1. La Necesidad de un Cobro Eficaz en las Comunidades de Propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) impone a los propietarios de inmuebles sometidos a este régimen la obligación de contribuir a los gastos comunes necesarios para la conservación, mantenimiento y administración del edificio o conjunto residencial. Sin embargo, la realidad de muchas comunidades se ve afectada por un fenómeno recurrente: la morosidad.
Ante el incumplimiento de esta obligación, el ordenamiento jurídico venezolano ha dotado a las juntas de condominio y administradores de herramientas legales para exigir el cobro de las cantidades adeudadas. La principal de ellas es la posibilidad de acudir a un procedimiento especial y célere: la vía ejecutiva. Pero para transitar por esta vía, es indispensable contar con un documento que tenga fuerza ejecutiva, es decir, un título ejecutivo.
El presente artículo tiene por objeto analizar, desde una perspectiva doctrinal y jurisprudencial, el concepto de título ejecutivo, su relación con el régimen de propiedad horizontal y la naturaleza jurídica de la planilla de liquidación de gastos (recibo de condominio) como título ejecutivo por expresa disposición de la ley y conforme a la interpretación vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
2. Concepto de Título Ejecutivo
2.1. Definición Doctrinal
La doctrina ha definido el título ejecutivo como aquel documento al cual la ley le atribuye la virtud de aparejar ejecución, permitiendo al acreedor acudir a un procedimiento especial para hacer efectivo su crédito sin necesidad de un pronunciamiento judicial previo de condena.
En este sentido, el procesalista venezolano Atilio Zuleta González señala:
“…podríamos definir como título ejecutivo, toda sentencia pasada en autoridad de cosas juzgadas (sic) para los efectos de su ejecución, así como también todo instrumento público o auténtico donde conste ciertamente la obligación de entregar una cantidad líquida y exigible…” (Zuleta González, Atilio: “Instrumentos Privados Adecuados para Preparar la Vía Ejecutiva” en Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad del Zulia Nº 17, Maracaibo, 1966, pp. 14-15).
Título Ejecutivo sgún la doctrina venezolana y sentencia SCC, 10/11/1983; Juzgado 3ero de Sucre, 2005):
Título Ejecutivo: Es aquel instrumento público, auténtico o privado reconocido que prueba de manera clara y cierta la existencia de una obligación de pagar una cantidad líquida (determinable por aritmética simple) y exigible (de plazo cumplido).
https://caracas.tsj.gob.ve/DECISIONES/2005/JULIO/1242-12-6045-04-.HTML
Características Esenciales Título Ejecutivo:
- Autonomía: El documento debe bastarse a sí mismo para demostrar quién debe, a quién se le debe y cuánto se debe.
- Inversión del Contradictorio: A diferencia del juicio ordinario, aquí el Juez emite una orden de embargo inaudita altera parte (sin oír previamente al deudor), presumiendo la validez del título.
- Numerus Clausus: Solo son títulos ejecutivos aquellos que la ley designa expresamente como tales.
2.2. Clasificación Legal (Artículo 630 del Código de Procedimiento Civil)
El Código de Procedimiento Civil venezolano, en su artículo 630, establece los documentos que pueden servir de base para la vía ejecutiva:
Artículo 630: Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas.
De la norma se desprenden tres categorías de títulos ejecutivos:
- Instrumento público.
- Otro instrumento auténtico.
- Vale o instrumento privado reconocido por el deudor.
2.3. Características Esenciales
Para que un documento sea considerado título ejecutivo, debe cumplir con los siguientes requisitos copulativos:
- Obligación de pagar una cantidad líquida: Que el monto adeudado sea determinable mediante una simple operación aritmética.
- Plazo cumplido: Que la obligación sea exigible, es decir, que haya vencido el plazo para su cumplimiento.
- Constancia en documento de los indicados: Que el documento que contiene la obligación se corresponda con alguno de los tipos previstos en la ley.
3. La Vía Ejecutiva como Procedimiento Especial
La vía ejecutiva es un procedimiento especial que se caracteriza por invertir la carga del contradictorio. El autor Patrick J. Baudin L., citado por el Tribunal Segundo de Municipio de Carabobo en sentencia de 2025, explica:
“…Para decretar una medida de embargo ejecutivo, en la vía ejecutiva, el Juez debe ceñirse al art. 630 del C.P. que es la norma expresa y propia que regula esa situación. Sí el documento presentado por el actor reúne los requisitos previstos en este texto, es admisible la vía ejecutiva y consiguientemente también el embargo ejecutivo. Si no los llena no se hace lugar a la vía ejecutiva ni al embargo ejecutivo…” (Sentencia SCC, 10 de Noviembre de 1983, Ponente Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla).
https://carabobo.tsj.gob.ve/DECISIONES/2025/JUNIO/2757-9-3683-2025-.HTML
A diferencia del juicio ordinario, donde se cita al demandado para que conteste antes de cualquier medida, en la vía ejecutiva el juez, inaudita altera parte (sin oír a la contraparte), puede decretar el embargo ejecutivo sobre bienes del deudor, siempre que se haya presentado un título ejecutivo que pruebe clara y ciertamente la obligación.
Este adelanto de la ejecución tiene como límite el momento previo al remate, suspendiéndose el procedimiento hasta que haya sentencia definitivamente firme en el juicio ordinario al que puede convertirse si el demandado se opone (artículo 634 CPC).
4. El Recibo de Condominio y su Fuerza Ejecutiva
4.1. Naturaleza Jurídica del Recibo de Condominio
La planilla de liquidación de gastos, comúnmente denominada recibo de condominio, es el documento mediante el cual el administrador del inmueble pone en conocimiento del propietario los gastos comunes causados en un período determinado y le exige el pago de la cuota que le corresponde según su porcentaje de participación (alícuota).
4.2. Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 14, establece:
“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
*Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva. * (Resaltado nuestro).
Esta disposición es de cardinal importancia, pues atribuye expresamente fuerza ejecutiva a las planillas de condominio. En consecuencia, el legislador especial las ha investido de la misma eficacia que un instrumento público o un documento privado reconocido, para los fines del cobro judicial.
La clave del éxito judicial radica en la prolijidad del libro de actas y la correcta elaboración de la planilla de liquidación.
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5. La Doctrina Vinculante de la Sala Constitucional: Caso "Conjunto Residencial Valle Abajo" (Sentencia N° 2675/2002)
A pesar de la claridad del artículo 14 de la LPH, surgieron interpretaciones restrictivas por parte de algunos tribunales de municipio, que negaban la admisión de las demandas por vía ejecutiva bajo el argumento de que los recibos de condominio no estaban enumerados en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil.
Esta controversia fue resuelta de manera definitiva por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 2675 del 28 de octubre de 2002 (caso: Junta de Condominio del Conjunto Residencial Valle Abajo vs. Mildred Isolina Lozada Núñez), con ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta.
5.1. El Problema Planteado
La actora había demandado por vía ejecutiva el cobro de cuotas de condominio. El Juzgado Duodécimo de Municipio de Caracas negó la admisión por dicha vía y ordenó tramitar la demanda por el procedimiento ordinario, argumentando que los recibos de condominio no son títulos ejecutivos porque no se encuentran entre los mencionados en el artículo 630 del CPC.
5.2. El Criterio de la Sala Constitucional
La Sala Constitucional declaró con lugar la acción de amparo y estableció:
“La lesión constitucional, a juicio de esta Sala radica en que el auto del 15 de junio de 2000, limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y por ende, niega la admisión de la demanda por cobro de contribuciones de condominio incoada por la vía ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, bajo el erróneo argumento de que como los recibos de condominio no se encuentran dentro de la enumeración de los títulos ejecutivos a que hace referencia el mencionado artículo 630, no pueden ser considerados como tales, cuando se insiste, es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo.”
https://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/octubre/2675-281002-01-2140%20.HTM
5.3. Consecuencias de la Doctrina
La sentencia de la Sala Constitucional es vinculante y sienta las bases siguientes:
- Los recibos de condominio son títulos ejecutivos por disposición expresa del artículo 14 de la LPH.
- La enumeración del artículo 630 del CPC no es taxativa, sino que debe entenderse complementada por las leyes especiales que otorgan fuerza ejecutiva a otros documentos.
- Negar la admisión de una demanda por vía ejecutiva fundada en recibos de condominio constituye una violación del derecho de acceso a la justicia y al debido proceso.
Aunque el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil (CPC) menciona principalmente documentos públicos o auténticos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su Artículo 14 crea una categoría especial de título ejecutivo:
"Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva."
5.4 El Blindaje de la Sala Constitucional (Sentencia N° 2675, 28/10/2002)
Esta es la sentencia "madre" en la materia. El TSJ resolvió una controversia histórica donde jueces de instancia negaban la vía ejecutiva alegando que el recibo era un "documento privado no reconocido". La Sala determinó que:
- Naturaleza Legal: Es la propia LPH la que le otorga el carácter de título ejecutivo al recibo.
- Derecho Constitucional: Negar la vía ejecutiva a un condominio viola el acceso a la justicia (Art. 26 CRBV) y el debido proceso (Art. 49 CRBV).
- Efecto: El recibo de condominio se suma a la enumeración del artículo 630 del CPC por mandato de ley especial.
6. Requisitos Específicos del Recibo de Condominio como Título Ejecutivo
Para que el recibo de condominio sea admitido como título ejecutivo, debe cumplir con las condiciones generales de liquidez y exigibilidad, y además, con las particularidades derivadas de la LPH:
- Que se trate de cuotas por gastos comunes: La fuerza ejecutiva se otorga expresamente a las planillas correspondientes a gastos comunes. Si en el recibo se incluyen gastos no comunes (intereses moratorios, reparaciones particulares, etc.), surge la controversia analizada en artículos anteriores. Sin embargo, la jurisprudencia mayoritaria (acogiendo el principio de que lo accesorio sigue a lo principal) ha admitido que la inclusión de intereses no desnaturaliza el título, siempre que la obligación principal (gastos comunes) sea líquida y exigible.
- Liquidez: El monto total a pagar debe ser fácilmente determinable mediante la simple operación aritmética de sumar las cuotas adeudadas. El artículo 14 no exige que cada gasto esté pormenorizadamente detallado, pero sí que exista una relación clara entre la cuota y los gastos del período.
- Exigibilidad: Las cuotas reclamadas deben corresponder a períodos vencidos, es decir, con plazo cumplido para su pago, conforme a lo establecido en el documento de condominio o en las decisiones de la asamblea.
7. Aplicación Práctica en los Tribunales, Relación entre el Título y la Vía Ejecutiva
La doctrina de la Sala Constitucional ha sido acogida por la totalidad de los tribunales de la República. Un ejemplo reciente lo encontramos en la sentencia del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo, de fecha junio de 2025 (Exp. 3683-2025).
En dicho fallo, el tribunal, al examinar una demanda de cobro de bolívares por vía ejecutiva fundada en 48 recibos de condominio, declaró:
“De lo anteriormente transcrito se desprende que los recibos de condominio se encuentran dentro de la enumeración de los títulos ejecutivos a que hace referencia el mencionado artículo 630, por cuanto, es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo. Así se verifica.”
En consecuencia, el tribunal decretó medida de embargo ejecutivo sobre bienes del demandado, por considerar cumplidos los extremos legales.
https://carabobo.tsj.gob.ve/DECISIONES/2025/JUNIO/2757-9-3683-2025-.HTML
Cuando un administrador presenta una demanda de cobro de bolívares apoyada en recibos de condominio (como en el caso del Juzgado de Guacara, 2025), el proceso sigue esta lógica:
- Examen del Juez: El Juez verifica que los recibos correspondan a gastos comunes y que las alícuotas estén claras.
- Decreto de Embargo: Al ser un título con fuerza ejecutiva, el Juez acuerda inmediatamente el embargo ejecutivo sobre bienes del deudor (por ejemplo, el propio inmueble) para cubrir la deuda y las costas.
- Continuación del Juicio: Mientras los bienes están embargados, el juicio sigue por el procedimiento ordinario hasta la sentencia definitiva, pero con la garantía de que el pago está asegurado.
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8. Naturaleza de la Obligación: Propter Rem
Un aspecto fundamental que refuerza la fuerza ejecutiva del recibo de condominio es la naturaleza de la obligación que contiene. Se trata de una obligación propter rem, es decir, que sigue al inmueble independientemente de quien sea su propietario.
El artículo 13 de la LPH es claro:
“La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido.”
Esta característica tiene importantes implicaciones procesales:
- La deuda se genera por el solo hecho de ser propietario.
- El título ejecutivo (el recibo) no requiere el consentimiento expreso del deudor para su validez.
- La acción para cobrarla, al ser accesoria de un derecho real, prescribe a los veinte (20) años (artículo 1.977 del Código Civil), y no a los tres años de las obligaciones personales periódicas, como lo ha establecido la jurisprudencia.
9. La Carga de la Prueba en el Juicio Ejecutivo
Una vez que el actor ha demostrado la existencia de la obligación mediante la consignación de los recibos de condominio (títulos ejecutivos), opera una inversión de la carga de la prueba. El demandado, para enervar la pretensión, debe demostrar el pago o cualquier otro hecho extintivo de la obligación (novación, remisión, compensación, etc.).
En este sentido, la doctrina procesal, recogida en el material aportado, señala:
“...la alegación de un hecho extintivo de la obligación (distinto del pago), siempre podrá invocarse como defensa idónea, pues es obvio que el título ejecutivo en todo caso demostrará la existencia y validez de la obligación, más no su exigibilidad perpetua.”
Por tanto, el demandado puede oponer defensas de fondo, pero la carga de probarlas recae sobre él.
9.1 Defensas del Deudor: El Pago y más allá
La doctrina y las sentencias aclaran que, si bien el título ejecutivo es potente, no es absoluto. El deudor puede defenderse alegando:
- El Pago: Demostrar que ya canceló la deuda.
- Hechos Extintivos: Prescripción (que ya vimos es de 20 años para gastos comunes), compensación o la inexistencia de la obligación (si el gasto no es común).
- Impugnación del Título: Si el recibo tiene errores de cálculo, omite ingresos o mezcla gastos propios con comunes (como vimos en la auditoría), pierde su cualidad de líquido y fidedigno.
10. Conclusiones sobre el Título Ejecutivo y el Recibo de Condominio
- El recibo de condominio es un título ejecutivo por expresa disposición del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta fuerza ejecutiva le ha sido reconocida y consolidada por la jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia N° 2675/2002).
- La vía ejecutiva es el procedimiento idóneo para el cobro de las cuotas de condominio insolutas. A través de ella, el acreedor puede obtener un embargo ejecutivo desde el inicio del proceso, siempre que acompañe los recibos que demuestren la obligación líquida y exigible.
- Negar la admisión de una demanda por vía ejecutiva fundada en recibos de condominio constituye una violación del derecho de acceso a la justicia y al debido proceso, tal como lo ha establecido la Sala Constitucional.
- La obligación de pagar las cuotas de condominio es de naturaleza propter rem, lo que implica que sigue al inmueble y que su prescripción es de veinte años, otorgando mayor seguridad jurídica a las comunidades para reclamar deudas antiguas.
- La correcta emisión de los recibos de condominio, con la debida claridad y transparencia, es esencial para preservar su fuerza ejecutiva. Un recibo que refleje fielmente los gastos comunes y que discrimine adecuadamente los conceptos accesorios, será un instrumento jurídicamente inobjetable para exigir el pago por la vía ejecutiva.
En definitiva, la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia patria han dotado a las comunidades de propietarios de una herramienta eficaz para combatir la morosidad: el recibo de condominio con fuerza ejecutiva. Su correcta utilización, asesorada por profesionales del derecho, permite garantizar la sostenibilidad económica de los inmuebles sometidos a propiedad horizontal y el derecho de todos los copropietarios a disfrutar de unos servicios y un mantenimiento adecuados.
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