El Equilibrio Legal en la Propiedad Horizontal, El Imperio de la Ley en la Vida Comunal

Vivir bajo el régimen de Propiedad Horizontal en Venezuela implica una interacción constante entre derechos y deberes, no es solo una cuestión de vecindad, sino una relación jurídica compleja regida por un ordenamiento legal estricto. Sin embargo, la convivencia no siempre es armónica. Cuando la gestión administrativa se vuelve opaca, las juntas exceden sus facultades o los propietarios vulneran las normas básicas de convivencia, el marco legal venezolano —principalmente la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil— ofrece las herramientas necesarias para actuar.

Cuando los mecanismos de diálogo, mediación y conciliación se agotan, surge la necesidad de acudir a los órganos jurisdiccionales para restablecer el equilibrio roto.

La Acción de demandar no debe verse solo como un conflicto, sino como un mecanismo de control y saneamiento para proteger la plusvalía de su patrimonio y garantizar la calidad de vida. Ya sea por negligencia en el mantenimiento, malversación de fondos o el incumplimiento reiterado de las normas, el sistema judicial permite exigir responsabilidades claras.

Recordemos que el ecosistema de un edificio, conjunto residencial, condominio comerciales bajo régimen de propiedad horizontal,  se sostiene sobre un trípode de responsabilidades: los Propietarios, la Junta de Condominio y el Administrador. Cada uno posee derechos inalienables, pero también obligaciones cuyo incumplimiento acarrea consecuencias legales severas.

En Venezuela, la Ley de Propiedad Horizontal establece el marco especial para formalizar el régimen y la convivencia, deberes y derechos, pero se apoya en el Código Civil para la naturaleza de los contratos y las obligaciones, y en el Código de Procedimiento Civil para trazar la hoja de ruta de los reclamos ante los tribunales. Incluso, en casos de gestión irregular de fondos o abusos de poder, el Código Penal y la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia actúan como salvaguardas finales de la propiedad privada y el bienestar común.

Esta guía tiene como propósito desglosar, de manera técnica pero accesible, los motivos legítimos, los procedimientos procesales y los resultados esperados al iniciar una acción legal contra cualquiera de estos tres actores fundamentales. Entender el "cómo" y el "por qué" de una demanda es el primer paso para garantizar una gestión transparente y una convivencia armoniosa bajo el imperio de la ley.

Bloque 1: Demandar a la Junta de Condominio

La Junta de Condominio es el órgano de vigilancia y control (Art. 18 LPH). Aunque sus miembros actúan de forma gratuita (generalmente), su responsabilidad civil y administrativa es plena. Demandar a una Junta no es una acción contra "vecinos", sino contra un órgano de gestión que ha fallado en sus deberes legales, es un recurso legal para corregir irregularidades en la administración o decisiones que afecten los derechos de los propietarios.

 El marco legal principal en Venezuela es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) , y de forma supletoria, el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil (pueden intervenir otros leyes según el aso, Ley Laboral, Penal, etc). La Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) juega un papel fundamental interpretando estos casos y sentando precedentes.

Motivos para demandar a la Junta de Condominio

Las razones más comunes para interponer una demanda contra la Junta de Condominio se derivan del incumplimiento de sus funciones, establecidas en el Artículo 18 de la LPH  , o la violación de las normativas internas y la ley. A continuación, detallamos los principales motivos con su respectivo fundamento legal y jurisprudencial:

1. Impugnación de Acuerdos de Asamblea (Artículo 25)

Es el motivo más frecuente. Ocurre cuando la convocatoria no cumplió los tiempos legales, no llegó a todos los propietarios, no hubo el quórum necesario (establecido en el Artículo 23 y 24 de la LPH) y las Junta ejecuta decisiones de asambleas que violan la Ley, el Documento de Condominio o el Reglamento.

• Ejemplo: Aprobar cuotas extraordinarias sin el quórum requerido o en asambleas mal convocadas.

La impugnación de acuerdos de asamblea es uno de los recursos más ejercidos por los propietarios. Sin embargo, su tramitación está sujeta a reglas muy específicas establecidas en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) , cuyo conocimiento es vital para que la acción judicial prospere. A continuación, desglosamos sus elementos clave:

1.1. Los Tres Pilares de la Impugnación

Para que un Juez admita una demanda de impugnación, el acuerdo debe haber incurrido en:

• Violación de la Ley: Por ejemplo, aprobar una decisión que requería unanimidad (como modificar alícuotas) con solo una mayoría simple.
• Violación del Documento de Condominio: Ignorar las reglas específicas que los fundadores del edificio establecieron en su "constitución" particular.
• Abuso de Derecho: Decisiones que, siendo "legales" en forma, son injustas o perjudican deliberadamente a un grupo de propietarios (ej. aprobar una obra suntuaria innecesaria en medio de una crisis de servicios básicos).

1.2. El Lapso de Caducidad: Los 30 Días Continuos

El artículo 25 establece un plazo de treinta (30) días para intentar el recurso de impugnación. Es crucial entender que este no es un lapso de prescripción, sino de caducidad. La diferencia es fundamental: los lapsos de caducidad no se interrumpen ni se suspenden, y una vez vencidos, se pierde irremediablemente el derecho a impugnar.

Artículo 25 LPH: "El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea."

Este plazo de 30 días contrasta con otros plazos procesales, como los 15 días que mencionamos anteriormente para la impugnación de actas de asamblea según otros criterios doctrinales o jurisprudenciales. El artículo 25 es la norma especial en esta materia y, por tanto, prevalece.

1.3. El Cómputo del Plazo: Dos Supuestos Clave

La ley distingue claramente cómo y cuándo empiezan a correr esos 30 días, dependiendo de la situación del propietario impugnante:

• Supuesto A: Propietario Asistente o Notificado. Si el propietario asistió a la asamblea donde se tomó el acuerdo, o si el acuerdo fue tomado fuera de asamblea pero el administrador se lo comunicó formalmente, el plazo de 30 días comienza a contarse desde:
  • La fecha de la asamblea.
  • La fecha de la comunicación recibida.
• Supuesto B: Propietario No Convocado o No Notificado. Este es el escenario más común para las impugnaciones. Si no se convocó al propietario a la asamblea, o si el acuerdo fue tomado fuera de asamblea y no se le participó, el plazo de 30 días se contará a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

Artículo 25 LPH: "Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo."

En la práctica, esto significa que un propietario que fue excluido de una asamblea puede impugnar un acuerdo meses después de tomado, siempre que pueda demostrar la fecha en que efectivamente tuvo conocimiento del mismo (por ejemplo, cuando recibió una comunicación informal, cuando vio una obra iniciada, o cuando se le notificó un cobro derivado de ese acuerdo). La carga de la prueba de esa fecha de conocimiento recae sobre el propietario.

1.4. La Regla General: El Acuerdo se Ejecuta

Un aspecto de suma importancia práctica es que la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo. Es decir, aunque un propietario demande la nulidad, el acuerdo de la asamblea (por ejemplo, el inicio de una obra o un nuevo sistema de cobro) sigue adelante mientras dure el juicio.

Artículo 25 LPH: "El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado..."

Sin embargo, la propia ley otorga una herramienta cautelar al juez:

"...pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada."

Esto significa que el propietario, al momento de demandar, puede y debe solicitar al tribunal una medida cautelar de suspensión del acuerdo. El juez evaluará si existen fundamentos serios para paralizar el acuerdo (apariencia de buen derecho, fumus boni iuris) y el peligro de que la ejecución cause un daño irreparable (riesgo manifiesto, periculum in mora) para, discrecionalmente, decretar la suspensión provisional.

1.5. El Procedimiento a Seguir: El Juicio Breve (Artículos 881 y ss. CPC)

El artículo 25 concluye con una norma de carácter procesal fundamental: "A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves." Título XII. Del procedimiento breve Art 881 y siguientes.

Ventaja de este procedimiento: Es más rápido que el juicio ordinario (lapsos de contestación y pruebas más cortos).

Jurisprudencia TSJ: La Sala de Casación Civil ha aclarado que, aunque sea un "juicio breve", se debe garantizar el derecho a la defensa y la debida citación de todo

Este punto es crítico y ha sido fuente de errores procesales que han anulado demandas. La consecuencia de no seguir el procedimiento correcto es la nulidad de lo actuado.

• Caso Práctico con Fuente Legal: En una sentencia del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 08 de febrero de 2006 (Expediente N° 18.386) , el tribunal conoció un caso de Nulidad de Acta de Asamblea de Junta de Condominio .
  • El Error: El juzgado, en un primer auto, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados por los trámites del juicio ordinario (con un lapso de 20 días de despacho para la comparecencia) .
  • La Corrección: Al revisar el caso, el mismo tribunal, fundamentándose en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, declaró la nulidad del auto de admisión y ordenó reponer la causa. La razón fue contundente: la demanda de nulidad de asamblea debe tramitarse obligatoriamente por el procedimiento del juicio breve, establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil . Tramitarla por el juicio ordinario constituía una violación al debido proceso .
  • Fuente: https://carabobo.tsj.gob.ve/DECISIONES/2006/FEBRERO/723-8-18.386-.HTML

Conclusión práctica: Si va a impugnar un acuerdo de asamblea, su abogado debe asegurarse de que el libelo de demanda solicite expresamente la tramitación por el procedimiento breve y que el auto de admisión del tribunal así lo ordene. De lo contrario, todo el trabajo judicial podría anularse, como ocurrió en el caso citado, generando retrasos y costas innecesarias.

Resumen de Puntos Clave sobre el Artículo 25:

Aspecto Clave	Detalle
Plazo para impugnar	30 días continuos. Es un lapso de caducidad, no se interrumpe.
¿Cuándo empieza el plazo?	a) Desde la asamblea o comunicación, si asistió o fue notificado. b) Desde que tuvo conocimiento, si no fue convocado o notificado.
¿Se suspende el acuerdo?	No, por regla general. El juez puede suspenderlo provisionalmente si el demandante lo solicita y se justifica.
¿Qué procedimiento se sigue?	El Juicio Breve (Artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil). Es obligatorio.

2. Impugnación de Asambleas en Actos Electorales

Cuando  se cometieron irregularidades en el proceso de elección de la propia Junta.

• Fundamento Legal: Artículos 22, 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal .
• Caso Práctico y Jurisprudencial Reciente (CRÍTICO):
  • La Competencia de la Sala Electoral del TSJ: Un punto de máxima relevancia y actualidad es determinar qué tribunal es competente para anular una elección de Junta de Condominio. En una sentencia pionera de marzo de 2025 (Sentencia N° 00011, Expediente 2024-00024) , la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia se declaró competente para conocer estas demandas. En este caso, el TSJ se avocó al conocimiento de una nulidad de asamblea que estaba en un Juzgado de Municipio en Caracas, anuló las decisiones de ese tribunal y recondujo la acción a un Recurso Contencioso Electoral. La Sala apercibió al juez de municipio para que respete el "principio del Juez Natural", estableciendo que, en adelante, es ella el único órgano judicial competente para intervenir en las elecciones de las juntas de condominio  . Aunque esta decisión ha generado debate sobre su impacto en la libertad asociativa, es el precedente vinculante actual.
  • • Fuente: https://accesoalajusticia.org/la-se-es-el-organo-judicial-competente-para-conocer-las-demandas-de-nulidad-de-las-elecciones-de-las-juntas-de-condominio/
  • Consecuencia Práctica: Si un propietario quiere impugnar una elección de su Junta, la demanda debe ser planteada como un Recurso Contencioso Electoral ante la Sala Electoral del TSJ, y no como un juicio de nulidad ordinario en un tribunal municipal. Ignorar esto puede llevar a la inadmisibilidad de la demanda, como ha ocurrido en el pasado por errores procesales (ej. no identificar correctamente al demandado, tal como se evidencia en una sentencia del Juzgado 21° de Municipio de Caracas de 2006) .

3. Mala Gestión Económica y Falta de Transparencia

Esto incluye la falta de transparencia en el uso de fondos, la realización de cobros indebidos (un tema de máxima actualidad es el cobro de cuotas de condominio en divisas), o la falta de rendición de cuentas.

• Fundamento Legal: La obligación de la Junta de velar por el correcto manejo de los fondos  y el deber del Administrador de rendir cuentas están implícitos en el Artículo 20 de la LPH.
• Caso Práctico y Jurisprudencial:
  • Cobros Indebidos y Arbitrarios: Existen denuncias y sentencias que declaran la nulidad de acuerdos de asamblea que imponen cobros excesivos, arbitrarios e inconsultos, en violación del Artículo 9 de la LPH (que regula las mejoras y erogaciones).
  • El Cobro en Dólares: La jurisprudencia reciente del TSJ (Sentencias N° 464/2021, N° 434/2024, N° 1317/2025 y N° 809/2025) ha sido clave al establecer que, al ser la cuota de condominio una obligación ex lege (derivada de la ley) y no contractual, su pago debe ser en la moneda de curso legal en Venezuela (el Bolívar), a menos que exista un pacto expreso y unánime en contrario en el Documento de Condominio. Una demanda contra una Junta que imponga el pago en divisas sin ese pacto podría prosperar.

4. Abuso de Poder y Extralimitación de Funciones

La Junta no tiene facultad para imponer sanciones arbitrarias a los copropietarios ni para tomar decisiones que corresponden exclusivamente a la Asamblea General de Copropietarios .

• Límites Claros: La junta no puede contratar obras importantes ni servicios de un proveedor sin consulta previa a la Asamblea. Tampoco puede decidir la destitución de un trabajador residencial ni involucrarse en acuerdos que afecten áreas comunes sin la aprobación de la comunidad .
• Base Legal: Artículo 18 de la LPH, que delimita sus funciones de vigilancia y control, no de decisión unilateral sobre asuntos mayores .

5. Inacción ante Reparaciones Urgentes o Necesarias

Cuando la Junta no cumple con su deber de mantener las áreas comunes (como techos, fachadas, ascensores, sistemas eléctricos o de agua), afectando la habitabilidad o seguridad de una propiedad privada.

• Fundamento Legal: Artículo 18, literal "c" de la LPH, que impone a la Junta la obligación de cuidar y conservar las cosas comunes .
• Caso Práctico: Un ejemplo típico es la demanda por "Cumplimiento de Obligación (Daños y Perjuicios)" interpuesta por propietarios de un pent-house contra la Junta por filtraciones causadas por la falta de mantenimiento del techo (área común). La sentencia favorable puede obligar a la Junta a realizar la reparación y a indemnizar por los daños causados.

Procedimiento para Demandar a la Junta

El proceso varía según el objetivo, pero generalmente sigue estos pasos. Es crucial asesorarse con un abogado especialista.

1. Solicitud Previa o "Agotamiento de la Vía Interna": Antes de acudir a los tribunales, se debe intentar resolver el conflicto dentro de la comunidad. Esto implica solicitar por escrito a la Junta la convocatoria a una Asamblea Extraordinaria para tratar el tema. Si la Junta se niega ilegítimamente a convocarla, la LPH (Artículos 19 y 24) permite a los propietarios acudir a un Juez de Municipio para que sea el tribunal quien realice la convocatoria . Este paso demuestra la voluntad de solucionar el conflicto y fortalece la posición del demandante.
2. Vía Judicial (La Demanda): Si la vía interna fracasa, se procede a interponer la demanda formal.
   • Competencia del Tribunal: Tradicionalmente, los Juzgados de Municipio eran los competentes para la mayoría de estos conflictos (nulidad de asambleas por vicios en la convocatoria o el quórum, daños y perjuicios, etc.)  . Sin embargo, por la reciente jurisprudencia de marzo de 2025, cualquier demanda que impugne el acto electoral de elección de la Junta de Condominio debe ser interpuesta ante la Sala Electoral del TSJ  .
   • El Libelo de Demanda: Debe ser un documento claro y completo, elaborado por un abogado. Debe incluir:
     • Identificación de las Partes: Nombre, apellido, domicilio y carácter del demandante (propietario) y del demandado. Un error común que causa la inadmisibilidad de la demanda es no identificar correctamente al demandado. En una demanda contra la Junta, esta debe ser demandada en su carácter de representante de la comunidad de copropietarios. No hacerlo puede llevar al fracaso de la acción, como se evidencia en el caso de la sentencia del 2006 del Juzgado 21° de Municipio .
     • Fundamentos de Hecho y de Derecho: Narrar los hechos y citar los artículos de la LPH, el Código Civil (ej. Artículo 1.185 para daños y perjuicios) o el Código de Procedimiento Civil que se consideren violados.
     • Pruebas: Acompañar toda la documentación que sustente el reclamo: Copia del documento de condominio, acta de asamblea impugnada, comunicaciones con la Junta, recibos, presupuestos, inspecciones judiciales, informes técnicos, etc.
3. Plazos Legales: Es fundamental respetar los lapsos procesales.
   • Para impugnar actas de asamblea, el plazo general establecido en la LPH es de 15 días continuos desde la fecha de la asamblea. Sin embargo, este lapso puede extenderse hasta 2 meses dependiendo de la naturaleza del derecho afectado (según criterios del TSJ). Es un punto técnico donde el abogado debe ser muy cuidadoso para evitar la caducidad de la acción.

Resultados Esperados de una Demanda

Una sentencia favorable para el demandante puede derivar en diversas consecuencias:

• Nulidad de Acuerdos: El tribunal puede declarar la nulidad absoluta o relativa de actas de asamblea o decisiones de la junta que violen la ley, el documento de condominio o los estatutos. Esto puede implicar dejar sin efecto la elección de una junta  o la anulación de un acuerdo de cobro ilegal.
• Obligación de Hacer: El juez puede condenar a la Junta a realizar una acción concreta, como ejecutar reparaciones urgentes en áreas comunes o convocar a nuevas elecciones siguiendo el procedimiento legal.
• Indemnización por Daños y Perjuicios: Si la acción u omisión dolosa o culposa de la junta causó un daño económico demostrable a un propietario o a la comunidad, el tribunal puede ordenar el pago de una indemnización. Esto se basa en el principio de responsabilidad civil del Artículo 1.185 del Código Civil.
• Remoción de la Junta: Aunque la remoción directa de la Junta suele ser una decisión reservada a la Asamblea General de Copropietarios, un juez puede intervenir en casos de acefalía, irregularidades graves en su conformación (ej. una elección declarada nula) o cuando su gestión cause un daño inminente e irreparable a la comunidad.

La clave del éxito judicial radica en la prolijidad del libro de actas y la correcta elaboración de la planilla de liquidación.

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Bloque 2: Demandar a la Administradora de Condominio

Demandar a una Administradora de Condominios en Venezuela implica exigir responsabilidad por la gestión de los recursos y el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). A diferencia de la Junta de Condominio —que es un órgano colegiado interno elegido entre los propietarios—, la Administradora suele ser una persona natural o jurídica externa, contratada para ejecutar tareas administrativas, contables y de gestión diaria. Su relación con la comunidad es de naturaleza contractual (generalmente un contrato de servicios profesionales) y está estrictamente delimitada por la ley.

Motivos para demandar a la Administradora

Los incumplimientos de las funciones establecidas en el Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal son la base de cualquier acción legal en su contra. Este artículo enumera las atribuciones y deberes del administrador, que incluyen, entre otros: convocar a asambleas, ejecutar las decisiones de la Junta y la Asamblea, llevar los libros de contabilidad, recaudar y depositar los fondos, y rendir cuentas periódicamente. La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. A continuación, detallamos los motivos más graves y comunes:

1. Malversación o Apropiación Indebida de Fondos

Este es el motivo más grave y ocurre cuando la administradora utiliza los fondos de la comunidad (cuotas de condominio, fondo de reserva, multas) para fines distintos a los aprobados o, en el peor de los casos, para su beneficio personal.

• Fundamento Legal:
  • LPH: El Artículo 20, numerales 4 y 5, establece su obligación de "recaudar y depositar los fondos" y "llevar la contabilidad". Su incumplimiento es la puerta de entrada a la acción legal.
  • Código Penal: Si la apropiación es dolosa, constituye un delito. El Artículo 468 del Código Penal tipifica la "Apropiación Indebida Calificada" , que se aplica a los administradores que, en perjuicio de otros, distraigan o dispongan de los bienes que hubieran recibido en virtud de su cargo. La pena puede ser de prisión.

2. Falta de Rendición de Cuentas

Es uno de los incumplimientos más frecuentes y genera un clima de desconfianza total en la comunidad. La administradora tiene la obligación legal y contractual de presentar estados financieros claros, detallados y periódicos a los copropietarios.

• Fundamento Legal:
  • LPH: El Artículo 20, literal h, le impone el deber de "rendir cuenta detallada de su gestión" a la Asamblea General. La falta de rendición de cuentas es causa justificada para su remoción.
  • Código de Comercio: Si la administradora es una empresa, está sujeta a las normas contables y de presentación de balances.
  • Opacidad y Negativa de Rendición de Cuentas: La ley obliga a "llevar la contabilidad de los ingresos y gastos" y "rendir cuenta anual de su gestión". La falta de entrega de estados de cuenta claros es el motivo número uno de demandas civiles.
• Acción Legal: La comunidad puede demandar por "Cumplimiento de Contrato" o "Rendición de Cuentas" , un procedimiento especial previsto en los Artículos 673 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, Capítulo VI. Del juicio de cuentas , para que un juez examine la gestión y determine si hubo irregularidades.

3.  Incumplimiento del Mandato, Negligencia en el Mantenimiento de Áreas Comunes

Si por no pagar a tiempo la factura de electricidad de las áreas comunes (teniendo fondos disponibles), CORPOELEC corta el servicio o se dañan equipos, la administradora es responsable por daños y perjuicios.

La inacción de la administradora frente a la obligación de mantener en buen estado las áreas comunes (techos, fachadas, ascensores, bombas de agua, sistemas eléctricos) puede derivar en daños materiales al edificio o a los apartamentos individuales.

• Fundamento Legal: Artículo 20, literal a y b de la LPH, que le obliga a "ejecutar los actos conservatorios de los bienes comunes".
• Caso Práctico: Si una administradora omite reparar una filtración en el techo (área común) y esta causa daños al pent-house de un propietario, tanto la administradora (por negligencia) como la Junta (por falta de supervisión) pueden ser demandadas solidariamente por los daños causados, con base en el Artículo 1.185 del Código Civil, TÍTULO III DE LAS OBLIGACIONES, Sección V De los Hechos Ilícitos (responsabilidad extracontractual por hecho ilícito).

4. Cobros Indebidos o Ilegales

Esto incluye la facturación de conceptos no aprobados previamente en Asamblea (como multas arbitrarias, intereses excesivos no pactados, o servicios no contratados), errores reiterados en las planillas de liquidación que perjudican a los propietarios o registro de contabilidad de fondos sin el rigor de la nomra contable.

• Fundamento Legal: Los cobros deben basarse en el presupuesto aprobado, principios contables transaparentes  y en las alícuotas correspondientes.
• Impugnación: Un propietario puede impugnar el cobro en sede judicial. Es importante recordar que el recibo de condominio tiene fuerza de título ejecutivo (Artículo 14 LPH) para cobrar deudas, pero el propietario demandado por cobro puede contradecir la demanda y cuestionar la legalidad del cobro en ese mismo juicio, demostrando que es indebido.

5. Designación Ilegal o Ejercicio Sin Mandato Válido

Ocurre cuando la administradora ejerce funciones sin haber sido nombrada formalmente por la Asamblea de Propietarios, o cuando su contrato ha vencido y no ha sido ratificado. La LPH es clara en que su designación corresponde a la Asamblea.

Esta Designación Irregular según el Art. 19 de la LPH, la asamblea debe designar al administrador por un periodo máximo de un año. Una administradora que "se atornilla" en el cargo sin renovación formal puede ser demandada para que cese sus funciones y entregue los libros.

• Fundamento Legal: Artículo 19 de la LPH: "La Junta de Condominio y el Administrador serán designados por la Asamblea". Una designación ilegal vicia de nulidad todos sus actos.

6. Apropiación Indebida Calificada: Cuando la Mala Gestión se Convierte en Delito

Si los fondos del fondo de reserva, las cuotas de condominio ordinarias o los aportes extraordinarios aprobados en asamblea son desviados a cuentas personales, utilizados para gastos no autorizados por la comunidad, o simplemente no son restituidos al momento de la rendición de cuentas, se configura un delito previsto en el Artículo 468 del Código Penal Venezolano . Este delito se agrava precisamente por la relación de confianza que existe entre la comunidad de propietarios y el administrador, a quien se le han confiado los recursos para un fin específico.

6.1. Fundamento Legal: El Artículo 468 del Código Penal

El Código Penal venezolano es claro al tipificar esta conducta:

Artículo 468: "El que haya apropiado, en beneficio propio o de otro, alguna cosa ajena que se le hubiere confiado o entregado por cualquier título que comporte la obligación de restituirla o de hacer de ella un uso determinado, será castigado con prisión de tres meses a dos años, por acusación de la parte agraviada."

¿Cómo se aplica esto a un administrador de condominio? La conexión es directa: el administrador recibe los fondos de la comunidad (dinero de los propietarios) en virtud del cargo que ostenta y el contrato de administración. Este dinero le es "confiado" con un propósito claramente definido por la ley y por las decisiones de la Asamblea: pagar servicios, realizar mantenimiento, constituir fondos de reserva, etc. Es decir, recibe los fondos con la obligación de hacer de ellos un uso determinado. Cuando, en lugar de ello, los desvía a su beneficio personal o a fines distintos a los aprobados, comete el delito .

6.2. Requisitos para que se Configure el Delito

La jurisprudencia venezolana ha establecido, de manera reiterada, los elementos que deben concurrir para que una acción sea encuadrada como apropiación indebida :

1. Que el dueño de la cosa (la comunidad) le entregue al administrador un bien (dinero, fondos) con instrucciones precisas sobre su uso o con la obligación de restituirlo.
   • Ejemplo práctico: La Asamblea aprueba una cuota extraordinaria para la reparación del techo. El administrador recauda ese dinero.
2. Que el agente (el administrador) se apropie de la cosa, traicionando las instrucciones pactadas.
   • Ejemplo práctico: El administrador, en lugar de pagar al contratista de la reparación del techo, utiliza ese dinero para un viaje personal o para cubrir deudas de otra propiedad suya.
3. Que la apropiación sea en beneficio propio o de otra persona.
   • No es necesario que el administrador se quede el dinero para sí mismo; también comete el delito si lo desvía para beneficiar a un amigo, familiar, o incluso a otro propietario de manera ilegítima.
4. Que la cosa sea ajena.
   • El dinero del condominio, aunque esté en una cuenta cuya firma autorizada sea el administrador, no es de su propiedad. Pertenece a la comunidad de copropietarios.
5. Que quien recibe la cosa tenga la obligación de restituirla o de hacer de ella un uso determinado.
   • Esta es la esencia de la figura. El administrador no es dueño de los fondos; es un mero depositario o gestor con un mandato específico.

6.3. La Figura Agravada: Artículo 470 del Código Penal

La gravedad de este delito se incrementa sustancialmente cuando es cometido por quien recibe los bienes en razón de su profesión, industria, comercio, negocio, funciones o servicios. Este es, sin duda, el caso del administrador de condominio .

Artículo 470 del Código Penal: "Cuando el delito previsto en los artículos precedentes se hubiere cometido sobre objetos confiados o depositados en razón de la profesión, industria, comercio, negocio, funciones o servicios del depositario, o cuando sean por causa del depósito necesario, la pena de prisión será por tiempo de uno a cinco años; y en el enjuiciamiento se seguirá de oficio."

Consecuencias prácticas de la agravante:

• Aumento de la Pena: La pena base de 3 meses a 2 años (Art. 468) se eleva a 1 a 5 años de prisión. Esto refleja el mayor reproche social que merece quien abusa de la confianza depositada en virtud de su función profesional.
• Enjuiciamiento de Oficio: Mientras que el tipo básico del Artículo 468 requiere la "acusación de la parte agraviada" (es decir, la comunidad debe querellarse), en el tipo agravado del Artículo 470 el proceso se "seguirá de oficio". Esto significa que una vez que la Fiscalía tiene conocimiento del hecho (por denuncia de la comunidad o por cualquier otro medio), debe iniciar la investigación penal sin necesidad de que la comunidad se querelle formalmente, aunque siempre es recomendable que la comunidad denuncie.

Esta agravante se sostiene en el especial deber de honor y la particular deposición de confianza que existe entre la comunidad que entrega los fondos y el profesional (administrador) que los recibe para su gestión .

6.4. Distinción Clave: Responsabilidad Civil vs. Penal

Es fundamental que el artículo explique que la vía penal no excluye la civil, sino que son complementarias.

• Responsabilidad Civil: La comunidad puede (y debe) demandar al administrador por daños y perjuicios para recuperar el dinero malversado, así como exigir la rendición de cuentas. Esta vía busca la reparación económica del daño.
• Responsabilidad Penal: La denuncia penal busca el castigo del infractor con una pena privativa de libertad. El Estado, a través del Ministerio Público, sanciona la conducta delictiva que trasciende el mero incumplimiento contractual y afecta el orden social.

Ambas acciones son independientes y pueden (y deben) ejercerse de manera paralela. Una sentencia condenatoria en lo penal puede ser un poderoso instrumento de prueba en el juicio civil para demostrar la existencia del daño y la culpabilidad del administrador.

6.5. Procedimiento para Denunciar la Apropiación Indebida

Si la comunidad (o un grupo de propietarios) tiene sospechas fundadas de que el administrador ha desviado fondos, los pasos a seguir son:

1. Recabar Pruebas: Antes de cualquier acción legal, es crucial reunir la mayor cantidad de pruebas posible: extractos bancarios que muestren movimientos irregulares, facturas falsas o infladas, contratos con empresas fantasmas, comunicaciones del administrador, y cualquier documento que acredite el desvío.
2. Exigir Rendición de Cuentas (Vía Civil): Formalmente, se debe exigir al administrador una rendición de cuentas detallada. Su negativa o la presentación de cuentas inconsistentes es, en sí misma, una prueba de la irregularidad.
3. Denunciar ante el Ministerio Público (Vía Penal): Con las pruebas en mano, se debe acudir a la Fiscalía del Ministerio Público (sede de delitos comunes, o la sala de flagrancia si el caso es reciente) para interponer una denuncia formal contra el administrador por la presunta comisión del delito de Apropiación Indebida Calificada.
   • ¿Quién denuncia? Puede hacerlo la Junta de Condominio en representación de la comunidad, o cualquier propietario afectado.
   • ¿Qué se necesita? Identificación del denunciante y del denunciado, una relación clara y circunstanciada de los hechos, y el señalamiento de los elementos de convicción que demuestren la comisión del delito.
4. Acusación Particular Propia (Querella): La comunidad también puede, a través de un abogado, ejercer la acusación particular propia (querella) una vez que el proceso penal esté en curso, para intervenir activamente en el juicio y reclamar la responsabilidad civil derivada del delito.

Procedimientos para Demandar a la Administradora

Dependiendo de la naturaleza y gravedad de la falta, el camino puede ser administrativo, civil o penal.

1. Vía Administrativa (SUNDDE)

Para denunciar prácticas abusivas contra los consumidores (propietarios), falta de transparencia en la facturación o publicidad engañosa, se puede acudir al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (SUNDDE) . Se puede llamar al 0-800-LOJUSTO (0-800-5658786) para recibir orientación o iniciar una denuncia. Este proceso puede derivar en audiencias conciliatorias para exigir la rendición de cuentas o la corrección de facturación, e incluso en multas para la administradora.

2. Vía Civil (Demanda por Daños y Perjuicios, Cumplimiento o Rendición de Cuentas)

Es la vía más común para reclamar por mala gestión.

• Procedimiento: Se interpone una demanda ante los tribunales civiles (Juzgados de Municipio, generalmente).
• Tipos de Acción:
  • Cumplimiento de Contrato: Si la administradora no ejecuta las tareas para las que fue contratada.
  • Daños y Perjuicios: Para solicitar una indemnización económica por las pérdidas causadas por su negligencia o dolo (Artículo 1.185 del Código Civil).
  • Rendición de Cuentas: Para que un juez obligue a la administradora a presentar y justificar todos los movimientos financieros.
• Impugnación de Gastos: Si un propietario es demandado por cobro de condominio (vía ejecutiva), puede, dentro de ese mismo juicio, contradecir la demanda y oponerse alegando que el cobro es ilegal o contiene errores. El juez resolverá ambas cosas en la sentencia.

3. Vía Penal (Denuncia ante el Ministerio Público)

Si existen indicios de delitos, se debe acudir a la Fiscalía.

• Delitos Comunes:
  • Estafa (Artículo 462 del Código Penal): Si la administradora, mediante engaños, induce a la comunidad a pagar cantidades por servicios falsos o a contratar obras innecesarias.
  • Apropiación Indebida Calificada (Artículo 468 del Código Penal): El ya mencionado, por la distracción de los fondos de la comunidad.
• Procedimiento: Se interpone una denuncia ante el Ministerio Público, que iniciará una investigación. Si hay suficientes elementos, se acusará formalmente y el caso pasará a un tribunal penal.

4. Destitución por la Asamblea de Propietarios

La forma más directa y primaria de cesar las funciones de una administradora es mediante la voluntad de la comunidad.

• Procedimiento: Un grupo de propietarios que representen al menos un tercio (1/3) de las cuotas de participación puede solicitar por escrito a la Junta de Condominio la convocatoria de una Asamblea Extraordinaria (Artículo 24 LPH). En esa asamblea, se somete a votación la remoción de la administradora. Se requiere la mayoría simple de los presentes (siempre que haya quórum) para destituirla. La LPH establece que el incumplimiento de las obligaciones es causa justificada de remoción.

Resultados Esperados de una Demanda

Una vez que la demanda o denuncia prospera, los resultados pueden ser:

• Destitución Inmediata: La sentencia civil o la decisión de la asamblea (si es firme) puede ordenar la remoción de la administradora y la entrega de todos los documentos, fondos y bienes de la comunidad a la nueva administración o a una junta interventora.
• Reparación Económica: Sentencias condenatorias que obligan a la administradora y, en su caso, a su empresa, a indemnizar a la comunidad por las pérdidas financieras causadas por su negligencia o dolo (daños materiales, lucro cesante, etc.).
• Auditoría Judicial: El juez puede ordenar, como medida cautelar o en la sentencia, una inspección judicial de los libros contables, soportes de gastos, contratos y extractos bancarios, para determinar con exactitud el alcance de las irregularidades.
• Nulidad de Cobros: Anulación de deudas, intereses moratorios calculados de forma ilegal o multas impuestas sin base legal, que la administradora hubiera cargado a los propietarios.

La "Responsabilidad Solidaria": Un Concepto Clave para Demandar a la Junta y la Administradora

Un aspecto fundamental que todo propietario debe conocer es que, en muchos casos, la Junta de Condominio y la Administradora pueden ser demandadas conjuntamente. No son compartimentos estancos.

¿Por qué ocurre esto?

Porque la Junta de Condominio tiene, según el Artículo 18, literal "f" de la LPH, el deber de "vigilar el cumplimiento de las obligaciones del Administrador" . Es decir, la Junta es el "supervisor" natural del administrador.

Escenario típico de solidaridad:

Si la Administradora comete un fraude (ej. malversación) y la Junta no la supervisó (incurrió en negligencia), o si la Junta tenía conocimiento de las irregularidades y no hizo nada para detenerlas o denunciarlas (incurrió en omisión culposa), ambos son responsables.

Base Legal de la Solidaridad:

• Artículo 1.191 del Código Civil: Establece que "las obligaciones solidarias se presumen cuando varias personas han contratado conjuntamente con el acreedor por una sola prestación". En el ámbito extracontractual (daños), también se aplica la solidaridad cuando varias personas participan en un hecho ilícito que causa un daño.
• Artículo 1.185 del Código Civil (Responsabilidad Extracontractual): "El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo". Si la Junta, por no vigilar, "causa" (permite) el daño, es responsable.

Resultado Práctico:

La solidaridad es una gran ventaja para la comunidad demandante. Permite:

• Reclamar la totalidad de la indemnización a cualquiera de los demandados. El propietario puede exigir el pago completo del daño a la Administradora, a la Junta, o a ambos.
• Asegurar la recuperación del dinero. Si la administradora no tiene patrimonio o su fianza es insuficiente, la comunidad puede cobrar su deuda del patrimonio de los miembros de la Junta que actuaron con dolo o negligencia grave.

Conclusión para realizar la demanda: Al redactar una demanda, es crucial analizar si la Junta tuvo algún grado de responsabilidad en el daño causado por la administradora, para incluirla como codemandada y beneficiarse de la solidaridad.

La clave del éxito judicial radica en la prolijidad del libro de actas y la correcta elaboración de la planilla de liquidación.

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Bloque 3: Demandar a Propietarios - Guía Completa de Acciones Legales

Para demandar a un propietario en el régimen de propiedad horizontal venezolano, el camino legal depende fundamentalmente de quién ejerce la acción (si es la comunidad representada por su administrador, un vecino copropietario, un inquilino, o el Estado a través de la Fiscalía) y de la naturaleza del conflicto (incumplimiento contractual, responsabilidad civil extracontractual, o ilícito penal). 

Antes de desglosar los motivos, es imperativo destacar la sanción máxima prevista en nuestra legislación, la cual sirve como advertencia definitiva para los infractores:

La sanción definitiva: El Artículo 39 de la LPH Nuestra Ley de Propiedad Horizontal es contundente: el propietario que incumpla reiteradamente sus obligaciones no solo responde por daños y perjuicios. Según el Art. 39, si la falta es persistente, la comunidad (mediante una asamblea que represente el 75% de las alícuotas) puede demandar al infractor para obligarlo a vender sus derechos en subasta pública. Es decir, la ley permite "expulsar" legalmente a un propietario que se convierte en una carga o un peligro para el edificio.

A continuación, desarrollamos los escenarios más comunes con su fundamento legal y procedimental.

1. Demanda por Morosidad en el Pago de Cuotas de Condominio

El principal motivo de demanda contra un propietario es, sin duda, el incumplimiento en el pago de las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias (gastos comunes). La Demanda por Morosidad (Cobro de Bolívares)  su dundamento el Artículo 14 de la LPH. Las planillas de liquidación de gastos comunes tienen fuerza ejecutiva, lo que permite solicitar el embargo preventivo del inmueble desde el inicio del proceso.

Fundamento Legal

• Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Establece que "las cantidades adeudadas por los propietarios por concepto de gastos comunes... serán preferentes a cualquier otra deuda que afecte al inmueble" y que el recibo de condominio constituye título ejecutivo.
• Artículos 11 y 12 LPH: Definen la obligación de contribuir a los gastos comunes en proporción a las cuotas de participación.
• Artículo 39 LPH: puede demandar al infractor para obligarlo a vender sus derechos en subasta pública.

Procedimiento: Vía Ejecutiva

El procedimiento idóneo para el cobro de condominio es el juicio por vía ejecutiva, previsto en los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (CPC) Título II. De los juicios ejecutivos Capítulo I. De la vía ejecutiva.

1. Demanda: Se interpone ante el Juzgado de Municipio competente, acompañando como título ejecutivo los recibos de condominio insolutos, debidamente emitidos por el administrador.
2. Solicitud de Medida Cautelar: La ley permite solicitar simultáneamente medida de embargo ejecutivo sobre el inmueble, siempre que se cumplan los extremos de los artículos 585 y 630 del CPC (apariencia de buen derecho y riesgo manifiesto) .
   • Caso Práctico con Fuente Legal: En una decisión del Tribunal Supremo de Justicia del estado Nueva Esparta, de fecha 10 de octubre de 2024 , el tribunal declaró: "nos encontramos frente a una acción que procura el cobro de cuotas de condominio presuntamente insolutas, fundamentada en facturas a las cuales de acuerdo al contenido del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal se les debe atribuir el carácter de título ejecutivo... En consecuencia, se decreta MEDIDA DE EMBARGO EJECUTIVO sobre el inmueble" . Este fallo confirma la eficacia de la vía ejecutiva y la procedencia del embargo como medida cautelar.
3. Citación y Oposición: El demandado tiene un lapso breve (8 días) para formular oposición. Si no la hace, se procede al remate del bien embargado para pagar la deuda.

Advertencia Procesal Clave: ¿Quién Debe Demandar?

Un error común que puede llevar a la inadmisibilidad de la demanda es no identificar correctamente al legitimado activo para actuar en juicio.

• Regla Legal: El Artículo 20, literal "e" de la LPH establece que corresponde al Administrador: "Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogados... Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio" .
• Jurisprudencia Vinculante: La Sala Constitucional del TSJ, en sentencia N° 68 del 27 de febrero de 2019 , ratificó que "la representación en juicio de los sujetos sometidos a dicha Ley corresponde al administrador, quien debe ejercer la facultad de comparecer en juicio debidamente autorizado por la junta de condominio" .
• Consecuencia de Ignorarlo: En una sentencia del Juzgado Tercero de Primera Instancia del Estado Zulia, de fecha 19 de septiembre de 2025 (Expediente N° 50.140) , se declaró INADMISIBLE una demanda de cobro de condominio porque la representación judicial fue otorgada por el presidente y vicepresidente de la Junta, y no por el administrador debidamente facultado. El tribunal aplicó la doctrina de la falta de legitimatio ad causam (cualidad), que es de orden público y puede declararse de oficio .

Resultados Esperados

• Sentencia de condena al pago de las cantidades adeudadas, más intereses moratorios y costas procesales.
• Ejecución de la medida de embargo sobre el inmueble, que puede llevar a su remate para cubrir la deuda.

2. Demanda por Incumplimiento Reiterado de Normas Internas y de Convivencia (Persona no grata)

Cuando un propietario viola de manera sistemática el reglamento interno o las normas de convivencia (fiestas constantes, obstrucción de áreas comunes, uso indebido de instalaciones), la comunidad puede tomar acciones.

Fundamento Legal

• Artículo 6 de la LPH: Obliga a los propietarios a "respetar las instalaciones generales y servicios comunes" y a "observar las normas de buen vivir y decoro dentro del edificio".
• Documento de Condominio: Las sanciones por incumplimiento suelen estar establecidas en el documento de condominio (desde llamados de atención hasta multas).

Procedimiento

1. Agotamiento de Vía Interna: Notificaciones formales al propietario y citaciones a reuniones conciliatorias.
2. Demanda por Cumplimiento de Normas: Se acude al Juzgado de Municipio solicitando que se ordene al propietario el cese de la conducta infractora, bajo apercibimiento de multas o sanciones pecuniarias.

Resultados Esperados

• Orden judicial de cese de actividades perturbadoras.
• Imposición de multas contempladas en el documento de condominio.

3. Demandar a un Propietario por Acciones con Dolo y Hechos Delictivos

Cuando la acción del propietario trasciende lo civil y constituye un delito tipificado en el Código Penal, procede la vía penal.

Fundamento Legal

• Artículo 462 del Código Penal (Estafa): Si el propietario, mediante engaños, induce a otro a entregarle dinero o bienes (ej. vender un apartamento ocultando deudas de condominio).
• Artículo 468 del Código Penal (Apropiación Indebida Calificada): Aplicable si el propietario, actuando como administrador de hecho, se apropia de fondos de la comunidad.
• Artículo 472 del Código Penal (Daños a la Propiedad): Si el propietario causa intencionalmente daños a bienes comunes o ajenos.

Procedimiento

1. Denuncia ante el Ministerio Público: Se interpone denuncia formal, aportando todas las pruebas (documentos, testigos, inspecciones).
2. Investigación Penal: El CICPC y la Fiscalía investigan.
3. Acusación y Juicio: Si hay elementos, se acusa y se lleva a juicio penal. Paralelamente, se puede ejercer la acción civil para reclamar la indemnización por daños.

Resultados Esperados

• Sanciones penales: multas o penas privativas de libertad.
• Indemnización civil derivada del delito.

4. Demanda por Desalojo de Vivienda (Inquilinos que afectan a la Comunidad)

Los inquilinos que perturben la convivencia pueden ser demandados por el propietario (para recuperar el inmueble) o por la comunidad (por los daños causados).

Fundamento Legal

• Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial o Vivienda (Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 8.937): Establece causales de desalojo, entre ellas la conducta del inquilino que afecte la tranquilidad de la comunidad.
• Artículo 1.579 del Código Civil: Regula las obligaciones del arrendatario.

Procedimiento

El procedimiento de desalojo debe tramitarse ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) , que es la autoridad administrativa competente. Es un procedimiento conciliatorio y administrativo previo a la vía judicial.

Resultados Esperados

• Resolución administrativa ordenando el desalojo.
• Indemnización por daños causados al inmueble o a las áreas comunes.

5. Demanda por Daños a Áreas Comunes (Responsabilidad Civil)

Cuando un propietario, sus invitados, empleados domésticos o mascotas causan daños físicos a la estructura del edificio, ascensores, áreas verdes, tuberías comunes u otros bienes comunes, y se niega a pagar la reparación.

Fundamento Legal

• Artículo 1.185 del Código Civil: "El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo".
• Artículo 6 LPH: Deber de respetar las instalaciones comunes.

Procedimiento

1. Inspección Ocular: Es fundamental realizar una inspección judicial o notariada para dejar constancia fehaciente del daño, su magnitud y su causa. Las fotografías y videos también son pruebas importantes.
2. Demanda por Daños y Perjuicios: Se interpone ante el tribunal civil, acompañando la inspección, presupuestos de reparación y cualquier otra prueba que identifique al responsable.
3. Cuánto se reclama: Se puede reclamar el daño emergente (el costo directo de la reparación) y, si aplica, el lucro cesante (por ejemplo, si el daño impidió el uso de un área común de la que se obtenía provecho económico).

Resultados Esperados

• Indemnización económica equivalente al costo de reparación de los daños.

6. Acción por Perturbación del "Derecho al Sosiego" (Ruidos y Molestias)

Más allá de las normas internas, el propietario puede infringir el derecho constitucional a la paz y la salud de sus vecinos con ruidos excesivos, olores nauseabundos, o actividades comerciales no permitidas en zonas residenciales.

Fundamento Legal

• Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (Artículo 127): Derecho a disfrutar de una vida y un ambiente seguro, sano y ecológicamente equilibrado.
• Código Civil (Artículo 1.185): Responsabilidad por daños causados por actividades que perturben la tranquilidad.
• Ordenanzas Municipales: Cada municipio suele tener ordenanzas sobre convivencia ciudadana, ruidos molestos y actividades económicas en zonas residenciales.

Procedimiento

1. Denuncia Administrativa: Ante la Alcaldía o la policía municipal, para que se apliquen las sanciones administrativas (multas, cierre de actividades).
2. Querella por Nunciación: Es una acción judicial breve para solicitar el cese inmediato de la obra nueva o la perturbación (Artículos 783 y siguientes del CPC). Se puede solicitar al juez una medida cautelar para paralizar la actividad de inmediato.

Resultados Esperados

• Orden judicial de cese inmediato de la actividad perturbadora.
• Multas administrativas.
• Indemnización por daños morales.

7. Demanda por Alteración de Fachada o Cambios Estructurales no Autorizados

Uno de los conflictos más frecuentes es la modificación no consentida de elementos que afectan la estética o la seguridad del edificio.

Fundamento Legal

• Artículo 5 de la LPH: Establece que ningún propietario podrá "hacer innovaciones en el inmueble ni modificar los elementos arquitectónicos de las fachadas exteriores o interiores, sin la autorización de la Asamblea General".
• Documento de Condominio: Suele contener normas específicas sobre fachadas y modificaciones.

Procedimiento

1. Notificación Previa: Se requiere formalmente al propietario para que cese la obra y restituya las cosas a su estado original.
2. Demanda de Restitución: Se acude al tribunal civil para que se ordene la restitución del estado original del inmueble, bajo apercibimiento de demolición a su costa si no lo hace voluntariamente.

Resultados Esperados

• Sentencia que ordene la demolición de lo construido ilegalmente y la restitución de la fachada a su estado original.

8. Acción por "Abuso de Derecho" (Vía Inquilino)

Esta acción procede cuando el propietario corta servicios básicos (agua, luz, gas), impide el acceso al inmueble o ejerce acoso (hostigamiento) para forzar una desocupación sin orden judicial.

Fundamento Legal

• Artículo 1.185 del Código Civil: No solo sanciona el daño intencional, sino también la imprudencia y la negligencia. El corte de servicios constituye un hecho ilícito.
• Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario: Prohíbe expresamente estas prácticas y las considera causales para que el inquilino demande.

Procedimiento

1. Denuncia ante SUNAVI: Es el ente administrativo competente en materia de vivienda, que puede dictar medidas cautelares.
2. Solicitud de Medida Cautelar ante Tribunal Civil: Se puede acudir directamente al tribunal para solicitar una medida cautelar de restablecimiento de servicios (amparo civil). El juez puede ordenar la reconexión inmediata mientras se tramita el juicio principal.

Resultados Esperados

• Orden judicial o administrativa de reconexión inmediata de servicios.
• Indemnización por daños y perjuicios sufridos durante el período de privación.

9. Demanda por Falta de Reparaciones Mayores (Vía Inquilino)

Cuando el propietario se niega a realizar reparaciones estructurales (techos, fallas eléctricas base, tuberías principales) que afectan la habitabilidad del inmueble y ponen en riesgo la seguridad del ocupante.

Fundamento Legal

• Artículo 1.579 del Código Civil: Obliga al arrendador (propietario) a "entregar la cosa arrendada en buen estado de conservación y servicio" y a "mantenerla en el mismo estado durante el arrendamiento".
• Decreto-Ley de Arrendamientos: El propietario está obligado a realizar las reparaciones mayores que no sean imputables al inquilino.

Procedimiento

1. Notificación al Propietario: Exigir por escrito la realización de las reparaciones, adjuntando presupuestos o informes técnicos que acrediten la urgencia.
2. Demanda ante SUNAVI o Tribunal Civil: Se puede solicitar que el juez o el ente administrativo:
   • Ordene al propietario realizar la reparación.
   • Autorice al inquilino a realizarla y descontar su costo de los cánones de arrendamiento futuros (compensación).

Resultados Esperados

• Orden judicial de ejecución de obras.
• Autorización para descontar el costo de las reparaciones de los alquileres.

Tabla Resumen: Demandas contra Propietarios

Motivo	Vía Principal	Fundamento Legal Clave	Resultado Esperado
Morosidad	Civil (Vía Ejecutiva)	Art. 14 LPH, Arts. 630 CPC	Pago de deuda + intereses; embargo del inmueble
Incumplimiento Normas	Civil	Art. 6 LPH	Cese de conducta; multas
Daños a Áreas Comunes	Civil	Art. 1.185 C.C.	Indemnización económica
Alteración de Fachada	Civil	Art. 5 LPH	Restitución del estado original
Ruidos/Molestias	Civil/Admin.	Art. 1.185 C.C.; Ordenanzas	Cese de actividad; multas
Abuso de Derecho (corte servicios)	Civil/Admin. (SUNAVI)	Art. 1.185 C.C.; Ley Arrend.	Reconexión inmediata; indemnización
Falta de Reparaciones	Admin. (SUNAVI)	Art. 1.579 C.C.	Orden de reparar; descuento de alquiler
Delitos (dolo)	Penal	Arts. 462, 468, 472 C.P.	Penas privativas de libertad; indemnización

La clave del éxito judicial radica en la prolijidad del libro de actas y la correcta elaboración de la planilla de liquidación.

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La Vía Prejudicial y el Artículo 39 LPH como Fundamento de Convivencia

Hemos recorrido un extenso camino analizando las tres aristas fundamentales de los conflictos en propiedad horizontal: las demandas contra Juntas de Condominio, contra Administradores y contra Propietarios. Sin embargo, antes de concluir, es imperativo detenernos en dos aspectos que constituyen la columna vertebral de una gestión de conflictos exitosa y jurídicamente sólida: el agotamiento de la vía prejudicial y el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal como punto de partida y llegada de la convivencia comunitaria.

El Artículo 39 LPH: La Última Razón, el Último Recurso

Si hay un artículo que resume el espíritu de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, ese es el Artículo 39. Este dispositivo legal representa la máxima expresión de la coerción que la comunidad puede ejercer sobre un propietario que reiteradamente incumple sus obligaciones. Dice el artículo:

Artículo 39 LPH: "El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad" .

Este artículo es el punto de partida filosófico de nuestra guía por una razón fundamental: nos recuerda que la vida en condominio es un equilibrio entre derechos individuales y deberes colectivos. Cuando ese equilibrio se rompe de manera reiterada, la ley ofrece una herramienta radical pero necesaria: la exclusión del infractor de la comunidad mediante la venta forzosa de sus derechos .

Sin embargo, el artículo 39 también nos enseña que esta medida extrema no puede ser tomada a la ligera. Requiere una mayoría calificada del 75% de la comunidad, lo que garantiza que la decisión de llevar a un propietario a juicio para obligarlo a vender sea realmente un consenso comunitario y no una persecución arbitraria . Este es el telón de fondo de todas las demandas que hemos analizado: la demanda es el último recurso, no el primero.

La Vía Prejudicial: El Procedimiento Antes de la Demanda

Para los tres casos analizados (Juntas, Administradores y Propietarios), existe un principio rector que todo abogado y todo propietario debe grabar en su memoria: la demanda es el último eslabón de la cadena, no el primero. Antes de acudir a los tribunales, la ley y la sana práctica aconsejan agotar todos los mecanismos de solución pacífica de conflictos. Las razones son poderosas:

1. Los Mecanismos de Conciliación Interna y Administrativa

La Ley de Propiedad Horizontal y otras normas complementarias ofrecen vías previas al juicio que, de ser utilizadas correctamente, pueden evitar el desgaste de un proceso judicial:

• Conciliación Interna mediante Asambleas: Tanto para conflictos con la Junta como con propietarios, la convocatoria a una Asamblea Extraordinaria (solicitada por  los propietarios, según el artículo 24 LPH) es el primer paso. Discutir el conflicto en el seno de la comunidad permite, en muchos casos, encontrar soluciones sin necesidad de intervención judicial.
• La Justicia de Paz Comunal: En muchas comunidades organizadas, existen comités de convivencia o instancias de justicia de paz que pueden mediar en conflictos vecinales antes de escalar a la vía judicial.
• Entes Administrativos Especializados: Dependiendo de la naturaleza del conflicto, existen organismos públicos diseñados para la conciliación:
  • SUNAVI (Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda): En conflictos entre propietarios e inquilinos (desalojos, falta de reparaciones, cobros excesivos), la ley exige agotar la vía administrativa ante este organismo antes de acudir a los tribunales.
  • SUNDDE (Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos): Para denunciar prácticas abusivas por parte de administradoras en materia de facturación o servicios, se puede acudir a la SUNDDE, que puede citar a audiencias conciliatorias e incluso imponer sanciones administrativas.

2. La Jurisprudencia: El Agotamiento de la Vía Administrativa y sus Efectos

La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha sido clara en cuanto a los efectos del agotamiento de la vía administrativa. En una reciente sentencia de la Sala de Casación Civil, del 21 de marzo de 2025 (Expediente N° 24-688), el TSJ estableció un criterio fundamental:

"El agotamiento de la vía administrativa no obliga al administrado a esperar que el organismo encargado dicte una providencia administrativa expresa, ya que con el sólo transcurso del lapso de tiempo, es decir, de treinta (30) días continuos siguientes a la petición del interesado, sin que haya habido pronunciamiento alguno, o haya habido pronunciamiento posterior al vencimiento del referido lapso, se considera agotada la vía administrativa" .

Este criterio, aunque dictado en materia arrendaticia, es aplicable por analogía a muchos conflictos de propiedad horizontal. Significa que:

• No es necesario esperar indefinidamente una respuesta de la administración.
• Si transcurren 30 días continuos desde la denuncia o solicitud sin que el ente administrativo (SUNAVI, SUNDDE) se pronuncie, se entiende agotada la vía y se puede acudir al tribunal .
• Incluso si el pronunciamiento llega después de los 30 días, igualmente se considera agotada la vía .

3. El Beneficio Procesal: Demostrar la Voluntad de Mediación

¿Por qué es tan importante dejar constancia de que se intentó mediar? Por dos razones fundamentales:

Primero: Fortalece la Posición del Demandante. Cuando un propietario o una comunidad llega a juicio y puede demostrar que agotó todos los mecanismos internos (cartas de reclamo, solicitudes de asamblea, actas de reuniones fallidas, denuncias administrativas), el juez percibe que no se ha actuado de manera temeraria o apresurada. Se demuestra buena fe procesal.

Demostrar ante un Juez que se intentó mediar y que la contraparte se negó o incumplió los acuerdos previos tiene dos beneficios procesales críticos:

1. Presunción de Buen Derecho: Fortalece la posición del demandante al mostrarse como una parte conciliadora frente a un demandado rebelde o negligente.
2. Condena en Costas: El Código de Procedimiento Civil establece que quien pierda el juicio será condenado al pago de las "costas procesales". Si el juez observa que la demanda pudo evitarse y que el demandado obligó a la otra parte a ir a juicio por su intransigencia, es mucho más probable que le imponga el pago de los honorarios de los abogados contrarios.

Segundo: Incide en la Condena en Costas. El Código de Procedimiento Civil establece que la parte totalmente vencida en un juicio será condenada al pago de las costas procesales (artículos 274 y siguientes). Las costas incluyen los honorarios de abogados y demás gastos del juicio. Cuando un demandante ha intentado mediar y el demandado se ha negado sistemáticamente a cualquier arreglo, el juez tiene mayores elementos para, al dictar sentencia, condenar en costas a la parte rebelde, reconociendo así el esfuerzo inútil de conciliación realizado por el actor.

Conclusión Final: La Demanda como Último Recurso, el Derecho como Garantía

La Ley de Propiedad Horizontal venezolana, complementada por el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, ofrece un entramado legal robusto para resolver los conflictos que naturalmente surgen en la convivencia bajo el régimen de propiedad horizontal.

Hemos visto que se puede demandar a Juntas de Condominio por extralimitación de funciones o inacción, a Administradores por mala gestión o apropiación indebida, y a Propietarios por morosidad, daños o incumplimiento de normas. Para cada caso, existe un procedimiento específico y resultados previsibles.

Sin embargo, el mensaje central de esta guía es claro: antes de la demanda, está el diálogo; antes del tribunal, está la asamblea; antes de la sanción, está la conciliación. El artículo 39 LPH nos recuerda que incluso la medida más drástica —obligar a un propietario a vender— requiere un consenso comunitario abrumador y es consecuencia de un incumplimiento reiterado, no de un conflicto aislado .

La decisión de demandar debe ser meditada, proporcionada y, sobre todo, debe ser el resultado del fracaso de todos los intentos previos de solución pacífica. Al demostrar que se agotaron esos intentos, no solo se actúa conforme al espíritu de la ley, sino que se fortalece la posición jurídica propia y se allana el camino para una sentencia favorable que, además, condene en costas a quien con su intransigencia hizo inevitable el juicio.

La propiedad horizontal es, en esencia, un ejercicio de equilibrio entre el derecho individual y la responsabilidad colectiva. Cuando ese equilibrio se rompe, la ley está ahí para restaurarlo. Pero es responsabilidad de todos —propietarios, juntas y administradores— hacer de la convivencia pacífica la regla y del litigio, la excepción justificada.

Recomendación Final: Antes de demandar, documente. Antes de litigar, concilie. Pero si el derecho es vulnerado y la mediación fracasa, no dude en ejercer las acciones que la Ley de Propiedad Horizontal le otorga para salvaguardar su hogar y su inversión.

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