El Recibo de Condominio como Título Ejecutivo: Seguridad Jurídica frente a la Morosidad en Venezuela

En la dinámica actual de la Propiedad Horizontal en Venezuela, la gestión de cobranza ha dejado de ser una tarea administrativa para convertirse en un desafío legal de primer orden. La morosidad no es solo un número en rojo; es un factor que erosiona la plusvalía del inmueble y vulnera el derecho de la comunidad a una vida digna. Como especialistas, debemos entender que el Recibo de Condominio no es una simple factura, sino un potente instrumento ejecutivo respaldado por el Tribunal Supremo de Justicia.

La Naturaleza Ejecutiva: Más que un simple papel

El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es taxativo: las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador tienen fuerza ejecutiva. Esto significa que el legislador venezolano les otorga una presunción de autenticidad que permite saltar la fase cognitiva de un juicio ordinario y pasar directamente a la Vía Ejecutiva (Art. 630 CPC).

Punto Clave: La Sala Constitucional del TSJ (Sentencia 28/10/2002) ha establecido que negar la admisión de una demanda por vía ejecutiva basándose en que el recibo no es un "instrumento público" constituye una lesión constitucional al derecho de acceso a la justicia.

La Ley de Propiedad Horizontal que regula la materia condominal en su artículo 14, le da fuerza ejecutiva a las planillas de liquidación (conocidas condominalmente como recibo de condominio o relación de gastos) cuyo pago no se encuentra condicionado al reconocimiento expreso o a la firma del deudor, ya que la ley le otorga la ejecutividad a la obligación ipso iure, es decir, sin necesidad de reconocimiento al título por parte del deudor, al ser una obligación PROPTER REM, son obligaciones ex lege, es decir, establecidas en la norma y por ende son de ORDEN PUBLICO.

Índice de Contenido

1. Introducción: El Problema de la Morosidad
2. ¿Qué es la Planilla de Liquidación de Gastos (Recibo de Condominio)?
3. La Fuerza Ejecutiva Según el Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal
4. Naturaleza de la Obligación: Propter Rem y su Implicación Legal
5. La Vía Ejecutiva en el Código de Procedimiento Civil
6. La Controversia Jurisprudencial: ¿Gastos Comunes o No Comunes?
   • A. La Postura Restrictiva (Inadmisibilidad)
   • B. La Postura Amplia (La Tesis de lo Accesorio)
7. Conclusión: Hacia un Procedimiento Más Idóneo

1. Introducción: El Problema de la Morosidad

En toda comunidad regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en Venezuela, la contribución de los copropietarios a los gastos comunes es el pilar que sostiene la administración, mantenimiento y conservación del inmueble. Esta contribución se materializa mensualmente a través de un documento conocido comúnmente como recibo de condominio, o técnicamente, planilla de liquidación de gastos.

Sin embargo, la morosidad se ha convertido en un enemigo sistémico que atenta contra la calidad de vida y la estabilidad financiera de las comunidades. Ante el impago, la Ley otorga a las juntas de condominio y administradores herramientas legales para exigir el cobro. La principal de ellas es la "fuerza ejecutiva" atribuida a estos recibos, lo que permite a los acreedores acudir a la vía ejecutiva.

Pero, ¿es este el mecanismo más adecuado? ¿Son los recibos de condominio títulos ejecutivos perfectos asimilables a una hipoteca o a un instrumento cambiario? La práctica forense y la jurisprudencia han evidenciado una serie de contradicciones que hacen necesario un análisis profundo. Este artículo tiene como objetivo desentrañar la naturaleza del recibo de condominio, su fuerza ejecutiva y los criterios divergentes que existen sobre su inclusión en el procedimiento de vía ejecutiva.

2. ¿Qué es la Planilla de Liquidación de Gastos (Recibo de Condominio)?

La planilla de liquidación de gastos es el documento mediante el cual el administrador del inmueble pone en conocimiento del propietario (condómino) los gastos causados por el mantenimiento de las cosas comunes durante un periodo determinado (generalmente mensual), y le exige el pago de la cuota que le corresponde según su porcentaje de participación o alícuota.

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que esta alícuota, determinada en el Documento de Condominio en función del valor del inmueble, es la medida de la participación de cada propietario tanto en las cargas como en los beneficios de la comunidad .

Estructuralmente, un recibo de condominio bien elaborado debe contener:

• Encabezado: Identificación del edificio o conjunto residencial, datos del propietario, número de inmueble, período de pago y alícuota aplicable.
• Cuerpo: La relación detallada de los gastos. Aquí reside el núcleo de la controversia legal, ya que estos pueden ser:
  • Gastos Comunes: Son aquellos necesarios para la conservación y mantenimiento de las cosas comunes (ej.: salario del conserje, mantenimiento de ascensores, servicios de limpieza, fondo de reserva, etc.). Se distribuyen entre todos según su alícuota .
  • Gastos No Comunes: Son aquellos imputables únicamente al propietario que los origina (ej.: reparación de una filtración desde su apartamento, intereses de mora, gastos de cobranza).

La clave del éxito judicial radica en la prolijidad del libro de actas y la correcta elaboración de la planilla de liquidación.

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3. La Fuerza Ejecutiva Según el Artículo 14 de la LPH

El fundamento legal para el cobro judicial de estas deudas se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo único aparte establece:

"Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva." .

Esta disposición es de suma importancia, ya que eleva un documento privado, emitido unilateralmente por el administrador, a la categoría de título ejecutivo. Esto significa que, para reclamar judicialmente la deuda, el demandante no necesita un reconocimiento de firma ni una prueba de que el deudor aceptó la deuda, como ocurre en un juicio ordinario. La simple presentación de la planilla, siempre que cumpla con los requisitos de ley, es suficiente para iniciar el proceso de cobro .

4. Naturaleza de la Obligación: Propter Rem y su Implicación Legal

Un aspecto crucial para entender la fortaleza de esta acreencia es su naturaleza jurídica. La obligación de pagar las cuotas de condominio no es una obligación personal pura, sino una obligación propter rem (o ob rem), es decir, una obligación que sigue al inmueble, independientemente de quién sea su propietario.

Tal como lo señala la sentencia del Tribunal de Lara (Exp. KP02-R-2025-000098), se trata de obligaciones ex lege (establecidas por la ley) y de orden público. Esto implica que la deuda se genera por el solo hecho de ser propietario, y el título ejecutivo (el recibo) no requiere el consentimiento expreso o la firma del deudor para ser válido. El derecho al cobro nace ipso iure de la ley.

Obligaciones Propter Rem: La deuda sigue a la cosa

Uno de los conceptos más robustos en nuestra legislación es la naturaleza de la deuda de condominio como una obligación propter rem (por causa de la cosa). Según los artículos 12 y 13 de la LPH:

• La deuda sigue al inmueble, sin importar quién sea el titular actual.
• El adquirente es responsable de las deudas previas a la compra.
• La Prescripción: A diferencia de los cánones de arrendamiento (que prescriben a los 3 años), las deudas de condominio, al ser obligaciones reales, se rigen por la prescripción veintenal (20 años), según el artículo 1.977 del Código Civil.

5. La Vía Ejecutiva en el Código de Procedimiento Civil

La "vía ejecutiva" es el procedimiento especial breve previsto en el Código de Procedimiento Civil (artículos 630 y siguientes) para el cobro de deudas líquidas y exigibles que consten en un título ejecutivo (como una hipoteca, un instrumento público o una factura aceptada).

Su principal característica es que permite adelantar medidas de ejecución (como el embargo) desde el principio del juicio, aunque estas se suspenden si el demandado se opone formalmente, transformándose el proceso en un juicio ordinario.

La jurisprudencia, especialmente de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia Nº 2675 del 28/10/2002), ha consolidado el criterio de que, dado que la LPH otorga fuerza ejecutiva a los recibos de condominio, la vía idónea para su cobro es, en principio, la vía ejecutiva .

La Vía Ejecutiva vs. El Proceso Monitorio

Si bien la Vía Ejecutiva permite el embargo preventivo de bienes para asegurar el pago, el material analizado sugiere que Venezuela debe avanzar hacia procedimientos más ágiles, como el juicio monitorio. No obstante, con el marco legal vigente, la Vía Ejecutiva sigue siendo la herramienta más contundente para que el administrador —actuando como "buen padre de familia"— proteja el patrimonio común.

6. La Controversia Jurisprudencial: ¿Gastos Comunes o No Comunes?

A pesar de la claridad del artículo 14, en la práctica judicial se ha generado una profunda controversia sobre la admisibilidad de la demanda por vía ejecutiva cuando las planillas de liquidación incluyen gastos no comunes. Esta discusión ha dado lugar a dos posturas antagónicas en los tribunales.

El Dilema de los "Gastos No Comunes" y la Mora

Existe un debate jurisdiccional sobre si incluir gastos particulares o intereses de mora le resta fuerza ejecutiva al recibo. La doctrina y jurisprudencia más reciente (Sentencia Exp. Nº AP71-R-2012-000558) han aclarado lo siguiente:

1. Lo accesorio sigue a lo principal: Los intereses de mora, al ser una consecuencia legal del impago de la cuota común, no desnaturalizan el título.
2. Transparencia: Es imperativo que el administrador detalle claramente qué corresponde a la alícuota de gastos comunes (Art. 11 LPH) para evitar inadmisiones por falta de liquidez o claridad del título.

A. La Postura Restrictiva (Inadmisibilidad)

Esta posición, asumida por tribunales como el Décimo de Municipio de Caracas en el caso Administradora Briceño, C.A. vs. Neiza Contreras (2012), sostiene que la fuerza ejecutiva que otorga la ley es exclusiva para las cuotas correspondientes a gastos comunes .

Si en el recibo se incluyen conceptos como intereses de mora, gastos de cobranza o reparaciones particulares (gastos no comunes), el título se desnaturaliza. Para estos jueces, la inclusión de estos montos adicionales le resta la naturaleza ejecutiva a la totalidad de la planilla, haciendo que el documento no sea idóneo para la vía ejecutiva. En consecuencia, declaran la demanda inadmisible in limine litis (desde el inicio), obligando al actor a acudir al procedimiento ordinario, que es más largo y costoso.

B. La Postura Amplia (La Tesis de lo Accesorio)

En contraposición, la parte actora del caso anterior (y tribunales superiores como el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas) argumentan que esta decisión es errónea y violatoria del derecho a la tutela judicial efectiva. Su argumentación se basa en varios pilares:

1. Principio de "lo accesorio sigue a lo principal": Si la obligación principal (el pago de la cuota común) tiene fuerza ejecutiva, sus accesorios (intereses de mora) también deben tenerla. No se puede concebir la existencia de intereses sin una deuda principal que los genere .
2. Prohibición de suplir defensas: Al declarar inadmisible la demanda, el juez está supliendo defensas que solo correspondería alegar a la parte demandada. El juez se convierte en juez y parte, al desechar conceptos sin haberlos sometido al contradictorio.
3. La regla es la admisión: El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece que la demanda debe admitirse a menos que sea contraria al orden público o a una disposición expresa de la ley. La inclusión de accesorios no está prevista en la ley como causal de inadmisibilidad.

C. Consolidación del Criterio Jurisprudencial

Profundizando en el análisis de la controversia sobre la fuerza ejecutiva de las planillas de condominio, se analizan diversas sentencia en material de cobro de bolívares por via ejecutiva, aportando decisiones de gran valor que permiten entender la evolución y consolidación del criterio jurisprudencial en la materia.

https://lara.tsj.gob.ve/DECISIONES/2025/JUNIO/678-12-KP02-R-2025-000098-.HTML

https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2024/FEBRERO/3047-6-AP31-F-V-2023-000258-674.HTML

https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2013/ENERO/2143-30-AP71-R-2012-000558-.HTML

SALA CONSTITUCIONAL

https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/julio/166877-827-16714-2014-14-0529.HTML

6.1. La Ratificación de la Postura Amplia: El Caso Administradora Briceño en Alzada

Exp. Nº AP71-R-2012-000558.

https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2013/ENERO/2143-30-AP71-R-2012-000558-.HTML

El documento comienza precisamente con la resolución de la apelación en el caso que analizamos en la primera parte. El Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en su decisión de diciembre de 2018 (Exp. AP31-V-2015-000906), revocó el auto del tribunal de municipio que había declarado inadmisible la demanda y ordenó la admisión de la misma por el procedimiento de vía ejecutiva.

Esta decisión superior sienta un precedente importante porque:

1. Reconoce la fuerza ejecutiva de las planillas consignadas, señalando que la jurisprudencia de la Sala Constitucional (sentencia Nº 2675/2002) establece que negar la admisión por vía ejecutiva bajo el argumento de que los recibos no están enumerados en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil constituye una violación al derecho de acceso a la justicia.
2. Valora las pruebas presentadas: En este caso particular, el demandado original falleció y se nombró un defensor ad litem para sus herederos. Dicho defensor se limitó a negar y contradecir la demanda, sin aportar pruebas del pago. El tribunal, aplicando los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil (carga de la prueba), consideró que la parte actora sí demostró la existencia de la obligación mediante los recibos de condominio, los cuales no fueron objetados, otorgándoles pleno valor probatorio y declarando procedente la demanda.

Conclusión parcial: Este fallo refuerza la tesis de que los recibos de condominio, por sí mismos, son títulos ejecutivos suficientes para fundamentar la demanda por vía ejecutiva, y que la inclusión de conceptos accesorios (como intereses de mora) no desnaturaliza su carácter ejecutivo, máxime cuando el demandado no logra desvirtuar la deuda.

6.2. La Sala Constitucional y el Debido Proceso (2014)

La sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Exp. 14-0529, de fecha 16 de julio de 2014, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López) es quizás el documento de mayor jerarquía en el material aportado y aporta luces fundamentales sobre varios aspectos:

A. Ratificación de la Fuerza Ejecutiva:

La Sala reafirma el criterio de que, conforme al artículo 14 de la LPH, las planillas de condominio tienen fuerza ejecutiva. En el caso concreto, se trataba de un conjunto residencial demandando a una empresa por deudas condominiales desde agosto de 2000 hasta abril de 2010.

B. La Naturaleza de la Obligación y el Lapso de Prescripción:

Uno de los puntos más relevantes de esta decisión es el análisis del lapso de prescripción de las deudas de condominio. La parte demandada opuso la prescripción de tres (3) años prevista en el artículo 1.980 del Código Civil (para atrasos de arrendamientos, intereses y pagos periódicos).

La Sala, sin embargo, desestima este argumento y establece un criterio de suma importancia práctica:

• Las obligaciones de condominio son propter rem: Siguen la suerte del derecho real de propiedad.
• Lo accesorio sigue a lo principal: Al ser accesorias de un derecho real, su prescripción no es la breve de tres años, sino la prescripción veintenal (20 años) establecida en el artículo 1.977 del Código Civil para las acciones reales.
• Razón de ser: Aplicar la prescripción breve de tres años desnaturalizaría el carácter real de la acción y beneficiaría injustamente a los propietarios morosos, poniendo en peligro la subsistencia económica del condominio.

"Siendo la propiedad uno de los derechos reales por excelencia, se tiene que las obligaciones que derivan de ese derecho, el inmobiliario por ejemplo, prescriben por veinte años, a tenor de la norma del artículo 1.977 antes citado y no se rigen por prescripciones más breves, pues ello desnaturalizaría los principios básicos, según lo cual, lo accesorio sigue a lo principal."

C. Intereses Moratorios:

La Sala también condena al pago de intereses moratorios, diferenciando dos períodos:

• Desde agosto 2000 hasta junio 2002: Tasa del 3% anual (porque los recibos no establecían una tasa distinta, aplicándose supletoriamente el Código Civil).
• Desde julio 2002 en adelante: Tasa del 12% anual (1% mensual), porque el nuevo administrador así lo pautó expresamente en los recibos.

Conclusión parcial: Esta sentencia es un pilar fundamental porque:

1. Otorga seguridad jurídica a las comunidades sobre el extenso lapso de prescripción (20 años) para reclamar deudas antiguas.
2. Reconoce la posibilidad de cobrar intereses de mora, diferenciando su tasa según lo establecido en los recibos.
3. Jerárquicamente, al ser de la Sala Constitucional, su doctrina es vinculante para el resto de los tribunales de la República.

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7. Conclusión Final y Recomendaciones Prácticas

Del análisis integral podemos extraer conclusiones definitivas y ofrecer recomendaciones prácticas para administradores, juntas de condominio y abogados litigantes.

Conclusiones Definitivas sobre el Recibo de Condominio y su fuerza ejecutiva:

1. La fuerza ejecutiva de las planillas de condominio es un principio jurídico consolidado. El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, interpretado por la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, otorga a estos documentos el carácter de títulos ejecutivos.
2. La controversia sobre los gastos no comunes ha sido resuelta a favor de su inclusión. La postura mayoritaria y jerárquicamente superior (Sentencia de la Sala Constitucional y Sentencias Superiores) establece que la inclusión de intereses de mora u otros accesorios no desnaturaliza el título. Lo accesorio sigue a lo principal, y su existencia no puede ser óbice para la admisión de la demanda, sino materia de discusión en el contradictorio.
3. El procedimiento idóneo es la vía ejecutiva (artículo 630 CPC). Negar su admisibilidad, bajo cualquier argumento formalista, constituye una violación al derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva (artículos 26 y 49 de la Constitución).
4. Las deudas de condominio prescriben a los 20 años. Este es un criterio de vital importancia para las comunidades, ya que les permite reclamar deudas de larga data sin temor a que se oponga con éxito la prescripción breve de tres años. La naturaleza propter rem de la obligación la vincula al derecho real de propiedad, cuyo lapso de prescripción es el veintenal.
5. La carga de la prueba recae sobre el deudor. Una vez que la comunidad demandante demuestra la existencia de la deuda mediante la consignación de las planillas de condominio (títulos ejecutivos), corresponde al demandado probar el pago o cualquier otro hecho extintivo de la obligación. La falta de contestación o de pruebas eficaces puede llevar a la confesión ficta o a la declaratoria con lugar de la demanda.

Recomendaciones Prácticas en la Gestión de Condominios:

Para Administradores y Juntas de Condominio:

• Emita planillas claras y detalladas: Si bien los intereses y gastos no comunes pueden incluirse, es recomendable que el recibo discrimine claramente entre el monto correspondiente a la cuota ordinaria (gasto común) y los accesorios (intereses, gastos de cobranza, etc.).
• Mantenga un registro ordenado: Guarde copia de todas las planillas emitidas, así como de las actas de asamblea y del libro de acuerdos, pues estos documentos "harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario" (artículo 14 LPH).
• No tema iniciar acciones por deudas antiguas: El criterio de prescripción de 20 años le permite reclamar períodos que, en otro tipo de obligaciones, ya estarían prescritos.
• Actúe con diligencia: La morosidad no solo afecta las finanzas, sino la convivencia. Iniciar las acciones legales a tiempo es una herramienta de gestión y disuasión.

Para Abogados Litigantes:

• Funde su demanda correctamente: Cite siempre el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil. Acompañe las planillas de condominio como instrumento fundamental.
• Ante un auto de inadmisión restrictivo, apélelo de inmediato: Fundamente su recurso en la doctrina de la Sala Constitucional (Sentencia Nº 2675/2002) y en las sentencias de los Tribunales Superiores que han establecido la improcedencia de tal inadmisión.
• En la contestación de la demanda, asuma su carga probatoria: Si representa al demandado, no se limite a negar. Debe aportar pruebas fehacientes del pago (depósitos, transferencias, recibos firmados) para desvirtuar la fuerza ejecutiva del título.
• Utilice el criterio de prescripción de 20 años a su favor: Si representa a la comunidad, este es un argumento poderoso para desestimar cualquier oposición basada en la prescripción breve.

Palabras Finales Equipo Odoo Condominio

La Ley de Propiedad Horizontal venezolana, a través de su artículo 14, dotó a las comunidades organizadas de un arma poderosa para combatir la morosidad: la fuerza ejecutiva de sus recibos. Aunque en el camino han existido interpretaciones restrictivas que intentaron limitar su alcance, la jurisprudencia patria, especialmente la de nuestras máximas autoridades judiciales, ha sabido encauzar el criterio hacia una interpretación amplia, garantista y acorde con la realidad social.

Hoy podemos afirmar, con respaldo jurisprudencial sólido y actualizado, que la planilla de liquidación de gastos de condominio es un título ejecutivo, que su cobro debe tramitarse por la vía ejecutiva del artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, que la inclusión de intereses de mora no afecta dicha naturaleza, y que la acción prescribe a los veinte años. Este marco legal y jurisprudencial ofrece a las comunidades de propietarios las herramientas necesarias para defender su sostenibilidad económica y garantizar el derecho de todos a disfrutar de un inmueble en óptimas condiciones.

El cumplimiento de las obligaciones debe ser exacto (Art. 1.264 CC). La comunidad no tiene por qué subvencionar al copropietario moroso. La Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil proporcionan un blindaje suficiente para recuperar los fondos necesarios para la conservación, reparación y administración del inmueble.

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