En un condominio, la toma de decisiones es un proceso fundamental para garantizar la buena administración y conservación de las áreas comunes. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece reglas claras sobre cómo los propietarios deben tomar estas decisiones, diferenciando entre aquellas que afectan a todos los apartamentos y las que solo afectan a algunos.

El Artículo 22 de la LPH establece las reglas básicas para la toma de decisiones en relación con la administración y conservación de las cosas comunes en un condominio. Este artículo distingue entre dos tipos de decisiones:

1. Decisiones sobre cosas comunes a todos los apartamentos:
   • Estas decisiones deben ser tomadas por todos los propietarios del condominio.
   • Ejemplos de cosas comunes a todos los apartamentos incluyen: áreas verdes, ascensores, fachadas, techos, etc.
2. Decisiones sobre cosas comunes a algunos apartamentos:
   • Estas decisiones deben ser tomadas únicamente por los propietarios de los apartamentos afectados.
   • Ejemplos de cosas comunes a algunos apartamentos incluyen: pasillos de un solo piso, áreas de estacionamiento asignadas, etc.
3. Aplicación supletoria de otros artículos:
4. 1. A falta de disposiciones en el documento de condominio, se aplicarán los artículos 23 y 24 de la ley.
   2. Estos artículos regulan el procedimiento de consulta escrita y la convocatoria a asambleas de propietarios interesados.

Artículo 22. - Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

Como vemos, este artículo es la base para entender cómo se organiza la toma de decisiones en un condominio, pero también establece que si el documento de condominio no contiene disposiciones específicas sobre cómo tomar estas decisiones, se aplicarán las normas generales establecidas en los Artículos 23 y 24 de la LPH, (Consulta Escrita y Asamblea de CoPropietarios) que regulan los procedimientos para convocar asambleas y tomar decisiones por mayoría.

En este artículo, exploraremos puntos claves para comprender  la normativa de ¿Cómo Deciden los Propietarios? en la Ley de Propiedad Horizontal, analizando cómo se aplican estas normas en la práctica y qué deben hacer los propietarios para garantizar que sus decisiones sean válidas y efectivas.

1. Diferencias entre cosas comunes a todos y a algunos apartamentos.

En el régimen de propiedad horizontal, las cosas comunes son aquellos espacios, instalaciones o servicios que son compartidos por los propietarios de un condominio. Sin embargo, no todas las cosas comunes son utilizadas por todos los propietarios de la misma manera. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) distingue entre cosas comunes a todos los apartamentos y cosas comunes a algunos apartamentos. A continuación, te explico las diferencias entre ambas, con ejemplos y base legal.

1.1. Cosas Comunes a Todos los Apartamentos

Definición:

• Son aquellas áreas, instalaciones o servicios que están disponibles para el uso y disfrute de todos los propietarios del condominio.
• Estas cosas comunes son esenciales para el funcionamiento y la convivencia en el edificio o conjunto residencial.

Ejemplos de cosas comunes a todos los apartamentos:

1. Áreas verdes y jardines: Espacios exteriores que todos los propietarios pueden utilizar.
2. Ascensores: Servicios de transporte vertical que benefician a todos los residentes.
3. Fachadas y techos: Estructuras que forman parte del edificio y afectan a todos los propietarios.
4. Vestíbulos y escaleras: Áreas de circulación que son de uso común para todos.
5. Instalaciones de servicios centrales: Como cisternas, tanques de agua, sistemas eléctricos, etc.

Base Legal:

• Artículo 5 de la LPH: Enumera las cosas comunes a todos los apartamentos, como los cimientos, paredes maestras, techos, ascensores, vestíbulos, escaleras, azoteas, patios, jardines, sótanos (excepto los construidos como apartamentos), locales de administración, instalaciones de servicios centrales, y otros.

Características:

• Uso universal: Todos los propietarios tienen derecho a utilizarlas.
• Mantenimiento compartido: Los gastos de mantenimiento y reparación se distribuyen entre todos los propietarios, según sus cuotas de participación.
• Decisiones colectivas: Las decisiones sobre estas áreas deben ser tomadas por todos los propietarios en asamblea.

1.2. Cosas Comunes a Algunos Apartamentos

Definición:

• Son aquellas áreas, instalaciones o servicios que están destinados al uso exclusivo o preferente de un grupo específico de propietarios, generalmente aquellos cuyos apartamentos están ubicados en una misma zona o piso del edificio.
• Estas cosas comunes no son de uso universal, sino que están limitadas a un grupo reducido de propietarios.

Ejemplos de cosas comunes a algunos apartamentos:

1. Pasillos de un solo piso: Áreas de circulación que solo utilizan los propietarios de ese piso.
2. Áreas de estacionamiento asignadas: Puestos de estacionamiento que están reservados para ciertos propietarios.
3. Terraza privada de un piso: Una terraza que solo pueden usar los propietarios de ese piso.
4. Sala de lavandería de un piso: Un espacio de lavandería que solo utilizan los residentes de ese piso.
5. Depósitos o maleteros asignados: Espacios de almacenamiento que están reservados para ciertos propietarios.

Base Legal:

• Artículo 5 de la LPH: Establece que las cosas comunes pueden ser de uso exclusivo de algunos apartamentos, siempre que estén claramente definidas en el documento de condominio.
• Artículo 22 de la LPH: Indica que las decisiones sobre las cosas comunes a algunos apartamentos deben ser tomadas por los propietarios afectados.

Características:

• Uso limitado: Solo los propietarios de los apartamentos afectados tienen derecho a utilizarlas.
• Mantenimiento específico: Los gastos de mantenimiento y reparación son responsabilidad de los propietarios que las utilizan.
• Decisiones locales: Las decisiones sobre estas áreas deben ser tomadas por los propietarios afectados, no por todos los copropietarios.

1.3 Diferencias Clave entre Cosas Comunes a Todos y a Algunos Apartamentos

Aspecto	Cosas Comunes a Todos los Apartamentos	Cosas Comunes a Algunos Apartamentos
Uso	Disponible para todos los propietarios.	Disponible solo para un grupo específico de propietarios.
Ejemplos	Ascensores, fachadas, áreas verdes, vestíbulos.	Pasillos de un piso, estacionamientos asignados, terrazas privadas.
Mantenimiento	Gastos compartidos por todos los propietarios.	Gastos asumidos por los propietarios afectados.
Toma de Decisiones	Decisiones tomadas por todos los propietarios en asamblea.	Decisiones tomadas por los propietarios afectados.
Base Legal	Artículo 5 de la LPH.	Artículos 5 y 22 de la LPH.

1.4 Ejemplo Práctico de Toma de Decisiones

Situación 1: Cosas Comunes a Todos los Apartamentos

• Ejemplo: El edificio necesita reparar el techo, que es una cosa común a todos los apartamentos.
• Proceso:
  1. Se convoca una asamblea de todos los propietarios.
  2. Se aprueba la reparación con el quórum requerido (dos tercios en primera convocatoria o más de la mitad en segunda).
  3. Los gastos se distribuyen entre todos los propietarios según sus cuotas de participación.

Situación 2: Cosas Comunes a Algunos Apartamentos

• Ejemplo: Los propietarios del tercer piso necesitan reparar el pasillo de su piso, que es de uso exclusivo para ellos.
• Proceso:
  1. Se convoca una reunión de los propietarios del tercer piso.
  2. Se aprueba la reparación con el acuerdo de los propietarios afectados.
  3. Los gastos son asumidos únicamente por los propietarios del tercer piso.

La distinción entre cosas comunes a todos los apartamentos y cosas comunes a algunos apartamentos es fundamental para entender cómo se gestionan y mantienen las áreas compartidas en un condominio. Mientras que las primeras son de uso universal y su mantenimiento es responsabilidad de todos los propietarios, las segundas están limitadas a un grupo específico y su mantenimiento es responsabilidad de los propietarios afectados. Esta diferenciación permite una gestión más eficiente y justa de los recursos comunes en un condominio.

2. Procedimientos para convocar asambleas y tomar decisiones (Artículos 23 y 24 de la LPH)

• ​El Articulo 23 indica el procediendo para la realización de las Consultas Escritas ( Conocidas también como Carta Consulta )
• • Para mas detalles del procedimiento visitar: https://odoocondominio.com/blog/condominios-venezuela-3/procedimiento-para-realizar-consulta-escrita-carta-consulta-a-los-propietarios-segun-lph-venezuela-45
• El Articulo 24 indica el procediendo para la realización de la Asamblea General de Copropietarios.
• • Para mas detalles del procedimiento visitar: https://odoocondominio.com/blog/condominios-venezuela-3/procedimiento-para-realizar-asambleas-de-propietarios-segun-lph-venezuela-44

3. Importancia del documento de condominio en la toma de decisiones.

El documento de condominio es un instrumento legal fundamental en el régimen de propiedad horizontal, ya que establece las normas, derechos y obligaciones que rigen la convivencia y la administración del condominio. Su importancia en la toma de decisiones es crucial, ya que define cómo se deben gestionar las áreas comunes, cómo se distribuyen los gastos, y cómo se resuelven los conflictos entre los propietarios. A continuación, te explico la importancia del documento de condominio en la toma de decisiones, con base en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y ejemplos prácticos.

3.1. Definición del Documento de Condominio

El documento de condominio es un acta constitutiva que se protocoliza ante un registrador y contiene:

• Regulación de las cosas comunes y privativas:
  • El documento de condominio define con precisión qué elementos del edificio son considerados comunes y cuáles son de uso exclusivo de cada propietario.
  • Esto establece los derechos y obligaciones de los propietarios con respecto al uso y mantenimiento de las áreas comunes.
• Determinación de los porcentajes de participación:
  • El documento de condominio fija el porcentaje de participación de cada propietario en relación al valor total del inmueble.
  • Estos porcentajes rigen la contribución a los gastos comunes y la toma de decisiones.
• Establecimiento del régimen de administración:
  • El documento define la estructura y atribuciones de la Asamblea de Propietarios, la Junta de Condominio y el Administrador.
  • Esto determina el proceso de toma de decisiones sobre asuntos comunes.
• Fijación de normas de convivencia:
  • El documento de condominio incluye el reglamento que regula el uso adecuado de las áreas comunes y privativas.
  • Estas normas deben ser respetadas por todos los propietarios.
• Obligatoriedad y oponibilidad a terceros:
  • Las disposiciones del documento de condominio son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios.
  • Incluso pueden oponerse a terceros que adquieran derechos sobre los apartamentos.

3.2. Importancia en detalle del Documento de Condominio en la Toma de Decisiones

A. Establece las Reglas para la Toma de Decisiones

• El documento de condominio define cómo se deben tomar las decisiones en el condominio, incluyendo:
  • El quórum necesario para las asambleas.
  • Los porcentajes de aprobación requeridos para diferentes tipos de decisiones (por ejemplo, unanimidad para modificar el documento de condominio).
  • Los procedimientos para convocar asambleas y realizar consultas escritas.

B. Define las Áreas Comunes y su Uso

• El documento de condominio especifica cuáles son las cosas comunes a todos los apartamentos y cuáles son las cosas comunes a algunos apartamentos.
• Esto es crucial para determinar quién tiene derecho a usar ciertas áreas y quién debe asumir los costos de mantenimiento.

C. Distribuye las Cuotas de Participación

• El documento de condominio establece las cuotas de participación de cada propietario, que determinan:
  • Su porcentaje de propiedad sobre las áreas comunes.
  • Su contribución a los gastos comunes (mantenimiento, reparaciones, etc.).
  • Su peso en las votaciones durante las asambleas.

D. Establece las Normas de Convivencia

• El documento de condominio incluye un reglamento de convivencia que regula:
  • El uso de las áreas comunes (horarios, restricciones, etc.).
  • Las normas de conducta (ruidos, mascotas, etc.).
  • Las sanciones por incumplimiento de las normas.

E. Facilita la Resolución de Conflictos

• Al establecer normas claras, el documento de condominio ayuda a prevenir y resolver conflictos entre los propietarios.
• En caso de disputas, el documento sirve como referencia legal para determinar los derechos y obligaciones de cada parte.

3.3. Base Legal

• Artículo 26 de la LPH: Establece que el documento de condominio debe contener la descripción del inmueble, las cuotas de participación, las normas de convivencia, y cualquier otra circunstancia que interese hacer constar.
• Artículo 29 de la LPH: Indica que cualquier modificación al documento de condominio requiere la unanimidad de los propietarios.
• Artículo 5 de la LPH: Enumera las cosas comunes a todos los apartamentos y permite que algunas áreas sean de uso exclusivo de ciertos propietarios, siempre que estén definidas en el documento de condominio.

En resumen, el documento de condominio es fundamental para definir las reglas que rigen la propiedad horizontal, lo que hace que su estricto cumplimiento sea esencial para la adecuada toma de decisiones y la sana convivencia entre los copropietarios.

4. Ejemplos prácticos de cómo se aplican estas normas en la vida cotidiana de un condominio.

Ejemplo 4.1: Aprobación de Mejoras en las Áreas Comunes

• Situación: Se propone instalar un nuevo sistema de seguridad en las áreas comunes.
• Importancia del Documento de Condominio:
  • El documento define si esta decisión requiere la aprobación del 75% de los propietarios (según el Artículo 9 de la LPH).
  • También establece cómo se distribuirán los costos entre los propietarios, según sus cuotas de participación.

Ejemplo 4.2: Uso de una Terraza Privada

• Situación: Un propietario desea utilizar una terraza que está designada como área común a algunos apartamentos.
• Importancia del Documento de Condominio:
  • El documento especifica si la terraza es de uso exclusivo para los propietarios de ese piso o si es de uso común para todos.
  • También establece quién debe asumir los costos de mantenimiento de la terraza.

Ejemplo 4.3: Modificación del Reglamento de Convivencia

• Situación: Se propone modificar el reglamento para permitir mascotas en el condominio.
• Importancia del Documento de Condominio:
  • El documento establece que cualquier modificación al reglamento requiere la unanimidad de los propietarios (según el Artículo 29 de la LPH).
  • También define el procedimiento para convocar una asamblea y tomar la decisión.

Ejemplo 4.4: Reparación del ascensor

• Al ser un servicio común a todos los apartamentos, la decisión sobre la reparación del ascensor la tomaría la Asamblea General de Propietarios, por mayoría.
• Los gastos de esta reparación se repartirían entre todos los propietarios según sus porcentajes de participación.

Ejemplo 4.5: Mantenimiento del jardín privado

• Si el jardín solo tiene acceso a través de ciertos apartamentos, su mantenimiento sería responsabilidad exclusiva de los propietarios de esos apartamentos.
• Ellos serían quienes decidirían cómo y cuándo realizar las tareas de cuidado del jardín.

Ejemplo 4.6: Instalación de rejas en las ventanas

• La colocación de rejas en las ventanas de un apartamento sería una modificación que el propietario podría realizar, siempre que no afecte la estructura, distribución o condiciones sanitarias del edificio.
• Esto estaría regulado en el reglamento de condominio, que forma parte del documento de condominio.

Ejemplo 4.7: Cambio de uso de un apartamento

• Si el documento de condominio establece que el edificio es de uso residencial, el propietario no podría cambiar el uso de su apartamento a una actividad comercial o industrial sin el acuerdo de la Asamblea General.
• Esto se haría para preservar el destino y la armonía del condominio.

Ejemplo 4.8: Reclamación por ruidos molestos

• Si un propietario está generando ruidos excesivos que perturban la tranquilidad de los demás, los otros residentes podrían reclamar al administrador para que tome las medidas necesarias.
• Esto se fundamentaría en las normas de convivencia estipuladas en el reglamento de condominio.

Referencia Legal:

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220405162447.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/ley-de-propiedad-horizontal-de-venezuela-238

https://www.asambleanacional.gob.ve/storage/documentos/leyes/ley-de-ref-20220406152223.pdf

https://odoocondominio.com/slides/slide/codigo-civil-venezolano-445