La Ley 5038 sobre Condominios y la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario establecen las reglas para el quórum y los porcentajes de aprobación necesarios en las asambleas de condóminos. Estas normas son fundamentales para garantizar que las decisiones tomadas sean legítimas y representen la voluntad de la mayoría de los propietarios. A continuación, se detallan los procedimientos, porcentajes y ejemplos de casos reales en condominios de la República Dominicana.
Importante verificar el reglamento de condominio, el mismo puede establecer pautas y porcentajes específicos en la toma de decisiones particulares de cada condominio. Si su reglamente no establece pautas especifica debe regir de acuerdo lo establecido en la Ley 5038 y Ley 108-05.
1. Quórum para la Convocatoria de Asambleas
- Definición:
- El quórum es el número mínimo de propietarios que deben estar presentes (física o representados) para que una asamblea pueda celebrarse y tomar decisiones válidas.
- Regulación:
- Ley 5038, Artículo 12: Establece que las decisiones de la asamblea serán válidas si se toman por mayoría de votos de los propietarios presentes o representados.
- Ley 5038, Artículo 25: Indica que las asambleas pueden ser convocadas con 3 días de anticipación mediante aviso en un periódico de circulación nacional y carta certificada a cada propietario.
- Quórum Requerido:
- No hay un quórum mínimo explícito en la Ley 5038, pero se entiende que las decisiones deben ser tomadas por la mayoría de los votos de los propietarios presentes o representados.
- En la práctica, muchos reglamentos de copropiedad establecen un quórum mínimo (por ejemplo, el 50% de los propietarios) para la validez de las decisiones.
2. Porcentajes de Aprobación para Decisiones
- Decisiones Ordinarias:
- Mayoría Simple: La mayoría de los votos de los propietarios presentes o representados es suficiente para aprobar decisiones ordinarias, como la aprobación del presupuesto anual o la designación del administrador.
- Ejemplo: Si en una asamblea hay 20 propietarios y 12 votan a favor de una propuesta, esta se aprueba por mayoría simple.
- Base Legal: Ley 5038, Artículo 12.
- Mayoría Simple: La mayoría de los votos de los propietarios presentes o representados es suficiente para aprobar decisiones ordinarias, como la aprobación del presupuesto anual o la designación del administrador.
- Decisiones Especiales:
- Mayoría Calificada (3/4 partes): Para decisiones que afectan significativamente al condominio, como la modificación del reglamento de copropiedad o la realización de obras que afecten la estructura del edificio, se requiere el voto favorable de las tres cuartas partes (75%) de los propietarios.
- Ejemplo: Si hay 20 propietarios, se necesitan al menos 15 votos a favor para aprobar una modificación al reglamento.
- Base Legal: Ley 5038, Artículo 8.
- Mayoría Calificada (3/4 partes): Para decisiones que afectan significativamente al condominio, como la modificación del reglamento de copropiedad o la realización de obras que afecten la estructura del edificio, se requiere el voto favorable de las tres cuartas partes (75%) de los propietarios.
- Decisiones que Requieren Unanimidad:
- Unanimidad: Algunas decisiones, como la construcción de nuevos pisos o la modificación de acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de áreas comunes, requieren el consentimiento unánime de todos los propietarios.
- Ejemplo: Si un condominio desea construir un nuevo piso, todos los propietarios deben estar de acuerdo.
- Base Legal: Ley 5038, Artículo 8.
- Unanimidad: Algunas decisiones, como la construcción de nuevos pisos o la modificación de acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de áreas comunes, requieren el consentimiento unánime de todos los propietarios.
3. Procedimientos para la Toma de Decisiones
- Convocatoria:
- El administrador o cualquier propietario puede convocar una asamblea con al menos 3 días de anticipación, mediante aviso en un periódico de circulación nacional y carta certificada a cada propietario (Ley 5038, Artículo 25).
- El aviso debe indicar el objeto de la convocatoria (por ejemplo, aprobación del presupuesto, modificación del reglamento, etc.).
- Celebración de la Asamblea:
- La asamblea se celebra en el lugar indicado en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, en el domicilio del convocante o en el local del Juzgado de Paz.
- Se levanta un acta donde se registran las decisiones tomadas y los votos emitidos.
- Votación:
- Cada propietario tiene un número de votos proporcional a su participación en el inmueble, que se fija en el reglamento de copropiedad (Ley 5038, Artículo 12).
- Las decisiones se toman por mayoría simple, mayoría calificada o unanimidad, según el tipo de decisión.
- Registro de Decisiones:
- Las decisiones que modifican el reglamento de copropiedad o afectan los derechos de los propietarios deben ser registradas en el Registro de Títulos para que sean oponibles a terceros (Ley 5038, Artículo 10 y Ley 108-05, Artículo 100).
4. Ejemplos de Casos Reales en Condominios de RD
- Aprobación del Presupuesto Anual:
- En un condominio de 30 unidades, el administrador convoca una asamblea para aprobar el presupuesto anual. Asisten 20 propietarios (representando el 66% del total). La propuesta se aprueba con 15 votos a favor (mayoría simple).
- Modificación del Reglamento de Copropiedad:
- Un condominio desea modificar el reglamento para permitir mascotas. De los 40 propietarios, 35 asisten a la asamblea. Para aprobar la modificación, se necesitan al menos 30 votos a favor (75% de los propietarios). La propuesta se aprueba con 32 votos a favor.
- Construcción de un Nuevo Piso:
- Un condominio de 50 unidades quiere construir un nuevo piso. Según la Ley 5038, se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios. Sin embargo, solo 45 propietarios están de acuerdo, por lo que la propuesta no se aprueba.
- Reparaciones Extraordinarias:
- Un condominio necesita realizar reparaciones extraordinarias en la fachada del edificio. El administrador convoca una asamblea y asisten 25 de los 30 propietarios. La propuesta se aprueba con 18 votos a favor (mayoría simple).
Resumen de Quórum y Porcentajes de Aprobación
| Tipo de Decisión | Quórum | Porcentaje de Aprobación | Base Legal |
|---|---|---|---|
| Decisiones Ordinarias | Mayoría de propietarios presentes o representados. | Mayoría simple (50% + 1). | Ley 5038, Artículo 12 |
| Modificación del Reglamento | Mayoría de propietarios presentes o representados. | Mayoría calificada (75%). | Ley 5038, Artículo 8 |
| Construcción de Nuevos Pisos | Todos los propietarios deben ser consultados. | Unanimidad (100%). | Ley 5038, Artículo 8 |
| Reparaciones Extraordinarias | Mayoría de propietarios presentes o representados. | Mayoría simple (50% + 1). | Ley 5038, Artículo 12 |
Disposiciones Finales:
El quórum y los porcentajes de aprobación en las asambleas de condóminos son esenciales para garantizar que las decisiones sean legítimas y representen la voluntad de la mayoría. La Ley 5038 y la Ley 108-05 establecen reglas claras para la toma de decisiones, que varían según el tipo de asunto a tratar. Los ejemplos reales muestran cómo estas normas se aplican en la práctica en los condominios de la República Dominicana.
Referencias Legales
- Ley de Condominio:
- Ley de Registro Inmobiliario:
Venezuela:
Brasil:
R. Dominicana:
Ecuador: