativo)

• Rol: Es el responsable de la gestión diaria del condominio. Ejecuta las decisiones tomadas por la Asamblea y la Junta de Condominio.
• Funciones principales:
  • Cuidar y vigilar las áreas comunes.
  • Recaudar las cuotas de mantenimiento y gestionar los gastos comunes.
  • Realizar reparaciones menores y actos urgentes de administración.
  • Llevar la contabilidad y presentar informes anuales.
• Prioridad: El Administrador debe actuar bajo las directrices de la Junta de Condominio y la Asamblea.

Cómo sería el flujo de Decisiones y Ejecución de las propuesta aprobadas en Condominio?

• Paso 1 Inicio: Surge la necesidad de una decisión (por ejemplo, una mejora en las áreas comunes).
• Paso 2 Asamblea General de Copropietarios o Carta Consulta:
  • Se convoca una asamblea o por medio de Carta Consulta se discute y vota la propuesta.
  • Si se aprueba, la decisión pasa a la Junta de Condominio para su supervisión.
• Paso 3 Junta de Condominio:
  • Supervisa la ejecución de la decisión y da instrucciones al Administrador.
• Paso 4 Administrador:
  • Ejecuta la decisión (por ejemplo, contrata a una empresa para realizar la mejora).
• Paso 5 Rendición de cuentas:
  • El Administrador informa a la Junta de Condominio y, finalmente, a la Asamblea General sobre la ejecución de la decisión.

Esquema de Jerarquía en la Propiedad Horizontal (Venezuela)

Estructura piramidal, jerarquía vertical y horizontal:

1. Asamblea General de Copropietarios (Máxima Autoridad)
2. Junta de Condominio (Órgano Ejecutivo)
3. Administrador (Órgano Operativo)

🔺 Asamblea de Propietarios (Vértice superior)

La Asamblea de Propietarios constituye la máxima autoridad del condominio. Está integrada por todos los copropietarios y es el órgano soberano encargado de tomar decisiones fundamentales sobre la gestión, mantenimiento y disposición de las áreas comunes. Entre sus atribuciones destacan:

- Aprobar presupuestos y cuotas de condominio.

- Designar o remover a la Junta de Condominio y al Administrador.

- Autorizar obras mayores o modificaciones estructurales.

- Reformar el Reglamento Interno.

Su carácter deliberativo y decisorio está respaldado por el principio de mayoría, según coeficientes de copropiedad.

📋 Junta de Condominio (Vértice izquierdo)

La Junta de Condominio actúa como órgano contralor e intermediario entre la Asamblea y el Administrador. Generalmente está conformada por propietarios electos por la Asamblea, y sus funciones incluyen:

- Supervisar la ejecución de acuerdos de la Asamblea.

- Velar por el cumplimiento del Reglamento Interno.

- Evaluar y aprobar informes administrativos y financieros.

- Canalizar inquietudes y propuestas de los propietarios.

Su rol es esencial para garantizar la transparencia y el equilibrio en la gestión condominial.

🛠️ Administrador (Vértice derecho)

El Administrador cumple un rol operativo, de gestión y representación legal del condominio. Puede ser una persona natural o jurídica contratada por la Asamblea, y sus responsabilidades abarcan:

- Ejecutar las decisiones de la Asamblea y la Junta.

- Administrar los recursos financieros y contables.

- Coordinar el mantenimiento de las áreas comunes.

- Representar legalmente al condominio ante terceros y autoridades.

Su actuación debe estar alineada con los mandatos de la Asamblea y bajo supervisión de la Junta.

Explicación del Esquema:

• La Asamblea General de Copropietarios está en la cima de la jerarquía, ya que es el órgano que toma las decisiones más importantes.
• La Junta de Condominio actúa como un intermediario entre la Asamblea y el Administrador, supervisando la ejecución de las decisiones.
• El Administrador es el responsable de la gestión diaria y la ejecución práctica de las decisiones tomadas por la Asamblea y supervisadas por la Junta.

Prioridad en la Toma de Decisiones

1. Asamblea General de Copropietarios:
   • Tiene la prioridad máxima en la toma de decisiones.
   • Sus decisiones son vinculantes para todos los propietarios, la Junta de Condominio y el Administrador.
2. Junta de Condominio:
   • Tiene la segunda prioridad.
   • Debe ejecutar y supervisar las decisiones de la Asamblea, pero no puede tomar decisiones que contradigan lo aprobado por esta.
3. Administrador:
   • Tiene la tercera prioridad.
   • Su rol es operativo y debe actuar bajo las directrices de la Junta de Condominio y la Asamblea.

Ejemplo Práctico Toma de Decisiones en Condominios

Situación:

• El condominio necesita realizar una mejora en el sistema de iluminación de las áreas comunes.

Proceso:

1. Asamblea General de Copropietarios:
   • Se convoca una asamblea o por carta consulta para discutir y votar la propuesta.
   • Si se aprueba con el quórum requerido (dos tercios en primera instancia o más de la mitad en segunda), la decisión pasa a la Junta de Condominio.
2. Junta de Condominio:
   • Supervisa la ejecución de la mejora y da instrucciones al Administrador.
   • Asegura que el proceso se realice de acuerdo con lo aprobado por la Asamblea.
3. Administrador:
   • Contrata a una empresa para realizar la mejora en el sistema de iluminación.
   • Gestiona los pagos y supervisa el trabajo.
4. Rendición de cuentas:
   • El Administrador informa a la Junta de Condominio sobre el avance de la obra.
   • La Junta informa a la Asamblea General una vez finalizada la mejora.

Disposiciones Finales sobre jerarquía en la toma de decisiones en la Propiedad Horizontal

La jerarquía en la toma de decisiones en la propiedad horizontal venezolana está claramente definida en la Ley de Propiedad Horizontal. La Asamblea General de Copropietarios es la máxima autoridad, seguida por la Junta de Condominio y el Administrador. Esta estructura garantiza que las decisiones se tomen de manera democrática y se ejecuten de forma eficiente, respetando los derechos y obligaciones de todos los propietarios.

Referencia Legal:

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445